Закупуването на апартамент на вторичния пазар е удобно, защото можете да се преместите в него почти веднага. Няма рискове от отлагане на датата на доставка на къщата поради проблеми с предприемача. В същото време покупката на готово жилище крие и рискове. Например може да се окаже, че трети лица претендират за апартамента, върху него има поставени тежести и се продава от лице, което няма право на това.

Свързването с адвокати или брокери може да намали тези рискове. Но ако имате време и желание да разберете тънкостите на процедурата по закупуване на жилище, можете да го направите сами. В същото време основните правила за самопроверка трябва да бъдат консерватизъм и предпазливост. С други думи, ако имате минимални съмнения, трябва да се обърнете към професионалисти и да не поемате рискове. С помощта на адвокат The Village измисли как да провери „чистотата“ на продавания апартамент.

1. Избор на апартамент

Когато избирате обект за бъдеща сделка, трябва внимателно да го разгледате. Това ще избегне неочаквани проблеми с незаконно преустройство, окабеляване и съседи след покупката.

Ярослав Петрик, старши адвокат в адвокатската кантора Падва и Епщайн:Необходимо е да се получи информация за техническото състояние на жилищната сграда и самия апартамент (година на построяване, материали и състояние на конструкциите и подовете, инженерни мрежи, електрическо окабеляване, санитарно състояние на входа и местността, социално положение на съседите ).

По време на проверката е важно да се провери действителното оформление на апартамента с документите на Бюрото за техническа инвентаризация (BTI) за него (експликация или технически паспорт). Продавачът може да предостави такива документи за сравнение. Факт е, че руското жилищно законодателство изисква съгласуване с местните власти на почти всяка реконструкция и преустройство на жилищни помещения. А извършването на преустройство без предвиденото от закона одобрение е административно нарушение, което се наказва със значителна глоба.

2. Проверка на документи за собственост

Ако резултатите от проверката и проверката на съответствието на оформлението на апартамента с документите на ОТИ ви удовлетворяват, трябва да продължите да изучавате и проверявате документите за собственост на имота.

Ярослав Петрик:Най-често такива документи са договори за покупко-продажба, замени, дарения, приватизационни договори. Правото на собственост може да възникне и въз основа на влезли в сила съдебни решения, удостоверения за право на наследство и споразумения за издръжка за цял живот с лица на издръжка (анюитети). По-рядко срещани са случаите, когато правото възниква, например, въз основа на акт на орган на местната власт.

Документите за собственост трябва да бъдат проверени за тяхната автентичност. Не трябва да има признаци на фалшификация, тоест изтривания, добавки или други неуточнени промени в съдържанието им.

Също така е важно да се обърне внимание на условията на договорите. Предишните и настоящите собственици на апартамента могат да установят условие в договора, неспазването на което води до възникване на правото на една от страните едностранно да откаже договора или да го прекрати. Ако има такова условие в документа за собственост, трябва да получите от настоящия собственик (продавач на апартамента) документи, потвърждаващи неговото съответствие с тази клауза от договора.

Особено внимание трябва да се обърне на случаите, когато продавачът е получил апартамент като наследство или като подарък, но не е роднина на предишния собственик. В този случай е възможен спор между продавача и роднините на предишния собственик относно правото върху апартамента. Ако такъв собственик се опита да продаде имота почти веднага след вписването на правото си върху него, трябва да се прояви особено внимание.

3. Проверка на историята на апартамента

След това трябва да поискате от продавача извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него (USRP) относно прехвърлянето на права върху недвижими имоти. Този документ съдържа информация за прехвърлянето на собствеността върху имота, наличието на запори и забрани за сделки с него. Струва си да се проследи историята на сделките с апартамента от момента на построяването му или от създаването на Единния държавен регистър през 1998 г.

Ярослав Петрик:Тук си струва да обърнете внимание по-специално на това колко често са извършвани транзакции с апартамента напоследък. Завършването на верига от сделки с апартамент за кратък период от време може да показва наличието на правни проблеми на етапа на сключване на една от тях. Това обстоятелство сочи, че има опасност от спорове за правото върху обекта.

Също така, използвайки извлечението, трябва да проверите дали апартаментът е бил спорен, дали е запориран или има някакви тежести. Самото наличие на спорове в историята на апартамента не означава непременно наличието на риск от загубата му след покупката. Но обстоятелствата около спора трябва да бъдат внимателно проучени. По-специално разберете дали давността е изтекла (обикновено три години), кога и как е приключило разглеждането на делото. Препоръчително е да направите окончателни заключения относно законността на собствеността на продавача върху този апартамент след консултация с адвокат.

4. Проверка на пълномощията на продавача

След като проверите историята на сделките с апартамент, трябва да премахнете риска от плащане на пари на лице, което не е негов собственик и следователно няма право да го продаде.

Ярослав Петрик:Престъпниците могат да използват невалиден или изгубен паспорт при продажба на апартамент. За проверка на валидността на паспорт Федералната миграционна служба на Руската федерация (FMS) създаде специализирана услуга на официалния уебсайт. Информацията за него обаче е само за справка. Официална информация можете да получите, като се свържете с отдела на FMS.

Трябва да се провери и капацитетът на продавача. Най-сигурният начин е продавачът да получи удостоверения от наркологични и психоневрологични диспансери във ваше присъствие.

Ако договорът е подписан от представител на продавача с пълномощно, трябва да се има предвид, че това създава допълнителни рискове. Когато се сблъскате с пълномощно, е необходимо да проверите дали пълномощното е изтекло, дали е оттеглено и дали съдържа ясно пълномощие за извършване на сделка с апартамент.

5. Проверка на права на трети лица

За да проверите правата на трети страни върху апартамент, трябва да получите разширено извлечение от домашния регистър от собственика. Този документ показва кой е регистриран в апартамента и дали тези хора запазват правото си да живеят в него след продажбата.

Ярослав Петрик:Трети лица също могат да оспорват правата върху апартамент. Например липсващ член на семейството, регистриран в апартамент по местоживеене.

Ако в апартамента са регистрирани непълнолетни деца, трябва да се уверите, че имате разрешение от органите по настойничество, преди да подпишете договора.

От продавача, който е в регистриран брак, е необходимо да получите нотариално заверено съгласие на съпруга за отчуждаване на апартамента.

Ако решите сами да проверите апартамента, можете да направите това, като следвате инструкциите. Проверката на апартамент включва проверка на документи, имущество и данни на собственика с помощта на официални бази данни. Първо е необходимо да се провери пълното име на собственика с данни от кадастъра, така че продавачът да има право да продава. Ако истинският собственик на апартамента стои пред вас, тогава се уверете, че апартаментът не е под арест или други видове тежести, за да направите това, поръчайте извлечение от Службата за регистрация на единна регистрация, в която ще има специален колона за бележки, прочетете ги внимателно и проучете документа.

Третата стъпка е да проверим дали апартаментът е заложен, за да го направим, ние го проверяваме с помощта на базата данни на FPN, а също така си струва да се свържете с услугата FSSP и да проверите жилището според регистъра на изпълнителните производства и собственика за отворено; съдебни дела. Препоръчително е собственикът да се провери в регистъра на лицата, заподозрени в престъпления.

Процедурата по проверка е много важна стъпка, тъй като през 2017 г. са регистрирани над 14 000 случая на измами при покупка на недвижими имоти. Не забравяйте да проверите апартамента сами или да поръчате пълна проверка чрез тази услуга.

Къде се крие опасността? Има много апартаменти и, изглежда, алгоритъмът за покупка и продажба е повече или по-малко разработен.

Всъщност пазарът има много лица и всеки апартамент съчетава набор от индивидуални характеристики, включително заплахи за интересите на купувача.

И така, според какво указанията трябва да проучат апартамента, който харесвате:

• придружаващи документи;
• техническо състояние на обекта;
• истинските намерения на истинския собственик;
• безскрупулност на посредниците (ако има такива, участващи в продажбата).

Всяка от тези точки - неразделна част от цялото. Тоест неприемливо е да се разчита на удовлетвореността на някои аспекти, като се игнорира съмнителността на гаранциите за други аспекти. Например:

• Жилището е идеално като цена, местоположение, осветление, разпределение. Добри съседи, чист вход. Но се оказва, че апартаментът има скрити тежести- лице, освободено за срока на наказанието лишаване от свобода (такива лица запазват правото да използват жилището, в което са били регистрирани, преди да бъдат изпратени в поправителната колония). След известно време „пазачът“ ще се върне и ще поиска правата си;
• документите за апартамента са в перфектно състояние, необходими са леки ремонти, но по някаква причина при никакви обстоятелства посредник (чрез пълномощник) избягва контакта между купувача и реалния продавач. Какво може да се крие тук: пълномощното е получено чрез измама - от възрастен човек с разстроена психика, страдащ от наркотична зависимост и др.;
• Продавачът и апартаментът не будят съмнения, документите са перфектни, хората са приятелски настроени. Но по-късно се оказва, че Къщата не е правен основен ремонт от много години– има опасност от срутване на носещата греда на тавана, къщата често остава без електрозахранване и др.;
• в апартамента е извършен оглед през лятото, когато обектът беше тих и уютен. След закупуването на апартамента новият собственик се нанесе, но през есента проблемни съседи се върнаха от дачата, които отдадоха жилищното си пространство на студенти, но всъщност са жестоки алкохолици. Съгласете се, не беше много приятно, въпреки че законно сделката беше абсолютно безопасна.

Гледайте видеоклипа за това какви рискове съществуват при закупуване на апартамент на вторичния пазар (какви методи могат да използват измамниците за измама):

Какво трябва да проверите, когато купувате апартамент на вторичния пазар, защо и как

Никой не се съмнява в сериозността на закупуването на апартамент, но по някаква причина Често хората са склонни да прехвърлят отговорността върху плещите на други хора.Брокер, посредник, всеки, уж отговорен за изправното техническо състояние и юридическата чистота.

История на помещенията

Частната собственост у нас възниква в началото на 90-те години (по време на СССР жилищният фонд принадлежеше на държавата). Затова голяма част от апартаментите в стария жилищен фонд многократно сменяха собствениците си. да и по-младите недвижими имоти бързо се превръщат във вторичен пазар с всичко, което налага това: правно установяване, документооборот и др. Необходимо е да се провери историята на апартамента, тъй като всяко прехвърляне на собственост в миналото е потенциален риск от правна „слабост“ на имота.

Действия на купувача:

1. Поръчайте извлечение от Единния държавен регистър. Отразява настоящите и предишни собственици, както и наличието/липсата на всякакви тежести и забрани по сделката (например залог, запор, искове).
2. Обърнете внимание на честотата на промените на притежателите на авторски права. Особено ако не са живели в този апартамент от дълго време. Рискът е, че транзакциите не могат да бъдат „чисти“, тоест измамниците изпълняват задачата бързо да препродават, „рамкирайки“ уважавани купувачи.

В съответствие със законодателството на Руската федерация, всяка сделка с недвижими имоти може да бъде обявена за невалидна в рамките на 3 години.През този период е възможно някой от предишните собственици да се появи на хоризонта; в резултат на това не можете да избегнете сериозни проблеми. Ако в Единния държавен регистър за регистрация периодът за последната транзакция е по-дълъг от 3 години, няма за какво да се притеснявате - не се колебайте да закупите такъв апартамент.

Някои апартаменти, прехвърлени от СССР към пазарна икономика, никога не са влезли в Единния държавен регистър на правата на собственост (Единният държавен регистър на правата на собственост се появява едва през 2002 г.), тъй като са били приватизирани, но не са били обект на никакви продажби сделки или други отчуждавания. Това е най-доброто идеален вариант за покупка: имота е в едни и същи ръце от много години.Вярно, това е изключително рядко.

Качество на продадените жилища

Понякога апартаментът е в отчайващо техническо и санитарно състояние, не съответства на предварително обещаното.

Друг сериозен проблем е, че собствениците на апартаменти често правят незаконни преустройства, които са физически видими, но не са отразени в документите на БТИ.

Закупуване на обект незаконните промени ще донесат много проблеми в бъдеще:

• невъзможност за продажба на апартамент;
• идентифициране на преустройство от длъжностни лица и изискване за легитимирането му (и това са много пари, като се вземат предвид и неизбежните глоби „за укриване“);
• изискване от властите да премахнат незаконното преустройство, ако представлява заплаха за цялата къща (това ще изисква значителни финансови разходи и няма да бъде безпроблемно).

забележи, че Собственикът носи пълна отговорност за текущото състояние на апартамента, който е такъв към момента на искове относно саниране (а не този, който някога не ги е узаконил).

Действия на купувача:

• трябва внимателно да инспектирате апартамента (състоянието на таваните, балконите, подовете, канализацията и електрическите инсталации, тавана, шевовете на бетонните плочи в стените, на горните етажи има таван, на първите етажи има мазе);
• изисквайте от продавача „пресни“ документи от ОТИ. И въпреки че 5-годишен период от датата на последното издаване на удостоверението за регистрация е достатъчен за регистриране на сделка, най-добре е да настоявате за актуализирането му, т.к. 5 години са твърде много. В някои случаи има смисъл да плащате за тази услуга, ако продавачът се позовава на липсата на „допълнителни“ средства.

Документи за апартамента и свързаните с него

Проверката на документите има за цел да провери тяхната автентичност (без фалшифициране на печати, подписи или дати).

Визуалната проверка не гарантира безопасността на купувача - само във Федералната служба за регистрация, след подаване за регистрация, всеки документ ще бъде подложен на задълбочена проверка.

Въпреки това добре „разбрани“ адвокати от надеждни фирми имат познанияза всички тънкости на подготовката на различни документи:

• реда и тълкуването на числата във всеки код;
• дизайн на печати на различни ведомства (до стари печати, до държавни агенции в други региони);
• хартиена текстура на формуляри за строга отчетност (удостоверения за регистрация, удостоверения от службите по вписванията, министерски удостоверения и др.).

само документи без заличавания, петна, корекции(с изключение на нотариално заверените).

Всички формулировки и записи трябва да са ясни, разбираеми и без двусмислие.

Участници в сделката и други заинтересовани страни

Важно за купувача проучете страната на продажбите:

• самоличността на продавача. Основната слаба връзка в личността на продавача е неговата недееспособност, умствена несъстоятелност, злоупотреба с алкохол, наркомания. Лицата, които отчуждават недвижими имоти, когато имат такива недостатъци, не знаят какво се случва. Техен роднините лесно могат да оспорят сделката и купувачът ще бъде на загуба;
• самоличността на доверителя, ако той действа от името на собственика;
• присъствието на трети лица - възможни кандидати за апартамента от страна на продавача (които са в затвора или в дългосрочно командировка в чужбина или Арктика);
• участие на непълнолетни в продавания апартамент (апартаментът не може да бъде продаден, ако сред собствениците има дете или ако е освободено в нарушение на закона и не му е предоставено друго жилище, без да се засягат интересите на детето).

Действия на купувача:

• разберете за автентичността на паспорта на продавача (използвайте официалния уебсайт на Федералната миграционна служба, където „фалшификатите“ не са изброени и законно издадените паспорти се отразяват независимо от годината и мястото на издаване). Също така няма да навреди да посетите местната паспортна служба. Покажете там предварителния договор за покупко-продажба и паспорта си, и няма да ви бъде отказано да предоставите правно релевантна информация;
• изисквайте сертификат от психоневрологичната клиника на продавача, особено ако продавачът е дал дори най-малък намек за подозрение. Също Препоръчително е деликатно да поискате такъв сертификат от продавачаако човек е на възраст над 55-60 години (рискът от свързани с възрастта заболявания, свързани със съдовата активност на мозъка, е твърде висок);
• Продавачът може да бъде представляван от своя настойник поради недееспособност или пълномощник, но в този случай купувачът следва да изисква нотариално заверено пълномощно;
• в навечерието на сделка с пълномощно проверете дали това пълномощно е отменено (направете искане до нотариуса, който го е издал);
• изяснете какви са задачите на пълномощното - дали е само подписване на документи или и получаване на пари за апартамент;
• разберете дали апартаментът е закупен по време на брак (ако в момента се продава, трябва да има съгласието на другия съпруг, дори ако продавачът е разведен - съвместно придобито имущество не може да бъде отчуждено без взаимното съгласие на съпрузите, в противен случай сделката може да бъде обявен за невалиден след парични сетълменти и държавна регистрация на вашата права собственост);
• Поискайте от продавача разширено извлечение от жилищния регистър. Посочва не само състава на текущо регистрираните лица, но и тези, които преди това са били регистрирани и отписани от регистъра (къде точно е напуснало лицето и по каква причина - направете справки, разберете, дори ако трябва да наемете адвокат). Извлечението ще изясни информацията за осъдени, дългосрочно пътуващи по работа и непълнолетни.

Какви въпроси да зададете при закупуване на апартамент на вторичния пазар

Закупуване на апартамент не се срамувайте да задавате въпроси,свързани с нея. Особено важно е да се изясни:

• кой е бил собственик на апартамента преди и колко време;
• когато са извършени основни ремонти в къщата;
• има ли сериозни комунални дефекти в апартамента и други характеристики (близост на местоположението до източници на повишени вибрации, радиация и др.);
• поради каква причина апартаментът се продава сега?
• ако човек действа по пълномощно - къде е упълномощителят, може ли да се свърже с него, да се увери, че е жив, адекватен и съзнателно отчуждава собствеността, която притежава;
• кои са съседите?

Честните продавачи се държат спокойно, уверено и открито.

Ние сме готови да отговорим подробно на всеки въпрос, да се стремим по всякакъв възможен начин за взаимна коректност в навечерието на сделката, за споразумение относно условията и формите на плащане и т.н.

Най-малкото напрежение в отговор на вашите въпроси трябва да предизвика здравословна предпазливост и още по-задълбочено изясняване на информацията за апартамента, дори до точката на изоставянето му. Ако Няма достойни алтернативи на този апартамент, не забравяйте да включите компетентни адвокати!

Как да избегнем измами

С намерение да закупите апартамент, трябва да се мобилизира благоразумието, да се изключат емоциите и да се прояви максимална предпазливост. Препоръчва се:

• избягвайте сътрудничеството със „сенчести“ брокери и други подозрителни лица;
• внимателно проверявайте документите на основно ниво самостоятелно;
• привличане на опитни и реномирани адвокати за по-задълбочена проверка на документите, както и за съдействие при изготвяне на договор за покупко-продажба;
• разберете причината за много ниската цена (понякога хората трябва спешно да продадат апартамент по семейни причини, но често измамниците настояват за бързо плащане за апартамент, който има примамливо ниска цена за купувача);
• сключете споразумение с условието, че плащането ще бъде извършено само след като транзакцията бъде призната за законна от Федералната служба за регистрация (за плащания използвайте сейфове с опция за блокиране до представяне на удостоверението за държавна регистрация);
• не плащайте на „случайни“ места (измамниците понякога подвеждат нещастния купувач, като създават разсейване, суматоха, паника. И след това го обвиняват, че не е платил парите).

Правила за продажба на апартамент на вторичния пазар

Алгоритъмът за покупка и продажба е както следва:

• търсене на обекти;
• проверка;
• при договаряне - сключване на предварителен договор за сделка (нарича се още договор за депозит) и плащане на аванс;
• финална подготовка на пакета документи за сделката;
• сключване на окончателен договор за покупко-продажба в проста писмена форма (или нотариално изпълнение);
• държавна регистрация във Федералната служба за регистрация.

Простата писмена форма няма правна сила, докато споразумението премине държавна регистрация във Федералната служба за регистрация.

Нотариалното споразумение влиза в законна сила незабавно, но без допълнителна държавна регистрация новият собственик няма да може да отчужди апартамента.

Нотариусът не е в състояние да извърши задълбочен анализ на документи и това не е част от неговите задължения (неговата цел е да удостовери факта на правно действие между страните). Служителите на регистрационната служба извършват задълбочена правна проверка, за която законът изисква минимум 30 дни.

Адвокатите препоръчват да регистрирате споразумението чрез Федералната служба за регистрация и да извършвате плащания само след като се уверите, че регистрацията на транзакцията не е отказана, транзакцията не е спряна и сертификатът е издаден. Доста често транзакциите се спират, а понякога се отказва регистрация.

Какви документи са необходими за сключване на договор?

Стандартен набор от документиприложено към основния договор:

• документи за собственост (договор за покупко-продажба, завещание, договор за дарение, договор за приватизация и др.);
• паспорти на двете страни;
• технически паспорт на BTI с обяснение;
• извлечение от домашен регистър;
• извлечение от личните сметки на жилищния отдел или асоциацията на собствениците на жилища;
• съгласието на съпруга (ако е необходимо);
• различни удостоверения от службата по вписванията (за промяна на фамилни имена, за семейно положение - ако обстоятелствата на текущата сделка го изискват);
• разрешение от органите по настойничество и попечителство (ако правата на непълнолетни са засегнати по време на продажбата и покупката);
• нотариално заверено пълномощно (ако продажбата се извършва от упълномощено лице);
• удостоверение от психоневрологична клиника (ако е необходимо).

На всички етапи от покупката на апартамент (оглед, подготовка на документи, приключване на сделката) купувачът очаква както очевидни, така и скрити рискове.

Разбирането им изисква опит; познаването на юридическите тънкости е незаменимо.

Препоръчително е да привлечете компетентни адвокатикоито нямат общи интереси с продавача. Това е единственият начин да избегнете неприятности.

Как правилно да закупите апартамент на вторичния пазар на недвижими имоти и на какво трябва да обърне внимание купувачът, преди да сключи договор за покупко-продажба:

Купувачът може да получи по-голямата част от информацията за закупувания апартамент от няколко документа, които трябва да поиска от продавача. Нека ги разгледаме подробно и да ви кажем на какви нюанси трябва да обърнете специално внимание.

Основен документ

Основният документ, потвърждаващ правото на собственост и разпореждане с имот, е удостоверение за регистрация на собственост. Трябва да започнете да проверявате чистотата на апартамента, като изучавате този документ, тъй като той съдържа много полезна информация за имота.

На първо място, трябва да обърнете внимание на датата на издаване на сертификата. Ако е получено съвсем наскоро, е наложително да разберете защо собственикът е решил да продаде имота си. Логично е, че те едва ли ще се отърват от течен предмет веднага и без специални причини. И когато продавачът не може да обясни причината за действието си, има причина да бъдете предпазливи.

Удостоверението за регистрация на собственост винаги посочва на какво основание е издадено. Това може да бъде договор за покупко-продажба, дарение, приватизация, удостоверение за наследство, решение на съд или изпълнителен орган и др.

Ако собствеността е възникнала по договор за дарение или въз основа на удостоверение за наследници, не забравяйте да проверите дали продавачът е роднина на лицето, което е подарило или наследило имота. Ако не, разберете защо настоящият собственик на апартамента е решил да го продаде. Може би лицето се страхува, че роднините на предишния собственик ще оспорят законността на договора за дарение или наследство.

Основата за възникване на собственост върху апартамент, придобит от продавача на етапа на строителство, обикновено е удостоверение за пълно изплащане на дела в жилищната кооперация или договор за дялово участие (в зависимост от схемата за закупуване на апартамента от предприемача) . В този случай не забравяйте да разберете дали продавачът е бил женен по време на сключването на договора. В крайна сметка тогава апартаментът е съвместна собственост и ще е необходимо нотариално завереното съгласие на втория съпруг за продажбата. Този документ е необходим независимо от това кой е собственикът на продавания апартамент - единият съпруг или двамата.

Кой е главата в тази къща

Важно е да се провери дали броят на собствениците отговаря на броя на регистрираните. В идеалния случай, преди сключване на договор за покупко-продажба, всички регистрирани жители трябва да бъдат отписани. Не забравяйте, че хората, които нямат дял в собствеността, но са регистрирани в апартамент, в някои случаи запазват правото да живеят в него. Например гражданите, които не са участвали в приватизацията на апартамент, по закон запазват правото на неограничено използване на това помещение.

Не забравяйте да проверите дали в апартамента са регистрирани непълнолетни. Съгласно действащото законодателство е възможно да се продаде „апартамент с дете“, ако той не е собственик, без съгласието на органите по настойничество и попечителство. Но, според експерти, ако в бъдеще се окаже, че детето няма къде да живее, сделката за продажба на апартамента може да бъде обявена за невалидна.

Сделки и стени

Следващият документ за подробно проучване е извлечение от Единния държавен регистър на правата (USRE). Извлечението съдържа информация за всички собственици на апартамента и, най-важното, тежести, приложими към имота. От документа можете да разберете дали обектът е заложен, дали е под запор, има ли предявени искове. Разширената версия на извлечението от Единния държавен регистър (само собственикът може да го поръча) казва колко собственици са се променили в апартамента и какви документи са били основата за прехвърлянето на съответните права.

Нека да преминем към следващата стъпка - проверка на техническия паспорт. От него можете да разберете дали в апартамента са извършвани преустройства и дали са надлежно одобрени. От правна гледна точка наличието на незаконно преустройство не пречи на продажбата на апартамент. Въпреки това, ако в резултат на такова преустройство са били нарушени правата на съседите или, по-лошо, носещите стени са били повредени, купувачът ще носи цялата отговорност.

Проблемите са неизбежни при закупуване на обект с променени граници. Например, продавачът комбинира два съседни апартамента, но не е узаконил такова преустройство. Никой няма да ви попречи да закупите този имот, но Rosreestr ще откаже да регистрира собствеността на новия собственик, позовавайки се на промяна в имота, чиито граници не са взети предвид в Държавния кадастър на недвижимите имоти.

Относно гаранциите

Вашата задача като бъдещ купувач е да проверите щателно правната чистота на апартамента. И едва след това подпишете договора за покупко-продажба. Внимателната проверка на информацията, съдържаща се в горните документи, ви позволява да се застраховате срещу повечето рискове, свързани с покупката на жилище.

Разбира се, най-добре е професионалистът да проучи всички документи - например адвокат с богата съдебна практика в областта на жилищните имоти.

Въпреки това, според някои експерти, никой няма да ви даде абсолютна гаранция за чистотата на сделката, особено когато купувате „апартамент с история“ на вторичния пазар на жилища. Така че, ако имате и най-малкото съмнение относно юридическата чистота на даден обект, най-добрият съвет е да застраховате риска от загуба на собственост.

Текст: Сергей Бардин Снимка: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Евелина БилкисКолаж: Владислав Кунгуров