​Bir daire satın almak her aile için önemli bir adımdır. Burada asıl önemli olan hem lokasyona, hem alana, hem metrekare sayısına hem de maliyete uygun seçeneği seçmektir. Ancak bazen böyle bir daire bulunduğunda, hem bir tarafta hem de diğer tarafta belirli engeller olduğu için basit bir alım satım sözleşmesi imzalamanın hemen mümkün olmadığı ortaya çıkıyor. Bu engeller doğası gereği geçicidir ve mülkün tescili (örneğin, yeni binalarda, ev teslim edildikten sonra ancak sertifikalar henüz alınmamıştır), hazırlık işlemleriyle, yasal işlemlerle (örneğin, yeni binalarda olduğu gibi) ilişkilendirilebilir. örneğin boşanma durumunda), ipotek alma ve benzeri davalarla. Ancak tarafların gelecekte belirli bir mülkün alım satımını yapma niyetleri var ve bu nedenle, tarafların biri satış, diğeri satın alma konusunda bir anlaşmaya vardıklarını garanti eden bir ön anlaşma yapmaya başvuruyorlar. mülkiyet ve bir veya diğer farklı durum çözülene kadar beklemeyi kabul edersiniz.

Bir dairenin alım satımına ilişkin ön anlaşma, ana versiyonda sıkı bir uyum gerektiren temel hükümleri yansıttığı için ciddi bir belgedir. Basitçe söylemek gerekirse, ön anlaşma ana sözleşmeyle aynıdır, yalnızca devlet kurumlarına kayıtlı değildir ve ana sözleşmenin hazırlanması için son tarihi içerir. Ön anlaşmada belirtilen tüm hususlar bağlayıcıdır, dolayısıyla sonuçlandırılması ciddi bir adımdır. Daha karlı bir alıcı bulunursa veya daha karlı bir satın alma seçeneği bulunursa, ön anlaşmayı reddetmek mümkün olmayacaktır. Taraflardan birinin bu şartı yerine getirmeyi ihmal etmesi durumunda, ikincisi, tarafları anlaşmaları uygulamaya zorlayacak bir dava açabilir.

Bir dairenin alım satım ön sözleşmesinde özellikle dikkat etmeniz gereken aşağıdaki hususlar belirtilir:

1. Tarafların ayrıntıları, tam adı, tam pasaport bilgileri. Satılan dairenin tüm maliklerinin, mülkiyet belgesine göre sözleşmeye dahil edilmesi gerekmektedir. Bunlardan birinin girilmesi durumunda işlem iptal edilebilir. Satıcı, ikinci sahibin "kesinlikle aynı fikirde olduğunu, henüz iş gezisinden dönmediğini" garanti etse bile bunu kabul etmemelisiniz. Bir malik, bir daireyi ancak ikinci malikin satışa izin veren noter tasdikli vekaletnamesi olması durumunda satabilir. Mülk ortak ise, satıcının noter tarafından tasdik edilmiş eşin işleme muvafakatini ibraz etmesi gerekir. Alıcı tarafında ise dairenin gelecekteki tüm sahipleri de dahildir.
2. Mülkün (dairenin) kimlik verileri. Nesnenin kesin parametreleri belirtilir: adres, metrekare sayısı, odalar, kat, kadastro numarası. Daireye ait tescil belgesini ekleyip ekleyebilirsiniz. En ufak bir hata hariç, özelliği mümkün olduğu kadar doğru bir şekilde belirtmek gerekir.
3. Tarafların ana alım satım sözleşmesine girmeleri için son tarih. Sözleşmenin konusu işte bu noktadır; taraflar bu konuda anlaşır. Taşınmazın yeni sahibine yeniden tescilini engelleyen tüm hallerin giderilmesi için yeterli olacak süreyi tespit etmeleri gerekmektedir. Bu süre değişiklik gösterebilir ancak herhangi bir yoruma yer vermeyecek şekilde rakam ve yazıyla yazılması gerekmektedir. Kural olarak, ana sözleşmenin hazırlanması için ayrılan süre bir yıldan fazla değildir; bu süre yasama düzeyinde belirlenir. Taraflardan biri, taraflarca belirlenen sürenin dolmasından sonra ana sözleşmeyi imzalamayı reddederse mahkemeye başvurmak zorunda kalacak.
4. Tapu belgelerinin tanımlanması. Mal sahibinin, yapılacak ön sözleşmede kimlik bilgilerinin ayrı bir madde olarak yazılması gereken mülkiyete ilişkin belgeleri orijinal haliyle sunması gerekmektedir.
5. Depozito/avans Alıcının bu özel daireyi satın alma niyetinin garantisi olarak ön sözleşmeye dahil edilmelidir. Satıcının depozito alması, daireyi satılık olarak başkasına göstermeyeceği anlamına gelir. Depozito miktarı taraflarca bağımsız olarak belirlenir, ancak kural olarak daire maliyetinin %10'undan fazla değildir. Teminat olarak ne ödeneceğine (depozito veya avans ödemesi) de taraflarca karar verilmelidir. Bu iki kavram birbirinden farklıdır: Taraflardan herhangi biri yükümlülükleri yerine getirmezse avans iade edilir, alıcı reddederse depozito satıcıda kalır, mal sahibi işlemi reddederse depozito ikinci tarafa iade edilir. 2. miktar. Burada depozito/ön ödemenin alındığını teyit eden bir makbuz da gereklidir. Tutarın orantılı olarak belirtildiği tüm mülk sahipleri tarafından el yazısıyla yazılmalıdır. Sahiplerden birden fazlası varsa, maliklerden birinin avans alması caiz değildir.
6. Dairenin son fiyatı. Gayrimenkulün değeri taraflarca açıkça belirlenir. Değişiklik veya açıklamaya tabi değildir, sabittir. Ve ana sözleşme tam olarak bu maliyeti yansıtıyor.
7. Bir daire için ödeme prosedürü. Daire için nihai ödemenin (avans/depozito hariç) nasıl yapılacağını belirleyen ön anlaşmanın önemli bir maddesi - nakit veya banka havalesi yoluyla, hangi zaman dilimi içinde, hangi koşullar altında (belki taksitli ödeme ile), vb. . Ödeme banka havalesi yoluyla yapılacaksa, banka hesap ayrıntılarını belirtmeye değer; eğer birden fazla sahip varsa, o zaman her birine ait birkaç hesap vardır. Satın alınan ürünün son ödemesi için verilen gün sayısı da belirtilir. Bütün bunlar daha sonra ana sözleşmeye yansıtılacaktır.
8. Anlaşmaların ihlali sorumluluğu. Çoğu zaman bu, yasal çerçevenin takdirine bırakılır, ancak siz kendi koşullarınızı belirleyebilirsiniz. Sorumluluk depozitoya göre de belirlenir.
9. Hem gayrimenkulün kendisi (örneğin, daireye kayıtlı kişileri daireden çıkarmak) hem de ödeme işlemleri (örneğin kredi almak) ile ilgili olarak ana sözleşmenin imzalanması için hazırlık önlemlerinin alınmasına ilişkin sorumluluklar da belirtilmiştir. Sözleşmenin ayrı bir maddesi.
10. İşlem maliyetleri. Ön anlaşma, bunların masraflarını hangi tarafın ödeyeceğini belirtir.

Ön anlaşma, ana anlaşmanın tüm esaslı, temel, önemli, sorunlu noktalarını çözer. Bu hususlar daire alımı ön sözleşmesine yansıtıldığı için genel olarak da düzenlenecektir. Ve eğer taraflardan biri herhangi bir koşuldan şüphe duyuyorsa, geri dönüş olmayacağı için imzayı ertelemek daha iyidir. Bir işlemi sonuçlandırırken ve depozito aktarırken tarafların akrabası olmayan tanıkların hazır bulunmasını sağlamak en iyisidir.

Alım satım ön sözleşmesi kayıt gerektirmemektedir ancak noter tarafından tasdik edilmesi tavsiye edilir.

Belirlenen süre içerisinde, mülk alım satımına ilişkin bir ön sözleşme temelinde, taraflar ana sözleşmeyi ve mülkün bir mal sahibinden yabancılaştırılmasına ve dairenin mülkiyetinin başka bir kişi tarafından edinilmesine ilişkin tüm mekanizmayı akdeder ve imzalar. bir diğeri devreye giriyor.

Bir dairenin satışına ilişkin ön anlaşma, satıcı ve alıcının belirtilen özel koşullar altında ana sözleşmeyi imzalama arzusunu doğrulayan resmi bir belgedir. Hepsi, ana sözleşme şeklinde hazırlanan bu sözleşmenin metninde belirtilmiştir. Bunu akılda tutmak önemlidir Bu gerekliliklere uyulmaması geçersizliğine yol açacaktır.

Belge, konut mülküne ilişkin bilgileri, ana sözleşmenin imzalanması için kararlaştırılan tarihi ve işlemin tüm önemli koşullarını içermelidir. Bu tür bir satış sözleşmesinin imzalanmasının yasal dayanağı Sanatta belirtilmiştir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429. maddesi. Ön anlaşma

1. Bir ön anlaşma uyarınca taraflar, ön anlaşmanın öngördüğü şartlara göre mülkün devri, işin yapılması veya hizmetlerin sağlanması (ana anlaşma) konusunda gelecekte bir anlaşma yapmayı taahhüt ederler.
2. Ön anlaşma, ana sözleşme için belirlenen şekilde, ana sözleşmenin şekli belirlenmemişse yazılı olarak yapılır. Ön anlaşmanın formundaki kurallara uyulmaması, onun geçersizliğini gerektirir.
3. Ön sözleşmenin, ana sözleşmenin diğer esaslı koşullarının yanı sıra, konunun belirlenmesine olanak sağlayan koşulları da içermesi gerekir.
4. Ön anlaşma, tarafların ana anlaşmayı yapmayı taahhüt ettikleri süreyi belirtir. Ön sözleşmede böyle bir süre belirtilmemişse, ana sözleşmenin, ön sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir.
5. Ön sözleşme yapan tarafın ana sözleşmeyi yapmaktan kaçınması halinde bu Kanunun 445'inci maddesinin 4'üncü fıkrasındaki hükümler uygulanır.
6. Ön anlaşmanın öngördüğü yükümlülükler, tarafların ana anlaşmayı imzalaması gereken sürenin bitiminden önce yapılmaması veya taraflardan birinin diğer tarafa bu anlaşmayı imzalaması için bir teklif göndermemesi durumunda sona erer.

Tarafların her biri tarafından hazırlanıp onaylandığında, alıcı, belgede belirtilen mülkün sahibi olmaz, yalnızca fırsat elde eder mevcut sözleşmede belirtilen şartlara göre gelecekteki bir sözleşme imzalayın.

Çoğu zaman, bir ön alım satım sözleşmesi hazırladıktan sonra alıcı, satıcıya belirli bir miktar para verir. Ancak bu hareket yanlıştır; bu belge kapsamında ödeme yapılmamalıdır. Bu durumda metin, ana sözleşmenin imzalanması üzerine satıcının avans ödemesinin ne kadarını aldığını belirtebilir.

Sözleşme yapmanın tehlikeleri nelerdir?

Bazen, bir ön anlaşma imzalanırken, işlemin tarafları bunun "yaklaşık" veya bağlayıcı olmadığını düşünür. Ancak Medeni Kanun kavramlarına göre bu tür anlaşmalar aslında belirli bir olayın gerçekleşmesine kadar ertelenir ancak aynı zamanda tarafların şartlarının yerine getirilmesi zorunludur.

Bu nedenle böyle bir belgeyi imzalarken avantajlarını ve dezavantajlarını ayık bir şekilde değerlendirmek gerekir.

Ön sözleşme ile ana sözleşmenin imzalanması arasında fiyatlardaki değişiklikler. Bu belgenin satın alınan dairenin nihai maliyetini doğru bir şekilde belirtmesi nedeniyle ana sözleşmenin imzalanmasını beklerken emlak fiyatlarında hem sıçrama hem de çöküş meydana gelebilir.

Bu gibi durumlarda ya satıcının eski fiyattan memnun kalmaması (örneğin yeni şartlarda bu dairenin daha pahalıya gelmesi ya da alınan tutarın yeni bir ev almaya yetmemesi) gibi bir durumun ortaya çıkması muhtemeldir. ) veya alıcı (örneğin fiyatlar keskin bir şekilde düştü ve yeni koşullarda daire daha ucuza satın alınabilir).

Mahkemede sorumluluk. Anlaşmanın taraflarından biri ana sözleşmeyi imzalama konusunda fikrini değiştirirse, diğer taraf mahkeme aracılığıyla onu buna zorlayabilir. Çok olasılık Sanatın 4. maddesinde belirtilmiştir. 445 Medeni Kanun. Bu durumda zarar gören tarafın, diğerinden yaptığı tüm masraflar için tazminat talep etme hakkı vardır.

Ancak burada şunu aklınızda bulundurmanız gerekir: Ana anlaşma belirtilen sürenin bitiminden önce imzalanmazsa veya katılımcılardan herhangi biri bunu imzalama niyetini yazılı olarak bildirmemişse ön anlaşma geçersiz hale gelir. olayın tarihi, yeri ve saati olarak.

Mevduat. Tipik olarak, bu sözleşmeyi imzalarken, alıcı, üstlenilen yükümlülüklerin yerine getirileceğinin garantisi olarak satıcıya bir depozito öder.

Depozito kavramı, alıcının gelecekte ana sözleşmeyi imzalamak istememesi durumunda paranın satıcıda kalacağı anlamına gelir. Satıcı belgeyi imzalamadığı takdirde alıcıya depozito bedelinin iki katını ödemekle yükümlüdür.

Öte yandan, mahkeme duruşmalarında giderek daha sık olarak, yapılan depozitoya ilişkin verileri içeren anlaşma hükümleri geçersiz sayılıyor. Bu nedenle, bu durumda bir ön anlaşma ve bununla birlikte bir depozito sözleşmesi hazırlamak en iyisidir.

Risk azaltma

Ön anlaşma, işlemin daha fazla tamamlanamaması riskini azaltmak amacıyla taraflarca imzalanır. Resmileştirilmesinin tavsiye edilmesinin birkaç nedeni vardır.

Alıcı henüz gerekli miktarda paraya sahip değil- belki fonun gelmesini, kredi onayını vs. bekliyordur.

Satıcı belgeleri tamamlamadım Bir ev satarken ibraz edilmesi gereken. Bu nedenle bunu yapması için ek zamana ihtiyacı var.

Ev sahibi şu anda şehir dışında ve geri dönmek veya mülkü satmak için bir vekaletname çıkarmak için zamana ihtiyacı var.

İşlem öncesinde kayıt silmek veya vesayet makamlarından izin almak gibi bazı işlemlerin yapılması gerekmektedir.

Sözleşmenin taraflarından herhangi biri mirasa girer (prosedür genellikle altı aya kadar sürer) ve işlemi tamamlama isteklerini pekiştirmek isterler. Ancak, belgenin yasal olarak yürürlüğe girmesi için noter bir miras belgesi verene kadar böyle bir belgeyi imzalamamak daha iyidir.

Bir sübvansiyon veya nakit sertifikası kullanarak konut satın almak. Bazen bu tür belgelere göre para ancak işlem devlet tescilinden geçtikten sonra alınır ve bu 2-3 hafta sürebilir.

Tarafları ön anlaşma yapmaya sevk edebilecek başka sebepler de olabilir. Herhangi bir taraf için önemli olan koşulların belgeye dahil edilmesi, planlanan işlemin daha fazla aksama riskini azaltır.

Ön anlaşma aşağıdaki bilgileri içermelidir:

• verileri tamamla dairenin satıcısı ve alıcısı hakkında;
• adres ve detaylı açıklama satın alınan konut;
• özel tarih, bundan önce tarafların işlem için ana sözleşmeyi imzalamaları gerekir;
• daire satın alma fiyatı alıcı tarafından fon transferinin zamanlaması ve yöntemlerinin yanı sıra;
• bu konutun bulunduğu mülkün türünün yanı sıra bu hakkın hangi belgelere dayandığına dair bir gösterge;
• dairede kayıtlı kişiler hakkında ve ana sözleşme imzalanana kadar daireyi kimlerin kullanmaya devam edebileceği hakkında bilgi;
• Bir işlemi tamamlamak için yapılması gereken her türlü eylem. Tamamlanmaları için ayrılan kesin zaman çerçevesi belirtilir.

Ön sözleşmenin yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi veya asıl sözleşmenin hiç imzalanmamasından doğan sorumluluk.

Nasıl beste yapılır?

Bir ön satın alma ve satış sözleşmesinin yetkin bir şekilde hazırlanması çok önemlidir, çünkü bu, risklerin önlenmesine yardımcı olacak ve sonuçta belgede belirtilen şartlara göre bir işlemin sonuçlanmasına yol açacaktır. Bir dairenin alım satımına ilişkin örnek bir ön sözleşmeyi internetten indirebilirsiniz, ancak bu yaklaşım her zaman etkili değildir.

Tarafların her birinden asıl sözleşmeyi imzalayacak kişilerin de bu sözleşmenin imzalanmasına katılması gerekir. Bu, eğer mülk birden fazla kişinin ortak mülkiyeti ise, bunların tamamının da bu sözleşmede belirtilmesi gerektiği anlamına gelir.

Satın almanın birden fazla kişi tarafından yapılması durumunda aynı durum alıcılar için de geçerlidir.

Bu aşamada işlemdeki tüm katılımcıların varlığı çok önemlidir. Örneğin, sahiplerden biri uzaktaysa ve geri kalanı "buna karşı olmadığını" garanti ederse, sonunda satış yükümlülüklerini kabul etmediği ve bu nedenle finale katılmadığı ortaya çıkabilir. bozulmasına yol açan işlem.

Sözleşme, akdedilen konutu en doğru ve eksiksiz şekilde tanımlamalıdır. Dairenin adresini, katını, tam alanını (genel ve konut), oda sayısını ve yerini tam olarak belirtmeniz gerekmektedir. Bu belgeye BTI'dan dairenin teknik bir planının eklenmesine izin verilmektedir.

Satıcı, dairenin alıcı tarafından incelendiğine ve bu konuda herhangi bir şikayetinin bulunmadığına dair bilgilerin buraya eklenmesini isteyebilir.

İşlemin gerçekleştirileceği tutarın tam olarak belirtilmesi önemlidir. Gerçek şu ki, gayrimenkul piyasa fiyatlarında önemli dalgalanmalar olsa bile gelecekte değişime tabi değildir. Ayrıca burada alıcının nasıl ödeme yapacağını açıkça belirtebilirsiniz - tamamen veya kısmen, avanslı veya avanssız. Taksitle para yatırırken, her tutarın ödenmesi gereken tarihleri ​​belirtmekte fayda var. Ek olarak, satın alınan daire için ödeme yöntemi de kaydedilir - nakit, banka havalesi, plastik karta ödeme vb.

Belgenin en önemli noktalarından biri, ana sözleşmenin hangi süre içinde imzalanması gerektiğinin belirtilmesidir. Kesin tarih belirtilmemişse, ana sözleşmenin ön sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren bir yıl içinde imzalanması gerektiğini unutmamak gerekir.

Sözleşmeye yansıtılması gereken bir diğer önemli nokta ise konut için tapu belgelerinin kontrol edilmesinin sonucudur. Kayıt belgesinin ayrıntılarını, daire üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığını - ipotek, kiralama, tutuklama ve ayrıca nesnenin yabancılaşmaya tabi olmadığı gerçeğinin kaydedilmesini belirtmek gerekir.

Yaygın hatalar

Bazen inşaatı devam eden bir binada daire satın alırken, geliştirici, alıcıyla bir ön alım satım sözleşmesi imzalamak istiyor. Ancak bu yanlıştır, çünkü anlaşmanın konusu imza sırasında inşa edilmemiş konutlardır.

Çizim yaparken tüm önemli koşulları belirtmek çok önemlidir. Herhangi bir hükmün bulunmaması, daha sonra taraflar arasında anlaşmazlıklara ve hatta yapılan sözleşmenin geçersiz olmasına yol açabilir. Tarafların kişisel verileri, dairenin özellikleri ve satın alma bedelinin tam veya yanlış belirtilmemesi durumunda belge geçersiz sayılabilir.

Belirsiz ve genel bulanık ifadeler. Tarafların hak ve yükümlülüklerini, ana sözleşmeyi akdetmek için tam olarak hangi işlemleri yapmaları gerektiğini ve bunun hangi tarihe kadar yapılması gerektiğini açıkça belirtmek gerekir.

Ön anlaşma - Bu, tarafların bir daire satın alma ve satma isteklerini doğrulayan bir belgedir.

Bağlayıcıdır ve taraflardan biri kaçarsa diğeri buna dayanarak dava açabilir.

Ancak belge mülkiyetin devrini kaydetmez ve devlet kaydına tabi değildir. Tarafların ayrıntılarını, dairenin veya hissenin açıklamasını ve satıldığı tutarı içermelidir.

Bazen acilen bir miktar gayrimenkul satmanız gerekebilir, ancak mülkiyeti henüz tescil edilmemiştir. Ya da belki satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün satışına ilişkin bir ilanla karşılaşmışsınızdır ancak satıcının henüz mülkün sahibi olmadığı ortaya çıkmıştır. Bu, örneğin mirasçıların mirası kabul ettiklerini beyan ettikleri ancak henüz belgelerde kabul etmedikleri durumlarda gerçekleşebilir. Bu durumda bir ön gayrimenkul alım satım sözleşmesi () size yardımcı olacaktır.

Ön anlaşmanın yasal dayanakları

Ön işlem Medeni Kanunun 429. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin gereklerine göre satıcı ve alıcı, gayrimenkul satışının şartları üzerinde anlaşırlar - fiyatı ve ana işlemin tamamlanması gereken günü belirlerler. Elbette ön anlaşma yapamazsınız; bu zorunlu değildir. Ancak bu belgenin belirleyici bir etkiye sahip olabileceği durumlar da vardır.

Böyle bir belge aşağıdaki kurallara göre hazırlanmalıdır:

• yazılı olmalıdır;
• satıcının ve alıcının ayrıntılarını belirtin (tüm pasaport bilgileri ve kayıt);
• mülkün özellikleri (adres, kat sayısı, alan, kadastro numaraları);
• alıcının satıcıya ödeyeceği mülkün bedeli;
• ana sözleşmenin imzalanması gereken süre.

Ön anlaşmanın süresi sona erdiğinde ve karşı taraf ana sözleşmeye imza atmayı reddettiğinde, Medeni Kanunun 445. Maddesinin 4. Kısmının talebi üzerine mahkemeden suçluyu bir anlaşmaya girmeye zorlamayı talep edebilirsiniz. daha önce üzerinde anlaşmaya varılan şartlar. Ön anlaşmanın doğru bir şekilde düzenlenmesi durumunda mahkemeler bu tür talepleri gecikmeden karşılayacaktır.

Ön anlaşmanın feshi ancak tarafların mutabakatı ile mümkündür. Sözleşme yazılı olarak yapılamaz - satıcı ve alıcı ön anlaşmanın şartlarını zamanında yerine getirmemişse ve ikisi de diğerine ana sözleşmeyi onaylama teklifinde bulunmamışsa yükümlülükleri sona erer.

Dolayısıyla bu durumda, alım satım sözleşmesinin feshi için bir talep beyanı veya ön da olsa alım satım sözleşmesinin feshi için bir sözleşme düzenlenmesine gerek yoktur.

Bu arada ön sözleşmede ana işlemin tarihini belirtmediyseniz bir yıl süreyle geçerli olacaktır.

Kayıt işlemleri yalnızca noter tasdikli vekaletname kapsamında nesnelerin sahipleri veya temsilcileri temelinde gerçekleştirildiğinden, ön işlem Rosreestr'de kayıtlı değildir.

Ön işlemin amaçları

Böyle bir anlaşma imzalayarak aşağıdakilerden emin olacaksınız:

• sözleşmede belirtilen satıcı ve alıcı ana işlemin tarafı olarak hareket edecek;
• bir yazlık, apartman, garaj veya arsanın fiyatı sabittir, yani tarafların rızası olmadan artamaz veya azalamaz;
• Ana işlemin tarihi de tarafların rızası olmadan değişmez.

Nelere dikkat edilmeli

Bir ön anlaşma hazırlarken nüanslara büyük dikkat edin.

Konutların edinilmesi veya devredilmesine yönelik işlemler büyük riskler içermektedir. Bir daire satın almadan önce belgeleri kontrol etmeniz, tüm kayıtlı kişilerin kayıtlarının silinmesi sorununu çözmeniz veya oldukça fazla zaman alan ipotek onayı almanız gerekir. Bu nedenle satıcı ve alıcının, karşı tarafın gelecekte sözleşmeyi imzalamayı reddedmeyeceğine dair garanti vermesi gerekir. Bu garanti, satın alma ve satış şartlarının ön onayını teyit eden bir belgedir.

Genel özellikler

Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 429'u, bir dairenin satın alınmasına ilişkin bir ön anlaşma, potansiyel alıcı ve satıcıya bir süre sonra mülkün yabancılaştırılmasına ilişkin bir işlem yapma yükümlülüğünü getirmektedir.

Konut satın alma veya satma yönündeki yazılı niyet, karşı tarafların vardığı tüm anlaşmaları yansıtmalıdır:

• satılan nesnenin özellikleri;
• emlak fiyatı;
• ödeme yöntemi;
• yaşam alanının kabulü ve devri prosedürü;
• varsa gayrimenkul takyidatları.

Önemli. Böyle bir anlaşma, mülk haklarının yaratılmasına veya sona ermesine yol açmaz. Yalnızca yaşam alanının karşı taraflarca kabul edilen şartlarda satılacağını garanti eder.

Sonuçlandırırken bilmeniz gerekenler

Gayrimenkullerin devrine ilişkin ön sözleşme, ana sözleşmenin şablonu niteliğindedir. İşlemin katılımcısı bunu imzalayarak gelecekte belirtilen koşulları kolayca reddedemez.

Ön sözleşmenin tarafları, nesneyi kabul eden veya devreden kişilerdir. Belgede “Satıcı” ve “Alıcı” veya “Gelecekteki Satıcı” ve “Gelecekteki Alıcı” olarak anılacaktır.

Satıcı adına, yalnızca gayrimenkulü devretme hakkına ilişkin vekaletname sahibi gerçek kişiler veya tüzel kişiler, konut alanının ön satışına ilişkin bir anlaşma yapabilir. Alıcı, mülkün daha sonra adına tescil edileceği gerçek alıcıyı belirtmelidir. Bu nedenle sözleşme, malikin noter tasdikli izni olmadıkça, mülkün bulunmayan sahibi veya alıcısı yerine bir akraba veya arkadaş tarafından imzalanamaz.

Önceden anlaşmaya varılması halinde, alıcı dairenin maliyetini ödemek için satıcıya para aktarabilir. Şu şekilde biçimlendirilecekler:

• mevduat;
• işlemde avans.

Ayrıca okuyun: Büyük ailelere arsa verilmesi

Depozito, taraflarca işlem için avans olarak belirli bir tutarın ödenmesini içerir. Alıcı daha sonra satıcının kusuru olmaksızın konut alım satımına ilişkin bir sözleşme yapmayı reddederse, depozito tutarı kendisine iade edilmeyecektir. Mülkün satın alınmasına ilişkin sözleşmenin mülk sahibi tarafından feshedilmesi durumunda, potansiyel alıcıya kendisinin katkıda bulunduğu paranın iki katı ödeme yapılır.

Taraflardan birinin sözleşmeyi resmileştirmeyi reddetmesi durumunda, ana sözleşmenin imzalanmama sebeplerine bakılmaksızın avans tutarı alıcıya iade edilir.

Lütfen aklınızda bulundurun. Depozito veya avans tutarını alıcıya aktarırken, satıcı tarafından paranın fiilen alındığını teyit eden belgelerin (makbuz, banka ekstresi) hazırlanması gerekmektedir.

Peşin ödemenin miktarı tarafların talebi üzerine belirlenir. Ancak alıcının gelecekteki anlaşmaya büyük meblağlar katkıda bulunmaması gerekir. Ana işleme hazırlık sırasında çeşitli olumsuz olaylar meydana gelebilir (bankanın ipotek vermeyi reddetmesi, taraflardan birinin ölümü veya kaza), bunun sonucunda daire satın almak imkansız hale gelecektir. Ve karşı taraflar parayı iade etmeyi reddedecekler.

Tavsiye. Depozito veya avans miktarının, yükümlülüklere göre belirlenen mülk değerinin %5-10'u ile sınırlandırılması tavsiye edilir.

İşlem formu

Ön anlaşma, dairenin satışına ilişkin sözleşmenin hazırlanacağı şekilde yapılır. Taraflar anlaşmanın noter tasdikinde ısrar etmezlerse, yasal güç sağlamak için anlaşmalarını yazılı olarak resmileştirmek daha iyidir.

Arka plan bilgisi. Anlaşmayı önceden Rosreestr yetkililerine kaydetmeye gerek yoktur.

Bir dairenin alım satımına ilişkin ön anlaşma sadece sözlü olarak ifade edilmemelidir, çünkü böyle bir işlem geçersizdir.

Rusya Federasyonu mevzuatı, konut binalarının alım satımına ilişkin bir ön anlaşmanın yapısı için katı gereklilikler belirlememektedir. Medeni hukukun genel hükümlerine dayanarak, belgenin aşağıdaki zorunlu unsurları ayırt edilebilir:

1. Tam adı belirten önsöz. partiler ve pasaport detayları. Sahibine ilişkin bilgiler, daire belgelerinde belirtilen bilgilerle eşleşmelidir. İki veya daha fazla katılımcı taraflardan birini temsil ediyorsa, her biri hakkında tam bilgi belirtilir.
2. Ana kısım - sözleşmenin konusuyla ilgili önemli bilgiler yazılır, yani: tesisin adresi; hangi katta? tesisin alanı ve oda sayısı; kadastro kayıt numarası; satıcının mülkiyet haklarının ortaya çıkmasının gerekçeleri; yaşam alanının durumu; mevcut yükümlülükler (örneğin, ikamet yerindeki kayıt, rehin vb.); işlem fiyatı; ödeme prosedürü.
3. Yazmanız gereken son bölüm:

• fiili satın alma ve satışı tamamlamak için maksimum şartlar;
• Tarafların ana sözleşmeyi hazırlama yükümlülükleri (özellikle katılımcılardan hangisinin işlemin masraflarını üstleneceği, gerekli sertifikaları toplayacağı vb.);
• tarafların ayrıntıları ve imzalar.

Ayrıca okuyun: Bir arsanın sınırlarının yeniden dağıtılması ve yeni bir arsanın oluşturulması

Dikkat. Belge düzenlenirken daire açıklamasında hata yapılırsa hukuki geçerliliği olmayacaktır.

Geçerlilik süresi

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, ön alım satım sözleşmesinin geçerliliği için azami ve asgari süreler belirlemediğinden, bu sorun katılımcılar tarafından bağımsız olarak çözülmektedir.

Gayrimenkulün yabancılaştırılmasına ilişkin “gelecekteki” sözleşmenin şartlarını belirlemek için çeşitli seçenekler vardır:

• ana belgenin kaydedilmesi gereken süreyi belirterek;
• İmzalanan sözleşmenin Rosreestr yetkililerine sunulduğu kesin tarihi belirten.

İfade örneği. “Niyet sözleşmesi tüm katılımcılar tarafından imzalandığında yürürlüğe girer ve 3 (üç) ay süreyle geçerlidir.”

Sözleşme metni, ilgili tarafların mülkiyet haklarının devrini ne kadar süreyle kaydetmeleri gerektiğini belirtmiyorsa, işlemin sonuçlandırılması için son tarih, belgenin imzalandığı tarihten itibaren 12 ay olmalıdır.

Mortgage ile daire satın almak

Günümüzde konut mülkü satın almanın oldukça yaygın bir yolu, onu Sberbank ipotek kredisi kullanarak satın almaktır. Bu durumda satın alınan mülkün teminatı karşılığında alıcıya bir miktar borç verilir.

Bu şekilde bir yaşam alanı satın almadan önce şunları edinmelisiniz:

• bankanın alıcıya konut kredisi verme konusunda rızası;
• alıcı tarafından halihazırda seçilmiş olan belirli bir nesnenin satın alınmasına ilişkin onay.

Bu belgelerin hazırlanması sırasında satıcı, evi satın almak veya sözleşme şartlarını değiştirmek isteyen başka bir kişiyi bulabilir (örneğin, fiyatı artırmak, mülkiyet devrinin tescil masraflarına ilişkin sözleşmeyi yeniden değerlendirmek). Bu nedenle Sberbank'tan ipotek alırken daire alım satımına ilişkin bir ön anlaşma yapılması tavsiye edilir.

Koşullar metninde yukarıda tartışılan hükümlere ek olarak aşağıdakilerin de yansıtılması gerekmektedir:

• teminat karşılığında mülk satın alma gerçeği;
• Sberbank'ın adı ve ayrıntıları;
• banka tarafından satıcıya para transferinin tarihi.

İpotek kullanarak bir ev satın almak için ön anlaşmaya varmak için bir anlaşmanın yapıldığı süre, doğrudan bankanın alıcının başvurusunu değerlendirdiği süreye bağlı olacaktır. Aslında müşterinin ipotek başvurusunda bulunduğu andan onaylanıncaya kadar yaklaşık 2 ay geçiyor.

Bazı durumlarda gayrimenkul satın alırken, alım satım işlemini zamanında erteleyen bir ön anlaşma yapılır. Tasarlarken dikkat etmeniz gereken birkaç önemli nokta var: Bunu şimdi öğreneceksiniz.

Belirli bir mülkü (apartman, arsa, araba vb.) satın alırken, taraflar ön alım satım sözleşmesi yapabilir ancak buna zorunlu değildir. Böyle bir eylemin yasallığı ve böyle bir belgenin varlığı gerçeği, Medeni Kanun (Madde 429).

Temel amaç, işlem gerçekleşmeden önce her iki tarafın da belirli yükümlülükleri kabul etmesidir:

• satıcı, mülkü bu alıcıya satmayı taahhüt eder;
• Alıcı, malı bu satıcıdan almayı taahhüt eder.

Taraflar, alım satım işlemi gerçekleştiğinde ön sözleşmede ana sözleşmeyi yapma niyetlerini teyit ederler. Bu durumda taraflar ana sözleşmenin aynı şartlarda imzalanacağını kastetmektedir.

Ön anlaşmanın amacı, işlemin taraflarından her birinin niyetini teyit etmesine ve aynı zamanda diğer taraftan niyetine ilişkin yazılı bir taahhütte bulunmasına olanak sağlamaktır. Çoğu zaman, bir dairenin daha fazla satın alınması konusunda bir anlaşma kaydedilir. Tipik olarak böyle bir belge aşağıdaki durumlarda gereklidir:

1. Satıcı ve alıcı işlem üzerinde anlaştı ancak satıcının daireye ait bazı belgeleri eksik veya doğru şekilde tamamlanmadı.
2. Alıcı, tek seferlik bir satın alma için yeterli paraya sahip değildir ancak tutarın bir kısmını derhal transfer eder ve geri kalan kısmını belirli bir süre içinde tamamen ödemeyi taahhüt eder.
3. İpotek ile bir daire satın alırken, bir ön anlaşma yapılması yaygın bir uygulamadır, çünkü prosedür, kredi fonlarının sağlanması için konutu teminat olarak alacak olan bankadan izin alınması gerekliliği nedeniyle karmaşık hale gelmektedir.

Anlaşma, Rosreestr'e kaydedilmesine veya noter tarafından tasdik edilmesine gerek olmaması nedeniyle ana anlaşmadan farklıdır. Bu anlamda, tarafların daireye ipotek konulmadığını kanıtlayan belgeleri (rehin, tutuklama, üçüncü şahısların iddiaları vb.) sunmamaları durumunda belge belirli riskler taşır.

Önceden imzalanan bir sözleşme, bir sonraki bölümde ayrıntılı olarak ele alınacak olan bazı garantilerin yanı sıra tarafların risklerini de taşır.

Ön anlaşma: garantiler

Ön anlaşma her iki tarafın çıkarlarını koruyan 2 önemli garanti içermektedir:

1. Bu belge, alıcıya dairenin kendisine ve tam olarak belirtilen fiyata satılacağını garanti eder.
2. Sözleşme, satıcıya, söz konusu alıcının daireyi en geç belirtilen süre içinde kendisinden satın alacağına dair garanti vermektedir.

Birisi yükümlülüklerinden kaçarsa, taraflardan herhangi biri ana sözleşmenin uygulanmasını ve anlaşmanın gerçekleşmesini sağlamak için mahkemeye gidebilir. Başvuru, ön anlaşmanın ana anlaşmanın (son teslim tarihi anlamına gelir) yapılmasını gerektirdiği günden itibaren 6 takvim ayı içinde yapılabilir.

Ön anlaşmanın özelliklerine ilişkin bir uzmanın yorumu videoda sunuluyor.

Ön anlaşma: riskler

Ana riskler, tarafların yükümlülüklerinden kaçabilmelerini içermektedir. Ayrıca altı ay içerisinde taleplerini bildirmemeleri durumunda alım satım ön sözleşmesi kendiliğinden geçerliliğini kaybeder.

Bu belgenin kendisi, imzalanmasıyla mülkiyetin satıcıdan alıcıya geçmemesi anlamında risk taşımamaktadır. Taraflardan birinin diğer tarafı bir işlemi tamamlamaya zorlamayı talep etmesi durumunda davalı, sözleşmenin geçersiz kılınması için karşı dava açabilir.

LÜTFEN AKLINIZDA BULUNDURUN. Yeni bir bina satın alırken (bir geliştirme şirketi ile) bir ön anlaşma yapılmışsa, yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda davacı, davalıyı ortak inşaata katılım için bir anlaşma imzalamaya zorlama talebiyle mahkemeye gidebilir.

Aksi takdirde, ön anlaşma genellikle emlak piyasasındaki işlemlere eşlik eden risklerle ilişkilidir:

1. Bazı durumlarda, bir ön anlaşma mahkeme tarafından yapılmamış olarak kabul edilebilir. Bu 2 durumda mümkündür:

• sözleşme bariz ihlallerle yürütüldü (dairenin tüm detayları belirtilmemiş, maddi hatalar var);
• daire mevcut değil veya halen inşaat halinde.

1. Dairenin birden fazla satılabileceği gerçeğiyle ilgili risk. Bu durum, geliştiricinin hileli bir planı durumunda ortaya çıkar: örneğin, aynı dairenin satışı için birden fazla aynı sözleşmeye girebilir.
2. Bir daire satın almak için harcanan fonların kaybıyla ilgili risk. Bu aynı zamanda inşaat halindeki bir binada doğrudan bir daire satın alma durumları için de geçerlidir. Yatırım yapılan fonların (bir güven yönetimi sözleşmesi kapsamında) inşaatın sona ermesi üzerine her zaman iade edilmediğini anlamak önemlidir - çoğu zaman şirket iflas ilan edilir ve zarar gören taraf, kaybının yalnızca kısmi tazminatını umut edebilir.

Böylece, ön anlaşmanın imzalanmasının ardından taraflar, ana anlaşmayı da aynı şartlarda imzalamakla yükümlüdür (değişiklikler ancak karşılıklı anlaşma ile mümkündür).

Özel vatandaşlar söz konusu olduğunda (ikincil piyasada konut satın alırken), ana riskler tam olarak tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesiyle ilişkilidir. Yeni bir binada bir daire satın alırsanız tehlike keskin bir şekilde artar - her şey geliştiricinin dürüstlüğüne bağlıdır.

Ön anlaşma: örnek 2017

Ön alım satım sözleşmesi hazırlama şartları bu yıl değişmedi. Standart formun indirilmesi ve yazdırılması kolaydır.

Doldururken, belgenin tüm temel koşulları yansıttığını dikkate almak önemlidir - tüm verilerin ilgili belgelerde belirtilenlerle (daire sahibinin pasaportu, mülkiyet belgesi) eşleştiğini kontrol etmek daha iyidir. Aşağıdaki noktalara özellikle dikkat edilir:

1. Sözleşme bedeli, yani satıcının kararlaştırılan süre içinde daireyi tam olarak hangi fiyata satmayı taahhüt ettiği.
2. Ön anlaşmada şu anda satıcıyla birlikte yaşayan tüm kişiler belirtilmelidir. Tam adı ve pasaport bilgileri belirtilmiştir.
3. Sahibi başka bir yerde yaşıyorsa, her iki adresi de belirtmek daha iyidir: gerçek adres ve pasaportta yazılı adres.
4. Sözleşmede satıcının garanti ettiği gerçeği ayrıca belirtilmelidir: daire ipotekli değildir, tutukludur ve başka hiç kimse üzerinde hak iddia etmemektedir.
5. Ön anlaşmanın geçerlilik süresi, geçerliliğinin ayrılmaz bir koşuludur: bu tarihten sonra sözleşme sona erer.
6. Sözleşme, konut bedelinin ödenmesine ilişkin prosedürü belirtmelidir: örneğin, önce alıcı toplam tutarın% 10'unu, ardından kalan% 90'ını öder. Ödeme gerçeği ayrıca bir depozito sözleşmesiyle de teyit edilir (Medeni Kanun'un 380. maddesinin gerektirdiği gibi). Aynı belgeye makbuz denir - herhangi bir biçimde düzenlenir ve her iki tarafça da imzalanır.
7. Yükümlülüklerin yerine getirilmemesinin sorumluluğu da açıklanmaktadır: bu, duruşma öncesi uzlaşma anlamına gelir. Örneğin işlemden kaçınan taraf, diğer tarafa iki katı tutarında depozito ödüyor.

Bu temel şartlardan herhangi biri belirtilmeden ön anlaşmanın hukuken geçerli olduğunu kabul etmek neredeyse imkansızdır, bu nedenle mahkeme işlemlerinde delil olarak kullanılması mümkün olmayacaktır.

Aşağıda örnek bir sözleşme verilmiştir.

Böyle bir anlaşmanın hazırlanmasının, konutun alıcının mülkiyetine devredilmesini sağlamadığı da unutulmamalıdır. Buna göre aşağıdakilere gerek yoktur:

• bir transfer belgesi hazırlamak;
• kişisel hesabınızdan elektrik faturalarında borcun bulunmadığını kanıtlayan beyanlar sağlamak;
• dairenin ipotek altında olmadığını kanıtlamak için Birleşik Devlet Emlak Sicilinden bir alıntı sipariş etmek;
• dairenin teknik pasaportunu ön anlaşmaya ekleyin.

Taraflar alım-satım işlemine girip ana sözleşmeyi imzaladıktan sonra ön sözleşme geçerliliğini yitirmiş sayılır. Bu gerçeğe ilişkin özel bir belge düzenlenmemiştir; taraflar bu belgeyi kolaylıkla imha edebilirler.