Kaç hissedar zaten mağdur oldu?

Toplamda, Şubat 2018 itibarıyla Rusya'da, İnşaat Bakanlığı'nın web sitesindeki materyallerden de anlaşılacağı üzere, ülkenin 69 bölgesinde 836 sorunlu mülke yatırım yapan neredeyse 40 bin dolandırılmış hissedar vardı. Ancak Devlet Duması'ndaki hissedarların haklarını korumaya yönelik Birleşik Rusya çalışma grubunun başkanı Alexander Sidyakin, Kasım 2017'de yaklaşık 130 bin kişinin vicdansız geliştiricilerden muzdarip olduğunu, yani resmi istatistiklerin söylediğinden üç kat daha fazla olduğunu söyledi.

İnşaat Bakanlığı, yenilikler sonrasında dolandırılan hissedarların resmi sayısının ne kadar değişeceğini tahmin edemedi. Bakanlıktan bir temsilci, "Sicile ekleme prosedürü, hissedarın kendi isteğine bağlıdır" dedi. "Bu tür bilgileri emrin yeni versiyonu yürürlüğe girdikten sonra alabileceğiz."

Moskova'nın en büyük sorunlu mülkü olan Tsaritsyno konut kompleksinin hissedarlarından oluşan inisiyatif grubunun bir üyesi olan Elena Godlevskaya, tüm bu yeniliklerin makul olduğunu ve bir miktar umut uyandırdığını belirtiyor. Ona göre, mağdurların sayısı hakkında daha güvenilir bilgiler önemli kararları etkileyebilir. Godlevskaya, "Apartmanların ortak inşaatına katılımla ilgili..." yasasının, her derde deva olarak konumlandırılması nedeniyle pek çok soruna yol açtığını, ancak eksiklikleri nedeniyle vicdansız geliştiriciler için boşluklar bıraktığını belirtiyor.

Konut kompleksi "Tsaritsyno" (Fotoğraf: Oleg Yakovlev / RBC)

Ortak inşaat şimdi nasıl düzenleniyor?

Ev henüz işletmeye açılmadıysa alıcıyla özsermaye katılım sözleşmesi (DPA) imzalanacak. Satın alınan dairenin alanını, bulunduğu katı, konut ve konut dışı metrekare sayısını ve anahtar teslim tarihini belirtir.

214 Sayılı “Apartmanların Ortak İnşaatına Katılım Hakkında Kanun…”, pay sahibinin menfaatlerinin çeşitli şekillerde korunabileceğini öngörmektedir. . Özellikle geliştirici, tüm özsermaye katılım anlaşmalarını sigortalamalıdır. Sigorta ödemesinin nedeni, örneğin müteahhidin iflas ettiğini ilan etmesi ve ona karşı iflas davası açılmasıdır. Ancak aslında sigorta mekanizması çalışmıyor: İflas davaları yıllarca sürebilir ve alıcılar dairesiz kalabilir. Geliştirici ayrıca bir emanet hesabı da açabilir, ancak neredeyse hiç kimse bunu kullanmaz, çünkü bu, ancak tesis işletmeye alındıktan ve daireler alıcılara devredildikten sonra özsermaye sahiplerinden fon alınmasını sağlar. Son olarak, geliştiriciden alınan bir banka garantisi, proje üzerinde ek kontrol sağlar: banka proje için bir kredi limiti açar, ancak uygulama planına göre dilimler halinde finansman sağlar ve süreci izler. Ancak, tüm geliştiriciler tüm inşaat dönemi boyunca banka finansmanından faydalanmamaktadır.

Ortak inşaat kanununda neler değişiyor?

Ortak inşaat mevzuatı, varlığı boyunca değişti. Üstelik değişiklikler her zaman geliştiricilere yönelik gereksinimlerin sıkılaştırılması yönünde olmuştur. Bunlardan en ciddileri, 29 Temmuz tarihli 218 sayılı “Vatandaşların haklarının korunmasına yönelik bir kamu hukuku şirketi - geliştiricilerin iflası (iflas) durumunda ortak inşaat katılımcıları hakkında…” Kanunla getirilenlerdi. , 2017.

Kanun, İnşaat Bakanlığı'nın ortak inşaata katılan vatandaşların haklarının korunmasına yönelik bir Fon (tazminat fonu) oluşturma girişiminin uygulanmasını mümkün kıldı. Ekim 2017'den bu yana, tüm geliştiriciler her özsermaye katılım sözleşmesinin (EPA) maliyetinin %1,2'sini kendisine aktardı. Bu kural yalnızca sahipleri 27 Ekim 2017'den sonra inşaat ruhsatı alan mülkler için geçerlidir. Şimdi temsilcisine göre fon zaten 180 milyon ruble aldı.

Tekta Grup CEO'su Roman Sychev, fonun her geliştiricinin faaliyetlerini finanse etmediğini ve mevcut tüm sorunlu inşaat projelerine fon tahsis etmediğini belirtiyor; amacının belirli uzun vadeli inşaat projelerini ortadan kaldırmak ve Ekim 2017'den sonra ortaya çıkan belirli hissedarlara yardım etmek olduğunu belirtiyor. Sychev, dolandırılan hissedarlar sorununu çözmenin bu yöntemi için miktarın oldukça kabul edilebilir olduğuna inanıyor.

Geliştiriciler için yeni zorluklar

Tazminat fonunun oluşturulmasıyla birlikte yasa koyucular, geliştiricilerin kendilerine yönelik gereksinimleri keskin bir şekilde sıkılaştırdı. 1 Temmuz 2018'den itibaren, bölgenin entegre kalkınmasına yönelik projeler yürütmek imkansız olacak çünkü yasa, bir tüzel kişiliğin yalnızca bir nesne inşa edebileceğini öngörüyor. Bu, geliştiricinin inşaat için toplanan tüm fonları tüm proje için (doğrudan evde ve örneğin sosyal altyapı tesislerinde) dağıtması durumunda, değişiklikten sonra bu parayı yalnızca konut binalarına harcayabileceği, geri kalan nesnelerin ise yalnızca bağımsız olarak finanse edilebilir. Ingrad grubunun hukuki sorunlardan sorumlu başkan yardımcısı Fedor Sapronov, "Yalnızca bir inşaat iznine sahip olmak, okullar, anaokulları ve kamu hizmetleri ağları inşa etmeyi imkansız hale getiriyor" diyor.

1 Temmuz 2018'den sonra inşaat ruhsatı almayı düşünen geliştiricinin ayrıca projenin inşaat maliyetinin en az yüzde 10'unun da hesabında olması gerekecek.

İdari ve yönetim maliyetleri de sınırlıdır - proje maliyetinin %10'undan fazla değildir. Level Group CEO'su Kirill Ignakhin, bunun geliştiricinin faaliyetlerini karmaşıklaştırabileceğini söylüyor. Geliştirici, "Günümüzde yalnızca bu tür harcamalar olarak sınıflandırılan reklam ve pazarlama maliyetleri %10'u aşabilmektedir" diye belirtiyor. — Satış ofislerinin bakımı, çalışanlara ödeme yapılması vb. ucuz değil. Bana göre bu gereklilik ayarlanmalı ve daha esnek hale getirilmelidir.”

Fotoğraf: Grigory Sokolov / RIA Novosti

24 Ocak 2018'de Devlet Duması, ilk okumada ortak sermaye inşaatı sürecini düzenleyen yasalarda yapılacak bir sonraki değişiklikleri kabul etti. Aralarında Devlet Duma Sözcüsü Vyacheslav Volodin'in de bulunduğu belgenin yazarları, hükümete ortak özsermaye inşaatının devlet kontrolüne ilişkin gereklilikleri belirleme hakkı vermeyi amaçlıyor.

Tasarıda konut inşaatı için birleşik bir bilgi sistemi oluşturulması öneriliyor. Tüm geliştiriciler ve projeler hakkındaki bilgiler tek bir yerde düzenlenecek ve toplanacaktır. Tazminat fonuna ilişkin yasa, bu fonun DDU programı kapsamında çalışan geliştiricinin mali ve ekonomik durumunu kontrol etmesine olanak sağlayacak maddeler içerecek. . Özellikle fona, özsermaye katılım anlaşmalarının kaydını askıya alma, yani geliştiricinin faaliyetlerini fiilen engelleme hakkının verilmesi öneriliyor. Ancak fonun şirketlerin durumunu hangi kriterlere göre izleyeceği henüz belirlenmedi.

Yeni yasaya göre, geliştirme şirketinin sahipleri ve üst yönetimi, şirketlerinin hissedarlara olan borçlarından şahsi mallarıyla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacak. Belge aynı zamanda geliştirme şirketinin kurucuları hakkındaki bilgilerin yayınlanmasına ilişkin daha katı gereklilikler de getiriyor. Şu anda geliştiricinin yalnızca kendi kurucuları hakkındaki bilgileri açıklaması gerekiyor. Yasanın yeni versiyonunda, geliştiricinin doğrudan veya dolaylı olarak %5 veya daha fazlasına sahip olan nihai yararlanıcılara kadar tüm mülkiyet zincirinin web sitesinde yayınlanması gerekecek.

Geliştirici, emanet hesabı açmaya yetkili bankayı değiştirme hakkına sahip olacaktır. Tasarıyı hazırlayanlara göre, binanın faaliyete geçmesi ve en az bir dairenin mülkiyetinin tescil edilmesiyle müteahhidin hesabındaki tüm kısıtlamalar kalkıyor. Ingrad grubunun yasal sorunlardan sorumlu başkan yardımcısı Fyodor Sapronov, geliştiricinin yetkili bankayı değiştirme hakkını elde etmesinin geliştiriciler için kesinlikle bir artı olduğunu söylüyor. “Ancak uygulamada bunun nasıl olacağı sorusu ortaya çıkıyor: yasa koyucu reklam maliyetlerine proje maliyetinin %10'u kadar bir sınır koyuyor; Diyelim ki geliştirici bu %10'u seçti ve ardından yetkili bankayı değiştirmeye karar verdi; uzman, eski ve yeni banka arasındaki etkileşimin bu bölümde nasıl yürütüleceğinin net olmadığını savunuyor. "Genel yüklenicinin ve teknik müşterinin geliştiriciyle aynı bankada hesap sahibi olması zorunluluğu da hesaba katıldığında yetkili bankayı değiştirmenin o kadar kolay olmayacağı açık."

Ortak inşaat yerine proje finansmanı

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, Ekim 2017'de üç yıl içinde ortak inşaattan proje finansman planına geçiş ihtiyacından bahsetmişti. Geçen yıl 15 Aralık itibarıyla İnşaat Bakanlığı, AHML ve Merkez Bankası ilgili yol haritası üzerinde anlaşmaya vardı.

Yol Haritası, inşaat aşamasında vatandaşların daire satın almasının tamamen yasaklanması anlamına gelmiyor. Ancak fonlar geliştiricinin kendisi tarafından değil, emanet hesabı açmaya yetkili bir banka tarafından toplanacak. Bu para ancak ev faaliyete geçtikten sonra doğrudan geliştiricinin hesabına aktarılacak. O zamana kadar inşaat banka kredisi ile finanse edilecek.

Proje finansmanının maliyeti ve geliştiricinin krediye ne zaman faiz ödemek zorunda kalacağı ile ilgili pek çok sorun henüz çözülmedi. İnşaat Bakanlığı Başkan Yardımcısı Nikita Stasishin, Kasım 2017 sonunda, her durumda, proje finansmanına geçiş nedeniyle yeni binalardaki konut fiyatlarının yüzde 5-7'den fazla artmayacağına söz verdi.

Metrium Group Genel Müdürü Maria Litinetskaya, yasanın kabul edilmesinin konut maliyetinin ve "kare" fiyatının önemli ölçüde artacağı tehdidinde bulunduğunu söylüyor. Bunun olmasını önlemek için kredi faiz oranlarının düşürülmesi gerektiğine inanıyor. Litinetskaya, "Projenin uygulanması için gereken para ucuz olmalı ve uzun süre sağlanmalı" diye vurguluyor. — Geliştiricilere yönelik kredi faizlerini düşürmek için yetkililerin faizleri sübvanse edecek bir program başlatması gerektiğine inanıyorum. Alternatif olarak konut projelerinin finansmanında uzmanlaşacak devlete ait bir inşaat bankası kurulabilir.”

Tamamlanmamış ortak özsermaye inşaat projeleriyle ilgili durumu izlemeye yönelik araçlardan biri, geliştiricilerin yasa dışı eylemleri sonucu zarar gören hissedarların sorunlarının çözümüne yönelik sözde "yol haritası" dır. Belge, Mayıs 2017'de Rusya Hükümeti'nin emriyle kabul edildi ve geçen gün Rusya Başbakanı Dimitri Medvedev, yürütme makamlarına, her uzun vadeli inşaat projesiyle ilgili sorunların çözülmesine yönelik zaman çerçevesi hakkında bilgi eklemelerini emretti.

“Yol haritası” her kayıtlı sorunlu nesne için bir çalışma programını temsil eder. İçindeki bilgiler, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan birleşik bir biçimde toplanmıştır. Her bölgeye ait belgeler yerel yürütme makamları tarafından hazırlanmakta ve Rusya Federasyonu İnşaat Bakanlığı'na gönderilmektedir. Bakanlık her üç ayda bir konsolide planları günceller. Ayrıca alınan verileri analiz eder ve halihazırda onaylanmış plan ve programların uygulanmasını izler. Her çeyreğin sonuçlarına ilişkin bir rapor Rusya Federasyonu Hükümetine gönderilir.

Yeni düzene göre programlara özel bir sütun eklenecek. Etkilenen hissedarların yasal haklarının ve çıkarlarının eski haline getirilmesi için beklenen süre hakkında bilgi içerir. Ek olarak, Rusya İnşaat Bakanlığı'nın internetteki resmi web sitesinde, her sorunlu nesne için hissedarların sorunlarının çözümü için planlanan zaman dilimi hakkında bilgi yayınlaması da istenecek. Daha önce belirtilen tarihlerin değiştirilmesi, gecikme yapan Rusya bölgelerinin liderleri açısından ciddi bir gerekçe gerektirecektir.

Hissedarların cephaneliğinde, “yol haritasına” ek olarak, vatandaşların fonlarının da katılımıyla yeni binaların etrafındaki durumu izlemelerine olanak tanıyan iki önemli aracın zaten bulunduğunu hatırlatalım. Sorunlu mülklerin yatırımcılarına “dolandırılan hissedarlar siciline” dahil olma ve ülke çapındaki sorunlu hisseli inşaat projeleri listesine erişme fırsatı veriliyor. Rusya Federasyonu İnşaat Bakanlığı'nın http://www.minstroyrf.ru/problem-objects web sitesinde mevcuttur ve 834 tamamlanmamış inşaat projesine ilişkin verileri içermektedir.

1 Ocak 2018'de Vatandaş Haklarının Korunması Fonu - Yılın Ortak İnşaatı Katılımcıları internette “Konut İnşaatı için Birleşik Bilgi Sistemini” (UISHS) başlattı - https://nash.dom.rf . Kaynak, vatandaşlara ortak inşaata katılım konusunda bilinçli bir karar verme fırsatı vererek, 218-FZ sayılı Federal Kanun uyarınca zorunlu açıklamaya tabi bilgiler sağlar. UISHS ayrıca Tazminat Fonu'na katkıda bulunan geliştiricilerin sayısını da rapor etmektedir. Mart 2018 sonu itibarıyla 647 geliştirici, imzaladıkları DDU'ların maliyetinin %1,2'sini fona yatırmış ve 10.000'den fazla anlaşma kaydetmişti.

Dağıstan'da dolandırılan hissedarlar sorununun 2020'nin dördüncü çeyreğine kadar çözülmesi gerekiyor. Bu, Dağıstan Cumhuriyeti başkanının imzaladığı “yol haritasından” geliyor Vladimir Vasilyev 17 Aralık Pazartesi günü. Bu belge, Dağıstan'ın eski başkanı tarafından kabul edilen 7 Ağustos 2017 tarihli “yol haritasını” iptal ediyor Ramazan Abdulatipov.

Vasiliev'in emrine göre Dağıstan Bakanlar Kurulu'nun üç ayda bir Rusya İnşaat Bakanlığı'na rapor vermesi gerekiyor. Programın uygulanmasından Dağıstan Cumhuriyeti Başbakan Yardımcısı atandı Vladimir Lemeshko.

Kayıtta 10 sorunlu nesne yer alıyor - 8'i Mahaçkale'de ve 2'si Derbent'te. Derbent'in uzun vadeli inşaat projeleri arasında ajansımızın defalarca rapor ettiği Ekhtibar ve Phoenix yer alıyor.

Phoenix havalanacak mı?

Derbent'te Gagarin ve Genrikh Gasanov caddelerinin kesiştiği noktada 128 dairelik, dört girişli, dokuz katlı bir binanın inşaatına 2010 yılında başlandı. Hissedarlara 2010 yılının ikinci çeyreğinde daire sözü verildi.

Evin inşaatı, başkan başkanlığındaki Phoenix Ev Sahipleri Derneği tarafından gerçekleştirildi. Felix Zagirov Hissedarla birlikte 140 milyon ruble'nin üzerinde para toplayan. Ancak üç kat inşa ettikten ve üzerine 30 milyon rubleden fazla harcama yaptıktan sonra kaçmaya başladı.

Zagirov'un, daha sonra Dağıstan Cumhuriyeti İçişleri Bakanlığı Ekonomik Suçlar Dairesi tarafından belirlendiği gibi, apartman alım satım sözleşmeleriyle dolandırıcılık suç ortağı, Derbent mülk yönetimi komitesinin başkanıydı. Magomedali Kurabekov. Toplamda Zagirov, hissedarları 150 milyon rubleye ulaşan miktarda dolandırmakla suçlanıyor.

Mayıs 2011'de Derbent Şehir Mahkemesi Zagirov'u vergi kaçakçılığından suçlu buldu. 2012 yılında aleyhine ceza davası açıldı. Dağıstan Cumhuriyeti İnşaat Bakanlığı'nın yaptığı bir inceleme, Zagirov'un hızlı ve çok sayıda inşa ettiğini (Derbent'teki daha sorunlu birkaç nesnenin adıyla ilişkilendirildiğini) ancak GOST'a göre olmadığını tespit etti. RIA Derbent'e göre Kasım 2017'de Sivastopol'da gözaltına alındı.

Dolandırılan hissedarlar kendilerini organize ederek Phoenix HOA'yı Spasenie HOA'ya ve hissedarların çıkarlarını korumakla ilgilenen aynı adı taşıyan konut kooperatifine dönüştürdüler. Ev kendi imkanlarıyla tamamlandı. Daireler zaten onlar tarafından kullanılıyor.

Vasiliev, "yol haritasına" göre, dolandırılan hissedarlar sorununun, "müteahhidin konut binalarını etkilenen vatandaşlara devretmeyi planlamaması nedeniyle, masrafları yatırımcıya ait olmak üzere" destek yoluyla çözülmesini bekliyor. Son tarih – 2020'nin IV çeyreği.

Ekhtibar LLC hakkında bilgi için

Ajansımız, yetkililerin ve kamuoyunun dikkatini 2005 yılından bu yana bir grup vatandaşın yaşadığı Derbent'teki duruma defalarca çekmiştir. Ekhtibar LLC'nin dolandırılan hissedarları, adaleti sağlamaya çalışıyor. Ekhtibar LLC'nin hissedarları onlar tarafından dolandırıldı.

Her şey için Rusya Federasyonu Devlet Duması milletvekilini suçluyorlar Murad Gadzhiev Bu defalarca kamuoyuna açıklandı. Yani Komite temsilcisi Manisat Nasrullaeva Gadzhieva, başka bir Devlet Duma milletvekiline dolandırıcılıklarından birkaç kez bahsetti Umakhan Umakhanov. Bu, Mahaçkale'de dolandırılan hissedarların sorunlarını çözmek için yapıldı. Rusya Federasyonu bölgelerinde bu tür etkinliklerin düzenlenmesinin bizzat Rusya Federasyonu Başkanı tarafından başlatılması dikkat çekicidir. Vladimir Putin. Ayrıca Nasrullaeva, aynı milletvekili Umakhanov'un düzenlediği tüm cumhuriyeti kapsayan özel bir toplantıda bu konuyu bir kez daha gündeme getirdi. Cevap olarak herhangi bir tepki yok.

Öte yandan Murad Gadzhiev'in kendisi de yerinde durmuyor. Kurbanlara göre adamları Ekhtibar LLC'nin dolandırılan hissedarlarını tehdit ediyor. Aktivistleri itibarsızlaştırmaya çalışan, dolandırılan hissedarlardan oluşan bir klon komite oluşturuldu.

Derbent sakinleri dolandırılan hissedarlar listesine dahil edildi, Ekhtibar konut kompleksi Dağıstan Cumhuriyeti İnşaat Bakanlığı'nın “yol haritalarına” dahil edildi. Yukarıdaki sıraya göre Abdulatipovaİnşaatın tamamlanabilmesi için mülkün yeni bir yatırımcıya devredilmesi gerekmektedir.

Sadece Haziran 2018'de Derbent belediye başkan vekili Enrik Muslimov Ekhtibar konut kompleksinin bu yılın sonuna kadar tamamlanacağını söyledi. Nesne "Standart" inşaat şirketine devredildi. Bu açıklamadan önce belediye başkanının ofisinde Ekhtibar LLC'nin dolandırılan hissedarları sorunuyla ilgili bir toplantı yapıldı. Muslimov daha sonra izleyicilere, Standard inşaat şirketinin, hissedarlardan fon çekmeden, masrafları kendisine ait olmak üzere Ekhtibar konut kompleksinin inşaatını tamamlama teklifiyle belediye başkanının ofisine başvurduğunu bildirdi. Ajansımız kamuoyunun bilmediği bilgileri yayınladı.

Vasiliev'in "yol haritasına" göre 10 katlı, 10 bloklu bir apartman şu adreste yer almaktadır: Derbent st. 13 yaşındaki Sovetskaya'nın masrafları yatırımcıya ait olmak üzere tamamlanması gerekiyor. Son tarih: 2020'nin IV çeyreği.

Ancak burada başka bir sorun ortaya çıkıyor - son yıllarda Ekhtibar konut kompleksinin binası bakıma muhtaç hale geldi. Evin işletmeye alınmaya uygun olup olmadığı, tamamlanmasının uygun olup olmadığı veya yıkılması gerekip gerekmediğinin belirlenmesi için inceleme yapılması gerekmektedir. Kimsenin bu incelemeyi yapmasını istememesinin yanı sıra sorunlu alanda inşaat da sürüyor. Ama buna da herhangi bir tepki yok. Herkes harap bir evi işletmeye almanın Ekhtibar LLC'nin hissedarlarını kesinlikle yeni acılara ve muhtemelen bu durumda kimsenin sigortalanamayacağı bir trajediye mahkum edeceğinin bilincindedir. Yeni yol haritası bu konuda netlik sağlamıyor.

"Yol haritasının" tuhaflıkları

İktisatçının RIA Derbent ile yaptığı röportajda belirttiği gibi, belgeden çıkan sonuç şu: Mair Paşayev Haritanın, geliştirici için toplu dava açılan veya iflas davası açılan evleri içerdiği.

“Bazı evler tamamen dolu ancak dairelerin “iki kat” satışı vakaları araştırılıyor. Bunun, geniş çapta kamuoyuna duyurulan dolandırılan hissedarlar sorununun sadece görünen ve küçük bir kısmı olduğunu düşünüyorum. Aslında “yol haritasına” göre bir çözüm yok, ortaklıklara bakıp değiştirecekler, yeni geliştiriciler belirleyecekler” dedi.- dedi Paşayev.

Ajansın muhatabı, hükümet veya belediye yetkililerinden herhangi bir mali katılım olmaması konusundaki şaşkınlığını da dile getirdi.

“Moskova'da şehir yönetimi, mal sahibi değişikliği sonrasında sorunlu apartmanların inşaatının tamamlanmasını bütçeden finanse etmeye karar verdi. Bu, dolandırılan hissedarlar sorununa oldukça açık ve etkili bir çözüm.” Uzman şu sonuca vardı:

Ruslan Makhmudov

Milletvekilleri dolandırılan hissedarların sorunlarını görüştü

Devlet Duması, hissedarların dolandırıldığının tanınmasına ilişkin kriterleri belirleyen Rusya İnşaat Bakanlığı'nın emrindeki değişiklikleri tartıştı. Birleşik Rusya milletvekilleri, konut ortak yatırımcılarının ihlal edilen haklarının özel kayıtlar temelinde restorasyonunu desteklemek ve kolaylaştırmak için önlemler geliştirilmesini önerdi. Ayrıca milletvekilleri, bölgelerdeki "yol haritalarının" hissedarların kaderini kolaylaştıracağına olan güvenlerini dile getirdi.

Kamu-özel ortaklığının faydaları

Birleşik Rusya Genel Konseyi Başkanlığı çalışma grubunun bir toplantısı Devlet Duması duvarları içinde gerçekleşti. “Dolandırılan hissedarların ihlal edilen haklarının geri kazanılmasına yönelik destek ve yardım önlemlerinin sicillere dayalı olarak geliştirileceği bir kural oluşturmayı öneriyoruz. Devlet Duma Konut Politikası ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Komitesi'nin ilk başkan yardımcısı, geliştiricinin iflas aşamasına bakılmaksızın tüm "dondurulmuş" ortak sermayeli inşaat projelerinin kayıtlara dahil edilmesi gerektiğini söyledi. Alexander Sidyakin.

Rusya Başsavcılığı Ekonomik Alanında Mevzuatın Yürütülmesinin Denetlenmesinden Sorumlu Daire Başkan Yardımcısının çalışma grubuna davet edildi Dmitry Danilov izleyicilere, departmanın "dolandırılan hissedarların haklarının güvence altına alınması için İnşaat Bakanlığı ile yakın işbirliği içinde olduğu" bilgisini verdi. Ona göre, bu konuyla ilgili kolluk kuvvetleri uygulaması "yeni oluşuyor ve savcılar bunu aktif olarak izliyor."

Ancak milletvekili Alexander Sidyakin'in verdiği bilgiye göre, yasanın para alıp insanlara hiçbir şey bırakmayanlara ceza uygulanmasına izin vermediği durumlar hala mevcut.
Toplantı katılımcıları bölgelere göre istatistik sunmaya başladı. Devlet Duma Konut Politikası ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Komitesi üyesi, "Bu yıl Moskova bölgesinde 92 nesne kaydedildi, bunlardan 27'si zaten açıkça sorunlu olarak kabul edildi" dedi. Sergey Pahomov. "Gerçi geri kalan 65 kişi de aslında sorunlu ve onlar üzerinde çalışmalar sürüyor."

Daha önce Sergiev Posad bölgesinin başkanı olan Pakhomov'a göre, "şu anda bölgede dolandırılan yaklaşık 24 bin hissedar var." Hatta parlamenter sorunlu inşaat projelerinin benzersiz bir sınıflandırmasını bile sundu. “Birincisi inşa edilmiş ancak işletmeye alınmamış bir tesis. Ayrıca, yüksek düzeyde hazırlığa sahip nesneler var: geliştiricinin her şeyi gerçekleştirme arzusunda bir sorun yok, ancak mali sorunlar var," diye belirtti Pakhomov. – Neredeyse bitmemiş ve neredeyse sorunlu nesneler var. Hukuki sorun yaşayan nesneler (iflas, mahkemeler, rehin vb.). Genellikle kimsenin başlatmadığı, başlatılmamış projeler vardır. Ve ne yazık ki hiçbir zaman tamamlanamayacak nesneler de var.”

Ayrı ayrı, Milletvekili Pakhomov, eski SU-155 şirketinin tesislerini seçti, çünkü 32 tesisin teslim edilememesi nedeniyle 8 binden fazla kişi mağdur oldu.

Milletvekiline göre, "dolandırılan hissedarlar sorununu çözmek için belediye yetkilileri ile hissedarlar arasında manuel temas gereklidir." Sergei Pakhomov, Sergiev Posad bölgesinin başkanı olarak birçok sorunlu tesisin inşaatını tamamlamayı başardığını paylaştı. Üstelik kendi deyimiyle "her zaman düşündükleri kadar zor olmadı" ve "fazla çaba harcamadan" başardı.

Yaroslavl bölgesinden bir Devlet Duması milletvekili de rakamlarını verdi. Alexander Gribov. "Sorunlu 23 tesisten şu anda hükümet ve iş dünyasının yardımıyla tamamlanan iki tesisimiz var" dedi. – Çoğunlukla tamamlanmamış nesneler idari merkez olan Yaroslavl'da yoğunlaşmıştır. Ancak Rybinsk ve Tutaev'de ve tüm bölgede sorunlar var."

Milletvekili Gribov, "bu tür tesisleri tamamlamanın bölgesel yetkililerin sorumluluğunda olduğuna" inanıyor. Bitmemiş inşaatın kendi görüşüne göre karakteristik bir nedeninin bir örneğini verdi. Konuşmacı, "Geliştiriciler iletişim ağlarında sıkışıp kaldılar ve belediyelere şunu söylediler: Siz bitirene kadar kiralamayacağız" dedi. "Ve yalnızca milletvekili Alexander Sidyakin'in mektubu sayesinde, bir tür kamu-özel ortaklığı uygulayacak ve konut binalarını hizmete sokacak bir yatırımcı bulabildik."

Krasnodar Bölgesi'nden Aday Vladimir Evlanov"1 Ocak'tan önce, dolandırılan hissedarların evlerinin inşaatının tamamlanmasına yardım sağlamak amacıyla Krasnodar Bölgesi'nde bölgesel bir yasanın kabul edileceğini" duyurdu. Buna karşılık, Sverdlovsk bölgesinden Devlet Duması milletvekili Sergey Bidonko kendi bölgesinde "sadece hissedarların değil, aynı zamanda hissedarların da sicilinin derlendiğini" söyledi.

"Kötü" pazar

Birleşik Rusya milletvekili Alexander Sidyakin'in söylediği gibi, bugün "dolandırılan hissedarların sayısına ilişkin farklı veriler gün ışığına çıkıyor; ülke için objektif bir tablo yok." Yasa koyucu elindeki rakamları aktardı: 936 nesne ve 130 bin etkilenen hissedar.

İlginçtir ki, Rusya Federasyonu İnşaat Bakanlığı Konut Politikası Dairesi müdürü Olga Kornienko tamamen farklı rakamlar verdi. Ona göre bakanlık bugüne kadar Rusya Federasyonu'nda 800'den fazla sorunlu nesneyi tespit etmeyi başardı.

"İnşaat Bakanlığı, büyük olasılıkla altı ay içinde tamamlanamayacak olan evlerin kontrolünü ele geçirdi." Kornienko'nun belirttiği gibi, "bölgeler yıl sonuna kadar yüzün üzerinde tesisin faaliyete geçeceğine söz verdi." Ancak bakanlık temsilcisi "tamamlanamayan konular var" diye şikayet etti. Bu bakımdan sigorta şirketlerinin denetlenmesi ve yaralanan vatandaşlara tazminat ödenmesi gerekiyor.

Milletvekili Alexander Sidyakin'in FederalPress'e söylediği gibi, "şu anda banka desteğinin gelecekte ortak inşaat için bir ön koşul haline getirilmesi konusunda bir tartışma sürüyor." "Hisse senedi sahiplerinden fon çekme izni alan kişi, bankada bankacılık desteğini etkinleştirmek ve tüm mevduatları aktarmak zorunda kalacak" diye açıkladı. "Daha sonra bankanın tasarım belgelerini değerlendirmesi ve bunun yetkililerden alınan inşaat iznine ve bu tasarım belgeleriyle bağlantılı olarak piyasada ortaya çıkan ticari teklife ne kadar uygun olduğunu görmesi gerekecek. Daha sonra hissedarların parasının nereye gittiğini izleyecek. Bu en önemli şey!"

Sidyakin, "Nizhny Novgorod bölgesindeki hissedarlardan para alıp Volgograd'a yatırım yapan fakir iş adamlarına" bir örnek verdi. Sidyakin, "Resmi olarak parayı harcamadı" diye açıkladı. "Onları çalmış gibi görünmüyor." Ancak bu Nizhny Novgorod hissedarlarının işini kolaylaştırmıyor. Gördükleri tek şey yarım kalmış, yarım kalmış ve rafa kaldırılmış inşaat.”

Ve bazen kötülüğün nerede olduğunu, iş adamlarının beceriksizliğinin nerede olduğunu çözemediğiniz ortaya çıkıyor. Milletvekiline göre Sergei Petrov, dolandırılan hissedarlarla ilgili hikayelerin ortaya çıktığı durumlarda, "kötü niyet yalnızca yüzde birdir ve geri kalan her şey, iş adamlarının ayak uyduramadığı bir piyasa ve fiyatlandırma sorunudur." Soru elbette tartışmalıdır. Ancak cesaret verici bir şey var: Artık "dolandırılan en az bir hissedarın varlığı, bir nesnenin sorunlu olduğunu kabul etmek için yeterli bir neden." İnşaat Bakanlığı Konut Politikası Departmanı müdürü Olga Kornienko, "Bu nedenle dolandırılan hissedarları kaydetmekten sorunlu mülklerin muhasebeleştirilmesine geçtik" dedi.

Fotoğraf: pixabay.com; alt - Dmitry Alekseev.

11:14 — REGNUM Birleşik Şehir Hizmetinin yönetici ortağı avukat, hissedarlar tarafından bir konut inşaatı kooperatifinin (HBC) kurulması, geliştiricinin iflas sorununun çözümüne bir alternatif olabilir, ancak aynı zamanda tuzaklar da bulunduğunu söylüyor. Hissedarlar" Zhanna Malis.

Anna Ryzhkova © IA Krasnaya Vesna

Daha önce Vedomosti gazetesi, iflas eden geliştirici Urban Group'un hissedarlarının ilk toplantılarının Aralık ayı başlarında yapılacağını ve burada konut inşaatını tamamlamak için bir mekanizma seçebileceklerini bildirmişti. Toplantının gündeminde inşaat katılımcılarının konut inşaatı kooperatifi (HBC) oluşturması konusu yer alacak. Kararın olumlu olması durumunda hissedarlar inşaatı tamamlayacak ve tesisin bakımını kendi paralarıyla yapacak.

Hissedarların bu seçeneğe oy vermemesi veya yeterli çoğunluğun bulunmaması durumunda, iflas mütevelli heyeti, Rus hükümeti tarafından kabul edilen yol haritasına uygun olarak inşaatı tamamlamak için yeni bir geliştiriciyi çekebilecek. Daha sonra inşaat federal ve bölgesel bütçelerden sağlanan fonlar kullanılarak tamamlanacak.

“Konut inşaat kooperatiflerinin (HBC'ler) kurulması bu sorunun çözümüne bir alternatif olabilir. Ancak burada bilmeniz gereken bazı nüanslar var.

Dolayısıyla konut kooperatifinde vatandaş ile konut kooperatifi arasında sözleşmeye dayalı ilişkiler değil, kurumsal ilişkiler ortaya çıkmaktadır. Bu, Tüketici Haklarının Korunması Kanunu şirket içi ilişkilere (yani, üyelik ilişkileri). Bu ilişkiler kooperatifin tüzüğü ve genel kurul kararları ile düzenlenecektir.

Ayrıca konut kooperatifi üyeleri tesisin inşaatının tamamlanması ve bakımı açısından mutlaka ek mali maliyetlere katlanacaklardır. Üstelik bu maliyetler doğrudan geliştiricinin inşaatın hangi aşamasında iflas ettiğine bağlı olacaktır. İnşaatın ilk aşamasında ise bu alternatif en iyi seçenek olmayacaktır.

Rus hükümetinin Eylem Planına veya “yol haritasına” gelince, böyle bir Plan, apartman binaları ve diğer gayrimenkul nesnelerinin oluşturulması için toplanan vatandaşların fonlarının üç yıl içinde kademeli olarak banka kredileri ve diğerleriyle değiştirilmesini amaçlıyor. Vatandaşlar için riski en aza indiren finansman biçimleri. Bu davada vurgu, ortak inşaattan emanet hesaplarına geçiş üzerindedir.

Tesisin inşaatının federal ve bölgesel bütçelerden sağlanan fonlar kullanılarak tamamlanmasına gelince, şu anda bunun yasal bir dayanağı yoktur, ayrıca federal bütçe harcama kalemlerinde "ortak inşaat katılımcılarına tazminat" pozisyonu da bulunmamaktadır. ” Bu nedenle, bu aşamada, geliştiricinin iflas sorununu çözmenin böyle bir alternatifi oldukça belirsizdir, çünkü tesisin inşaatını tamamlamak için federal veya bölgesel bütçeden fon tahsis etme olasılığı ve sınırlarına dair net bir gösterge yoktur.

Genel olarak hissedarlar şu anda geliştiricinin iflasıyla ilgili tüm olası risklerin farkındadır. Ayrıca ortak inşaat projesinin henüz tamamlanmaması ve tamamlanmasının gerekli olması durumunda bu durum daha da karmaşık hale gelmektedir. Bu durumda, konut mülklerinin (apartman, oda) devredilmesi ve alacaklıların talep kaydının bir parçası olan konut mülklerinin devrine ilişkin talepler kaydına dahil edilmesi için bir talepte bulunmak mümkündür.

Ayrıca, geliştiriciye karşı iflas davası açılması ve DDU'ya uyulmaması nedeniyle parasal talepte bulunulması da olası bir seçenektir. Ancak iflas edenin fonlarının hissedarların-alacaklıların taleplerini karşılamada yetersiz olması durumunda bu mekanizma hissedarların çıkarlarını tam olarak sağlayamayacaktır.

Bu nedenle geliştiricinin iflası durumunda hissedarların çıkarlarının korunmasını sağlayacak tedbirlerin kapsamının genişletilmesi gerekiyor.”