İkincil piyasadan bir daire satın almak uygundur çünkü hemen oraya taşınabilirsiniz. Müteahhitle yaşanan sorunlardan dolayı evin teslim tarihinin ertelenmesi gibi bir risk söz konusu değildir. Aynı zamanda hazır konut satın almak da riskleri bünyesinde barındırmaktadır. Örneğin, üçüncü şahısların daireye hak iddia ettiği, üzerine takyidat konulduğu, dairenin buna hakkı olmayan bir kişi tarafından satıldığı ortaya çıkabilir.

Avukatlarla veya emlakçılarla iletişime geçmek bu riskleri azaltabilir. Ancak ev satın alma prosedürünün inceliklerini anlamak için zamanınız ve arzunuz varsa, bunu kendiniz yapabilirsiniz. Aynı zamanda kendi kendini denetlemenin temel kuralları muhafazakarlık ve tedbir olmalıdır. Yani minimum şüpheniz varsa profesyonellere yönelmeli ve risk almamalısınız. The Village, bir avukatın yardımıyla satılan dairenin "temizliğini" nasıl kontrol edeceğini buldu.

1. Daire seçimi

Gelecekteki bir işlem için bir nesne seçerken onu dikkatlice incelemelisiniz. Bu, satın alma sonrasında yasadışı yeniden geliştirme, kablolama ve komşularla ilgili beklenmedik sorunları önleyecektir.

Padva ve Epstein hukuk bürosunun kıdemli avukatı Yaroslav Petryk: Konut binasının ve dairenin teknik durumu (inşaat yılı, yapı ve zeminlerin malzemesi ve durumu, elektrik şebekeleri, elektrik tesisatı, giriş ve yerel alanın sıhhi durumu, komşuların sosyal durumu) hakkında bilgi edinmek gerekir. ).

Muayene sırasında, dairenin gerçek düzenini Teknik Envanter Bürosu'nun (BTI) belgeleriyle (açıklama veya teknik pasaport) kontrol etmek önemlidir. Satıcı karşılaştırma için bu tür belgeleri sağlayabilir. Gerçek şu ki, Rus konut mevzuatı, konut binalarının neredeyse her türlü yeniden inşası ve yeniden geliştirilmesi konusunda yerel yönetimlerle koordinasyonu gerektiriyor. Ve kanunun verdiği onay olmadan yeniden geliştirme yapmak idari bir suçtur ve ciddi para cezasıyla cezalandırılır.

2. Tapu belgelerinin kontrol edilmesi

Daire planının BTI belgelerine uygunluğunun incelenmesi ve doğrulanmasının sonuçları sizi tatmin ederse, mülkün tapu belgelerini incelemeye ve kontrol etmeye devam etmelisiniz.

Yaroslav Petryk:Çoğu zaman bu tür belgeler alım satım anlaşmaları, takaslar, bağışlar ve özelleştirme anlaşmalarıdır. Mülkiyet hakkı, yasal olarak yürürlüğe giren mahkeme kararları, miras hakkı sertifikaları ve bakmakla yükümlü olunan kişilerle (anüiteler) ömür boyu bakım anlaşmaları temelinde de ortaya çıkabilir. Daha az yaygın olanı, örneğin yerel bir yönetim organının bir eylemi temelinde hakkın ortaya çıktığı durumlardır.

Başlık belgelerinin orijinalliği kontrol edilmelidir. İçeriklerinde sahtecilik, yani silme, ekleme veya diğer belirtilmemiş değişiklikler izleri olmamalıdır.

Sözleşme şartlarına da dikkat etmek önemlidir. Dairenin önceki ve mevcut sahipleri, sözleşmede bir koşul öngörmüş olabilirler; bunun başarısızlığı, taraflardan birinin sözleşmeyi tek taraflı olarak reddetme veya feshetme hakkının ortaya çıkmasını gerektirir. Tapu belgesinde böyle bir koşul varsa, mevcut sahibinden (dairenin satıcısı) sözleşmenin bu maddesini yerine getirdiğini teyit eden belgeleri almalısınız.

Satıcının bir daireyi miras olarak veya hediye olarak aldığı ancak önceki sahibinin akrabası olmadığı durumlara özellikle dikkat edilmelidir. Bu durumda satıcı ile önceki malikin yakınları arasında daire hakkı konusunda anlaşmazlık çıkması mümkündür. Böyle bir mal sahibi, hakkını tescil ettirdikten hemen sonra mülkü satmaya çalışırsa, özel dikkat gösterilmelidir.

3. Dairenin geçmişinin kontrol edilmesi

Daha sonra satıcıdan, gayrimenkul haklarının devrine ilişkin Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları ve Onunla Yapılan İşlemler Kaydı'ndan (USRP) bir alıntı istemeniz gerekir. Bu belge, mülkün mülkiyetinin devri, tutuklamaların varlığı ve onunla yapılan işlemlere ilişkin yasaklar hakkında bilgi içerir. Daireyle yapılan işlemlerin tarihini, inşa edildiği andan itibaren veya 1998 yılında Birleşik Devlet Sicili'nin oluşturulduğu andan itibaren izlemeye değer.

Yaroslav Petryk: Burada özellikle son zamanlarda apartmanla ne sıklıkta işlem yapıldığına dikkat etmekte fayda var. Bir apartman dairesiyle işlemler zincirinin kısa sürede tamamlanması, bunlardan birinin sonuçlandırılması aşamasında hukuki sorunların varlığına işaret edebilir. Bu durum, nesne hakkı konusunda uyuşmazlık riskinin bulunduğunu göstermektedir.

Ayrıca ekstreyi kullanarak dairenin ihtilaflı olup olmadığını, haciz edilip edilmediğini veya herhangi bir takyidat olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Bir dairenin geçmişinde sadece anlaşmazlıkların bulunması, mutlaka satın alma sonrasında kaybolma riskinin varlığını göstermez. Ancak anlaşmazlığı çevreleyen koşullar dikkatle incelenmelidir. Özellikle zamanaşımı süresinin dolup dolmadığını (genellikle üç yıl), davanın değerlendirilmesinin ne zaman ve nasıl sona erdiğini öğrenin. Bir avukata danıştıktan sonra satıcının bu dairenin mülkiyetinin yasallığı hakkında nihai sonuçlara varılması tavsiye edilir.

4. Satıcının kimlik bilgilerinin doğrulanması

Bir daireyle yapılan işlemlerin geçmişini kontrol ettikten sonra, sahibi olmayan ve dolayısıyla onu satma hakkı olmayan bir kişiye para ödeme riskini ortadan kaldırmalısınız.

Yaroslav Petryk: Suçlular bir daireyi satarken geçersiz veya kayıp bir pasaport kullanabilir. Pasaportun geçerliliğini kontrol etmek için Rusya Federasyonu Federal Göç Servisi (FMS), resmi web sitesinde özel bir hizmet oluşturmuştur. Ancak buradaki bilgiler yalnızca referans amaçlıdır. FMS departmanıyla iletişime geçilerek resmi bilgi alınabilir.

Satıcının kapasitesi de kontrol edilmelidir. Satıcının sizin huzurunuzda ilaç tedavisi ve psikonörolojik dispanserlerden sertifika alması en emin yoldur.

Sözleşmenin satıcının temsilcisi tarafından vekaletname ile imzalanması halinde bunun ilave riskler oluşturacağı dikkate alınmalıdır. Vekaletname ile karşı karşıya kaldığınızda vekaletnamenin süresinin dolup dolmadığını, iptal edilip edilmediğini, bir daire ile işlem yapmak için açık bir yetki içerip içermediğini kontrol etmek gerekir.

5. Üçüncü taraf haklarının doğrulanması

Bir daireye üçüncü şahısların haklarını kontrol etmek için, ev sahibinden ev kayıtlarından genişletilmiş bir alıntı almanız gerekir. Bu belge, daireye kimin kayıtlı olduğunu ve bu kişilerin satıştan sonra dairede yaşama hakkının olup olmadığını gösterir.

Yaroslav Petryk:Üçüncü şahıslar da daire haklarına itiraz edebilir. Örneğin, ikamet yerindeki bir daireye kayıtlı kayıp bir aile üyesi.

Dairede reşit olmayan çocukların kayıtlı olması durumunda, sözleşmeyi imzalamadan önce vesayet makamlarından izin aldığınızdan emin olmalısınız.

Kayıtlı evlilik içinde olan satıcının, daireyi devretmesi için eşinin noter onaylı muvafakatini alması gerekmektedir.

Daireyi kendiniz kontrol etmeye karar verirseniz, bunu talimatları izleyerek yapabilirsiniz. Bir dairenin kontrol edilmesi, resmi veritabanlarını kullanarak belgelerin, mülkün ve mal sahibinin verilerinin kontrol edilmesini içerir. Satıcının satış hakkına sahip olabilmesi için öncelikle kadastro verileriyle mal sahibinin tam adının kontrol edilmesi gerekir. Dairenin gerçek sahibi önünüzde duruyorsa, dairenin tutuklanmadığından veya başka tür bir takyidat altında olmadığından emin olun, bunu yapmak için Birleşik Kayıt Kayıt Bürosundan özel bir kayıt olacak bir alıntı sipariş edin. notlar sütununu inceleyin, bunları dikkatlice okuyun ve belgeyi inceleyin.

Üçüncü adım, dairenin rehin verilip verilmediğini kontrol etmektir; bunu yapmak için FPN veri tabanını kullanarak kontrol ederiz ve ayrıca FSSP hizmetiyle iletişime geçip konutu icra işlemleri kaydına ve açık olarak sahibine göre kontrol etmeye değer. mahkeme davaları. Sahibinin, suç işlediğinden şüphelenilen kişilerin kayıtlarına göre kontrol edilmesi tavsiye edilir.

Doğrulama prosedürü çok önemli bir adımdır, çünkü 2017 yılında gayrimenkul alımında 14.000'den fazla dolandırıcılık vakası kaydedilmiştir. Daireyi kendiniz kontrol ettiğinizden veya bu hizmet aracılığıyla tam bir inceleme talebinde bulunduğunuzdan emin olun.

Tehlike nerede? Çok sayıda daire var ve öyle görünüyor ki, alım satım algoritması az çok çözüldü.

Aslında pazarın birçok yüzü var ve her daire, alıcının çıkarlarına yönelik tehditler de dahil olmak üzere bir dizi bireysel özelliği birleştiriyor.

Peki neye göre yol tarifi beğendiğiniz daireyi keşfetmeli:

• beraberindeki belgeler;
• nesnenin teknik durumu;
• gerçek sahibinin gerçek niyeti;
• aracıların vicdansızlığı (satışta varsa).

Bu noktalardan herhangi biri - bütünün ayrılmaz parçası. Yani, bazı yönlerin tatminine güvenip diğer yönlerin garantilerinin şüpheliliğini göz ardı etmek kabul edilemez. Örneğin:

• daire fiyat, konum, aydınlatma, yerleşim açısından idealdir. İyi komşular, düzgün giriş. Ama dairenin olduğu ortaya çıktı. gizli yükümlülükler- hapis cezası süresince tahliye edilen kişi (bu tür kişiler, ıslah kolonisine gönderilmeden önce kayıtlı oldukları konutu kullanma hakkını saklı tutar). Bir süre sonra “bekçi” geri dönecek ve hakkını arayacaktır;
• daireye ait belgeler mükemmel durumda, küçük onarımlar gerekiyor, ancak bazı nedenlerden dolayı hiçbir durumda aracı (vekaleten hareket eden) olmayacak Alıcı ile gerçek satıcı arasındaki teması önler. Burada ne gizlenmiş olabilir: vekaletname sahtekarlıkla elde edildi - ruhsal durumu bozuk, uyuşturucu bağımlılığından muzdarip vb. yaşlı bir kişiden;
• Satıcı ve daire şüphe uyandırmıyor, belgeler mükemmel, insanlar dost canlısı. Ama daha sonra ortaya çıkıyor ki Ev uzun yıllardır büyük bir tadilat geçirmedi– tavanın destek kirişinin çökme riski vardır, evin çoğu zaman elektriksiz kalması vb.;
• daire incelendi yaz aylarında sitenin sessiz ve rahat olduğu zamanlarda. Daireyi satın aldıktan sonra, yeni sahibi eve taşındı, ancak sonbaharda, yaşam alanlarını öğrencilere kiralayan, ancak aslında şiddetli alkolik olan sorunlu komşular kulübeden geri döndü. Kabul ediyorum, işlem yasal olarak kesinlikle güvenli olmasına rağmen pek hoş değildi.

İkincil piyasada bir daire satın alırken hangi risklerin mevcut olduğuna ilişkin videoyu izleyin (dolandırıcıların hile yapmak için hangi yöntemleri kullanabileceği):

İkincil piyasada bir daire satın alırken nelere dikkat etmeniz gerekiyor, neden ve nasıl

Kimse bir daire satın almanın ciddiyetinden şüphe duymuyor ama bir nedenden dolayı Çoğu zaman insanlar sorumluluğu başkalarının omuzlarına yükleme eğilimindedir. Emlakçı, aracı, uygun teknik durumdan ve yasal saflıktan sorumlu olduğu varsayılan herkes.

Tesisin tarihi

Ülkemizde özel mülkiyet 90'lı yılların başında ortaya çıktı (SSCB döneminde konut stoğu devlete aitti). Bu nedenle eski konut stokunda yer alan dairelerin çoğu defalarca sahip değiştirmiştir. Evet ve genç gayrimenkuller, beraberinde getirdiği her şeyle hızla ikinci konuta dönüşüyor: yasal kuruluş, belge akışı vb. Dairenin geçmişini kontrol etmek gerekir, çünkü geçmişteki herhangi bir mülkiyet devri, mülkün yasal "zayıflığı" açısından potansiyel bir risk oluşturur.

Alıcı eylemleri:

1. Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı sipariş edin. Mevcut ve önceki sahiplerin yanı sıra işlemle ilgili herhangi bir takyidat ve yasağın (örneğin rehin, tutuklama, iddialar) varlığını/yokluğunu yansıtır.
2. Telif hakkı sahiplerinin değişiklik sıklığına dikkat edin. Özellikle bu dairede uzun süre yaşamamışlarsa. Risk, işlemlerin "temiz" olamamasıdır; yani dolandırıcılar, saygın alıcıları hızla yeniden satma ve "çerçeveleme" görevini yerine getiriyorlardı.

Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak, herhangi bir gayrimenkul işlemi 3 yıl içerisinde geçersiz sayılabilir. Bu dönemde eski sahiplerden birinin ufukta görünmesi mümkündür, bunun sonucunda ciddi sıkıntılardan kaçınamazsınız. Birleşik Devlet Kayıt Sicilinde son işlemin süresi 3 yıllık süreden yüksekse endişelenecek bir şey yoktur - böyle bir daire satın almaktan çekinmeyin.

SSCB'den piyasa ekonomisine geçen bazı daireler, özelleştirildikleri ancak herhangi bir satışa tabi olmadıkları için hiçbir zaman Birleşik Devlet Mülkiyet Hakları Siciline (Birleşik Devlet Mülkiyet Hakları Kaydı yalnızca 2002'de ortaya çıktı) girmedi. işlemler veya diğer yabancılaşmalar. Bu en iyisi satın almak için ideal seçenek: mülk uzun yıllardır aynı ellerdedir. Doğru, bu son derece nadirdir.

Satılan konutun kalitesi

Bazen daire içler acısı bir teknik ve sıhhi durumdadır, daha önce vaat edilenlere karşılık gelmiyor.

Bir diğer ciddi sorun da apartman sahiplerinin sıklıkla fiziksel olarak görülebilen ancak Teknik Envanter Bürosu belgelerine yansıtılmayan yasadışı yeniden geliştirmeler yapmasıdır.

Bir nesne satın alma Yasadışı değişiklikler gelecekte birçok sorunu beraberinde getirecek:

• bir daire satamama;
• yetkililer tarafından yeniden yapılanmanın tespiti ve meşrulaştırılması talebi (ve “gizleme nedeniyle” kaçınılmaz para cezaları da dikkate alındığında bu çok paradır);
• evin tamamı için bir tehdit oluşturuyorsa yetkililerden yasadışı yeniden yapılanmayı ortadan kaldırma talebi (bu, önemli miktarda mali harcama gerektirecek ve sorunsuz olmayacaktır).

dikkat Dairenin mevcut durumunun tüm sorumluluğu ev sahibine aittir Yeniden gelişmeye ilişkin iddialar sırasında böyle olan (ve bir zamanlar bunları meşrulaştırmayan kişi değil).

Alıcı eylemleri:

• daireyi dikkatlice incelemeniz gerekir (tavanların, balkonların, zeminlerin, kanalizasyonların ve elektrik kablolarının durumu, tavan, duvarlardaki beton levhaların dikişleri, üst katlarda - çatı katı, birinci katlarda - bodrum);
• Satıcıdan BTI'dan "taze" belgeler talep ediliyor. Ve tescil belgesinin son düzenlendiği tarihten itibaren 5 yıllık bir süre bir işlemin kaydedilmesi için yeterli olsa da, bunu güncelleme konusunda ısrar etmek en iyisidir, çünkü 5 yıl çok uzun bir süre. Bazı durumlarda, satıcının "ekstra" fon eksikliğine itiraz etmesi durumunda bu hizmet için ödeme yapmak mantıklıdır.

Daireye ait belgeler ve ilgili belgeler

Belgelerin doğrulanması, bunların orijinalliğini doğrulamayı amaçlamaktadır (mühür, imza veya tarihlerde sahtecilik yapılmaz).

Görsel inceleme, alıcının güvenliğini garanti etmez - yalnızca Federal Kayıt Hizmetinde, kayıt için gönderildikten sonra her belge kapsamlı bir incelemeye tabi tutulacaktır.

Ancak iyi Güvenilir firmalardan gelen “bilgili” avukatlar bilgi sahibidirçeşitli belgelerin hazırlanmasının tüm incelikleri hakkında:

• her koddaki sayıların sırası ve yorumlanması;
• çeşitli departmanların mühürlerinin tasarımı (eski mühürlere, diğer bölgelerdeki devlet kurumlarına kadar);
• katı raporlama formlarının kağıt dokusu (kayıt sertifikaları, sicil dairelerinden alınan sertifikalar, bakanlık sertifikaları vb.).

Sadece silintisiz, lekesiz, düzeltmesiz belgeler(noter tasdikli olanlar hariç).

Tüm ifadeler ve kayıtlar açık, anlaşılır ve belirsizlik içermemelidir.

İşlem katılımcıları ve diğer ilgili taraflar

Alıcı için önemli satış tarafını keşfedin:

• satıcının kimliği. Satıcının kişiliğindeki ana zayıf halka, iş göremezliği, zihinsel yetersizliği, alkol bağımlılığı, uyuşturucu bağımlılığıdır. Bu tür kusurları olduğu halde gayrimenkulü elden çıkaran kişiler olup bitenden habersizdir. Onların akrabalar anlaşmaya kolaylıkla itiraz edebilir ve alıcı zarara uğrar;
• malik adına hareket ediyorsa mütevelli heyetinin kimliği;
• üçüncü şahısların varlığı - satıcı adına daire için olası başvuru sahipleri (hapishanede bulunan veya uzun süreli bir yabancı veya Kuzey Kutbu iş gezisinde olanlar);
• satılan dairede reşit olmayanların katılımı (sahipler arasında bir çocuk varsa veya yasaya aykırı olarak işten çıkarılmışsa ve çocuğun çıkarlarına halel getirmeksizin başka konut sağlanmadıysa daire satılamaz).

Alıcı işlemleri:

• satıcının pasaportunun orijinalliğini öğrenin ("sahteliklerin" listelenmediği ve yasal olarak verilmiş pasaportların veriliş yılı ve yeri ne olursa olsun yansıtıldığı Federal Göç Servisi'nin resmi web sitesini kullanın). Ayrıca yerel pasaport ofisinizi ziyaret etmenin de zararı olmaz. Ön satın alma ve satış sözleşmesini ve pasaportunuzu orada gösterin ve yasal olarak ilgili bilgileri vermeniz reddedilmeyecektir;
• Satıcının psikonöroloji kliniğinden bir sertifika talep edin, özellikle de satıcı en ufak bir şüphe belirtisi göstermişse. Ayrıca Satıcıdan böyle bir sertifikayı dikkatlice istemeniz önerilir. kişi 55-60 yaşın üzerindeyse (beynin vasküler aktivitesiyle ilişkili yaşa bağlı hastalık riski çok yüksektir);
• Satıcı, iş göremezlik nedeniyle vasisi veya vekili tarafından temsil edilebilir, ancak bu durumda alıcının noter tasdikli vekaletname istemesi gerekir;
• vekaletname kullanılarak yapılan bir işlemin arifesinde, bu vekaletnamenin iptal edilip edilmediğini kontrol edin (bunu veren noterden talepte bulunun);
• vekaletnamenin görev tanımının ne olduğunu açıklığa kavuşturmak - ister sadece belgeleri imzalamak olsun, ister aynı zamanda bir daire için para almak olsun;
• dairenin evlilik sırasında satın alınıp alınmadığını öğrenin (şu anda satılıyorsa, diğer eşin rızası olmalıdır, satıcı boşanmış olsa bile - ortaklaşa edinilen mallar eşlerin karşılıklı rızası olmadan devredilemez, aksi takdirde işlem parasal ödemeler ve hak mülkünüzün devlet tescili sonrasında geçersiz ilan edilebilir);
• Satan taraftan ev kayıtlarından genişletilmiş bir alıntı talep edin. Yalnızca şu anda kayıtlı olan kişilerin kompozisyonunu değil, aynı zamanda daha önce kayıt yaptıran ve kayıttan çıkarılanları da gösterir (kişinin tam olarak nerede ve hangi nedenle ayrıldığını - bir avukat tutmanız gerekse bile soruşturma yapın, öğrenin). Alıntı, hükümlüler, uzun süreli iş seyahatinde olanlar ve reşit olmayanlar hakkındaki bilgilere açıklık getirecek.

İkincil piyasada bir daire satın alırken sorulacak sorular nelerdir?

Bir daire satın almak soru sormaktan çekinmeyin, onunla ilgili. Şunu açıklığa kavuşturmak özellikle önemlidir:

• dairenin daha önce ve ne kadar süreyle sahibi olduğu;
• evde büyük tadilatlar yapıldığında;
• dairede ve diğer özelliklerde ciddi kullanım kusurları var mı (konumun artan titreşim, radyasyon vb. kaynaklarına yakınlığı);
• daire şu anda hangi sebeple satılıyor;
• bir kişi vekaletname altında hareket ediyorsa - müdür nerede, onunla iletişim kurmak mümkün mü, hayatta olduğundan, yeterli olduğundan ve kendisine ait olan mülkü bilinçli olarak yabancılaştırdığından emin olun;
• komşular kimler?

Dürüst satıcılar rahat, kendinden emin ve açık davranırlar.

Her türlü soruyu ayrıntılı olarak yanıtlamaya, işlemin arifesinde karşılıklı doğruluk için, ödeme koşulları ve şekilleri üzerinde anlaşmaya varmak için mümkün olan her şekilde çabalamaya hazırız.

Sorularınıza yanıt olarak verilecek en ufak bir gerginlik, sağlıklı bir ihtiyatlılığa ve apartman hakkındaki bilgilerin, hatta onu terk etme noktasına kadar daha derin bir şekilde açıklığa kavuşturulmasına neden olmalıdır. Eğer Bu daireye layık bir alternatif yok, işinin ehli avukatları dahil ettiğinizden emin olun!

Dolandırıcılıklardan Nasıl Korunulur?

Daire satın almayı düşünen, Sağduyu seferber edilmeli, duygular devre dışı bırakılmalı ve azami dikkat gösterilmelidir.. Tavsiye edilen:

• "şüpheli" emlakçılar ve diğer şüpheli kişilerle işbirliği yapmaktan kaçının;
• belgeleri temel düzeyde bağımsız olarak dikkatlice kontrol edin;
• Belgelerin daha derinlemesine incelenmesi ve ayrıca bir alım satım sözleşmesinin hazırlanmasında yardım için deneyimli ve saygın avukatlarla görevlendirilmek;
• çok düşük fiyatın nedenini öğrenin (bazen insanların ailevi nedenlerden dolayı bir daireyi acilen satması gerekir, ancak çoğu zaman dolandırıcılar, alıcı için cazip derecede düşük bir fiyata sahip bir daire için hızlı bir ödeme yapmaya çalışır);
• ödemenin ancak işlemin Federal Kayıt Servisi tarafından yasal olarak kabul edilmesinden sonra yapılması koşuluyla bir anlaşma yapmak (ödemeler için, Devlet Kayıt Sertifikası sunulana kadar bloke etme seçeneği olan kiralık kasaları kullanın);
• "rastgele" yerlerde ödeme yapmayın (dolandırıcılar bazen şanssız alıcıyı dikkat dağıtarak, telaş yaratarak, panik yaratarak yanıltırlar ve sonra onu parayı ödememekle suçlarlar).

İkincil piyasada bir daire satma kuralları

Alış ve satış algoritması aşağıdaki gibidir:

• nesne arama;
• denetleme;
• anlaşma durumunda - bir ön işlem sözleşmesinin imzalanması (buna mevduat sözleşmesi de denir) ve avans ödenmesi;
• işlem için belge paketinin son hazırlanması;
• nihai satın alma ve satış sözleşmesinin basit yazılı biçimde imzalanması (veya noter tarafından imzalanması);
• Federal Kayıt Servisi'ne devlet kaydı.

Basit bir yazılı formun yasal bir gücü yoktur, anlaşma Federal Kayıt Servisi'ne devlet kaydını geçene kadar.

Noterlik sözleşmesi derhal yasal olarak yürürlüğe girer, ancak daha fazla devlet kaydı olmadan yeni sahibi daireyi devredemeyecektir.

Noter, belgelerin derinlemesine bir analizini yapamaz ve bu onun görevlerinin bir parçası değildir (amacı, taraflar arasındaki yasal bir işlem gerçeğini noter tasdik etmektir). Kayıt hizmeti çalışanları, yasanın en az 30 gün gerektirdiği derinlemesine bir hukuki inceleme gerçekleştirir.

Avukatlar, sözleşmenin Federal Kayıt Hizmeti aracılığıyla kaydedilmesini ve ödemelerin yalnızca işlemin kaydının reddedilmediğinden, işlemin askıya alınmadığından ve Sertifikanın verildiğinden emin olduktan sonra yapılmasını önermektedir. Çoğu zaman işlemler askıya alınır ve bazen kayıt reddedilir.

Bir sözleşme imzalamak için hangi belgelerin hazırlanması gerekir?

Standart belge seti ana sözleşmeye eklenmiştir:

• tapu belgeleri (satış ve satın alma sözleşmesi, vasiyetname, hibe senedi, özelleştirme sözleşmesi vb.);
• her iki tarafın pasaportları;
• Açıklamalı BTI teknik pasaportu;
• ev kayıtlarından alıntı;
• konut departmanının veya ev sahipleri derneğinin kişisel hesaplarından alıntı;
• eşin rızası (gerekirse);
• sicil dairesinden çeşitli sertifikalar (soyadı değişikliği, medeni durum hakkında - mevcut işlemin koşulları gerektiriyorsa);
• vesayet ve vesayet makamlarından izin (satış ve satın alma sırasında reşit olmayanların hakları etkileniyorsa);
• noter tasdikli vekaletname (satış yetkili bir kişi tarafından yapılıyorsa);
• bir psikonöroloji kliniğinden sertifika (gerekirse).

Bir daire satın almanın tüm aşamalarında (inceleme, belgelerin hazırlanması, işlemin tamamlanması) alıcıyı hem açık hem de gizli riskler beklemektedir.

Bunları anlamak deneyim gerektirir; hukuki incelikler hakkında bilgi sahibi olmak vazgeçilmezdir.

Yetkili avukatların çekilmesi tavsiye edilir satan tarafla ortak çıkarları olmayanlar. Beladan kaçınmanın tek yolu budur.

İkincil emlak piyasasında bir daire nasıl düzgün bir şekilde satın alınır ve bir alıcının bir alım satım sözleşmesi imzalamadan önce nelere dikkat etmesi gerekir:

Alıcı, satın aldığı daireye ilişkin bilgilerin çoğunu satıcıdan istenecek çeşitli belgelerden elde edebilir. Gelin bunlara ayrıntılı olarak bakalım ve hangi nüanslara özellikle dikkat etmeniz gerektiğini anlatalım.

Ana belge

Bir mülke sahip olma ve elden çıkarma hakkını doğrulayan ana belge, mülkiyet tescil belgesidir. Mülk hakkında birçok yararlı bilgi içerdiğinden, dairenin temizliğini kontrol etmeye bu belgeyi inceleyerek başlamalısınız.

Öncelikle sertifikanın veriliş tarihine dikkat etmelisiniz. Çok yakın zamanda alınmışsa, sahibinin mülkünü neden satmaya karar verdiğini öğrenmek zorunludur. Sıvı bir nesneden hemen ve özel sebepler olmadan kurtulmalarının pek mümkün olmadığı mantıklıdır. Satıcı eyleminin nedenini açıklayamadığı zaman dikkatli olmak için bir neden vardır.

Mülkiyet tescil belgesi her zaman hangi temelde verildiğini gösterir. Bu bir alım satım sözleşmesi, hediye, özelleştirme, miras belgesi, mahkeme kararı veya icra yetkisi vb. olabilir.

Mülkiyet bir hediye sözleşmesi kapsamında veya miras belgesi temelinde ortaya çıktıysa, satıcının mülkü hediye eden veya miras alan kişinin akrabası olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun. Değilse, dairenin şu anki sahibinin onu neden satmaya karar verdiğini öğrenin. Belki de kişi, önceki sahibinin akrabalarının, hediye veya miras sözleşmesinin yasallığına itiraz edeceğinden korkuyordur.

Satıcı tarafından inşaat aşamasında edinilen bir dairenin mülkiyetinin ortaya çıkmasının temeli, genellikle konut kooperatifindeki hissenin tam olarak ödendiğine dair bir sertifika veya bir hisse katılım sözleşmesidir (daireyi geliştiriciden satın alma planına bağlı olarak) . Bu durumda, sözleşmenin yapıldığı sırada satıcının evli olup olmadığını mutlaka öğrenin. Sonuçta daire ortak mülkiyettir ve satış için ikinci eşin noter tasdikli onayı gerekecektir. Bu belge, satılan dairenin sahibinin kim olduğuna bakılmaksızın (bir eş veya her ikisi) gereklidir.

Bu evin reisi kim

Sahip sayısının kayıtlı olanların sayısıyla eşleşip eşleşmediğini kontrol etmek önemlidir. İdeal olarak, bir alım satım sözleşmesi imzalanmadan önce tüm kayıtlı sakinlerin kayıtları silinmelidir. Mülkiyette payı olmayan ancak bir apartman dairesine kayıtlı kişilerin bazı durumlarda burada yaşama hakkını saklı tuttuğunu unutmayın. Örneğin, bir dairenin özelleştirilmesinde kanunen yer almayan vatandaşlar, bu mülkü süresiz olarak kullanma hakkını saklı tutar.

Dairede reşit olmayanların kayıtlı olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun. Mevcut mevzuata göre, vesayet ve mütevelli makamlarının izni olmadan, sahibi olmadığı takdirde “çocuklu dairenin” satılması mümkündür. Ancak uzmanlara göre, gelecekte çocuğun yaşayacak yeri olmadığı ortaya çıkarsa dairenin satış işlemi geçersiz ilan edilebilir.

Fırsatlar ve duvarlar

Ayrıntılı çalışma için bir sonraki belge, Birleşik Devlet Haklar Kaydı'ndan (USRE) bir alıntıdır. Özet, dairenin tüm sahipleri ve en önemlisi mülk için geçerli takyidatlar hakkında bilgi içerir. Belgeden nesnenin rehin verilip verilmediğini, tutuklu olup olmadığını veya yasal hak talebinde bulunulup bulunulmadığını öğrenebilirsiniz. Birleşik Devlet Sicilinden alınan alıntının genişletilmiş versiyonu (yalnızca sahibi sipariş verebilir), dairenin kaç sahibinin değiştiğini ve ilgili hakların devredilmesi için hangi belgelerin temel olduğunu söylüyor.

Bir sonraki adıma geçelim - teknik pasaportu kontrol etmeye. Ondan dairede herhangi bir yeniden geliştirme yapılıp yapılmadığını ve bunların uygun şekilde onaylanıp onaylanmadığını öğrenebilirsiniz. Yasal açıdan bakıldığında, yasadışı yeniden geliştirmenin varlığı bir dairenin satışını engellemez. Bununla birlikte, bu tür bir yeniden geliştirme sonucunda komşuların hakları ihlal edilirse veya daha da kötüsü taşıyıcı duvarlar hasar görürse, tüm sorumluluk alıcıya ait olacaktır.

Sınırları değişen bir nesnenin satın alınması durumunda da sorunlar kaçınılmazdır. Örneğin, satıcı iki komşu daireyi birleştirdi, ancak bu tür bir yeniden geliştirmeyi yasallaştırmadı. Kimse sizi bu mülkü satın almaktan alıkoyamaz, ancak Rosreestr, sınırları Devlet Emlak Kadastrosunda dikkate alınmayan mülkteki bir değişikliği gerekçe göstererek yeni sahibinin mülkiyetini kaydetmeyi reddedecektir.

Garantiler hakkında

Gelecekteki bir alıcı olarak göreviniz dairenin yasal temizliğini iyice kontrol etmektir. Ve ancak bundan sonra satın alma ve satış sözleşmesini imzalayın. Yukarıdaki belgelerde yer alan bilgilerin dikkatli bir şekilde doğrulanması, bir ev satın almayla ilgili risklerin çoğuna karşı sigortalanmanıza olanak tanır.

Elbette, bir profesyonelin tüm belgeleri incelemesi en iyisidir - örneğin, konut amaçlı gayrimenkul alanında kapsamlı adli pratiği olan bir avukat.

Ancak bazı uzmanlara göre, özellikle ikincil konut piyasasında "tarihi olan bir daire" satın alırken, hiç kimse size işlemin saflığı konusunda mutlak bir garanti vermeyecektir. Dolayısıyla, bir nesnenin yasal saflığı konusunda en ufak bir şüpheniz varsa, en iyi tavsiye mülkiyet kaybı riskini sigortalatmaktır.

Metin: Sergey Bardin Fotoğraf: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Kolaj: Vladislav Kungurov