Naturalmente, la asignación del costo no se realiza arbitrariamente, sino de acuerdo con un algoritmo determinado, que permite confiar en condiciones confiables al realizar los cálculos. Están determinados por los estándares pertinentes y permiten verificar y verificar la exactitud del costo establecido para su sitio.

Disposiciones básicas que definen el concepto de valor catastral de los terrenos.

Es un valor calculado que viene determinado por el orden de la totalidad de cualidades y propiedades que determinan el grado de su utilidad, valor y eficacia en el uso. Se asigna de acuerdo con el procedimiento de Valoración Catastral Estatal (GKO) de terrenos, aislando el valor privado de cada terreno de los valores unificados establecidos.

Su constitución se realiza al menos una vez cada cinco años., lo que indica cuán importante es el control de una entidad económica sobre esta área de la economía. Esto no es sorprendente, ya que el recurso de la tierra afecta más directamente el bienestar de la región y de la federación en su conjunto.

Con base en el valor catastral establecido, se determina el monto del impuesto territorial, que va al presupuesto regional o federal. Sobre la misma base se presentan los montos de los pagos, que determinan para los ciudadanos la posibilidad de adquirir un terreno para registrarlo como propiedad.

La necesidad de reevaluar el valor catastral también se debe a que dentro de 5 años pueden ocurrir cambios que afecten el contexto general de la masa territorial. Por ejemplo, puede estar sujeto a procesamiento durante este período, lo que conducirá a un cambio cualitativo y, en consecuencia, a un cambio de valor.

Es posible desarrollar infraestructura cerca de terrenos previamente asignados a bajo precio, lo que también afectará su valor en el presente. Los terrenos individuales pueden estar sujetos a cambios en su finalidad prevista o uso permitido, lo que también afectará el valor catastral.

Si la evaluación viene dictada por una necesidad relacionada con el desarrollo de infraestructura u otras ventajas del terreno, cuyo valor puede revisarse al alza, la auditoría podrá realizarse después de 3 años. Es inaceptable realizar una auditoría y revalorización del terreno antes de los 3 años y después de los 5 años.

Como puede ver, para establecer el valor catastral de los terrenos. influenciado por numerosos factores. Todos ellos son cuidadosamente analizados y tenidos en cuenta durante la evaluación. Sin embargo, casi todos los propietarios o propietarios de terrenos tienen la oportunidad de verificar o verificar la idoneidad del valor establecido.

A continuación puede ver el decreto estatal sobre el valor catastral de un terreno:

SOBRE EL PROCEDIMIENTO PARA COMPLETAR EL VALOR CATASTRAL
TERRENOS A LA ATENCIÓN DE LOS CONTRIBUYENTES

Para implementar las disposiciones de la “cláusula 14 del artículo 396” del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el Gobierno de la Federación de Rusia decide:

1. Establecer que los órganos territoriales de la Agencia Federal del Catastro de Bienes Raíces proporcionen gratuitamente a los contribuyentes del impuesto territorial reconocidos como tales de conformidad con el "Artículo 388" del Código Fiscal de la Federación de Rusia, información sobre el valor catastral de los terrenos en el forma del número catastral del inmueble y su valor catastral para efectos tributarios solicitud escrita del contribuyente en la forma establecida por el “Artículo 14” de la Ley Federal “Sobre el Catastro Inmobiliario del Estado”. Además, antes del 1 de marzo de 2008, esta información se proporciona en la forma establecida en el “Artículo 22” de la Ley Federal “Sobre el Catastro de Tierras del Estado”.
2. La información sobre el valor catastral de los terrenos a efectos fiscales se publica en el sitio web oficial de la Agencia Federal de Catastro Inmobiliario en Internet.

Presidente del Gobierno de la Federación de Rusia V. ZUBKOV.

Instrucción paso a paso

en la región se establece como resultado del trabajo catastral. Su implementación es iniciada por las autoridades federales o municipales. ¿Quién determina y fija el costo en la región?

Después de la auditoría de la tierra, el comité ejecutivo regional, representado por el gobernador regional, estudia y analiza la situación del recurso tierra y luego establece el valor catastral promedio en la región.

Basado en el costo base (promedio) establecido, se realiza un cálculo diferenciado, que determina las opciones de precio restantes de acuerdo con la zonificación. Cada zona establecida tiene sus propias definiciones, las cuales se definen:

• finalidad de la memoria;
• uso permitido;
• la presencia de gravámenes.

Además, la proximidad (lejanía) de la memoria juega un papel importante:

• de infraestructura;
• de las redes de comunicación;
• de las conexiones de transporte.

Los indicadores anteriores desempeñan el papel de un coeficiente que determina el aumento o disminución del valor estadístico promedio de la tierra en la región y asigna información de valoración a los trimestres catastrales.

Dependiendo del propósito del terreno., varios indicadores influirán en la determinación del coste.

Por ejemplo, para las tierras destinadas a parcelas domésticas privadas, los indicadores de fertilidad del suelo desempeñarán el papel más importante, y para las parcelas destinadas a la construcción de viviendas individuales, el desarrollo de la infraestructura, la proximidad al centro y el estado del asentamiento tendrán un impacto. . Lea más sobre la solicitud de revisión del valor catastral de un terreno.

Documentos requeridos

1. Documentos técnicos del terreno, en particular agrimensura, donde se indica la superficie total del terreno y el destino previsto del terreno.
2. Pasaporte catastral, que indica el indicador específico del valor catastral del terreno.
3. Proyecto de límites que indica zonas de desarrollo en el barrio catastral especificado.
4. Un plano urbanístico que especifica los detalles de infraestructura del barrio catastral.
5. Documentos técnicos de una propiedad construida en la zona del terreno.

A partir de estos documentos, podrá realizar cálculos que le permitirán obtener información sobre a qué tipo de uso permitido, según una definición estricta, pertenece el sitio que se le ha confiado. Aquí se pueden identificar diferencias aparentemente insignificantes, que esencialmente cambian categóricamente el valor catastral del sitio.

Es natural que Los documentos enumerados son caros y requieren mucho tiempo para prepararse., y algunos de ellos requieren un permiso especial de la administración. Por tanto, bastará con que reciba extractos indicando los datos necesarios.

Para obtener un extracto, necesitará un pasaporte civil y un documento de identificación válido.

La metodología utilizada por los tasadores profesionales es universal.. Identificado el indicador específico del valor catastral en el trimestre catastral, lo definen como unidad base. A continuación, identifican el producto de la unidad base y su número, que es el volumen de una parcela separada (el área de la propiedad).

En los bloques catastrales, los valores básicos coinciden según el principio de similitud y se determinan de acuerdo con métodos que tienen en cuenta todas las características de los terrenos circundantes.

Donde para calcular usando ciertas fórmulas. Son bastante complejos y su uso profesional está al alcance de los ingenieros catastrales. Puede utilizar estas fórmulas, pero no es recomendable posicionar los resultados del cálculo como una alternativa al valor establecido como resultado de los bonos estatales.

El valor catastral de un terreno se calcula a partir del valor estadístico promedio del costo unitario de la región.

Para calcular el valor estadístico medio se utiliza una fórmula básica, según la cual su resultado se define como el valor medio (cociente) del valor total de la tierra en la región y la superficie total de los macizos regionales.

Por lo tanto, podemos obtener un indicador básico (de prueba) específico para toda la masa terrestre de la región. A partir de este indicador se realizan cálculos posteriores mediante numerosas fórmulas. Cada fórmula suma coeficientes al indicador específico básico en función de las ventajas presentes en la zona de matriz o en el barrio catastral.

Si no hay ventajas o la zona territorial es una de las áreas problemáticas, Los coeficientes se restan del valor base.

Los motivos para la realización de GKO ZU están determinados por la necesidad de una auditoría de determinadas áreas de terreno o de un plan establecido. La evaluación se realiza sobre la base de una Orden especial, que tiene la categoría de documento de nomenclatura.

Puede ser compilado tanto por las autoridades federales como por las municipales. La orden incluye datos de fuentes de GKN sobre tierras respecto de las cuales es necesaria una evaluación.

Además, realizar una evaluación no permite que terceros participen en el proceso. La orden por la que se designa la auditoría territorial también determina los miembros de la comisión de auditoría que realizarán el trámite correspondiente.

Estos incluyen especialistas competentes y experimentados que verifican y analizan las condiciones para el mantenimiento y desarrollo de los recursos terrestres en las regiones, y también consideran la posibilidad de aumentar el valor catastral de la tierra en ciertas zonas de desarrollo de la región.

Es el siguiente:

1. Sobre la base de la Orden emitida por el gobierno de la Federación de Rusia o un municipio, se elabora una lista de los ejecutores de los trabajos dependientes del Comité de Defensa del Estado, así como una lista de las superficies de terreno a evaluar.
2. Los especialistas de GKN preparan información sobre las zonas seleccionadas para la auditoría y la clasifican por barrios catastrales.
3. Una orden separada atrae a una organización de tasación que participa en el concurso convocado para recibir la Orden de Defensa del Estado.
4. Analiza la situación de acuerdo con la información proporcionada por el Comité de Propiedad del Estado y, utilizando métodos regulados y fórmulas reglamentarias, realiza cálculos y nuevos cálculos de los valores de la tierra.
5. Los datos obtenidos y los resultados de la evaluación se documentan en el informe correspondiente.

Resultados e informes

Aprobado por el gobernador regional. Dentro de 10 días hábiles deben transferirse al Comité de Propiedad del Estado, donde dentro de los 6 meses siguientes a su aprobación por el comité ejecutivo regional se inscriben en los registros catastrales de la región.

Toda la información recibida debe publicarse en la prensa local y presentarse en el sitio web oficial de Rosreestr. Los ciudadanos deben ser debidamente informados de los resultados obtenidos, ya que tienen derecho a realizar cambios y modificaciones durante seis meses, hasta que los registros queden plenamente reglamentados en el nuevo contexto de precios.

Este es un componente importante de los valores incluidos en el concepto de valoración y revalorización catastral. Se incluye en los datos del pasaporte catastral del terreno junto con el valor catastral total del terreno y determinado por el costo de 1 m 2 de terreno en su barrio catastral.

Para encontrarlo en el pasaporte catastral, debe abrir la sección B 1 y consultar la información especificada en el párrafo 13.

Según las normas, es a partir de indicadores específicos del valor catastral que su valor total se basa en una reevaluación o una doble verificación de los datos. Si descubre que el valor de su terreno ha aumentado considerablemente, compruebe primero su indicador específico.

Si es él quien es prohibitivamente alto, entonces... el error se produjo en el contexto del uso de almacenamiento permitido. Si no difiere fundamentalmente del indicador anterior, pero el costo total es demasiado alto, entonces el error radica en determinar el área total del sitio.

En ambos casos, tendrás que contactar con una comisión especializada con una solicitud para corregir el error. Pero al definirlo según un indicador específico, será mucho más fácil encontrar los matices que lo provocaron.

Dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de publicación de los resultados, el Comité de Defensa del Estado acepta las reclamaciones de los propietarios de tierras. Si descubre un error, debe comunicarse con la comisión autorizada con una solicitud para revisar el valor catastral total asignado ilegalmente o su indicador específico.

Para ponerse en contacto con la comisión, escriba una solicitud dirigida al presidente de la comisión y proporcione documentos que confirmen su condición de propietario legal del sitio. La solicitud a la comisión es inaceptable por parte de terceros., deberá presentar su solicitud personalmente. La solicitud debe justificar sobre qué base cree que la información que se le proporciona es errónea.

Si se rechaza su pregunta, puede presentar una demanda basada en el rechazo. En este caso, el presidente de la comisión actuará como imputado ante el tribunal. Al presentar un reclamo ante el tribunal, obtenga de Rosreestr un extracto sobre la evaluación de su sitio.

Como regla general, si se detecta un error que difiere del valor actual en no más del 30%, la comisión toma una decisión independiente para cambiar el valor catastral.

En otros casos, hay que recurrir a los servicios de expertos profesionales independientes y aportar su opinión.

En algunos casos, cuando surgen circunstancias que han provocado daños a la fertilidad del suelo o similares, surge la necesidad de cambiar el valor catastral debido a cambios en la estructura del suelo, que ha perdido algunas propiedades beneficiosas y características positivas.

Tales casos permiten cambios en el valor catastral dentro de los 5 años, pero antes de comenzar a asignar un nuevo valor.

Evaluación de la demanda de impugnación

Se lleva a cabo en todos los casos que requieren acudir a los tribunales, así como en algunos casos cuando se presenta una solicitud al Comité Estatal de Tributación.

Un tasador profesional tiene derecho:

1. A su discreción, utilice el método de cálculo apropiado para un caso particular. Puede resultar una alternativa en comparación con la metodología que se utilizó durante las tenencias de tierras estatales.
2. Exigir aclaración sobre la aplicación de los métodos utilizados en el procedimiento GKO.
3. Solicitar cualquier información necesaria a organizaciones o terceros relacionados con la ejecución del pedido.
4. Exigir al cliente el pago de los gastos del examen.
5. Exija una recompensa por la ejecución de la orden.
6. Negarse a ejecutar el pedido si el cliente viola los términos del contrato.

Un dictamen pericial emitido por un tasador profesional desempeña el papel de base probatoria. Puede convertirse en un argumento convincente para la comisión GKN y ayudar a corregir errores cometidos durante los cálculos. Además, jugará un papel decisivo a la hora de considerar la cuestión en los tribunales.

La realización de actividades de valoración de la propiedad de la tierra juega un papel vital de importancia federal y municipal. Los resultados de la evaluación no son menos significativos para los propietarios y usuarios de la tierra, ya que los impuestos territoriales se calcularán sobre la base de los datos obtenidos.

Además El costo del terreno a valor catastral afectará la posibilidad de registrar el terreno mediante compra.. Por tanto, en determinados casos es necesario revisar el coste establecido. Lea cómo reevaluar el valor catastral de un terreno.

La revaluación y revisión del costo puede ser realizada por la comisión autorizada de Rosreestr, que, dentro de los 6 meses posteriores a la auditoría, acepta reclamaciones de los ciudadanos y tiene derecho a corregir errores.

Si el Comité Estatal de Impuestos se niega a corregir un error, los titulares de derechos sobre la tierra tienen derecho a ponerse en contacto con un tasador independiente y llevar el caso a los tribunales.

El uso de la propiedad de la tierra después de su adquisición a precio de mercado presupone eficiencia económica, determinada en parte por el valor del valor catastral. Las autoridades de una entidad constitutiva de la Federación de Rusia ordenan un nuevo cálculo del valor estimado de las tierras pertenecientes a determinadas categorías al menos una vez cada cinco años. Los cálculos catastrales masivos se realizan mediante programas informáticos especiales, es decir, sin tener en cuenta las características de las distintas zonas de un mismo grupo de precios.

¿Cómo se calcula el valor catastral de un terreno?

El principio de clasificación de la tierra (división en grupos/zonas) es la base para una evaluación de parcelas a gran escala.¿Cuál es el costo del terreno según catastro? El Código de Tierras de la Federación de Rusia define las siguientes categorías:

• asentamientos;
• agrícola;
• fondo forestal;
• fuente de agua;
• fines especiales (industria, comunicaciones, transporte), seguridad y defensa;
• territorios y objetos especialmente protegidos (ambientales, históricos y culturales, cementerios y otros);
• stock (propiedad del estado y municipios).

La zonificación dentro de los grupos debe tener en cuenta:

• uso funcional permitido;
• proposito especial.

Subdivisión de tierras de asentamiento

Los terrenos de asentamientos urbanos y rurales se dividen en 17 tipos de uso permitido:

• edificios de gran altura;
• casas individuales;
• garajes;
• asociaciones de dachas, jardinería y horticultura;
• Otros tipos proporcionados.

La finalidad prevista está determinada por la pertenencia a la zona territorial del asentamiento y terrenos adyacentes:

• Residencial;
• público y empresarial;
• producción;
• infraestructura;
• agrícola;
• recreación de la población y otros.

Áreas de uso

En los cálculos se utiliza la tasa de Catastro, determinada por los servicios gubernamentales para un área específica:

• impuesto estatal por el uso de la tierra por parte del propietario;
• tarifas por alquilar propiedad estatal;
• el monto del rescate, compra de la asignación al estado;
• en los demás casos previstos por la ley.

El importe del impuesto recaudado anualmente en el erario estatal, según la legislación vigente, debe calcularse sobre la base del precio del Catastro oficialmente establecido. Hasta 2020, se seguirá utilizando la valoración de inventarios para la tributación en determinadas regiones de la Federación de Rusia.

El estado ha designado tasas impositivas más altas para la tierra para diversos fines: 3-10-15%. El derecho a reducir las tarifas se concede a las autoridades municipales.

¿De qué más depende el monto estimado?

Los asentamientos se dividen en barrios catastrales y su valor está ligado a los tipos de uso anteriores. El número catastral único asignado a cada terreno en la Federación de Rusia incluye información:

• distrito;
• área;
• cuarto;
• un objeto.

La principal diferencia entre las parcelas en bloques es el tamaño de las áreas. Y para calcular el importe estimado se utiliza el valor del indicador de precio específico por 1 m 2. Al calcular el valor catastral de un terreno (PL) específico, se utilizan los siguientes datos:

• área de adjudicación;
• categoría de uso;
• indicador específico.

Los precios de la tierra dependen de muchos factores, pero siempre están ligados a los precios del mercado: el nivel actual de los precios inmobiliarios en la región.

Para el cálculo se utiliza el precio por 1 m 2 de terreno.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El conjunto de factores de precio para cada tipo de uso permitido difiere, pero según criterios promedio se tienen en cuenta los siguientes:

• calidad de la tierra;
• tamaño, edad del sitio;
• presencia, cantidad, calidad de las edificaciones;
• ubicación, lejanía, entorno de la parcela;
• el desarrollo socioeconómico;
• Disponibilidad de comunicaciones (gas, agua, electricidad).

Cálculo del indicador específico.

Precio por 1 m 2: difieren los indicadores específicos del valor catastral (UCV) de bienes inmuebles en bloques ubicados cerca dentro de los límites de un tema (asentamiento). Esta unidad de cálculo se utiliza al crear nuevos terrenos o al transferir de un uso permitido a otro, al cambiar el propósito del terreno.

Documentos técnicos

Antes de calcular el valor individual de un terreno, es necesario recopilar los datos que ya están disponibles en el expediente de encuesta y en el pasaporte catastral:

• área total;
• propósito de la tierra;
• indicador específico del valor catastral de los terrenos;
• documentos para objetos erigidos en el sitio.

También es necesario obtener extractos de agencias gubernamentales sobre el estado del barrio catastral:

• plano urbano indicando infraestructura;
• indicación de zonas de desarrollo en el diseño de límites.

El procedimiento para determinar el monto estimado.

La norma de valoración federal consagra el derecho del tasador a elegir los métodos aplicados para calcular el valor catastral. Antes de elegir un modelo de valoración inmobiliaria, un especialista recopila y analiza hechos que afectan el valor. Con el método de cálculo de masa, los objetos considerados se agrupan. ¿Cómo se determina el valor según el catastro? Las normas para el cálculo de precios estatales son las siguientes:

1. Tomar la decisión de las autoridades de las entidades constitutivas de realizar una evaluación dentro del plazo establecido por la ley (2 a 5 años).
2. Elaboración de una lista de sitios por Rosreestrom.
3. Seleccionar una empresa especializada y celebrar un contrato de trabajo.
4. Cálculos de terrenos.
5. Elaboración de un informe sobre el trabajo realizado.
6. Aprobación del informe por la comisión.
7. Envío de resultados a Rosreestr para realizar cambios en el Catastro.
8. Publicación de datos en medios locales.

El valor catastral del terreno está ligado al valor de mercado.

Fórmula para cálculos.

El algoritmo de cálculo profesional es bastante complejo y accesible para los ingenieros tasadores. Para obtener un indicador específico de prueba (promedio estadístico) para la región, se correlacionan los valores generales:

• costo promedio de las masas de tierra;
• superficie de tierras regionales.

Los cálculos posteriores se realizan utilizando coeficientes (suma/resta) y numerosas fórmulas. La unidad base determina el indicador de valor específico en el trimestre catastral, que se multiplica por la superficie total del sitio en cuestión.

Fórmula profesional de valoración catastral de terrenos:

P = S * (Pp + Pc) * K, Dónde

S– superficie de adjudicación (m2);

Páginas– función lineal teniendo en cuenta las características de la infraestructura del asentamiento (rublos/m2);

Ordenador personal– función de los parámetros de transacción o componente local (rublos/m2);

A– coeficiente de transición.

Para obtener un ejemplo de cálculo, debe tener los datos requeridos. Por lo tanto, puede utilizar la calculadora proporcionada en el sitio web de Rosreestr.

En este recurso puede encontrar información de dominio público sobre un terreno específico según dirección o número. En la sección "servicios electrónicos", los usuarios tienen la oportunidad de encontrar rápidamente información sobre bienes raíces. Puede utilizar el “mapa catastral público”, que también muestra los datos básicos del terreno. Aquí también se encuentran calculadoras para calcular el valor catastral y el monto del impuesto estatal recaudado.

Cualquier transacción con terrenos es imposible sin un pasaporte catastral. ¿terrateniente? La respuesta está en nuestro artículo.
Si está interesado en el procedimiento para la inscripción de un terreno en registro catastral,... Conociendo esta información, podrá registrar rápidamente su terreno.

Recálculo de costos

Si surgen cuestiones controvertidas sobre la base de los resultados de la evaluación estatal de los terrenos, los titulares de derechos de autor pueden declarar su deseo de revisar el valor catastral actual. Información útil sobre la práctica judicial de impugnación del valor catastral de un terreno. La revisión del monto puede tener lugar tanto antes del juicio, con la participación de una comisión especial de la Oficina Rosreestr, como en el tribunal.

Si la evaluación difiere de la actual en un 30%, generalmente se modifica con la ayuda de la comisión antes del juicio.

El valor catastral como objeto de tributación

Una valoración catastral le permite determinar el valor catastral de la tierra de propiedad estatal o privada, sobre cuya base se calcula el monto de la recaudación de impuestos, el alquiler y el valor de rescate.

El valor catastral del objeto de valoración se determina mediante métodos de valoración masiva; el valor de mercado se establece y aprueba de conformidad con la legislación que rige la valoración catastral. El valor catastral lo determina el tasador, en particular a efectos fiscales. (Cláusula 10 FSO No. 2).

Actualmente, el valor catastral se considera objeto de tributación para los siguientes impuestos:

1. 
   La base imponible de los bienes inmuebles individuales se determina como su valor catastral al 1 de enero del año del período impositivo de conformidad con ()
2. 
   La base imponible se define como el valor catastral de los terrenos reconocidos como objeto de tributación de conformidad con ().
3. 
   La base imponible de los objetos imponibles se determina en función de su valor catastral, salvo los casos previstos en el apartado 2 del artículo 402 ()

En algunos casos, el valor catastral de un terreno también se utiliza para calcular el alquiler por el uso de este terreno. Así se establece en el apartado 5 del art. 65 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, según el cual también se puede utilizar para determinar el alquiler de un terreno que sea de propiedad estatal o municipal.

Impugnar el valor catastral permite reducir la base del impuesto a la propiedad en un promedio de 30-40%. Solicitar la impugnación del valor catastral es bastante beneficioso para el cliente de este servicio que desea reducir su carga fiscal en concepto de impuesto predial o territorial. Además, un valor catastral inflado de un inmueble puede dar lugar no sólo a un pago excesivo de impuestos, sino también, en algunos casos, a pagos de alquiler inflados.

Cuestionar el valor catastral Puede persona interesada. Este es reconocido como propietario del inmueble, así como a las partes del contrato de arrendamiento si el alquiler se establece utilizando el valor catastral.

En relación con lo anterior, las cuestiones adquieren especial relevancia en los casos en que se sobreestima el valor catastral. Y no sólo porque una reducción del valor catastral puede suponer importantes ahorros en impuestos, pagos de alquiler de terrenos, valor de rescate de un terreno o tasas por levantar una prohibición de construcción. Y también porque las reglas de la impugnación han cambiado radicalmente. El Tribunal Supremo explicó a los jueces cómo actuar en una situación determinada (Gobierno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 30 de junio de 2015 No. 28), y la práctica, que apenas comienza a tomar forma, es ambigua.

¿Quién determina, calcula, cuál es el procedimiento para determinar el valor catastral?

La valoración catastral se lleva a cabo sobre la base de la Ley federal 135-FZ "Sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia" de acuerdo con la lista de objetos inmobiliarios sujetos a valoración catastral estatal, que está formada por el organismo de registro catastral y aprobada por las autoridades. de la entidad constitutiva de la Federación de Rusia. Para realizar la valoración catastral estatal, se contratan tasadores de forma competitiva. Sus resultados deben ser aprobados por regulaciones regionales, publicados y transferidos a Rosreestr para su inclusión en el catastro inmobiliario estatal.

Al determinar el valor catastral de una propiedad, el tasador, según el método elegido, debe (pero en la práctica no siempre tiene en cuenta) tener en cuenta las características especiales de la propiedad: área, número de habitaciones, piso, tipo de casa, año de reparaciones mayores, presencia de infraestructura social, etc.

También se tiene en cuenta la información del mercado:

• precios de transacciones con objetos inmobiliarios indicados en documentos oficiales (los precios de transacción a efectos de préstamos hipotecarios se utilizan como precios de transacción prioritarios);
• precios de oferta y demanda de bienes raíces listados en los medios oficiales, así como en los sitios web oficiales de las organizaciones que brindan servicios inmobiliarios;
• información sobre tarifas de alquiler (alquileres) de bienes inmuebles;
• información sobre el valor de mercado de los objetos de tasación establecido en los informes de tasación;
• coeficientes e índices utilizados para determinar el valor de mercado de bienes inmuebles;
• otros indicadores.

El procedimiento para impugnar los resultados de una valoración catastral es un procedimiento bastante complejo, que se analiza en un artículo aparte.

Cómo determinar el área realmente utilizada de locales no residenciales para calcular el impuesto a la propiedad según el valor catastral

Al determinar el área realmente utilizada de locales no residenciales con el fin de pagar el impuesto a la propiedad al valor catastral, se debe tener en cuenta el área total de este local, incluida el área no utilizada. Esta opinión fue expresada por especialistas del Ministerio de Finanzas de Rusia en una carta del 25.08.17 No. 03-05-04-01/54572.

Hoy en día, puede conocer el valor catastral de los terrenos en nuestro país utilizando el mapa catastral interactivo, que se encuentra en el sitio web de Rosnedvizhimost.

En la Federación de Rusia, el artículo 65 del Código de Tierras, para la compra de terrenos de propiedad municipal y federal, el valor catastral del terreno se especifica a efectos fiscales y en otros casos previstos por el Código de Tierras y la Ley Federal. Ley.

Cualquier objeto inmobiliario, cuya información se registra en el catastro estatal de bienes raíces, tiene un número de registro estatal (número catastral) que no se repite en el tiempo y en el territorio de la Federación de Rusia. Los números catastrales los asigna la autoridad de registro catastral.

Para asignar números catastrales a objetos inmobiliarios, la organización de registro catastral lleva a cabo una división catastral del territorio de la Federación de Rusia en distritos catastrales, barrios catastrales y distritos catastrales (en adelante, unidades de división catastral).

Documentos necesarios para contabilizar cambios en la referencia de dirección de un terreno.

La referencia de la dirección del terreno se ingresa sobre la base de una solicitud del propietario legal del terreno o de un representante autorizado y del organismo del gobierno local; o un acto de un organismo gubernamental u organismos autorizados para asignar direcciones a terrenos.

Dónde conocer el valor catastral de un inmueble por dirección

Dónde aclarar el valor catastral de los inmuebles de forma gratuita se indica en la carta del Ministerio de Hacienda de 3 de marzo de 2014 No. 03-05-05-01/8876. Esto lo necesitarán aquellos propietarios que desde 2014 pagan el impuesto sobre la propiedad corporativa según las nuevas reglas. Se debe presentar una solicitud de valor catastral a la oficina regional de registro catastral. Puede enviar una solicitud por correo certificado o vía Internet a través del Portal Unificado de Servicios Estatales y Municipales.

Si no conoce el número catastral de su propiedad o terreno, entonces esto es muy fácil de hacer, para ello solo necesita acceder al servicio “Información de referencia sobre bienes inmuebles en línea” e ingresar sus datos. La búsqueda se realiza según uno de tres criterios: número catastral, número condicional o dirección.

En los campos número catastral, número condicional, calle, casa y departamento, a partir del segundo carácter se puede utilizar el símbolo “*” para la búsqueda.

Casos de cambios en el valor catastral de un terreno

El valor catastral de los terrenos cambia cuando se realizan cambios en la información básica sobre el terreno, a saber:

• cambiar el tipo de uso permitido del terreno,
• transferencia de tierra de una categoría a otra,
• cambiar el área de un terreno y al mismo tiempo simplificar sus límites.

Corrección de error de valor catastral

El error catastral está sujeto a corrección:

• en la forma establecida para tener en cuenta los cambios en las características de los bienes inmuebles,
• en el orden de interacción de la información (si los documentos que contienen este error fueron recibidos por la autoridad de registro catastral en el orden de interacción de la información),
• sobre la base de una decisión judicial que haya entrado en vigor legal para corregir dicho error.

Impugnando el valor catastral, se puede impugnar la valoración inmobiliaria

En 2016, el impuesto predial para personas físicas correspondiente a 2015 deberá pagarse en función de su valor catastral. La mayoría de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia ya han adoptado leyes que confirman la recaudación del impuesto al valor catastral en su territorio. Además, muchos también han introducido coeficientes crecientes para los inmuebles caros. Por ejemplo, en Moscú se han establecido coeficientes crecientes para apartamentos con un valor catastral de más de 10 y 20 millones de rublos.

En algunos casos, la valoración catastral puede estar sobreestimada. Pero el propietario tiene la oportunidad de impugnarlo demostrando que los tasadores se equivocaron. El subdirector de Rosreestr habla sobre cómo funcionan los bienes raíces lee la entrevista completa con él.

Se ha lanzado un servicio catastral para las empresas propietarias de bienes inmuebles en Moscú.

Ahora, en cuestión de minutos, podrá saber si la propiedad de la empresa está incluida en la Lista de objetos sujetos al impuesto sobre la propiedad según el valor catastral. Para ello, basta con utilizar el nuevo servicio de Internet lanzado por el Departamento de Política Económica y Desarrollo de Moscú.

Todo lo que necesita hacer es ingresar el número catastral asignado a su propiedad o indicar su dirección. Cuando se encuentra un objeto, verá si está incluido en la lista "catastral" y en base a qué documento.

Se sabe que a partir del 1 de enero de 2015, el impuesto predial basado en el valor catastral de los inmuebles deberá pagarse no solo a los imputados del régimen general y UTII, sino también a las personas simplificadas del sistema tributario simplificado.

Información del Departamento de Política Económica y Desarrollo de Moscú:

A menudo, los propietarios tienen que lidiar con el concepto de valor catastral de sus terrenos. A menudo lo utilizan en transacciones u otras transacciones con tierras. ¿Cómo se determina el valor catastral de un terreno y qué factores influyen en él? ¿Cómo y dónde puedo saber el valor catastral exacto de una parcela?

Las cuestiones relacionadas con la determinación del valor catastral de las parcelas causan mucha controversia no solo entre sus propietarios, sino también entre los especialistas que se ocupan de estos temas. Los datos sobre la evaluación de todas las parcelas de tierra están contenidos en la base de datos (GKN) y están sujetos a actualización cada cinco años.

Muchos propietarios, después de leer la valoración de su parcela, empiezan a dudar de su objetividad.

Antes de tomar tal decisión, conviene familiarizarse con cómo se evalúa el terreno y en qué etapas consta:

• quién está autorizado a determinar el valor de las parcelas;
• ¿En qué acciones consta todo el proceso de evaluación?

Son responsables de establecer el valor catastral las siguientes personas:

• tasadores con licencias apropiadas;
• funcionarios públicos cuyas responsabilidades laborales incluyan el establecimiento de promedios y coeficientes;
• órganos gubernamentales que toman decisiones sobre cuestiones territoriales.

La evaluación estatal de la tierra se lleva a cabo en los casos previstos por la legislación vigente o por decisión de los órganos o autoridades del gobierno local. Para seleccionar artistas específicos, se realiza un concurso para la compra de trabajos de tasación, en el que sólo pueden participar personas que tengan derecho a celebrar dichos contratos.

Las actividades de los tasadores están reguladas por la Ley federal "sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia", leyes especiales de organismos autorizados y disposiciones que rigen los principios y procedimientos para llevar a cabo esta actividad de tasación.

El documento final es el informe de evaluación, que es aprobado por las autoridades ejecutivas pertinentes. Después de lo cual está sujeto a publicación.

Los ingenieros proporcionan los datos iniciales para determinar el coste medio de un metro cuadrado de terreno en una zona determinada y son aprobados por las autoridades. La información sobre la valoración de determinados terrenos, una vez introducida en la base de datos inmobiliarios, sólo puede actualizarse después de cinco años.

En caso de desacuerdo con el valor de los terrenos establecido en el informe, las partes interesadas pueden impugnarlo ante las autoridades judiciales o en las comisiones de resolución de disputas (artículo 24.18 de la Ley "sobre actividades de valoración en la Federación de Rusia"). Este derecho se otorga para proteger sus derechos e intereses vulnerados. Estas comisiones se crean en los departamentos territoriales de Rosreestr. Sus competencias incluyen la consideración de disputas basadas en solicitudes de los propietarios, que indican sus detalles y datos completos sobre las parcelas. Además, asegúrese de indicar qué sirvió de base para presentar la solicitud y por qué considera que el valor catastral es incorrecto.

Para respaldar sus argumentos, adjunte los siguientes documentos a su reclamo:

• un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado sobre el terreno con datos sobre su valor catastral;
• copias de los documentos de título del sitio;
• documento sobre el valor de mercado del sitio. La fecha de este acto y el documento que indique su valor catastral deberán coincidir;
• documentos que puedan refutar el valor catastral establecido y confirmar los argumentos del solicitante.

Presentar estos documentos en formato papel y electrónico. La solicitud presentada a la comisión será considerada en el plazo de un mes. Si lo deseas, puedes participar en la reunión de la comisión para revisar tu solicitud.

¿Qué determina el valor catastral de un terreno?

Ahora el monto del impuesto territorial sujeto a pago obligatorio no está determinado por el valor de inventario del sitio, sino por el valor catastral. También se utiliza al realizar transacciones para su enajenación, al calcular el alquiler, así como en muchos otros casos.

La valoración catastral de los terrenos la realizan ingenieros como resultado de la realización de los trabajos catastrales necesarios y se registra en la base de datos de la USRN.

Para obtener esta información, comuníquese con Rosreestr y solicítela. Este trabajo será encomendado a un ingeniero catastral profesional.

Para determinar el valor catastral real de un terreno, es necesario analizar una serie de factores que influyen en su valor:

• ubicación del terreno;
• categoría de terreno y tipo de uso;
• área total del sitio;
• el grado de desarrollo de infraestructura en el área;
• precios de terrenos similares en una región determinada.

Por ejemplo, el valor catastral de la tierra en las zonas rurales dependerá de su lejanía de la ciudad, su provisión de redes de ingeniería y comunicaciones, la presencia de empresas sociales en la región y la población de la aldea.

Toda esta información es tenida en cuenta por el ingeniero catastral que realiza los trabajos de valoración del sitio. Como resultado, normalmente el valor catastral de un terreno no difiere mucho de su precio de mercado.

El procedimiento para calcular el valor catastral de un terreno.

La tarea principal del tasador es determinar el valor catastral objetivo de un sitio en particular.

En su trabajo debe tener en cuenta circunstancias que inciden significativamente en el tamaño de la valoración catastral del terreno:

• ubicación del sitio y su distancia de la ciudad;
• la situación económica de la región donde se encuentra el objeto tasado;
• categoría de terreno y su finalidad. Un terreno destinado a la construcción de un edificio residencial costará más que un terreno agrícola;
• ¿Están conectadas las comunicaciones a él?

Al tasar varios terrenos, el tasador los distribuye en varios grupos en función de sus características comunes y luego calcula su valor catastral.

En este caso, los especialistas utilizan uno de los siguientes métodos de evaluación:

• comparativo. En este caso, el precio medio de terrenos similares se determina en función de las transacciones de compra y venta realizadas en la región. El método de evaluación más utilizado. Si en una determinada región el número de transacciones de tierras es pequeño, en estos casos se utilizan otros métodos;
• rentable. La valoración de un sitio está influenciada por la cantidad de ingresos posibles estimados por su uso, por ejemplo, el beneficio por alquilarlo;
• caro. En este caso, no se tienen en cuenta los ingresos, sino los gastos gastados en su mejora o desarrollo de infraestructura: por ejemplo, la construcción de carreteras. Suele utilizarse para valorar los terrenos de una sociedad de jardinería que no generan beneficios y rara vez son objeto de compraventa;
• conjunto. Al evaluar, se utilizan dos o más métodos de evaluación en combinación.

Si ninguno de los métodos anteriores es adecuado para evaluar una parcela de terreno individual, se lleva a cabo de forma individual.

Como resultado del uso de los métodos anteriores, se logra establecer el valor de mercado condicional de un metro cuadrado de terreno en cada grupo. Después de lo cual no hay más dificultades para determinar el valor catastral del sitio.

Basta multiplicar esta cifra por el número total de metros cuadrados. Por ejemplo, un metro cuadrado de terreno en una ciudad rural de la región de Moscú cuesta mil rublos. El área total del sitio evaluado es de diez acres o mil metros cuadrados. m En consecuencia, el valor catastral del sitio será de un millón de rublos.

Hay que tener en cuenta que una de cada dos solicitudes de revisión del valor catastral de un terreno presentada a la comisión se satisface a favor del cliente. En cuanto a los procesos judiciales, casi el 93% de los litigios sobre este tema también se resuelven a favor de los demandantes. Estos son datos estadísticos oficiales.

Dónde averiguar el valor catastral de un terreno.

Se emite un pasaporte catastral para cada terreno registrado. De aquí se puede obtener información sobre el coste de la parcela.

La información sobre el valor catastral sólo será relevante durante cinco años. Pasado este tiempo, comuníquese con Rosreestr y solicite una nueva evaluación, ya que el costo previamente establecido ya está desactualizado.

La misma información se puede obtener de Internet utilizando el mapa público de Rosreestr.

Puede averiguar el valor de un terreno específico de las siguientes formas:

• ingrese el número del terreno en el cuadro de búsqueda y espere a que aparezca la información relevante;
• Si se desconoce el número de la parcela, busque la parcela en el mapa y haga clic en ella con el cursor. Después de esto, aparecerá en pantalla la información que le interesa.

Pero no confíe en este método para obtener información sobre el valor catastral exacto. El caso es que el trabajo de introducir información en el mapa público aún no ha concluido. Todavía está en curso. Por tanto, algunos terrenos se reflejan en él de forma aproximada. Es más, incluso sin indicar su valoración catastral.

La información más precisa está a disposición de Rosreestr, que puede proporcionarla a petición del cliente. Se proporciona si tiene información sobre el número catastral único del sitio que le interesa.

Si tienes información al respecto, puedes conocer el valor catastral de tu terreno de alguna de las siguientes formas:

• dejando una solicitud en persona en Rosreestr. Es posible que tenga que pasar más tiempo esperando en la fila para enviar su solicitud. Pero en cualquier caso, aquí siempre podrás obtener el asesoramiento necesario de especialistas;
• enviando una solicitud por correo. Este método es preferible porque ahorra tiempo. Pero si se comete aunque sea un error en la solicitud, ésta quedará sin ejecución;
• en línea en el portal “Servicios Públicos”.