Колко акционери вече пострадаха

Общо към февруари 2018 г. в Русия има почти 40 хиляди измамени акционери, които са инвестирали в 836 проблемни имота в 69 региона на страната, става ясно от материали на сайта на Министерството на строителството. Но ръководителят на работната група на Единна Русия за защита на правата на акционерите в Държавната дума Александър Сидякин каза през ноември 2017 г., че около 130 хиляди души са пострадали от недобросъвестни разработчици, което е повече от три пъти повече от официалната статистика.

От строителното министерство не можаха да преценят колко ще се промени официалният брой на измамените акционери след нововъведенията. „Процедурата за вписване в регистъра зависи от желанието на самия акционер“, обясни представител на министерството. „Ще можем да получим такава информация, след като новата версия на заповедта влезе в сила.

Всички тези нововъведения са разумни и вдъхват известна надежда, отбелязва Елена Годлевская, член на инициативната група на акционерите на жилищния комплекс Царицино, най-големият проблемен имот в Москва. Според нея по-достоверна информация за броя на жертвите може да повлияе на важни решения. Законът „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради...“ създаде много проблеми, тъй като беше позициониран като панацея за всички проблеми, но поради недостатъци остави вратички за безскрупулни предприемачи, заявява Годлевская.

Жилищен комплекс "Царицыно" (Снимка: Олег Яковлев / РБК)

Как се урежда споделеното строителство сега?

Ако къщата все още не е въведена в експлоатация, с купувача ще бъде сключен договор за дялово участие (DPA). В него се посочва площта на закупувания апартамент, етажът, на който се намира, броят на жилищните и нежилищните квадратни метри, както и срокът за предаване на ключовете.

Закон № 214 „За участие в споделено строителство на жилищни сгради...“ предвижда, че интересите на акционера могат да бъдат защитени по няколко начина . По-специално, предприемачът трябва да застрахова всички споразумения за дялово участие. Причината за застрахователното плащане е например обявяването на предприемача в несъстоятелност и откриването на производство по несъстоятелност срещу него. В действителност обаче застрахователният механизъм не работи: случаите на фалит могат да продължат с години и купувачите остават без апартаменти. Предприемачът може също да отвори ескроу сметка, но почти никой не я използва, тъй като това предвижда получаване на средства от притежателите на дялове само след като обектът бъде пуснат в експлоатация и апартаментите се прехвърлят на купувачи. И накрая, банкова гаранция от предприемача позволява допълнителен контрол върху проекта: банката открива кредитна линия за проекта, но издава финансиране на траншове според плана за изпълнение и наблюдава процеса. Не всички предприемачи обаче привличат банково финансиране за целия период на строителство.

Какво се променя в законите за споделено строителство

Законодателството за споделеното строителство се променя през цялото си съществуване. Освен това промените винаги са били в посока затягане на изискванията към разработчиците. Най-сериозните от тях бяха тези, въведени със Закон № 218 „За публичното дружество за защита правата на гражданите - участници в споделено строителство в случай на несъстоятелност (фалит) на разработчици...“ от 29 юли , 2017 г.

Законът даде възможност да се реализира инициативата на Министерството на строителството - да се създаде Фонд за защита правата на гражданите, участващи в споделено строителство (компенсационен фонд). От октомври 2017 г. всички разработчици са му прехвърлили 1,2% от цената на всяко споразумение за дялово участие (EPA). Това правило важи само за имоти, чиито собственици са получили разрешение за строеж след 27 октомври 2017 г. Сега фондът, според неговия представител, вече е получил 180 милиона рубли.

Фондът не финансира дейностите на всеки предприемач и не отделя средства за всички съществуващи проблемни строителни проекти, отбелязва изпълнителният директор на Tekta Group Роман Сичев; За този метод за справяне с проблема с измамените акционери сумата е доста приемлива, смята Сичев.

Нови предизвикателства за разработчиците

Заедно със създаването на компенсационния фонд, законодателите рязко затегнаха изискванията към самите разработчици. От 1 юли 2018 г. ще бъде невъзможно да се изпълняват проекти за интегрирано развитие на територията, тъй като законът предвижда, че едно юридическо лице може да построи само един обект. Това означава, че ако сега предприемачът разпредели всички събрани средства за строителство за целия проект (директно у дома и, например, съоръжения на социалната инфраструктура), тогава след промяната той може да похарчи тези пари само за жилищни сгради, останалите обекти могат да се финансират само самостоятелно. „Наличието на само едно разрешение за строеж прави невъзможно изграждането на училища, детски градини и комунални мрежи“, отбелязва Федор Сапронов, вицепрезидент по правните въпроси на групата Ingrad.

Предприемач, който възнамерява да получи разрешение за строеж след 1 юли 2018 г., също ще трябва да има поне 10% от стойността на строителството на проекта в сметката си.

Административните и управленски разходи също са ограничени – не повече от 10% от стойността на проекта. Това може да усложни дейността на разработчика, казва изпълнителният директор на Level Group Кирил Игнахин. „Днес само разходите за реклама и маркетинг, които се класифицират като този вид разходи, могат да надхвърлят 10%“, посочва разработчикът. — Не е евтино да поддържаш офиси за продажби, да плащаш на служителите и т.н. Това изискване според мен трябва да се коригира и да стане по-гъвкаво.“

Снимка: Григорий Соколов / РИА Новости

На 24 януари 2018 г. Държавната дума прие на първо четене следващите изменения в законите, регулиращи процеса на дялово строителство. Авторите на документа, включително председателят на Държавната дума Вячеслав Володин, възнамеряват да дадат на правителството правото да установи изисквания за държавен контрол върху строителството със споделено участие.

Със законопроекта се предлага създаване на единна информационна система за жилищно строителство. Информацията за всички разработчици и проекти ще бъде организирана и събрана на едно място. Законът за компенсационния фонд ще включва членове, които ще позволят на този фонд да контролира финансовото и икономическото състояние на предприемача, работещ по схемата DDU . По-специално се предлага да се даде на фонда правото да спре регистрацията на споразумения за дялово участие, тоест действително да блокира дейността на разработчика. Все още обаче не е определено по какви критерии за състоянието на компаниите ще следи фондът.

Според новия закон собствениците и висшето ръководство на строителната компания ще отговарят солидарно с личното си имущество за задълженията на компанията си към акционерите. Документът налага и по-строги изисквания за публикуване на информация за учредителите на строителната компания. В момента разработчикът е длъжен да разкрива информация само за собствените си основатели. В новата версия на закона от него ще се изисква да публикува на уебсайта си пълната верига на собственост, до крайните бенефициенти, които пряко или непряко притежават разработчика с 5% или повече.

Разработчикът ще има право да промени оторизираната банка за откриване на ескроу сметка. Според авторите на законопроекта всички ограничения върху сметката на предприемача се премахват в момента, в който сградата бъде въведена в експлоатация и е регистрирана собственост върху поне един апартамент. Получаването на правото за предприемач да промени упълномощената банка със сигурност е плюс за разработчиците, казва Фьодор Сапронов, вицепрезидент по правните въпроси на групата Ingrad. „Възниква обаче въпросът как ще се случи това на практика: законодателят определя лимит на разходите за реклама от 10% от стойността на проекта; Да кажем, че разработчикът е избрал тези 10% и след това е решил да смени упълномощената банка - не е ясно как ще се осъществява взаимодействието между старата и новата банка в тази част, твърди експертът. „В съчетание с изискването главният изпълнител и техническият клиент също да имат сметка в същата банка като предприемача, очевидно е, че промяната на оторизираната банка няма да бъде толкова лесна.“

Проектно финансиране вместо споделено строителство

Руският президент Владимир Путин говори за необходимостта от преминаване от споделено строителство към схема за финансиране на проекти в рамките на три години през октомври 2017 г. До 15 декември миналата година Министерството на строителството, AHML и Централната банка се споразумяха за съответната пътна карта.

Пътната карта не предполага пълна забрана за закупуване на апартаменти от граждани по време на строителството. Техните средства обаче няма да бъдат събрани от самия предприемач, а от банка, упълномощена да открива ескроу сметки. Тези пари ще отидат директно в сметката на предприемача едва след като къщата бъде пусната в експлоатация. Дотогава строителството ще се финансира с банков кредит.

Много въпроси, свързани с разходите за финансиране на проекта, както и кога предприемачът ще трябва да плати лихва по заема, все още не са решени. Във всеки случай цената на жилищата в новите сгради ще се увеличи с не повече от 5-7% поради прехода към проектно финансиране, обеща заместник-началникът на Министерството на строителството Никита Стасишин в края на ноември 2017 г.

Приемането на закона заплашва, че цената на жилищата и цената на „квадрат“ ще се увеличат значително, казва генералният директор на Metrium Group Мария Литинецкая. За да не се случи това, е необходимо намаляване на лихвите по кредитите, сигурна е тя. „Парите за изпълнението на проекта трябва да са евтини и осигурени за дълъг период“, подчертава Литинецкая. — Вярвам, че за да намалят лихвите по кредитите за разработчиците, властите ще трябва да стартират програма за субсидиране на лихвите. Като алтернатива може да се създаде държавна строителна банка, която да се специализира във финансирането на жилищни проекти.

Един от инструментите за наблюдение на ситуацията около незавършени проекти за дялово строителство е така наречената „пътна карта“ за решаване на проблемите на акционерите, пострадали в резултат на незаконни действия на предприемачите. Документът беше приет със заповед на руското правителство още през май 2017 г., а онзи ден руският премиер Дмитрий Медведев нареди на изпълнителните власти да го допълнят с информация за сроковете за решаване на проблеми по всеки дългосрочен строителен проект.

„Пътната карта” представлява работен график за всеки регистриран проблемен обект. Информацията в него се натрупва в унифицирана форма, одобрена от правителството на Руската федерация. Документите за всеки регион се изготвят от местните изпълнителни органи и се изпращат на Министерството на строителството на Руската федерация. Веднъж на тримесечие министерството актуализира консолидираните планове. Също така анализира получените данни и следи изпълнението на вече одобрени планове и графици. Докладът за резултатите за всяко тримесечие се изпраща на правителството на Руската федерация.

В съответствие с новата заповед графиците ще бъдат допълнени със специална графа. Съдържа информация за очаквания срок за възстановяване на законните права и интереси на засегнатите акционери. В допълнение, Министерството на строителството на Русия на официалния си уебсайт в Интернет също ще трябва да публикува информация за планирания срок за решаване на проблемите на акционерите за всеки проблемен обект. Промяната на посочените по-рано дати ще изисква сериозно оправдание от страна на ръководителите на руските региони, допуснали забавяния.

Нека ви напомним, че в допълнение към „пътната карта“, акционерите вече имат два важни инструмента в своя арсенал, които позволяват на гражданите да наблюдават ситуацията около новите сгради с участието на граждански средства. На инвеститорите в проблемни имоти се дава възможност да бъдат включени в „регистъра на измамените акционери“ и да имат достъп до национален списък с проблемни проекти за дялово строителство. Той е достъпен на сайта на Министерството на строителството на Руската федерация http://www.minstroyrf.ru/problem-objects и съдържа данни за 834 незавършени строителни обекта.

На 1 януари 2018 г. Фондът за защита на правата на гражданите - участници в споделеното строителство на годината пусна в интернет „Единна информационна система за жилищно строителство“ (ЕИСС) - https://nash.dom.rf . Ресурсът дава възможност на гражданите да вземат информирано решение за участие в споделено строителство, предоставяйки информация, която подлежи на задължително разкриване съгласно Федерален закон № 218-FZ. UISHS също така отчита броя на разработчиците, които са направили вноски в компенсационния фонд. В края на март 2018 г. 647 разработчици вече са внесли във фонда 1,2% от цената на DDU, които са подписали, като са регистрирали повече от 10 000 споразумения.

Проблемът с измамените акционери в Дагестан трябва да бъде решен до четвъртото тримесечие на 2020 г. Това следва от „пътната карта“, подписана от ръководителя на Република Дагестан Владимир Василиевв понеделник, 17 декември. Този документ отменя „пътната карта“ от 7 август 2017 г., приета от бившия ръководител на Дагестан Рамазан Абдулатипов.

Съгласно заповедта на Василиев кабинетът на министрите на Дагестан трябва да се отчита тримесечно на руското министерство на строителството. Вицепремиерът на Република Дагестан е назначен за отговорен за изпълнението на графика Владимир Лемешко.

В регистъра са включени 10 проблемни обекта - 8 в Махачкала и 2 в Дербент. Дългосрочните строителни проекти на Дербент включват Ехтибар и Феникс, за които нашата агенция многократно е докладвала.

Ще излети ли Фениксът?

Строителството на девететажна сграда с четири входа за 128 апартамента на кръстовището на улиците Гагарин и Генрих Гасанов в Дербент започна през 2010 г. На акционерите бяха обещани апартаменти през второто тримесечие на 2010 г.

Строителството на къщата е извършено от Асоциацията на собствениците на жилища "Феникс", ръководена от председателя Феликс Загиров, който събра над 140 милиона рубли с акционера. Въпреки това, след като построи три етажа и похарчи не повече от 30 милиона рубли за това, той избяга.

Съучастникът на Загиров в измама с договори за покупко-продажба на апартаменти, както по-късно установи отделът за икономически престъпления на Министерството на вътрешните работи на Република Дагестан, е бил ръководител на комисията по управление на имотите на Дербент. Магомедали Курабеков. Общо Загиров е обвинен в измама на акционерите в размер на 150 милиона рубли.

През май 2011 г. градският съд в Дербент призна Загиров за виновен в укриване на данъци. Срещу него през 2012 г. е образувано наказателно дело. Проверка на Министерството на строителството на Република Дагестан установи, че Загиров строи бързо и много (с името му се свързват още няколко проблемни обекта в Дербент), но не по ГОСТ. Според РИА Дербент той е бил задържан през ноември 2017 г. в Севастопол.

Измамените акционери се организират, преобразувайки ТСЖ „Феникс“ в ТСЖ „Спасение“ и едноименната жилищна кооперация, която се занимава със защита на интересите на акционерите. Къщата е завършена от тях със собствени средства. Апартаментите вече са заети от тях.

Според неговата „пътна карта“ Василиев очаква, че проблемът с измамените акционери ще бъде решен чрез подкрепа „за сметка на инвеститора, тъй като предприемачът не планира да прехвърля жилищни помещения на засегнатите граждани“. Срок – IV тримесечие на 2020 г.

За информация относно Ekhtibar LLC

Нашата агенция многократно е привличала вниманието на властите и обществеността към ситуацията в Дербент, където от 2005 г. група граждани, които са измамени акционери на Ekhtibar LLC, опитвайки се да постигне справедливост. Акционерите на Ekhtibar LLC бяха измамени от тях.

Те обвиняват за всичко депутата от Държавната дума на Руската федерация Мурад Гаджиев, което беше публично заявено няколко пъти. И така, представителят на комисията Манисат НасрулаеваГаджиева няколко пъти разказа на друг депутат от Държавната дума за своите измами Умахан Умаханов. Това беше направено, за да се решат проблемите на измамените акционери в Махачкала. Трябва да се отбележи, че провеждането на подобни събития в регионите на Руската федерация беше инициирано лично от президента на Руската федерация Владимир Путин. Освен това Насрулаева отново повдигна този въпрос на специална общорепубликанска среща, проведена от същия заместник Умаханов. Никаква реакция в отговор.

От друга страна, самият Мурад Гаджиев не стои на едно място. Неговите хора, според потърпевшите, заплашват измамените акционери на Ехтибър ООД. Създадена е клонирана комисия от измамени акционери, която се опитва да дискредитира активистите.

Жителите на Дербент са включени в регистъра на измамените акционери, а самият жилищен комплекс Ехтибар е включен в „пътните карти“ на Министерството на строителството на Република Дагестан. Съгласно горната заповед Абдулатипова, имотът трябва да бъде прехвърлен на нов инвеститор за завършване на строителството.

Само през юни 2018 г. изпълняващият длъжността кмет на Дербент Енрик Муслимовче жилищен комплекс Ехтибър ще бъде завършен до края на тази година. Обектът е прехвърлен на строителна фирма "Стандарт". Това изявление беше предшествано от среща в кметството по проблема с измамените акционери на Ekhtibar LLC. След това Муслимов информира присъстващите, че строителна компания „Стандарт“ се е обърнала към кметството с предложение да завърши строителството на жилищен комплекс „Ехтибър“ за своя сметка, без да привлича средства от самите акционери. Нашата агенция публикува неизвестна на обществеността информация.

Според „пътната карта“ на Василиев, 10-етажна жилищна сграда от 10 блока, разположена на адрес: ул. Дербент. Советская, 13, трябва да бъде завършена за сметка на инвеститора. Срок: IV тримесечие на 2020 г.

Тук обаче възниква друг проблем - през последните години сградата на жилищен комплекс "Ехтибър" се руши. Необходима е експертиза, за да се установи дали къщата е годна за въвеждане в експлоатация, дали е препоръчително да се довърши или трябва да се събори. Не само, че никой не поръчва тази експертиза, но на проблемния обект тече строителство. Но и на това няма реакция. Всички добре знаят, че въвеждането в експлоатация на порутена къща със сигурност ще обрече акционерите на Ekhtibar LLC на нови страдания, а може би и на трагедия, от която в този случай никой няма да бъде застрахован. Новата пътна карта не дава яснота по този въпрос.

Странности на "пътната карта"

Това следва от документа, както отбеляза икономистът в интервю за РИА Дербент Маир Пашаевче картата включва къщи, за които има групови съдебни дела или е въведена процедура по несъстоятелност на предприемача.

„Някои къщи са напълно заети, но се разследват случаи на „двойни” продажби на апартаменти. Мисля, че това е само видима и малка част от проблема с измамените акционери, който получи широка гласност. Всъщност няма решения според „пътната карта“, те ще разгледат и променят партньорствата, ще идентифицират нови разработчици,“- каза Пашаев.

Събеседникът на агенцията изрази и недоумение, че няма финансово участие от страна на правителството или общината.

„В Москва градската управа реши да финансира от бюджета завършването на строителството на проблемни жилищни сгради след смяна на собственика. Това е доста ясно и ефективно решение на проблема с измамените акционери.”“, заключава експертът.

Руслан Махмудов

Депутатите обсъдиха проблемите на измамените акционери

Държавната дума обсъди промени в заповедта на Министерството на строителството на Русия, която определя критериите за признаване на акционерите като измамени. Депутатите от Обединена Русия предложиха да се разработят мерки за подпомагане и улесняване на възстановяването на нарушените права на съинвеститорите в жилища въз основа на специални регистри. Освен това парламентаристите изразиха увереност, че „пътните карти“ в регионите ще помогнат за облекчаване на съдбата на акционерите.

Ползите от публично-частното партньорство

В стените на Държавната дума се проведе заседание на работната група на Президиума на Генералния съвет на Единна Русия. „Предлагаме да се установи правило, според което въз основа на регистри ще се разработват мерки за подкрепа и съдействие за възстановяване на нарушените права на измамени акционери. Всички „замразени“ проекти за дялово строителство трябва да бъдат включени в регистъра, независимо от етапа на фалит на предприемача“, каза първият заместник-председател на Комитета на Държавната дума по жилищна политика и жилищно-комунални услуги Александър Сидякин.

Поканен в работната група на заместник-началника на отдела за надзор на прилагането на законодателството в икономическата сфера на Генералната прокуратура на Русия Дмитрий Даниловинформира аудиторията, че отделът „има тясно сътрудничество с Министерството на строителството, за да гарантира правата на измамените акционери“. По думите му правоприлагащата практика в това отношение „тепърва се формира и прокурорите активно следят това“.

Въпреки това, според информация на депутата Александър Сидякин, все още има случаи, когато законът не позволява налагането на санкции на тези, които вземат пари и оставят хората без нищо.
Участниците в срещата започнаха да дават статистика по региони. „В Московска област тази година са регистрирани 92 обекта, от които 27 вече са признати за открито проблемни“, каза член на Комитета на Държавната дума по жилищна политика и жилищно-комунални услуги Сергей Пахомов. „Въпреки че останалите 65 по същество също са проблематични и тече работа по тях.“

Според Пахомов, който преди това е бил ръководител на района на Сергиев Посад, „сега в региона има около 24 хиляди измамени акционери“. Парламентаристът дори представи уникална класификация на проблемните строителни проекти. „Първият е изграден обект, но не е въведен в експлоатация. След това има обекти с висока степен на готовност: където няма проблем с желанието на предприемача да доведе всичко докрай, но има финансови проблеми“, отбеляза Пахомов. – Има почти недовършени и почти проблемни обекти. Обекти с правни проблеми (фалит, съдилища, залози и др.). Общо взето има незапочнати проекти, които никой не е започнал. И, уви, има обекти, които никога няма да бъдат завършени.”

Отделно заместник Пахомов посочи съоръженията на бившата рота СУ-155, заради които пострадаха повече от 8 хиляди души поради неизпълнението на доставката на 32 съоръжения.

Според депутата „за решаване на проблема с измамените акционери е необходим ръчен контакт между общинските власти и акционерите“. Сергей Пахомов сподели, че като ръководител на района на Сергиев Посад е успял да завърши строителството на няколко проблемни съоръжения. Освен това, по думите му, "не беше толкова трудно, колкото обикновено си мислят", и го направи "без много усилия".

Депутат от Държавната дума от Ярославска област също предостави своите данни. Александър Грибов. „От 23 проблемни обекта вече имаме два, които се довършват с помощта на правителството и бизнеса“, каза той. – Предимно незавършените обекти са съсредоточени в административния център – Ярославъл. Въпреки това има проблеми в Рибинск и Тутаев, както и в целия регион.

Заместник Грибов смята, че „завършването на такива съоръжения е отговорност на регионалните власти“. Той даде пример с характерна според него причина за незавършеното строителство. „Разработчиците се забиха в комуникационните мрежи и казаха на общините: докато не го завършите, няма да го дадем под наем“, каза говорителят. „И само благодарение на писмо от депутата Александър Сидякин успяхме да намерим инвеститор, който да реализира форма на публично-частно партньорство и да въведе в експлоатация жилищни сгради.“

Номиниран от Краснодарския край Владимир Евлановобяви, че „преди 1 януари в Краснодарския край ще бъде приет регионален закон за подпомагане на завършването на строителството на къщи на измамени акционери“. На свой ред депутат от Държавната дума от Свердловска област Сергей Бидонкоказа, че в неговия регион „е съставен регистър не само на акционерите, но и на акционерите“.

"Зъл" пазар

Както каза депутатът от "Единна Русия" Александър Сидякин, днес "излизат различни данни за броя на измамените акционери - няма обективна картина за страната". Законодателят цитира цифрите, с които разполага - 936 обекта и 130 хил. засегнати акционери.

Интересно е, че директорът на отдела за жилищна политика на Министерството на строителството на Руската федерация Олга Корниенкодаде съвсем различни цифри. Според нея досега министерството е успяло да идентифицира повече от 800 проблемни обекта в Руската федерация.

Тя отбеляза, че „Министерството на строителството е поело контрола върху къщи, които най-вероятно ще останат недовършени след шест месеца“. Както каза Корниенко, „регионите обещаха, че до края на годината ще бъдат пуснати в експлоатация над сто съоръжения“. Но, оплака се представителят на министерството, „има обекти, които не могат да бъдат завършени“. В тази връзка е необходим контрол върху застрахователите и изплащането на обезщетения на пострадалите граждани.

Както каза заместник Александър Сидякин пред FederalPress, „в момента се води дискусия за превръщането на банковата подкрепа в предпоставка за споделено строителство в бъдеще“. „Когато този, който е получил разрешение за привличане на средства от акционери, ще бъде длъжен да включи банковата поддръжка в банката и да прехвърли всички депозити“, обясни той. „След това банката ще трябва да направи оценка на проектната документация и да види доколко тя съответства на разрешението за строеж, получено от властите, и търговското предложение, което се появи на пазара във връзка с тази проектна документация. И след това ще следи къде отиват парите на акционерите. Това е най-важното!”

Сидякин даде пример с „бедни бизнесмени, които вземат пари от акционери в района на Нижни Новгород и ги инвестират във Волгоград“. „Формално той не е похарчил парите“, обясни Сидякин. „Не изглежда, че ги е откраднал.“ Но това не улеснява акционерите в Нижни Новгород. Всичко, което виждат, е недовършено, незавършено и консервирано строителство.

И се оказва, че понякога е невъзможно да се разбере къде е злото и къде е некомпетентността на бизнесмените. Според зам Сергей Петров, в ситуации, в които възникват истории с измамени акционери, „злобата е само един процент, а всичко останало е просто проблем на пазара и ценообразуването, на който бизнесмените не могат да се справят“. Въпросът, разбира се, е спорен. Едно нещо обаче е обнадеждаващо: сега „наличието на поне един измамен акционер е достатъчна причина за признаване на обект като проблемен“. „Ето защо ние преминахме от регистриране на измамени акционери към осчетоводяване на проблемни имоти“, каза Олга Корниенко, директор на отдела за жилищна политика към Министерството на строителството.

Снимка: pixabay.com; отдолу - Дмитрий Алексеев.

11:14 — REGNUM Създаването на жилищностроителна кооперация (HBC) от акционерите може да бъде алтернатива на разрешаването на проблема с фалита на предприемача, но има и подводни камъни, казва адвокат, управляващ партньор на Единната градска служба „Помощ за Акционери” Жана Малис.

Анна Рижкова © IA Красная Весна

По-рано вестник Ведомости съобщи, че в началото на декември ще се проведат първите събрания на акционерите на фалиралия предприемач Urban Group, на които те ще могат да изберат механизъм за завършване на жилищното строителство. В дневния ред на събранието ще бъде включен въпросът за създаване на жилищностроителна кооперация (ЖСК) от участниците в строителството. Ако решението е положително, акционерите ще достроят и поддържат обекта със собствени средства.

Ако акционерите не гласуват за тази опция или при липса на кворум, синдикът ще може да привлече нов предприемач за завършване на строителството в съответствие с пътната карта, приета от руското правителство. След това строителството ще бъде завършено със средства от федералния и регионалния бюджет.

„Алтернатива за решаване на този проблем може да бъде създаването на жилищностроителни кооперации (ЖСК). Тук обаче има някои нюанси, които трябва да знаете.

По този начин в жилищната кооперация не възникват договорни отношения между гражданин и жилищна кооперация, а корпоративни. Това означава, че гражданинът няма да има право да изисква обезщетение за морални щети или санкции за неспазване на сроковете за доставка на обект, тъй като Законът за защита на правата на потребителите не се прилага за вътрешнокорпоративни отношения (т.е. членствени отношения). Тези отношения се регулират от устава и решенията на общото събрание на кооперацията.

Освен това членовете на жилищната кооперация със сигурност ще поемат допълнителни финансови разходи по отношение на довършването на строителството на обекта и неговата поддръжка. Освен това тези разходи ще зависят пряко от това на какъв етап от строителството предприемачът фалира. Ако в началния етап на строителството, тогава тази алтернатива няма да бъде най-добрият вариант.

Що се отнася до плана за действие или „пътната карта“ на руското правителство, такъв план е насочен към постепенна замяна в продължение на три години средствата на гражданите, събрани за изграждане на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти, с банково кредитиране и други форми на финансиране, които минимизират риска за гражданите. Акцентът в случая е преминаването от споделено строителство към ескроу сметки.

Що се отнася до завършването на изграждането на съоръжението със средства от федералния и регионалните бюджети, в момента няма правна основа за това, освен това в разходните позиции на федералния бюджет няма позиция „компенсация за участници в споделено строителство. ” Следователно на този етап подобна алтернатива за решаване на проблема с фалита на предприемача е доста неясна, тъй като няма ясна индикация за възможността и ограниченията за отпускане на средства за завършване на изграждането на съоръжението от федералния или регионален бюджет.

Като цяло акционерите в момента са наясно с всички възможни рискове, свързани с фалита на разработчика. Освен това тази ситуация се усложнява, когато проектът за споделено строителство все още не е завършен и изисква завършване. В този случай е възможно да се подаде искане за прехвърляне на жилищни помещения (апартамент, стая) и включване на изискването в регистъра на исковете за прехвърляне на жилищни помещения, който е част от регистъра на вземанията на кредиторите.

Освен това е възможен вариант за паричен иск срещу предприемача във връзка с откриване на производство по несъстоятелност срещу него и неспазване на DDU. Но този механизъм няма да може да гарантира напълно интересите на акционерите, в случай че средствата на фалиралия не са достатъчни, за да задоволят исканията на акционерите-кредитори.

Ето защо е необходимо да се разшири обхватът на онези действия, които могат да осигурят защитата на интересите на акционерите в случай на фалит на предприемача.