Rusya'daki konut inşaatı piyasası üç yıl içinde özsermaye finansman mekanizmasından kredili mekanizmaya geçecek. Cumhurbaşkanının talimatıyla geçiş mekanizmasının İnşaat Bakanlığı tarafından AHML ile birlikte geliştirilmesi gerekiyor.

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, Hükümete, Merkez Bankası ve AHML ile birlikte, hissedarların fonlarının kademeli olarak banka kredileri ve vatandaşlar için riski en aza indirecek diğer finansman biçimleriyle değiştirilmesine yönelik bir yol haritasını onaylaması talimatını verdi.

Vladimir Putin'in 25 Ekim'de Hükümet üyeleriyle yaptığı toplantıda hisseli özsermaye inşasının kademeli olarak terk edilmesini tartıştığını hatırlayalım. Toplantının ardından Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı Başkanı Anton Siluanov, inşaatçıların çoğunlukla borç alınan fonları kullanması gerektiğini, insanların hazır daireler satın alması ve sonuçları belirsiz olan sıfır inşaat aşamasında yatırım yapmaması gerektiğini söyledi.

İnşaat Bakanlığı başkanına göre Mikhail Ben Ortak sermaye inşaatından vazgeçmek için bankaların 3,5 trilyon rubleyi değiştirmesi gerekiyor. Bankaların bu rakamı ne kadar sürede ve hangi şartlarda değiştirebilecekleri sorusunun yanıtını vermesi gerekiyor" diye konuştu.

Binayı paylaş

Paylaşımlı inşaat, bir inşaat şirketinin gayrimenkul inşaatı için vatandaşlardan fon çektiği bir yatırım faaliyeti biçimidir. Bir mülkü işletmeye alma iznini aldıktan sonra geliştirici, ortak inşaat projesini ortak inşaattaki katılımcılara devretmekle yükümlüdür.

Ve Rusya şu anda inşaat halindeki toplam konut hacminin% 80'ini oluştursa da, bu kesinlikle Rus teknik bilgisi değildir. Paylaşımlı inşaat, sektöre fon çekmeye çalışan devletin desteğiyle 1985 yılında Arjantin'de ortaya çıktı. Daha sonra bu mekanizma İngiltere, Mısır, Kuveyt ve BAE'de yaygınlaştı.

Rusya'da 214-FZ sayılı Federal Kanun 1 Ocak 2005 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun çok sayıda değişiklik ve düzeltmeden geçmiş, ancak halen yürürlüktedir ve ortak inşaatlara katılım sözleşmeleri temelinde vatandaşlardan ve tüzel kişilerden fon toplanmasına ilişkin ilişkileri düzenlemektedir.

Yasaya göre, geliştirici, bir arsa sahibi veya kiralama hakkına sahip olan ve bu arsa üzerinde apartmanlar ve (veya) diğer gayrimenkul nesneleri oluşturmak için ortak inşaat katılımcılarından fon çeken bir tüzel kişiliktir. Alınan inşaat izinlerine göre endüstriyel amaçlı.

Paylaşılan bir inşaat nesnesi, bir apartman binasını işletmeye alma iznini aldıktan sonra ortak inşaattaki bir katılımcıya devredilmeye tabi olan bir konut veya konut dışı bina, bir apartman binasındaki ortak mülk ve (veya) diğer gayrimenkuldür ve (veya) ) diğer gayrimenkuller.

Ortak inşaata katılım sözleşmesi uyarınca geliştirici, sözleşmenin öngördüğü süre içerisinde kendi başına ve (veya) diğer kişilerin katılımıyla ve daha sonra bir apartman binası ve (veya) başka bir gayrimenkul nesnesi inşa etmeyi taahhüt eder. bu nesneleri işletmeye almak için izin almak, ilgili ortak inşaat nesnesini ortak inşaattaki katılımcıya devretmek. Buna karşılık, ortak inşaat katılımcısı, sözleşmede öngörülen bedeli ödemeyi ve bir apartmanın ve (veya) başka bir gayrimenkulün işletmeye alınmasına izin verilmesi durumunda ortak inşaat projesini kabul etmeyi taahhüt eder.

Ortak sermayeli inşaatın dezavantajları arasında uzun vadeli inşaat projelerinin ortaya çıkması yer almaktadır; tamamlanmamış evler ve bunun sonucunda dolandırılan hissedarlar. Ekonomik kriz sırasında sayıların artmasıyla bağlantılı olarak ortaya çıkan toplumsal gerilim, yetkilileri konut inşaatının finansmanı için yeni mekanizmalar aramaya itti.

Artıları: beklemeye gerek yok

Yeni dolandırılan hissedarların ortaya çıkmasının önlenmesi, proje finansmanının temel avantajıdır.

Maliye Bakanı Anton Siluanov, "Sonuçları belirsiz olan ortak inşaat aşamasında yatırım yapmak yerine vatandaşların hazır, inşa edilmiş evlerde daire satın alması daha doğru ve daha güvenilirdir" dedi.

"İçin" argümanları arasında, bir dürtmede domuz değil, hazır bir daire satın alma fırsatı da var, yani. Alıcı, seçim aşamasında bile inşaatın kalitesini, çevre düzenlemesini, altyapının varlığını veya yokluğunu, otoparkı vb. değerlendirebilecektir. Ve elbette bu durumda inşaatın ilk aşamasında satın alınan dairenin tamamlanması, etrafındaki alanın düzenlenmesi ve evin hizmete açılması için birkaç yıl beklemenize gerek kalmayacak.

Ve bu argümanlar çok çok ağır ama önerilen planın dezavantajları da var.

Eksileri: her şeyin parasını ödemek zorundasınız

Proje finansmanına geçişin olumsuz tarafı konut maliyetlerindeki artıştır. Günümüzde geliştirici, kuruluş aşamasında hissedarlardan fon çekerek bunları ek masraf yapmadan hemen işletmeye alabilmektedir. Eğer banka inşaat için fon sağlıyorsa, buna faiz ve komisyonlar da dahildir.

“Bir inşaat projesinin ortalama ömrü 1,5-2 yıldır. Mevcut oranlarla banka finansmanı projedeki brüt yükün %18-24'ünü sağlıyor. Ancak bu, ultra yüksek kaliteli borçlular içindir. Bazı projelerde yük %30'a ulaşabilir. Fiyatların ortalama olarak %40 artacağını düşünüyorum” diyor Strizhi Şirketler Grubu Genel Müdürü Igor Belokobylsky.

Geliştiricinin temsilcisi ayrıca, hanehalkı fonlarının ortak inşaat mekanizması aracılığıyla doğrudan ekonominin reel sektörüne yatırılmasıyla Rusya'da bir dünya emsalinin oluştuğunu belirtiyor. Igor Belokobylsky, "Devlet, yeni kurallar benimseyerek konut inşaatındaki sosyal riskleri ortadan kaldırırken aynı zamanda uygun fiyatlı konutları da ortadan kaldırıyor" diye şikayet ediyor.

Bankalar

Devlet hisseli inşaatı bir gecede iptal etmeyecek. Hükümet yeni bir mekanizmaya kademeli geçişten bahsediyor. Artık inşaatın katılımcıları arasında bankalar da olacak.

Rusya Sermaye Bankası'nın Novosibirsk'teki şubesinin yöneticisi Denis Golubev'e göre, Rusya Federasyonu'nun bankacılık sistemi bugün konut inşaatı projelerini finanse etmeye oldukça hazır: artık kredi oranları geliştiriciler için kabul edilebilir ve bankalar birlikte çalışmayı öğrendiler inşaat sektörü. Ayrıca, bankalar halihazırda hem kredi vermeyi değerlendirmeye yönelik standartlar hem de geliştiricileri izlemeye yönelik metodolojiler geliştirmiştir.

“Avrupa ülkelerinde yaygın olduğu gibi son tüketicinin hazır konut aldığı, projenin tamamının baştan sona banka tarafından finanse edildiği proje finansman modeline geçişin temel zorluğunu görmüyoruz. Bize göre proje finansmanına tam bir geçiş, bilinçli geliştiriciler için herhangi bir özel zorluğa neden olmayacaktır. Bu onları bankalarla birlikte finansal plan ve projeleri daha dikkatli hazırlamaya zorlayacaktır. Daha şeffaf ve teknolojik açıdan gelişmiş olun. Tabii ki, yeni bir plana geçiş, vicdansız geliştiricilerin konut inşaatı piyasasından kopmasına neden olacak," diye emin Denis Golubev.

Ayrıca bankanın bir temsilcisi, proje finansmanına geçişten sonra satılan konut hacminin daha da artacağını, çünkü nüfusun inşaat projelerinin başarılı sonuçlarına daha fazla güveneceğini öngörüyor. Bankalar aslında tüm riskleri üstlenecek. Bu da talebin artmasına yol açacak.

Rusya Sermaye Bankası'nın konut inşaatı projelerinin proje finansmanı konusunda pratik deneyime sahip olduğunu açıklayalım. Şu anda uygulama aşamasındadırlar. Projeler üç yıla kadar bir süre için tasarlanmaktadır.

« İnşaatın tüm yaşam döngüsü boyunca projenin tamamını analiz edeceğiz: toplanan fonların amaçlanan kullanımını, inşaat dinamiklerini izleyecek ve bu verileri düzenleyici makamlarla paylaşacağız. Böylece banka doğrudan inşaat sürecinin tam teşekküllü bir katılımcısı haline gelir».

Aynı zamanda geliştirici, aşağıdaki temel gereksinimlere de tabidir: olumlu bir ticari itibar, inşaat projelerinin uygulanmasında deneyim, tasarımın mevcudiyeti ve izin belgeleri.

“Şu anda bankamızda proje finansmanı oranları yıllık yüzde 12-14 civarında. Düşündüğümüz bazı projelerin kredi vadeleri yedi yıldan fazla," diye açıklıyor Denis Golubev.

Geçiş mekanizmasının 15 Aralık'a kadar geliştirilmesi gerekiyor. İnşaat Bakanlığı ve AHML'nin yol haritası çerçevesinde tam olarak neler sunacağı ise henüz bilinmiyor.

Bundan sonra geliştiricilerin proje finansmanı ile DDU kapsamında vatandaşlardan olağan fon çekme arasında seçim yapabilecekleri bekleniyor. Aynı zamanda, ikinci yöntemi seçenler, konut inşaatı için vatandaşların parasını çekmek isteyen geliştiriciler için kanunla belirlenen tüm şartlara uymak zorunda kalacaklar (Bölüm 2, 214 Sayılı Federal Kanunun 3. Maddesi- 30 Aralık 2004 tarihli FZ ""; bundan sonra 214-FZ sayılı Kanun olarak anılacaktır). Aksi takdirde bireylerin fonlarını kullanamayacaklardır (). Ancak bu gereksinimler proje finansmanını tercih eden geliştiriciler için geçerli olmayacaktır. Dün düzenlenen Kommersant Yayınevi konferansında bu konu tartışıldı: “Yeni Dalga Gelişimi: Klasik mi, Avangard mı?” AHML'in mali direktörü dedi ki Viktor Shlepov.

Geçtiğimiz yıl, ortak inşaatlara katılan vatandaşların haklarının korunması için özel bir fon oluşturulmasını düzenleyen bir yasanın kabul edildiğini hatırlayalım (29 Temmuz 2017 tarih ve 218-FZ sayılı Federal Kanun; bundan sonra 218 Sayılı Kanun olarak anılacaktır). 218-FZ). Bu fon çalışmaya başladı. Buna ek olarak, yasa, geliştiricilere, kendi fonlarının miktarı da dahil olmak üzere konut inşaatı sırasında vatandaşlardan para çekmeleri için ek şartlar getirdi (). Bu şartlar 1 Temmuz 2018 tarihinden sonra inşaat ruhsatı alanlar için geçerli olacaktır.

Sigortalı olay sırasında sigorta şirketinin lisansının iptal edilmesi, diğer sigorta şirketlerinin geliştiriciyle sigorta sözleşmesini yenilemeyi reddetmesi ve geliştiricinin herhangi bir varlığı olmaması durumunda fonların vatandaşa iadesi mümkün müdür? Bu ve diğer pratik soruların cevabı"Hukuk Danışmanlığı Hizmeti Bilgi Bankası" GARANT sisteminin internet versiyonu. 3 gün boyunca ücretsiz olarak tam erişim elde edin!

Aynı zamanda Viktor Shlepov, kabul edilen değişiklikleri yalnızca bir geçiş modeli olarak nitelendirdi. Yakın gelecekte vatandaşların fonlarının cazibesinin proje finansmanıyla değiştirilmesi planlanıyor. İlgili fikir, 21 Aralık 2017 tarihinde Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan "" Eylem Planında (apartman binaları ve diğer gayrimenkullerin oluşturulması için toplanan vatandaş fonlarının üç yıl boyunca kademeli olarak değiştirilmesine ilişkin Eylem Planı) ortaya konmuştur. vatandaşlar için riski en aza indiren nesneler, banka kredileri ve diğer finansman türleri). " ", Rusya Federasyonu Başkanı'nın () talimatları uyarınca hükümet tarafından Rusya Merkez Bankası ve AHML ile ortaklaşa geliştirildi. Belgede önümüzdeki üç yıl içinde konut inşaatı için vatandaşlardan doğrudan fon toplanmasının reddedilmesi öngörülüyor. Uzman, "Geliştiriciler, bireylerin çoğunluğunu oluşturan vasıfsız yatırımcılardan fon çekme fırsatını kaybedecek ve bu tür fonları bankalar gibi profesyonel piyasa katılımcılarından çekecek" dedi.

Proje finansmanının merkezi mekanizması olacaktır. “İnşaat aşamasında konut satın alma olasılığı hala mevcut olacak, devlet tescili, şeffaflık ve hesap verebilirlik gibi tüm olumlu özellikleriyle birlikte bir DDU kaydetme mekanizması olacak, ancak bir vatandaş bir DDU'ya girebilecek. fonlar özel bir emanet hesabına yatırılacak. Bu, alıcı ile banka ve geliştirici arasındaki üçlü bir anlaşmadır. Bir yandan vatandaş bu fonlardan ayrılacak ve DDU tamamlanana kadar bloke edilecektir. Vatandaş fikrini değiştirip geri alamayacaktır. Öte yandan geliştirici, yükümlülüklerini yerine getirene kadar bu fonları alamayacak ve inşaat sürecinde finansmanı bankalar tarafından gerçekleştirilecek. emanet hesaplarına yerleştirilen fonlardan finanse edilecek proje kredileri şeklinde," diye açıkladı Viktor Shlepov.

Ayrıca " " uyarınca, vatandaşların DDU kapsamındaki yerleşimler için açılan özel hesaplara yatırılan fonları 10 milyon rubleyi geçmeyecek miktarda sigortalanacak. “Rusya'da yapılan işlemlerin yaklaşık %95-97'sinin böyle bir sınıra uyacağını varsayıyorum. Elbette Moskova'da bu tür doğrudan devlet korumasının vatandaşları koruması pek mümkün görünmüyor. AHML temsilcisi sözlerini şöyle tamamladı: "İşe yaradı, ancak bu her halükarda geliştiricilerin mevcut kredi riskinden daha güvenilirdir."

Shlepov'a göre böyle bir modelin yıl ortasından itibaren "pilot modda" çalışabilmesi için şu anda mevcut mevzuatta uygun değişikliklerin getirilmesi konusu tartışılıyor.

Ancak uzmanların tümü bu olumlu tutumu paylaşmıyor. Böylece, GC "MIC"in genel müdürü Daromir Obuhaniç bir yandan proje finansmanını uygar bir pazara doğru atılmış bir adım olarak kabul etti. Ancak öte yandan gayrimenkul fiyatlarında kaçınılmaz bir artış olacağını da öngördü: “Alıcılar, yatırımlarının sonuçlarını garantili olarak anlayacaklar ve bunun için de ödeme yapmak zorunda kalacaklar elbette. bedava para. Bütün bunlar konut maliyetinde bir artışa yol açacak ". Aynı zamanda, yurt içi ipotekli kredi sisteminin küresel sistemin önemli ölçüde gerisinde kaldığını, bunun da artan fiyatları telafi etme ve piyasayı gerekli seviyede tutma ihtimalinin düşük olduğunu da sözlerine ekledi. Buna karşılık Garden Ring Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Sergey Kolunov Küçük geliştiriciler için finansal zorluklar öngörülüyor: “Bankalar küçük projeleri olan küçük şirketlerle ilgilenmiyor. Buna göre yüzde 99'u proje finansmanı alamayacak. Bankaların büyük şirketlerle ve büyük projelerle çalışması daha uygun. her biri 50 bin - 100 bin m2 arası)". Ve Moskomstroyinvest Başkan Yardımcısı Alexander Gonçarov genel olarak emanet hesabı gibi bir araca şüpheyle yaklaştı: “Emanet yoluyla finansman mekanizması 2014'ten beri mevcut. Ancak bu üç yıl boyunca emanet hesaplarını kullanan tek bir işlem bile kaydedilmedi. Dolayısıyla asıl soru şu; bankalar artık ortak inşaat katılımcılarından gelen finansmanı değiştirmeye hazır."

Bankalar olağan ipotek kredilerinin yanı sıra inşaat şirketlerine proje finansmanı konusunda da yardımcı olmaktadır. Bu yardımın geliştiriciler için neden gerekli olduğunu, hisse sahipleri için ne kadar faydalı olduğunu ve proje finansmanının projeyi uzun vadeli bir inşaat projesi olma ihtimalinden koruyup koruyamayacağını anlayalım.

Proje finansmanı, bir yatırımcının (genellikle bir banka) belirli bir projeye (genellikle büyük ölçekli inşaat - yeni bir yerleşim alanı, konut kompleksi vb.) yatırım yapması açısından farklıdır.

Yatırımcı (banka), geliştiricinin fon harcamaları üzerinde tam kontrole sahiptir ve proje satıldıktan sonra fayda elde eder. Borç geliştirici tarafından tamamen ödenene kadar, finansman nesnesi bankaya rehin edilir, böylece bankanın fonların iadesini garanti etmesi sağlanır. Bir ev satın alırken ek bir aşama ortaya çıkar - her özel işlem için banka, mülkün yabancılaştırılmasını ve dairenin teminattan kurtarılmasını kabul eder. Ancak böyle bir onay alındıktan sonra Rosreestr, özsermaye katılım sözleşmesini kaydeder. İnşaatta proje finansmanı kullanan bir şirketten aldığımız bilgiye göre, anahtarların teslim süresi artmıyor ve hisse sahibi için işlemin belgeli desteği karmaşık değil.

Bir inşaat sahasından nasıl para çekilir?

Uzmanlar, proje finansmanının fonların kötüye kullanımını önlediğine inanıyor. Ve bir şantiyeden para çekebileceğiniz birçok yöntem vardır:

Kurgusal (hayali) işlemler. Örneğin, bir şirket, sarf malzemelerinin (bitirme) malzemelerinin temini veya fiilen gerçekleştirilmeyen herhangi bir işin yapılması için sözleşmeler yapar. Çoğu zaman, bu tür amaçlar için geliştirici başka bir tüzel kişilik ("bir günlük" şirket olarak adlandırılan) oluşturur.

Fonlar hayırseverlik faaliyetlerine katılım yoluyla çekilir.

Diğer ülkelerdeki şirketlerle hayali hizmetler (iş, malzeme vb.) için sözleşmeler imzalayarak offshore şirketler aracılığıyla fon çekilmesi.

2016 yazında, Moskova'da, Novogireevskaya St., vl'de bir konut kompleksi inşa eden geliştirici JSC Globinveststroy, fonların kötüye kullanıldığına ilişkin gerçekleri ortaya çıkardı. 5. Geliştiricinin yönetimine karşı ceza davası açıldı; hissedarlar onları mağdur olarak tanımak ve inşaata yatırılan fonların iadesini talep etmek için dava açıyor. Geliştiricinin faaliyetleri askıya alındı.

Omsk'ta, Yasnaya Polyana mikro bölgesinin tamamının inşası, geliştiricinin (yani yerel milletvekili Kh. Shushubaev) yönetimine karşı bir ceza davasıyla sonuçlandı. 2007'den bu yana 300'den fazla hissedar konutlarını bekliyor. Hissedarlardan toplanan yaklaşık 100 milyon ruble, geliştirici RoKAS LLC tarafından kontrol edilen şirketlere aktarıldı, bu soruşturmayla belirlendi. Geliştiricinin yönetimi ayrıca fonları zimmete geçirmek, belgelerde sahtecilik yapmak ve sahte belgeler kullanarak kredi almakla suçlanıyor. Ceza davası şu anda tamamlanmadı.

İnşaatın proje finansmanı ile yapılması, bankanın maliyetleri tamamen kontrol etmesi durumunda bu tür hikayelerin yaşanmaması mümkün olacaktır. Projenin ilerleyişini izlemek için taraflar, bankanın tüm haklarını içeren ve projeye ilişkin her türlü bilgiye erişim kapsamını belirleyen özel bir anlaşma imzalar. Kural olarak geliştirici, bankaya gerçekleştirilen işle ilgili tüm bilgileri, ödeme belgelerini ve diğer muhasebe bilgilerini (karşılıklı uzlaşma işlemleri, faturalar, gider emirleri vb.) içeren ilerleme raporları sağlar. Geliştirici, yapılan işlemleri, imzalanan anlaşmaları ve proje planından sapmaları bildirmekle yükümlüdür. Proje finansman sözleşmesinde ayrıca geliştiricinin inşaat faaliyetleriyle ilgili tüm kural ve düzenlemelere uymasına ilişkin koşullar da yer almaktadır. Banka, inşaat için teslimatların planını ve sırasını, iş programını ve hatta geliştiricinin inşaat için malzeme tedarik eden şirket seçimini kontrol eder.

Proje finansmanının artıları ve eksileri

Dolayısıyla proje finansmanının aşağıdaki olumlu yönleri vardır:

Geliştirici, bankadan inşaat şirketini iflastan koruyan oldukça etkileyici miktarda fon alıyor (inşaat maliyetlerinin% 80'ine kadar). Bankanın teminat olarak yalnızca finansman amacı vardır.

Tüm inşaat riskleri, proje finansman sözleşmesinin tarafları tarafından müştereken üstlenilmektedir; bu da en düşük olası seçeneğin “uzun vadeli inşaat” olduğu anlamına gelmektedir.

1 Ocak 2017'den itibaren, inşaat tamamlanana kadar hissedarların paralarının özel hesaplarda saklanmasına ilişkin bir düzenlemenin yasalaşması planlanıyor. Geliştirici iflas etse bile para her an iade edilebilir.

Grand-Stroy şirketinin Halkla İlişkiler departmanı başkanı Alexandra Chaikina, en önemli avantajlardan biri olarak şunları kaydetti: “İstikrarlı bankalarla proje finansmanı anlaşması yapan geliştiricilerden daire satın almak çok daha güvenilir.

Bu durumda inşaat satışların hızına bağlı değildir çünkü banka bunun için zaten para sağlamıştır. Ayrıca banka, kredi verirken tüm riskleri önceden analiz ediyor ve yalnızca kredi değerli olduğunu düşündüğü geliştiricilere kredi veriyor. Yolkki Köyü konut kompleksinin mali ortağı, hisseleri %100 devlete ait olan PJSC Rosselkhozbank'tı.”

Proje finansmanının ana dezavantajları şunlardır:

Kredi faiz oranlarının yüksek olması, başvurunun banka tarafından uzun süre işleme alınması, çünkü... Banka, projenin iş planını ve geliştiricinin mali istikrarını kapsamlı bir şekilde inceleyerek olası tüm riskleri ve maliyetleri değerlendirir. Bu bağlamda, proje başlamadan önce bile büyük miktarda çalışma yürütülmektedir.

İnşaatın banka tarafından sürekli izlenmesinin yanı sıra başka sorunlar da mümkündür. “Ortak bir bankayla yapılan anlaşma birçok ek nüans içerebilir. Örneğin, piyasa durumundaki değişikliklere bakılmaksızın geliştiricinin bu fiyatın altında satış yapma hakkına sahip olmadığı metrekare başına bir fiyat belirlenebilir. Tüm bu özelliklerin, ortaklık ilişkilerinin resmileştirilmesi aşamasında deneyimli avukatların katılımıyla banka ile tartışılması gerekir. Makul bir yaklaşımla tüm zorluklar en aza indirilecektir” diyor Alexandra Chaikina.

Uzmanlara göre hissedarlar için en büyük dezavantaj, konut maliyetindeki artış olarak düşünülebilir, çünkü Bu sistemde projeyi finanse eden bankanın yüzdesi de dikkate alınmaktadır.

Bir hissedar yeni binasını inşa etmek için ne kadar para kullanıldığını nasıl öğrenebilir?

Belirli bir tesisin inşaatının nasıl finanse edildiği, proje finansmanı, geliştiricinin mali durumu, riskler ve bu risklere ilişkin sigorta (varsa) hakkında bilgiler de dahil olmak üzere, alıcı proje beyanından öğrenebilir. Proje beyanı, geliştiricinin veya mülkün resmi web sitelerinde yayınlanır ve ayrıca geliştirici tarafından talep üzerine herhangi bir kişiye incelenmek üzere sağlanmalıdır.

Çözüm

Ülkemizde proje finansmanı başlangıç ​​aşamasındadır. Uzmanlara göre bu finansman şekli, son tüketici için projenin kalitesi ve teslimi konusunda bir tür garantidir. Ancak kredi kurumları bugün proje finansmanını isteksizce kullanıyor çünkü Banka, kural olarak, böyle bir yatırımdan, yatırımın üzerinden en geç 5-7 yıl sonra fayda sağlar. Proje finansmanının liderleri artık yalnızca en büyük bankalardır ve kriz sırasında bile proje finansmanı sınırlamaları konusunda "temkinli" davranırlar: ya hacmi azaltırlar ya da artırmazlar.

Kuzey Batı Sberbank'ın basın servisi bize, 2015 yılında St. Petersburg ve bölgede geliştiriciler için halihazırda 18 milyar ruble kredi limiti bulunduğunu ve 2016'da 5 milyar ruble daha onaylandığını söyledi.

VTB 24 basın servisi bize bankanın finanse ettiği en büyük projelerden 4 örnek verdi. Projeler KVS, Setl City, RBI ve RosStroyInvest şirketlerine ait. Toplam finansman miktarı neredeyse 9 milyar ruble. Geçen yıl, bu geliştiricilerden alınan kredi miktarı 6'nın biraz üzerindeydi

Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, hisseli sermaye inşaatının üç yıl içinde kademeli olarak banka kredileri ve vatandaşların risklerini en aza indirecek diğer finansman kaynaklarıyla değiştirilmesine yönelik önlemlerin geliştirilmesini emretti. Uygulamadan sorumlu olarak Rusya Hükümeti Başkanı Dmitry Medvedev, Rusya Merkez Bankası Başkanı Elvira Nabiullina ve AHML Genel Müdürü Alexander Plutnik atandı. 2017 yılı sonuna kadar spesifik bir geçiş mekanizması geliştirilecektir.

Ekim ayının sonunda Vladimir Putin, bölgelerdeki inşaat sektöründeki durumu utanç verici olarak nitelendirdi. Ona göre inşaat sektöründeki küçük ve orta ölçekli işletmeler hâlâ çok büyük sorunlarla karşı karşıya. Cumhurbaşkanı daha sonra ilgili bakanlıklara hisseli konut inşaatından proje finansman mekanizmasına sorunsuz geçiş konusunda çalışma talimatı verdi.

İnşaat Bakanlığı'na göre, ortak inşaatta etkilenen katılımcıların kayıtlarında 36,6 bin Rus yer alıyor. Mağdurların çoğu Krasnodar bölgesinde - 6,4 bin kişi, Moskova'da - 4 bin dolandırılan hissedar, Samara bölgesinde - 3,5 bin, Sverdlovsk bölgesinde - 4,1 bin.

Rusya Başbakanı, "Gelecek için genel olarak ortak inşaat anlaşmalarından vazgeçmek gerekiyor; bunların hepsi, tabiri caizse, önceki dönemin temelleri, bunların hepsi az gelişmiş bir konut piyasasının mirası" dedi. Dimitri Medvedev. Diğer ülkelerde böyle bir enstrümanın bir ipotek olduğunu hatırladı.

“Ortak inşaattan normal uygar ipoteğe geçmemiz gerekiyor; gerekirse sübvansiyonlarla, masrafları devlete ya da işverene ait olmak üzere ki bu da çok yaygın. Ve bu, daire satın almak isteyenlerin paralarının manipülasyonuna karşı en iyi garanti olacaktır" dedi Medvedev.

Aynı zamanda, öncelikle mevcut ortak inşaat sözleşmelerinin yerine getirilmesinin yanı sıra dolandırılan hissedarlar sorununun kapatılması gerektiğini de kaydetti.

Rusya Maliye Bakanlığı başkanı Anton Siluanov da aynı görüşü paylaşıyor. Anton Siluanov, ekonomideki faiz oranları düştükçe geliştiricilerin yavaş yavaş projelerini gelecekteki daire alıcıları olan vatandaşların değil bankaların kaynaklarını kullanarak finanse etmeye geçmek zorunda kalacaklarını söyledi.

“İyi anlamda, faiz oranlarındaki düşüş göz önüne alındığında, belki de bu şekilde para toplamaya devam etmenin tavsiye edilebilirliğini hâlâ düşünmeliyiz. Sonuçta inşaatçıların ev inşa ederken borç alınan fonları daha fazla kullanması gerektiğini, ancak vatandaşların halihazırda inşa edilmiş evlerden daire satın alması ve sonuçları belirsiz olan sıfır inşaat aşamasında yatırım yapmamasının daha doğru ve güvenilir olduğunu akılda tutarak," dedi. söz konusu Anton Siluanov.

Bakana göre, "Ortak inşaatı reddedersek bu bugünün kararı değil elbette, geleceğin kararı." Siluanov, şu anda inşaatçıların hisse sahiplerinden fon çektiğini, "çünkü hisse sahibi yok, inşaat yok, krediler çok pahalı" dedi. Aynı zamanda bakana göre, ekonomideki oranlar düşerken "inşaat maliyetlerini düşürme sorunları da çözülecek."

Rusya İnşaat Bakanlığı güvence veriyor: proje finansmanına geçiş, hisseli inşaatın keskin bir şekilde terk edilmesi anlamına gelmiyor. Rusya Federasyonu İnşaat ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Bakanı Mikhail Men, “Ani bir hareket olmayacak. Cumhurbaşkanının talimatı, adım adım bir plan ve programın oluşturulması anlamına geliyor" dedi. "Vatandaşların ortak inşaatlardan elde edilen fonlarının banka kredileri ve diğer finansman biçimleriyle değiştirilmesine yönelik "yol haritası", sistemin üç yıl içinde aşamalı olarak değiştirilmesi için tasarlanacaktır."

Bakana göre, bugün endüstriyel konutların yüzde 80'i vatandaşlardan gelen fonlarla inşa ediliyor, dolayısıyla oyunun diğer kurallarına ani bir geçişe izin verilemez.

“Geçiş döneminin bir temeli var. Ortak inşaat mevzuatının iyileştirilmesi aşamalarından birinde emanet hesapları için bir mekanizma oluşturduk” diye konuştu. Mikhail Erkekler.

Ayrıca, Rusya Federasyonu Devlet Dumasına gönderilen ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarındaki ortak inşaat için düzenleyici makamlar için evrensel bir standart getirecek bir değişiklik paketinden de bahsetti.

Rusya İnşaat Bakanlığı başkanı, "Sorunlu nesnelere yönelik bölgesel yol haritalarını incelediğimizde, kurucu kuruluşlardaki kontrol sistemlerinin çok farklı yapılandırıldığı ortaya çıktı" dedi.

Mikhail Men, tasarıya göre bölgedeki ortak inşaat üzerindeki kontrolün yalnızca özel olarak oluşturulmuş bir organ (Moskova'daki Moskomstroyinvest örneğini takip ederek) veya devlet inşaat denetimi yapan bir kuruluş tarafından gerçekleştirilebileceğini söyledi.

Ortak inşaattan proje bankası finansmanına geçiş, Kasım ayında Rusya Devlet Duması Doğal Kaynaklar Komitesi'nin yuvarlak masa toplantısında tartışıldı. Buna göre Nikita StasishinÇalışma sırasında şu soruların yanıtlanması gerekecek: Hangi mekanizmalar hangi zaman diliminde uygulanacak, piyasadaki oyunun kuralları nasıl değişecek, yatırım sorumluluğunu kim üstlenecek - vatandaş, vatandaş. banka veya geliştirici ve tüm bunların bir kişinin nihai konut maliyetini nasıl etkileyeceği.

“Öncelikle Rusya Merkez Bankası ile yapıcı bir diyalog kurmamız gerekiyor. Merkez Bankası'nın şu anda proje finansmanına getirdiği şartlar ve inşaat sektörüyle ilgili olarak bankalara uygulanan talimatlar, bizce vatandaşlardan toplanan paranın fiyatıyla karşılaştırıldığında rekabetçi değil" dedi.

Ortak inşaattan proje finansmanına aşamalı bir geçişle emanet hesapları, geliştiriciler için vatandaşlardan fon toplamak amacıyla alternatif bir mekanizma haline gelebilir. Nikita Stasishin, Rusya İnşaat Bakanlığı'nın şu anda geliştiriciler ve bankalarla istişarelerde bulunduğunu söyledi.

Bakan yardımcısı, "Bizim görüşümüze göre, halihazırda proje finansmanı sağlayan bankaların deneyimi özel bir ilgiyi hak ediyor" diye vurguladı. "Aynı zamanda bankalardan, yerine getirildiğinde proje finansmanı için geliştiricilere yönelik gereksinimlerini yeniden değerlendirmeye hazır olacakları bir koşullar listesi almamız da bizim için önemli."

Müteahhitler ve meslek birlikleri emlak piyasası için olası olumsuz sonuçlar konusunda uyarıda bulunsa da, ortak inşaattan proje finansmanına geçiş, görünüşe göre zaten tamamlanmış bir anlaşma. Bu nedenle, Strizhi Şirketler Grubu Genel Müdürü Igor Belokobylsky, federal merkezin girişimleri hakkında yorum yaparak, hanehalkı fonlarının paylaşım mekanizması aracılığıyla doğrudan ekonominin reel sektörüne yatırılmasıyla Rusya'da bir dünya emsalinin oluştuğundan yakındı. yapı. Geliştiriciye göre Novosibirsk'teki yeni bir binada metrekare başına fiyat yüzde 40 artabilir, inşaat hacimleri de yüzde 40 azalacak.

NSP editörleri, bankacılardan ve geliştiricilerden proje kredilerine yaklaşımın nasıl değiştiğini, ödünç alınan fonları makul bir faiz oranıyla çekmenin mümkün olup olmadığını ve işletmelerin proje finansmanına alternatif olarak hangi finansal programları kullandığını bize anlatmalarını istedi.

Sberbank PJSC Kuzey Batı Bankası Başkanı Dmitry Kurdyukov:
- Sberbank proje finansmanı pazarında liderdir. Ve elbette hem konut hem de ticari gayrimenkul alanında çalışan geliştiricilere kredi vermeyi bırakmadık. Proje finansmanının ilkelerinden biri risklerin tüm proje katılımcıları arasında dağıtılmasıdır. Her şeyden önce, banka projeye girmeden önce bile, başlatıcıların kendi fon paylarına yatırım yapmaları gerekiyor. Konut gayrimenkullerinde bu tutar proje sermayesinin %25'i olup, en az %15'inin de hissedarlar tarafından yatırılması gerekmektedir. Bu nedenle geliştiricinin kendi katılım payı şartlarını bir miktar artırdık. Zorunlu bir gereklilik, proje için ilk izin belgelerinin mevcudiyeti olan 214-FZ gerekliliklerine uygun olarak dairelerin satışıdır. Ağırlıklı olarak kitlesel talebe göre tasarlanan projelere kredi vermeye hazırız.
Bunlar bağlı olduğumuz genel ilkelerdir. Uygulamada şirketlere ve projelerine bireysel bir yaklaşım söz konusudur. Potansiyel borçlunun adı ve deneyimi, diğer nakit akışlarının ve borçlarını ödeyen garantörlerin varlığı, nesnenin sınıfı ve piyasa çekiciliği ve ek teminatların varlığı dikkate alınır.
Gayrimenkul inşaatı amaçlı kullandırılan krediler portföyünde konut projelerinin payı sürekli olarak %10 civarındadır. Portföyün kendisi 2013'ün başında 36 milyar rubleden 2015'te 115 milyar rubleye çıktı. Rakamlar, Sberbank'ta gayrimenkul proje finansmanının durmadığını açıkça gösteriyor.

PJSC AK BARS Bank Kurumsal İş Departmanı Direktörü Andrey Feoktistov:
- Genel olarak AK BARS Bankası'nın konut inşaatlarına kredi verme konusundaki yaklaşımları değişmedi. Temel kriterler aynı kalıyor. Projenin uygulanması ekonomik olarak gerekçelendirilmelidir. Geliştiricinin tasarım tahminleri ve ilk izin belgelerine sahip olması gerekir. Proje, borçlunun kendi fonlarını (maliyetinin en az %30'u) içermelidir. Ayrıca çekilen kredilerde teminat kalitesine de dikkat edilmektedir.
Banka, 2016 yılında yatırım projelerini planlanan tutarda finanse edecek.
Önceki üç yılda verilen kredi sayısında neredeyse hiç değişiklik olmadı.
2013 yılında 36 projeyi finanse ettik; 2014'te 35, 2015 - 38'de.
Banka, geliştiricilerin olumlu bir ticari itibara, uygun maliyetli finansal ve ekonomik faaliyetlere, iyi bir kredi geçmişine ve kendi fonlarının kullanılabilirliğine sahip olmalarını şart koşuyor. Ekonomik sınıf konut gayrimenkul projelerini tercih ediyoruz. Piyasadaki potansiyel taleplerini, likiditelerini ve fizibilitelerini analiz ediyoruz. Sonuçlara göre her proje için koşullar ve oranlar ayrı ayrı belirlenir.
karmaşık analiz.

Globex Bank'ın St. Petersburg şubesinin müdür yardımcısı Arkady Bocharnikov:
- Proje finansman sürecimiz durmadı. Halihazırda açık, mevcut krediler ve değerlendirilmek üzere başvurular var. Bu tür kredilerin faiz oranları kriz öncesi seviyelere göre çok fazla değişmedi. Ancak proje finansmanını sağladığımız koşullar gizli ticari bilgilerdir. Her geliştiriciye yaklaşımın bireysel olduğunu söyleyebilirim: geçmişi ve iş ölçeği dikkate alınarak. St. Petersburg'da Setl Group ve Etalon - LenspetsSMU gibi şirketlerden büyük miktarda kredi geliyor.

GVA Sawyer Başkanı Vera Setskaya:
- Proje finansmanı günümüzde temel olarak mevcuttur. Bankaların serbest likiditeleri var. Ama koşullar değişti. Öncelikle oran arttı. Sberbank ve VTB gibi bankalar için bu oran %14-15, daha küçük bankalar için ise %19'dur. Küçük bankaların da neredeyse hiç uzun vadeli parası yok. En fazla iki yıl süreyle borç verebilirler ancak kalkınma projeleri için bu yeterli değildir. İki liderin yanı sıra, Moskova Bankası, Promsvyazbank, Alfa Bank ve ilk kademeden diğer birkaç kişiye uzun vadeli krediler de mevcut.
Bankacıların istikrarsız bir piyasada bahislerini hedge etmek istemeleri anlaşılır bir şey. Borçlunun projeye katılımına yönelik daha sıkı gereklilikler getirerek riskleri azaltırlar. Daha önce kendi fonlarınızın %30'u, hatta bazen %20'si kadar katkıda bulunarak finansmana güvenebiliyorsanız, bugün bu oran 50:50'dir. Konut inşa edenler için bu artık ilginç değil çünkü burası evin üçüncü veya dördüncü katı, daha sonra daire satışından elde edilen fonlarla inşaata devam edebilirler.
Ayrıca bankalar krediyi güvence altına almak için likit teminat talep etmektedir. Yani proje finansmanı rehinci kredisine dönüşüyor. Ve gerekli hacimde, yalnızca bilançoları yeterli miktarda pahalı ve likit varlığa sahip olan ve bankalarla güvenlik ve yerleşik etkileşim sağlayan büyük şirketler için mevcuttur. Ancak bu durumda bile büyük bir indirim olacak, yani mülkün değerinin %50'sinden fazlasını alamayacaklar.
Geliştiriciler, kredinin yalnızca inşaat ve montaj işleri için alınabileceğini belirtiyor. Ancak iletişim, yangın güvenlik sistemleri, zayıf akım sistemleri oluşturmak imkansızdır. Bu da kendi kaynaklarımızı gerektiriyor.
Bankalar aynı zamanda yasal düzenlemeler yoluyla da riskleri azaltmaktadır. Kural olarak proje, özel olarak oluşturulmuş bir tüzel kişilik çerçevesinde yürütülmektedir. Banka, sermayesinden bir pay alır ve böylece borçlunun temerrüde düşmesi durumunda nesne üzerindeki haklarını güvence altına alır. Ana geliştirme şirketi için kredi almak neredeyse imkansızdır.
Piyasaya ilk kez girenler için bir banka ile diyalog kurmak ve kredi almak hayal ürünü bir iştir. Ancak yeni başlayan biri bununla başa çıksa bile, oran projenin tüm ekonomisini yok edecek. Adı ve itibarı olan şirketler kredilendirilir. Onlar için daha uygun koşullar. Borç verme mekanizmaları da kullanılmaktadır. Tesis zaten inşa edilmişse, banka borçluyla daha düşük bir oran için pazarlık yapar ve serbest bırakılan fonlar bir sonraki projeye yeniden yatırılabilir. Bankanın geliştiriciyle birlikte yürüttüğü bir dizi inşaat projesi ortaya çıkıyor.
Bankanın koşulları süresiz olarak yumuşatma özgürlüğüne sahip olmadığını da dikkate almalıyız. Merkez Bankası, düzenleyici olarak kendi gereksinimlerini belirler ve hiçbir banka bunları görmezden gelemez. Yüksek oran, bankacıların para kazanma isteğinden değil, Merkez Bankası iskonto oranı, artan zorunlu karşılıklar ve diğer parametrelerden kaynaklandı.

Elena Kuznetsova, Ekonomi ve Finans Genel Müdür Yardımcısı, Pioneer Şirketler Grubu, St. Petersburg yönü:
- 2016 yılında bankaların proje finansmanında genelleştirilmiş bir yaklaşım oluşturacağını düşünüyorum. Çünkü birçok analiste göre bu yıl, geliştiriciler için iyi bir güç testi olacak. Bankalar ilk çeyrekte bekle-gör politikası izledi. Geliştiricilerin ekonomik göstergelerinin 2015 yılında nasıl değiştiğini gözlemlemek istiyorlar ve bu, en geç 31 Mart'a kadar sunulacak yıllık mali tablolardan açıkça anlaşılacak.
Çoğu bankanın artık geliştiricilerin gelecekteki projelerin finansmanına katılımı ve mevzuata uyum konusunda artan gereksinimleri var. Bankalar, 214-FZ çerçevesinde tesis inşa eden şirketlere az çok sadık kalıyor ve diğer planlara temkinli bakıyor.

KVS Group'un ipotek kredileri departmanı başkanı Elena Tarabukina:
- Kriz sırasında başarılı proje finansmanı, yalnızca geliştirme şirketi ile banka arasındaki iş ilişkisinin süresine değil, aynı zamanda geliştiricinin itibarına ve deneyimine de bağlıdır. KVS Grup, VTB24 ile ortaklık kurdu. İlk yatırım projemiz “GUSI-Swans”, ardından konut kompleksi “Ivan-da-Marya” ve “Linkor” için kredi kaynağı sağladı. Şu anda VTB24, “Novoye Sertolovo” ve “YASNO.YANINO” bölgelerinin entegre kalkınmasına yönelik projeleri finanse ediyor.

LSR Group'un finans direktörü Andrey Nikitin:
- LSR Grubu hiçbir zaman hedefe yönelik banka proje finansmanı kullanmamıştır. 214-FZ kapsamında çalışan geliştiriciler için, bu aracın kullanımı genellikle önemli yükümlülüklerle ilişkilendirilir (özsermaye katılım anlaşmaları veya genel sözleşme anlaşmaları kapsamında hak iddiası rehni). Bunlara mühendislik ve araştırma şirketlerindeki projelerin gözden geçirilmesinin genel giderleri ve sigorta maliyetleri de eklenir. Tüm bunlar, yüksek kredi oranlarıyla birlikte karlılığı önemli ölçüde azaltıyor.
Ayrıca dairelerin banka teminatından kurtarılmasına yönelik operasyonel bir hukuki mekanizma da mevcut değildir. Bu nedenle, hisse senedi sahibinin işlemi reddetme riski vardır: herhangi bir teminat yükümlülüğü alıcı arasında şüphe uyandırır.
2014 yılı ortasından bu yana bankalar, inşaat sektöründeki işletmelere, özellikle de müteahhitlere yönelik gereksinimleri sıkılaştırıyor. Bu, geliştiriciler ve yükleniciler için kredi almayla ilgili prosedürleri (hem proje finansmanı çerçevesinde hem de işletme sermayesinin yenilenmesi için) önemli ölçüde karmaşıklaştırmaktadır. Bankaların yeni bir talepte bulunduğu söylenemez. Aynı zamanda, hem borçlunun hem de kredi işlemlerindeki tüm katılımcıların mali durumunun analizini önemli ölçüde karmaşıklaştırdılar. Tüm mali göstergeler (gerçek ve tahmini) ve borçlunun mülkiyet yapısı titizlikle incelenmektedir. Piyasa değerlemesi ve teminat kalitesine yönelik yaklaşım daha sıkı hale geldi.
Aynı zamanda, proje finansmanının maliyeti her durumda mevcut faaliyetlere (işletme sermayesi yenilemesi) yönelik bir kredinin faiz oranından daha yüksektir. Bir grup şirket, farklı kredi veren bankalardan borç finansmanı çekmek için "kazan" ilkesini kullanırsa, bu onların kredi hizmet maliyetini en aza indirmelerine olanak tanır. Bankalar ise kredi limiti verme konusunda çok daha hızlı karar veriyor.