Ռուսաստանում բնակարանաշինության շուկան սեփական կապիտալի ֆինանսավորման մեխանիզմից երեք տարի հետո կտեղափոխվի վարկային մեխանիզմ: Նախագահի հրամանով անցումային մեխանիզմը պետք է մշակի Շինարարության նախարարությունը AHML-ի հետ միասին։

Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը հանձնարարել է կառավարությանը՝ Կենտրոնական բանկի և AHML-ի հետ միասին հաստատել բաժնետերերի միջոցների աստիճանական փոխարինման ճանապարհային քարտեզը բանկային վարկերով և ֆինանսավորման այլ ձևերով, որոնք նվազագույնի են հասցնում ռիսկը քաղաքացիների համար:

Հիշեցնենք, որ Վլադիմիր Պուտինը հոկտեմբերի 25-ին կառավարության անդամների հետ հանդիպման ժամանակ քննարկել է բաժնետիրական շինարարության աստիճանական հրաժարման հարցը։ Հանդիպումից հետո ՌԴ ֆինանսների նախարարության ղեկավար Անտոն Սիլուանովն ասաց, որ շինարարները պետք է հիմնականում օգտագործեն փոխառու միջոցները, իսկ մարդիկ գնեն պատրաստի բնակարաններ, ոչ թե ներդրումներ կատարեն զրոյական շինարարության փուլում՝ անհասկանալի հետևանքներով։

Ըստ շինարարության նախարարության ղեկավարի Միխայիլ Մե, բաժնետիրական շինարարությունից հրաժարվելու համար բանկերը պետք է փոխարինեն 3,5 տրիլիոն ռուբլի: «Բանկերը պետք է պատասխանեն այն հարցին, թե որքան ժամանակ կարող են փոխարինել այս ցուցանիշը և ինչ պայմաններում»,- նշեց նա։

Կիսեք շենքը

Համատեղ շինարարությունը ներդրումային գործունեության ձև է, որի ընթացքում շինարարական կազմակերպությունը քաղաքացիներից միջոցներ է ներգրավում անշարժ գույքի կառուցման համար: Գույքը շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանալուց հետո կառուցապատողը պարտավոր է ընդհանուր շինարարության նախագիծը փոխանցել համատեղ շինարարության մասնակիցներին։

Եվ չնայած Ռուսաստանին այժմ բաժին է ընկնում կառուցվող բնակարանների ընդհանուր ծավալի մինչև 80%-ը, դա ամենևին էլ ռուսական նոու-հաու չէ: Համատեղ շինարարությունը ծագել է Արգենտինայում 1985 թվականին պետության աջակցությամբ, որը ձգտում էր միջոցներ ներգրավել արդյունաբերության մեջ: Հետագայում այս մեխանիզմը լայն տարածում գտավ Մեծ Բրիտանիայում, Եգիպտոսում, Քուվեյթում և ԱՄԷ-ում։

Ռուսաստանում թիվ 214-ФЗ դաշնային օրենքը ուժի մեջ է մտել 2005 թվականի հունվարի 1-ից: Օրենքը ենթարկվել է բազմաթիվ փոփոխությունների և լրացումների, սակայն դեռևս ուժի մեջ է և կարգավորում է քաղաքացիներից և իրավաբանական անձանցից ընդհանուր շինարարությանը մասնակցության պայմանագրերի հիման վրա միջոցներ հայթայթելու հետ կապված հարաբերությունները։

Օրենքի համաձայն, կառուցապատողն իրավաբանական անձ է, որը տիրապետում է կամ իրավունք ունի վարձակալության տալ հողամաս և ընդհանուր շինարարության մասնակիցներից միջոցներ է ներգրավում այս հողամասում բազմաբնակարան շենքեր և (կամ) այլ անշարժ գույք ստեղծելու համար, բացառությամբ. արտադրական օբյեկտների՝ ստացված շինթույլտվությունների հիման վրա։

Համատեղ շինարարության օբյեկտ է հանդիսանում բնակելի կամ ոչ բնակելի տարածքը, ընդհանուր սեփականությունը բազմաբնակարան շենքում և (կամ) այլ անշարժ գույք, որը ենթակա է փոխանցման ընդհանուր շինարարության մասնակցին բազմաբնակարան շենքը շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանալուց հետո և (կամ) ) այլ անշարժ գույք.

Համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրով կառուցապատողը պարտավորվում է պայմանագրով նախատեսված ժամկետում ինքնուրույն և (կամ) այլ անձանց ներգրավմամբ կառուցել բազմաբնակարան շենք և (կամ) այլ անշարժ գույք, և դրանից հետո. ստանալով այդ օբյեկտները շահագործման հանձնելու թույլտվություն, համապատասխան ընդհանուր շինարարական օբյեկտը համատեղ շինարարության մասնակցին փոխանցելու համար: Իր հերթին, համատեղ շինարարության մասնակիցը պարտավորվում է վճարել պայմանագրով նախատեսված գինը և ընդունել ընդհանուր շինարարության նախագիծը, եթե առկա է բազմաբնակարան շենք և (կամ) այլ անշարժ գույք շահագործման հանձնելու թույլտվություն:

Բաժնային կապիտալով շինարարության թերությունները ներառում են երկարաժամկետ շինարարական նախագծերի առաջացումը, այսինքն. անավարտ տներ, իսկ արդյունքում՝ խաբված բաժնետերերը։ Հենց տնտեսական ճգնաժամի ընթացքում նրանց թվի աճի հետ կապված սոցիալական լարվածությունն էր իշխանություններին մղել բնակարանաշինության ֆինանսավորման նոր մեխանիզմներ փնտրելու։

Կողմ. սպասել պետք չէ

Նոր խաբված բաժնետերերի առաջացումը կանխելը ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական առավելությունն է:

«Քաղաքացիների համար ավելի ճիշտ և վստահելի է բնակարաններ գնել պատրաստի, կառուցված տներում, այլ ոչ թե ներդրումներ անել համատեղ շինարարության փուլում՝ անհասկանալի հետևանքներով», - ասաց ֆինանսների նախարար Անտոն Սիլուանովը։

Կողմ փաստարկների թվում է նաև պատրաստի բնակարան գնելու հնարավորությունը, այլ ոչ թե խոզի խոզը, այսինքն. Գնորդը, նույնիսկ ընտրության փուլում, կկարողանա գնահատել շինարարության որակը, կանաչապատումը, ենթակառուցվածքների առկայությունը կամ բացակայությունը, ավտոկայանատեղը և այլն։ Եվ, իհարկե, այս դեպքում ստիպված չեք լինի սպասել մի քանի տարի, որպեսզի շինարարության սկզբնական փուլում գնված բնակարանն ավարտվի, շրջակա տարածքը բարեկարգվի և տունը շահագործման հանձնվի։

Եվ այս փաստարկները շատ ու շատ ծանրակշիռ են, բայց առաջարկվող սխեման ունի նաև թերություններ։

Դեմ. ամեն ինչի համար պետք է վճարել

Ծրագրերի ֆինանսավորմանն անցնելու բացասական կողմը բնակարանային ծախսերի ավելացումն է։ Այսօր հիմնադրամի փոսի փուլում բաժնետերերից միջոցներ ներգրավելով՝ կառուցապատողը կարող է դրանք անմիջապես գործի դնել առանց հավելյալ ծախսերի։ Եթե ​​բանկը միջոցներ է տրամադրում շինարարության համար, դա ներառում է տոկոսներ և միջնորդավճարներ:

«Շինարարական նախագծի կյանքի միջին տեւողությունը 1,5–2 տարի է։ Բանկային ֆինանսավորումը ընթացիկ տոկոսադրույքներով ապահովում է ծրագրի համախառն բեռի 18-24%-ը: Բայց սա ծայրահեղ բարձրորակ վարկառուների համար է: Որոշ նախագծերի համար բեռը կարող է հասնել 30% -ի: Կարծում եմ՝ միջին հաշվով գները կբարձրանան 40%-ով»,- ասում է «Ստրիժի» ընկերությունների խմբի գլխավոր տնօրեն Իգոր Բելոկոբիլսկին։

Կառուցապատողի ներկայացուցիչը նաև նշում է, որ Ռուսաստանում ձևավորվում էր համաշխարհային նախադեպ, երբ կենցաղային միջոցներն ուղղակիորեն ներդրվում էին տնտեսության իրական հատվածում՝ ընդհանուր շինարարության մեխանիզմով։ «Պետությունը, ընդունելով նոր կանոններ, վերացնում է սոցիալական ռիսկերը բնակարանաշինությունից, բայց միևնույն ժամանակ մատչելի բնակարաններից»,- դժգոհում է Իգոր Բելոկոբիլսկին։

Բանկեր

Պետությունը չի պատրաստվում մեկ գիշերվա ընթացքում չեղարկել բաժնետիրական շինարարությունը։ Կառավարությունը խոսում է նոր մեխանիզմի աստիճանական անցման մասին։ Այժմ շինարարության մասնակիցների թվում կլինեն նաև բանկերը։

Ըստ Նովոսիբիրսկում Russian Capital Bank-ի մասնաճյուղի մենեջեր Դենիս Գոլուբևի, Ռուսաստանի Դաշնության բանկային համակարգն այսօր բավականին պատրաստ է ֆինանսավորել բնակարանաշինության նախագծերը. այժմ վարկավորման տոկոսադրույքները ընդունելի են կառուցապատողների համար, և բանկերը սովորել են աշխատել: շինարարության ոլորտը։ Բանկերը նաև արդեն մշակել են վարկավորման և մշակողների մոնիտորինգի մեթոդոլոգիաներ դիտարկելու ստանդարտներ:

«Մենք չենք տեսնում սկզբունքային դժվարություն՝ անցնելու նախագծերի ֆինանսավորման մոդելին, երբ վերջնական սպառողը գնում է պատրաստի բնակարան, իսկ բանկը ֆինանսավորում է ամբողջ ծրագիրը սկզբից մինչև վերջ, ինչպես դա ընդունված է եվրոպական երկրներում։ Ծրագրի ֆինանսավորման ամբողջական անցումը, մեր կարծիքով, առանձնահատուկ դժվարություններ չի առաջացնի բարեխիղճ մշակողների համար: Սա միայն կստիպի նրանց բանկերի հետ միասին ավելի ուշադիր պատրաստել ֆինանսական պլաններն ու նախագծերը։ Դարձեք ավելի թափանցիկ և տեխնոլոգիապես առաջադեմ: Իհարկե, նոր սխեմային անցումը կկտրի անբարեխիղճ կառուցապատողներին բնակարանաշինության շուկայից»,- վստահ է Դենիս Գոլուբևը։

Նաև բանկի ներկայացուցիչը կանխատեսում է, որ նախագծերի ֆինանսավորմանն անցնելուց հետո վաճառվող բնակարանների ծավալը նույնիսկ կավելանա, քանի որ բնակչությունն ավելի մեծ վստահություն կունենա շինարարական նախագծերի հաջող ավարտի նկատմամբ, քանի որ. Բանկերն իրականում իրենց վրա կվերցնեն բոլոր ռիսկերը։ Դա կբերի պահանջարկի աճի։

Բացատրենք, որ Ռուսական Կապիտալ բանկը բնակարանաշինության նախագծերի ֆինանսավորման գործնական փորձ ունի։ Դրանք ներկայումս իրականացման փուլում են։ Նախագծերը նախատեսված են մինչև երեք տարի ժամկետով:

« Մենք վերլուծելու ենք ամբողջ նախագիծը շինարարության ողջ ցիկլի ընթացքում. վերահսկել հավաքագրված միջոցների նպատակային օգտագործումը, շինարարության դինամիկան և այս տվյալները փոխանակել կարգավորող մարմինների հետ: Այսպիսով, բանկն ուղղակիորեն դառնում է շինարարության գործընթացի լիիրավ մասնակից».

Միևնույն ժամանակ, կառուցապատողին ենթակա են հետևյալ հիմնական պահանջները՝ դրական գործարար համբավ, շինարարական նախագծերի իրականացման փորձ, նախագծային և թույլտվության փաստաթղթերի առկայություն:

«Ներկայումս մեր բանկում նախագծերի ֆինանսավորման տոկոսադրույքները կազմում են տարեկան 12-14%: Որոշ նախագծերի վարկավորման պայմանները, որոնք մենք դիտարկում ենք, ավելի քան յոթ տարի են»,- պարզաբանում է Դենիս Գոլուբևը։

Անցումային մեխանիզմը պետք է մշակվի մինչեւ դեկտեմբերի 15-ը։ Ճանապարհային քարտեզի շրջանակներում կոնկրետ ինչ կառաջարկեն շինարարության նախարարությունը և ԱՀՇԼ-ն, դեռևս հայտնի չէ։

Ակնկալվում է, որ այսուհետ ծրագրավորողները կկարողանան ընտրություն կատարել ծրագրի ֆինանսավորման և DDU-ի ներքո քաղաքացիների կողմից միջոցների սովորական ներգրավման միջև: Միևնույն ժամանակ, նրանք, ովքեր կընտրեն երկրորդ մեթոդը, պետք է համապատասխանեն օրենքով սահմանված բոլոր պահանջներին կառուցապատողների համար, ովքեր ցանկանում են քաղաքացիների գումար ներգրավել բնակելի շենքերի կառուցման համար (214- Դաշնային օրենքի 3-րդ հոդվածի 2-րդ մաս. FZ 2004 թվականի դեկտեմբերի 30-ի «»); Հակառակ դեպքում նրանք չեն կարողանա օգտագործել ֆիզիկական անձանց միջոցները (): Բայց այս պահանջները չեն վերաբերի այն ծրագրավորողներին, ովքեր նախընտրում են նախագծերի ֆինանսավորումը: Այս մասին խոսվեց «Կոմերսանտ» հրատարակչության երեկ կայացած «Նոր ալիքի զարգացում. դասական, թե ավանգարդ» համաժողովի ժամանակ։ ասել է AHML-ի ֆինանսական տնօրենը Վիկտոր Շլեպով.

Հիշեցնենք, որ անցյալ տարի օրենք է ընդունվել, որը կարգավորում է համատեղ շինարարությանը մասնակցող քաղաքացիների իրավունքների պաշտպանության հատուկ հիմնադրամի ստեղծումը (2017 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 218-FZ դաշնային օրենք, այսուհետ՝ Օրենք N. 218-FZ): Այս հիմնադրամը սկսել է աշխատել։ Բացի այդ, օրենքը կառուցապատողների համար սահմանեց լրացուցիչ պահանջներ՝ բնակարանաշինության ժամանակ քաղաքացիներից գումար ներգրավելու համար, ներառյալ սեփական միջոցների չափը (): Այս պահանջները տարածվելու են 2018 թվականի հուլիսի 1-ից հետո շինարարության թույլտվություն ստացածների վրա։

Հնարավո՞ր է գումար վերադարձնել քաղաքացուն, եթե ապահովագրական իրադարձության պահին ապահովագրական ընկերության լիցենզիան ուժը կորցրած է ճանաչվել, այլ ապահովագրական ընկերությունները հրաժարվում են երկարաձգել ապահովագրական պայմանագիրը կառուցապատողի հետ, և կառուցապատողը չունի որևէ ակտիվ: Այս և այլ գործնական հարցերի պատասխանը կա«Իրավաբանական խորհրդատվական ծառայության գիտելիքների բազա» GARANT համակարգի ինտերնետային տարբերակը: Ստացեք ամբողջական մուտք 3 օր անվճար:

Ընդ որում, Վիկտոր Շլեպովը ընդունված փոփոխություններն անվանել է միայն անցումային մոդել։ Առաջիկայում նախատեսվում է քաղաքացիների միջոցների ներգրավումը փոխարինել նախագծային ֆինանսավորմամբ։ Համապատասխան գաղափարը ամրագրված է 2017 թվականի դեկտեմբերի 21-ին Ռուսաստանի Դաշնության կառավարության կողմից հաստատված «» Գործողությունների ծրագրում (Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի ստեղծման համար հավաքագրված քաղաքացիների միջոցների երեք տարվա ընթացքում աստիճանական փոխարինման գործողությունների ծրագիր. օբյեկտներ, բանկային վարկավորում և ֆինանսավորման այլ ձևեր, որոնք նվազագույնի են հասցնում քաղաքացիների համար ռիսկը): «»-ը մշակվել է կառավարության կողմից Ռուսաստանի Բանկի և AHML-ի հետ համատեղ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի հանձնարարականների համաձայն (): Փաստաթուղթը նախատեսում է առաջիկա երեք տարվա ընթացքում քաղաքացիներից բնակարանաշինության համար ուղղակի միջոցներ հայթայթելուց հրաժարվելու մասին։ «Կառուցապատողները կկորցնեն միջոցներ ներգրավելու ոչ որակավորված ներդրողներից, որոնք մեծամասնություն են կազմում ֆիզիկական անձինք, և կներգրավեն նման միջոցներ շուկայի պրոֆեսիոնալ մասնակիցներից, ինչպիսիք են բանկերը», - ասաց փորձագետը:

Ծրագրի ֆինանսավորման կենտրոնական մեխանիզմը լինելու է. «Շինարարության փուլում դեռևս կլինի բնակարան ձեռք բերելու հնարավորություն, ԱԴՄ գրանցման մեխանիզմը՝ իր բոլոր դրական հատկանիշներով՝ պետական ​​գրանցման, թափանցիկության, հաշվետվողականության տեսքով, բայց դրամական միջոցները մուտքագրվելու են հատուկ պահառուի հաշվին Սա եռակողմ համաձայնագիր է գնորդի և բանկի և ծրագրավորողի միջև, մի կողմից, քաղաքացին կմասնակցի այդ միջոցներին, և դրանք կարգելափակվեն մինչև DDU-ի ավարտը: քաղաքացին չի կարողանա փոխել իր կարծիքը և հետ վերցնել դրանք. Մյուս կողմից, կառուցապատողը չի կարողանա ստանալ այդ միջոցները, քանի դեռ շինարարության ընթացքում ֆինանսավորումը չի իրականացվի նախագծային վարկերի ձևը, որը ֆինանսավորվելու է պահուստային հաշիվներում տեղադրված միջոցներից»,- պարզաբանել է Վիկտոր Շլեպովը:

Նաև, ըստ «»-ի, քաղաքացիների միջոցները, որոնք տեղադրված են DDU-ի ներքո հաշվարկների համար բացված հատուկ հաշիվներում, ապահովագրվելու են ոչ ավելի, քան 10 միլիոն ռուբլի: «Ենթադրում եմ, որ Ռուսաստանում կնքված գործարքների 95-97%-ը կտեղավորվի նման սահմանի մեջ, իհարկե, դժվար թե այդ մեխանիզմը պաշտպանի քաղաքացիներին դուրս, բայց ամեն դեպքում դա ավելի հուսալի է, քան ծրագրավորողների ներկայիս վարկային ռիսկը»,- ​​եզրափակեց AHML-ի ներկայացուցիչը:

Որպեսզի նման մոդելը տարվա կեսից աշխատի «պիլոտային ռեժիմով», այս պահին, ըստ Շլեպովի, քննարկվում է գործող օրենսդրությունում համապատասխան փոփոխություններ մտցնելու հարցը։

Սակայն ոչ բոլոր մասնագետներն են կիսում այս դրական վերաբերմունքը։ Այսպես, ԳԿ «ՄԻԿ» գործադիր տնօրեն Դարոմիր Օբուխանիչ, մի կողմից, նախագծերի ֆինանսավորումը ճանաչեց որպես քաղաքակիրթ շուկա տանող քայլ։ Բայց, մյուս կողմից, նա կանխատեսեց անշարժ գույքի գների անխուսափելի բարձրացում. «Գնորդները երաշխավորված պատկերացում կունենան իրենց ներդրումների արդյունքների մասին, իսկ դրա համար նրանք պետք է վճարեն, իհարկե, ֆինանսավորումը անվճար գումար այս ամենը կհանգեցնի բնակարանների արժեքի բարձրացմանը»: Միաժամանակ, հավելել է նա, ներքին հիփոթեքային վարկավորման համակարգը զգալիորեն զիջում է համաշխարհայինին, ինչը դժվար թե փոխհատուցի գների աճը և շուկան պահպանի անհրաժեշտ մակարդակում։ Իր հերթին Garden Ring ընկերությունների խմբի տնօրենների խորհրդի նախագահ Սերգեյ Կոլունովկանխատեսել է ֆինանսական դժվարություններ փոքր ծրագրավորողների համար. 50 հազարից՝ յուրաքանչյուրը 100 հազար քառ. Իսկ «Մոսկոմստրոյինվեստ»-ի փոխնախագահ Ալեքսանդր ԳոնչարովԸնդհանրապես, նա թերահավատորեն էր վերաբերվում այնպիսի գործիքին, ինչպիսին է էսքրոու հաշիվը բանկերը պատրաստ են փոխարինել այդ ֆինանսավորումը, որն այժմ գալիս է ընդհանուր շինարարության մասնակիցներից»:

Բացի սովորական հիփոթեքային վարկավորումից, բանկերը նաև օգնում են շինարարական ընկերություններին նախագծերի ֆինանսավորման հարցում։ Եկեք պարզենք, թե ինչու է այս օգնությունն անհրաժեշտ ծրագրավորողների համար, ինչպես է այն օգտակար բաժնետոմսերի սեփականատերերի համար և արդյոք ծրագրի ֆինանսավորումը կարող է պաշտպանել նախագիծը երկարաժամկետ շինարարական ծրագիր դառնալու հեռանկարից:

Ծրագրի ֆինանսավորումը տարբերվում է նրանով, որ ներդրողը (սովորաբար բանկը) գումար է ներդնում կոնկրետ նախագծում (սովորաբար լայնածավալ շինարարություն՝ նոր բնակելի տարածք, բնակելի համալիր և այլն):

Ներդրողը (բանկը) լիովին վերահսկում է ծրագրավորողի միջոցների ծախսերը և օգուտներ է ստանում նախագծի վաճառքից հետո: Մինչև կառուցապատողի կողմից պարտքի ամբողջական մարումը, ֆինանսավորման օբյեկտը գրավադրվում է բանկում, դրանով իսկ ապահովելով, որ բանկը երաշխավորում է միջոցների վերադարձը: Բնակարան գնելիս առաջանում է լրացուցիչ փուլ՝ յուրաքանչյուր կոնկրետ գործարքի համար բանկը համաձայնում է գույքի օտարմանը և բնակարանը գրավից ազատելուն: Միայն նման համաձայնություն ստանալուց հետո Rosreestr-ը գրանցում է բաժնետոմսերի մասնակցության պայմանագիրը: Ինչպես տեղեկացանք շինարարության մեջ նախագծային ֆինանսավորում օգտագործող ընկերությունից, բանալիների հանձնման ժամկետը չի ավելանում, իսկ բաժնետոմսերի սեփականատիրոջ համար գործարքի փաստաթղթային ապահովումը չի բարդանում։

Ինչպե՞ս եք գումար հանում շինհրապարակից:

Փորձագետները կարծում են, որ նախագծերի ֆինանսավորումը կանխում է միջոցների չարաշահումը։ Եվ կան բազմաթիվ մեթոդներ, որոնցով դուք կարող եք գումար հանել շինհրապարակից.

Շինծու (երևակայական) գործարքներ. Օրինակ, ընկերությունը պայմանագրեր է կնքում սպառվող նյութերի (հարդարման) նյութերի մատակարարման կամ իրականում չկատարված ցանկացած աշխատանքի կատարման համար: Հաճախ նման նպատակների համար մշակողը ստեղծում է մեկ այլ իրավաբանական անձ (այսպես կոչված «մեկօրյա» ընկերություն):

Միջոցները հանվում են բարեգործական միջոցառումներին մասնակցելու միջոցով։

Օֆշորային ընկերությունների միջոցով դրամական միջոցների դուրսբերում` այլ երկրներում տեղակայված ընկերությունների հետ կեղծ ծառայությունների (աշխատանք, մատակարարումներ և այլն) պայմանագրերի կնքմամբ.

2016 թվականի ամռանը Մոսկվայում ֆինանսական միջոցների չարաշահման փաստեր բացահայտվեցին կառուցապատող «Գլոբինվեստստրոյ» ԲԲԸ-ի կողմից, որը բնակելի համալիր էր կառուցում Նովոգիրևսկայա փող. 5. Քրեական գործ է հարուցվել կառուցապատողի տնօրինության դեմ՝ նրանց տուժող ճանաչելու և շինարարության մեջ ներդրված միջոցները վերադարձնելու պահանջով։ Կառուցապատողի գործունեությունը կասեցվել է։

Օմսկում կառուցապատողի ղեկավարության (մասնավորապես՝ տեղական պատգամավոր Խ. Շուշուբաևի) դեմ հարուցված քրեական գործը հանգեցրել է ամբողջ Յասնայա Պոլյանայի միկրոշրջանի կառուցմանը։ Ավելի քան 300 բաժնետերեր 2007 թվականից սպասում են իրենց բնակարաններին։ Բաժնետերերից հավաքագրված մոտ 100 միլիոն ռուբլին փոխանցվել է ծրագրավորող RoKAS ՍՊԸ-ի կողմից վերահսկվող ընկերություններին, սա պարզվել է հետաքննության արդյունքում: Կառուցապատողի ղեկավարությունը մեղադրվում է նաև դրամական միջոցների յուրացման, փաստաթղթերի կեղծման, շինծու փաստաթղթերով վարկ ստանալու մեջ։ Քրեական գործն այս պահին ավարտված չէ։

Նման պատմություններից հնարավոր կլիներ խուսափել, եթե շինարարությունն իրականացվեր ծրագրի ֆինանսավորման հիման վրա, երբ բանկը ամբողջությամբ վերահսկում է ծախսերը։ Ծրագրի ընթացքը վերահսկելու համար կողմերը կնքում են հատուկ պայմանագիր, որը պարունակում է բանկի բոլոր իրավունքները և սահմանում է ծրագրի վերաբերյալ ցանկացած տեղեկատվության հասանելիության շրջանակը: Որպես կանոն, կառուցապատողը բանկին տրամադրում է առաջընթացի հաշվետվություններ, որոնք պարունակում են կատարված աշխատանքի մասին բոլոր տեղեկությունները, վճարային փաստաթղթերը և այլ հաշվապահական տեղեկությունները (փոխադարձ հաշվարկների ակտեր, հաշիվ-ապրանքագրեր, ծախսերի հանձնարարականներ և այլն): Կառուցապատողը պարտավոր է զեկուցել կնքված գործարքների, կնքված պայմանագրերի և ծրագրի պլանից ցանկացած շեղումների մասին: Ծրագրի ֆինանսավորման պայմանագիրը նաև պարունակում է պայմաններ կառուցապատողի կողմից շինարարական գործունեության հետ կապված բոլոր կանոններին և կանոնակարգերին համապատասխանելու վերաբերյալ: Բանկը վերահսկում է շինարարության համար առաքումների պլանն ու կարգը, աշխատանքների ժամանակացույցը և նույնիսկ շինարարության համար նյութեր մատակարարող ընկերությունների ընտրությունը:

Ծրագրի ֆինանսավորման դրական և բացասական կողմերը

Այսպիսով, ծրագրի ֆինանսավորումն ունի հետևյալ դրական կողմերը.

Կառուցապատողը բանկից ստանում է բավականին տպավորիչ գումար (շինարարական ծախսերի մինչև 80%-ը), որը պաշտպանում է շինարարական ընկերությանը սնանկացումից: Որպես գրավ բանկն ունի միայն ֆինանսավորման օբյեկտ։

Շինարարության բոլոր ռիսկերը համատեղ կրում են ծրագրի ֆինանսավորման համաձայնագրի կողմերը, ինչը նշանակում է, որ ամենաքիչ հավանական տարբերակը «երկարաժամկետ շինարարությունն» է:

2017 թվականի հունվարի 1-ից նախատեսվում է օրենսդրորեն սահմանել բաժնետերերի գումարները հատուկ հաշիվներում պահելու սխեմա՝ մինչև շինարարության ավարտը։ Նույնիսկ եթե կառուցապատողը սնանկանա, գումարը կարող է վերադարձվել ցանկացած պահի:

Գրանդ-Ստրոյ ընկերության հասարակայնության հետ կապերի բաժնի ղեկավար Ալեքսանդրա Չայկինան որպես կարևոր առավելություններից մեկը նշեց հետևյալը. «Կայուն բանկերի հետ նախագծի ֆինանսավորման պայմանագիր կնքած կառուցապատողներից բնակարան գնելը շատ ավելի հուսալի է:

Այս դեպքում շինարարությունը կախված չէ վաճառքի տեմպերից, քանի որ բանկն արդեն դրա համար գումար է տրամադրել։ Բացի այդ, վարկ տրամադրելիս բանկը նախապես վերլուծում է բոլոր ռիսկերը և վարկեր է տրամադրում միայն այն կառուցապատողներին, որոնց վարկունակ է համարում։ Yolkki Village բնակելի համալիրի դեպքում ֆինանսական գործընկերը եղել է «Ռոսսելխոզբանկ» ՓԲԸ-ն, որի բաժնետոմսերի 100%-ը պատկանում է պետությանը»:

Ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական թերություններն են.

Վարկի բարձր տոկոսադրույքներ, բանկի կողմից դիմումի երկար ընթացք, քանի որ... Բանկը մանրակրկիտ ստուգում է ծրագրի բիզնես պլանը, մշակողի ֆինանսական կայունությունը և գնահատում բոլոր տեսակի ռիսկերն ու ծախսերը: Այս առումով հսկայական աշխատանք է տարվում դեռ մինչև ծրագրի մեկնարկը։

Բացի բանկի կողմից շինարարության մշտական ​​մոնիտորինգից, հնարավոր են այլ խնդիրներ։ «Գործընկեր բանկի հետ պայմանագիրը կարող է բազմաթիվ լրացուցիչ նրբերանգներ պարունակել։ Օրինակ՝ կարող է սահմանվել մեկ քառակուսի մետրի գին, որից ցածր կառուցապատողն իրավունք չունի վաճառել՝ անկախ շուկայական իրավիճակի փոփոխություններից։ Այս բոլոր հատկանիշները պետք է քննարկվեն բանկի հետ՝ գործընկերային հարաբերությունների պաշտոնականացման փուլում փորձառու իրավաբանների ներգրավմամբ։ Խելամիտ մոտեցման դեպքում բոլոր դժվարությունները նվազագույնի կհասցվեն»,- ասում է Ալեքսանդրա Չայկինան։

Բաժնետերերի համար հիմնական թերությունը, ըստ մասնագետների, կարելի է համարել բնակարանների արժեքի բարձրացումը, քանի որ. Այս սխեմայով հաշվի է առնվում նաև նախագիծը ֆինանսավորող բանկի տոկոսը։

Ինչպե՞ս կարող է բաժնետերը պարզել, թե որքան գումար է ծախսվում իր նոր շենքի կառուցման համար:

Ինչպես է ֆինանսավորվում որոշակի օբյեկտի շինարարությունը, ներառյալ՝ ծրագրի ֆինանսավորման, կառուցապատողի ֆինանսական վիճակի, ռիսկերի և այդ ռիսկերի ապահովագրության մասին (եթե այդպիսիք կան), գնորդը կարող է պարզել ծրագրի հայտարարագրից: Ծրագրի հայտարարագիրը հրապարակվում է կառուցապատողի կամ բուն գույքի պաշտոնական կայքերում, ինչպես նաև պետք է կառուցապատողի կողմից տրամադրվի ցանկացած անձի՝ ըստ պահանջի:

Եզրակացություն

Նախագծերի ֆինանսավորումը մեր երկրում նախնական փուլում է։ Մասնագետների կարծիքով՝ ֆինանսավորման այս ձևը յուրօրինակ երաշխիք է վերջնական սպառողի համար նախագծի որակի և մատուցման համար։ Բայց վարկային կազմակերպություններն այսօր դժկամությամբ են օգտագործում նախագծային ֆինանսավորումը, քանի որ Բանկը, որպես կանոն, նման ներդրումից օգուտներ է ստանում ներդրումից ոչ շուտ, քան 5-7 տարի հետո։ Նախագծերի ֆինանսավորման առաջատարներն այժմ միայն խոշորագույն բանկերն են, և նույնիսկ ճգնաժամի ժամանակ նրանք «զգույշ» են նախագծերի ֆինանսավորման սահմանափակումների հարցում. կա՛մ նվազեցնում են ծավալը, կա՛մ չեն ավելացնում։

Հյուսիսարևմտյան Սբերբանկի մամուլի ծառայությունից մեզ հայտնեցին, որ 2015 թվականին Սանկտ Պետերբուրգում և տարածաշրջանում արդեն 18 միլիարդ ռուբլի վարկային գծեր են եղել կառուցապատողների համար, իսկ 2016 թվականին հաստատվել է ևս 5 միլիարդը։

ՎՏԲ 24 մամուլի ծառայությունը մեզ ներկայացրել է բանկի կողմից ֆինանսավորվող խոշորագույն նախագծերի 4 օրինակ։ Նախագծերը պատկանում են KVS, Setl City, RBI և RosStroyInvest ընկերություններին։ Ֆինանսավորման ընդհանուր գումարը կազմում է գրեթե 9 մլրդ ռուբլի։ Անցյալ տարի այս կառուցապատողների վարկերի գումարը կազմել է 6-ից մի փոքր ավելի

Ռուսաստանի նախագահ Վլադիմիր Պուտինը կարգադրել է միջոցներ մշակել՝ երեք տարվա ընթացքում բաժնետիրական շինարարությունը աստիճանաբար փոխարինելու բանկային վարկերով և ֆինանսավորման այլ աղբյուրներով, որոնք նվազագույնի են հասցնում քաղաքացիների ռիսկերը: Իրականացման պատասխանատու են նշանակվել ՌԴ կառավարության ղեկավար Դմիտրի Մեդվեդևը, Ռուսաստանի Բանկի ղեկավար Էլվիրա Նաբիուլինան և AHML-ի գլխավոր տնօրեն Ալեքսանդր Պլուտնիկը։ Կոնկրետ անցումային մեխանիզմ կմշակվի մինչև 2017 թվականի վերջ։

Հոկտեմբերի վերջին Վլադիմիր Պուտինը տարածաշրջաններում շինարարության ոլորտում ստեղծված իրավիճակը խայտառակ էր անվանել։ Նրա խոսքով, շինարարության ոլորտում փոքր և միջին բիզնեսը դեռևս ահռելի խնդիրների առաջ է կանգնած։ Ավելի ուշ նախագահը հանձնարարել է համապատասխան նախարարություններին աշխատել բաժնետիրական կապիտալով բնակարանային շինարարությունից նախագծերի ֆինանսավորման մեխանիզմի սահուն անցման հարցի շուրջ։

Շինարարության նախարարության տվյալներով՝ 36,6 հազար ռուսներ ընդգրկված են ընդհանուր շինարարության մեջ տուժած մասնակիցների գրանցամատյաններում։ Զոհերի մեծ մասը եղել է Կրասնոդարի մարզում՝ 6,4 հազար մարդ, Մոսկվայում՝ 4 հազար խաբված բաժնետերեր, Սամարայի շրջանում՝ 3,5 հազար, Սվերդլովսկի մարզում՝ 4,1 հազար։

«Ապագայի համար ընդհանուր առմամբ անհրաժեշտ է հրաժարվել ընդհանուր շինարարական պայմանագրերից, սրանք բոլորը, եթե կուզեք, նախորդ դարաշրջանի հիմքերն են, սա ամբողջ թերզարգացած բնակարանային շուկայի ժառանգությունն է», - ասել է ՌԴ վարչապետը. Դմիտրի Մեդվեդև. Նա հիշեցրեց, որ այլ երկրներում նման գործիք գոյություն չունի.

«Մենք պետք է ընդհանուր շինարարությունից անցնենք նորմալ քաղաքակիրթ հիփոթեքի. անհրաժեշտության դեպքում սուբսիդիաներով, այդ թվում՝ պետական ​​միջոցներով կամ գործատուի հաշվին, ինչը նույնպես շատ տարածված է: Եվ դա կլինի լավագույն երաշխիքը բնակարան գնել ցանկացողների փողերի մանիպուլյացիայի դեմ»,- ասել է Մեդվեդևը։

Միաժամանակ, նշել է նա, նախ անհրաժեշտ է կատարել առկա համատեղ շինարարական պայմանագրերը, ինչպես նաև փակել խաբված բաժնետերերի խնդիրը։

Նույն կարծիքին է նաև ՌԴ ֆինանսների նախարարության ղեկավար Անտոն Սիլուանովը։ Մշակողները, քանի որ տնտեսության մեջ տոկոսադրույքները նվազում են, պետք է աստիճանաբար անցնեն իրենց նախագծերի ֆինանսավորմանը՝ օգտագործելով բանկերի ռեսուրսները, այլ ոչ թե քաղաքացիները՝ ապագա բնակարանների գնորդները, ասել է Անտոն Սիլուանովը։

«Լավ առումով, հաշվի առնելով տոկոսադրույքների անկումը, միգուցե մենք դեռ պետք է մտածենք այս ճանապարհով գումար հայթայթելը շարունակելու նպատակահարմարության մասին: Նկատի ունենալով, որ, ի վերջո, շինարարները պետք է ավելի շատ օգտագործեն փոխառու միջոցները տներ կառուցելիս, սակայն քաղաքացիների համար ավելի ճիշտ և վստահելի է գնել բնակարաններ արդեն իսկ կառուցված տներում, այլ ոչ թե ներդրումներ կատարել զրոյական շինարարության փուլում՝ անհասկանալի հետևանքներով», ասաց Անտոն Սիլուանով.

Նախարարի խոսքով՝ «եթե հրաժարվենք համատեղ շինարարությունից, սա այսօրվա որոշում չէ, իհարկե, ապագայի համար է»։ Այս պահին շինարարները միջոցներ են ներգրավում բաժնետոմսերի սեփականատերերից, «քանի որ բաժնետերեր չկան, շինարարություն չկա, վարկերը շատ թանկ են», - նշել է Սիլուանովը։ Միաժամանակ, ըստ նախարարի, քանի որ տնտեսության մեջ տեմպերը նվազում են, «շինարարության ծախսերի կրճատման հարցերը դեռ կլուծվեն»։

Ռուսաստանի շինարարության նախարարությունը հանգստացնում է. ծրագրերի ֆինանսավորման անցումը չի ենթադրում բաժնետիրական շինարարության կտրուկ հրաժարում: Ռուսաստանի Դաշնության շինարարության և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների նախարար Միխայիլ Մենը պարզաբանել է, որ «հանկարծակի տեղաշարժ չի լինի։ Նախագահի հրամանը ենթադրում է քայլ առ քայլ պլանի և ժամանակացույցի ստեղծում»,- նշել է նախարարը։ Համատեղ շինարարության արդյունքում հավաքագրված քաղաքացիների միջոցները բանկային վարկերով և ֆինանսավորման այլ ձևերով փոխարինելու «ճանապարհային քարտեզը» նախատեսված է երեք տարվա ընթացքում համակարգի փուլային փոփոխության համար»:

Նախարարի խոսքով՝ այսօր արդյունաբերական բնակարանների 80%-ը կառուցվում է քաղաքացիների միջոցներով, ուստի չի կարելի հանկարծակի անցում կատարել խաղի այլ կանոնների։

«Անցումային շրջանի համար հիմք կա. Համատեղ շինարարության մասին օրենսդրության կատարելագործման փուլերից մեկում մենք ստեղծեցինք պահուստային հաշիվների մեխանիզմ»,- ընդգծեց. Միխայիլ Մեն.

Նա նաև խոսեց Ռուսաստանի Դաշնության Պետական ​​Դումային ուղարկված փոփոխությունների փաթեթի մասին, որը կներդնի համընդհանուր ստանդարտ Ռուսաստանի Դաշնության բաղկացուցիչ սուբյեկտներում համատեղ շինարարության կարգավորող մարմինների համար:

«Երբ մենք ուսումնասիրեցինք խնդրահարույց օբյեկտների տարածաշրջանային ճանապարհային քարտեզները, պարզվեց, որ բաղկացուցիչ սուբյեկտներում վերահսկման համակարգերը շատ տարբեր են կառուցված», - մեկնաբանեց ՌԴ շինարարության նախարարության ղեկավարը:

Միխայիլ Մենն ասել է, որ օրինագծի համաձայն՝ տարածաշրջանում համատեղ շինարարության նկատմամբ վերահսկողությունը կարող է իրականացնել միայն հատուկ ստեղծված մարմինը (Մոսկվայի «Մոսկոմստրոյինվեստ»-ի օրինակով) կամ պետական ​​շինարարության վերահսկողություն իրականացնող կազմակերպությունը։

Համատեղ շինարարությունից անցումը նախագծային բանկային ֆինանսավորմանը քննարկվել է նոյեմբերին ՌԴ Պետդումայի բնական պաշարների կոմիտեի կլոր սեղանի ժամանակ: Համաձայն Նիկիտա Ստասիշին, աշխատանքի ընթացքում պետք է պատասխան տան հետևյալ հարցերին. ի՞նչ մեխանիզմներ են կիրառվելու, ինչ ժամկետներում, ինչպես են փոխվելու շուկայում խաղի կանոնները, ով է կրելու ներդրումային պատասխանատվություն՝ քաղաքացին, ա. բանկ կամ կառուցապատող, և թե ինչպես է այս ամենը ազդելու մարդու բնակարանի վերջնական արժեքի վրա:

«Առաջին հերթին պետք է կառուցողական երկխոսություն հաստատել Ռուսաստանի Կենտրոնական բանկի հետ։ Պահանջները, որ հիմա Կենտրոնական բանկը դնում է նախագծերի ֆինանսավորման վրա, և շինարարության ոլորտում բանկերին վերաբերող հանձնարարականները, մեր կարծիքով, անմրցունակ են քաղաքացիներից հավաքագրվող գումարների գնի համեմատ»,- ասաց փոխնախարարը։

Համատեղ շինարարությունից նախագծերի ֆինանսավորման փուլային անցումով, էսքրոու հաշիվները կարող են դառնալ այլընտրանքային մեխանիզմ՝ քաղաքացիներից ծրագրավորողների համար միջոցներ հայթայթելու համար: Նիկիտա Ստասիշինը հայտնել է, որ Ռուսաստանի շինարարության նախարարությունն այժմ խորհրդակցություններ է անցկացնում կառուցապատողների և բանկերի հետ։

«Մեր կարծիքով, հատուկ ուշադրության է արժանի այն բանկերի փորձը, որոնք արդեն իսկ իրականացնում են նախագծերի ֆինանսավորում»,- ընդգծեց փոխնախարարը։ «Միևնույն ժամանակ, մեզ համար կարևոր է ստանալ բանկերից այն պայմանների ցանկը, որոնց կատարումից հետո նրանք պատրաստ կլինեն վերանայել ծրագրավորողների նկատմամբ ծրագրերի ֆինանսավորման իրենց պահանջները»։

Համատեղ շինարարությունից ծրագրի ֆինանսավորման անցումը, ըստ երևույթին, արդեն ավարտված է, թեև կառուցապատողները և նրանց մասնագիտական ​​ասոցիացիաները զգուշացնում են անշարժ գույքի շուկայի համար հնարավոր բացասական հետևանքների մասին: Այսպես, «Ստրիժի» ընկերությունների խմբի գլխավոր տնօրեն Իգոր Բելոկոբիլսկին, մեկնաբանելով դաշնային կենտրոնի նախաձեռնությունները, ափսոսանք հայտնեց, որ Ռուսաստանում ձևավորվում է համաշխարհային նախադեպ, երբ կենցաղային միջոցները ուղղակիորեն ներդրվում են տնտեսության իրական հատվածում՝ բաժնետոմսերի մեխանիզմի միջոցով։ շինարարություն։ Ըստ կառուցապատողի՝ Նովոսիբիրսկում նորակառույց շենքում մեկ քառակուսի մետրի գինը կարող է աճել 40%-ով, մինչդեռ շինարարության ծավալները նույնպես կնվազեն 40%-ով։

NSP-ի խմբագիրները խնդրեցին բանկիրներին և ծրագրավորողներին պատմել, թե ինչպես է փոխվում նախագծային վարկավորման մոտեցումը, հնարավո՞ր է ներգրավել փոխառու միջոցներ ողջամիտ տոկոսադրույքով և ինչպիսի ֆինանսական սխեմաներ են օգտագործում բիզնեսները որպես նախագծերի ֆինանսավորման այլընտրանք:

Դմիտրի Կուրդյուկով, Sberbank PJSC Հյուսիսարևմտյան բանկ ՓԲԸ-ի նախագահ.
- Սբերբանկը առաջատար է նախագծերի ֆինանսավորման շուկայում: Եվ մենք, իհարկե, չենք դադարել վարկեր տրամադրել ինչպես բնակելի, այնպես էլ կոմերցիոն անշարժ գույքով աշխատող կառուցապատողներին։ Ծրագրի ֆինանսավորման սկզբունքներից է ռիսկերի բաշխումը ծրագրի բոլոր մասնակիցների միջև: Առաջին հերթին, նույնիսկ նախքան բանկը մտնելու ծրագիր, դրա նախաձեռնողները պետք է ներդնեն միջոցների իրենց բաժինը: Բնակելի անշարժ գույքում այս գումարը կազմում է նախագծի կապիտալի 25%-ը, և առնվազն ևս 15%-ը պետք է ներդրվի բաժնետերերի կողմից: Այսպիսով, մենք մի փոքր ավելացրել ենք մշակողի սեփական մասնակցության բաժնեմասի պահանջները։ Պարտադիր պահանջը 214-FZ-ի պահանջներին համապատասխան բնակարանների վաճառքն է, նախագծի համար նախնական թույլտվության փաստաթղթերի առկայությունը: Մենք հիմնականում պատրաստ ենք վարկավորել զանգվածային պահանջարկի համար նախատեսված նախագծեր։
Սրանք այն ընդհանուր սկզբունքներն են, որոնց մենք հավատարիմ ենք: Գործնականում կա անհատական ​​մոտեցում ընկերություններին և նրանց նախագծերին: Այն հաշվի է առնում պոտենցիալ վարկառուի անունը և փորձը, այլ դրամական հոսքերի և վճարունակ երաշխավորների առկայությունը, օբյեկտի դասակարգային և շուկայական գրավչությունը և լրացուցիչ գրավի առկայությունը:
Անշարժ գույքի շինարարության համար տրամադրված վարկերի պորտֆելում բնակելի նախագծերի մասնաբաժինը մշտապես կազմում է 10%: Ինքնին պորտֆելը 2013 թվականի սկզբի 36 միլիարդ ռուբլուց աճել է մինչև 115 միլիարդ 2015 թվականին: Թվերը հստակ ցույց են տալիս, որ Սբերբանկում անշարժ գույքի նախագծային ֆինանսավորումը չի դադարել:

Անդրեյ Ֆեոկտիստով, PJSC AK BARS Bank-ի կորպորատիվ բիզնեսի բաժնի տնօրեն.
- Ընդհանուր առմամբ, AK BARS բանկի մոտեցումները բնակարանաշինության վարկավորման հարցում չեն փոխվել։ Հիմնական չափանիշները մնում են նույնը. Ծրագրի իրականացումը պետք է տնտեսապես հիմնավորված լինի։ Կառուցապատողը պետք է ունենա նախագծային նախահաշիվներ և նախնական թույլտվության փաստաթղթեր: Նախագիծը պետք է ներառի վարկառուի սեփական միջոցները` դրա արժեքի առնվազն 30%-ը: Նաև մեծ ուշադրություն է դարձվում ներգրավված վարկերի գրավի որակին:
2016 թվականին բանկը նախատեսվող չափով կֆինանսավորի ներդրումային ծրագրեր։
Նախորդ երեք տարիների ընթացքում տրված վարկերի թիվը գրեթե չի փոխվել։
2013 թվականին ֆինանսավորել ենք 36 ծրագիր, 2014 թվականին՝ 35, 2015 թվականին՝ 38։
Բանկը ծրագրավորողներից պահանջում է ունենալ դրական գործարար համբավ, ծախսարդյունավետ ֆինանսական և տնտեսական գործունեություն, լավ վարկային պատմություն և սեփական միջոցների առկայություն: Նախապատվությունը տալիս ենք տնտեսական դասի բնակելի անշարժ գույքի նախագծերին։ Մենք վերլուծում ենք դրանց պոտենցիալ պահանջարկը շուկայում, իրացվելիությունը և իրագործելիությունը: Պայմանները և դրույքաչափերը որոշվում են յուրաքանչյուր ծրագրի համար անհատապես՝ արդյունքների հիման վրա
համալիր վերլուծություն.

Սանկտ Պետերբուրգում Globex Bank մասնաճյուղի փոխտնօրեն Արկադի Բոչարնիկովը.
-Մեր նախագծերի ֆինանսավորման գործընթացը կանգ չի առել։ Արդեն կան բաց, առկա վարկեր, քննարկման ենթակա հայտեր։ Նման վարկերի տոկոսադրույքները շատ չեն փոխվել նախաճգնաժամային մակարդակների համեմատ։ Բայց պայմանները, որոնց դեպքում մենք տրամադրում ենք ծրագրի ֆինանսավորումը, գաղտնի առևտրային տեղեկատվություն է: Կարող եմ ասել, որ յուրաքանչյուր ծրագրավորողի մոտեցումը անհատական ​​է՝ հաշվի առնելով նրա պատմությունը և բիզնեսի մասշտաբները։ Սանկտ Պետերբուրգում վարկավորման մեծ ծավալ են ստանում այնպիսի ընկերություններ, ինչպիսիք են Setl Group-ը և Etalon - LenspetsSMU:

Վերա Սեցկայա, GVA Sawyer-ի նախագահ.
- Ծրագրի ֆինանսավորումն այսօր սկզբունքորեն հասանելի է: Բանկերն ունեն ազատ իրացվելիություն. Բայց պայմանները փոխվել են։ Առաջին հերթին ցուցանիշն աճել է. Սբերբանկի և ՎՏԲ-ի նման բանկերի համար այն կազմում է 14-15%, փոքրերի համար՝ 19%: Փոքր բանկերը նույնպես գործնականում չունեն երկարաժամկետ գումար: Նրանք կարող են առավելագույնը երկու տարով վարկ տալ, բայց զարգացման ծրագրերի համար դա բավարար չէ։ Բացի երկու առաջատարներից, առաջին էշելոնից երկարաժամկետ վարկեր են տրամադրվում նաև Մոսկվայի բանկին, Պրոմսվյազբանկին, Ալֆա բանկին և մի քանի այլ բանկին:
Հասկանալի է, որ բանկիրները ցանկանում են հեջավորել իրենց խաղադրույքները անկայուն շուկայում։ Նրանք նվազեցնում են իրենց ռիսկերը՝ ավելի խիստ պահանջներ դնելով նախագծում վարկառուի մասնակցության համար: Եթե ​​նախկինում կարող էիր հույս դնել ֆինանսավորման վրա՝ ներդնելով սեփական միջոցների 30%-ը, երբեմն նույնիսկ 20%-ը, ապա այսօր այդ համամասնությունը 50:50 է: Նրանց համար, ովքեր բնակարաններ են կառուցում, սա այլևս հետաքրքիր չէ, քանի որ սա տան երրորդ կամ չորրորդ հարկն է, այնուհետև նրանք կարող են շարունակել շինարարությունը՝ օգտագործելով բնակարանների վաճառքից ստացված միջոցները։
Բացի այդ, բանկերը պահանջում են լիկվիդային գրավ՝ վարկը ապահովելու համար։ Այսինքն՝ նախագծերի ֆինանսավորումը վերածվում է գրավատան վարկավորման։ Եվ անհրաժեշտ ծավալով այն հասանելի է միայն խոշոր ընկերություններին, որոնց հաշվեկշռում առկա են բավական թանկ և իրացվելի ակտիվներ՝ ապահովելու անվտանգություն և հաստատված փոխգործակցություն բանկերի հետ: Բայց նույնիսկ այս դեպքում կլինի մեծ զեղչ, այսինքն՝ նրանք կստանան գույքի արժեքի 50%-ից ոչ ավելի։
Կառուցապատողները նշում են, որ վարկը կարելի է ստանալ միայն շինմոնտաժային աշխատանքների համար։ Բայց անհնար է ստեղծել կոմունիկացիաներ, հրդեհային անվտանգության համակարգեր, ցածր հոսանքի համակարգեր։ Սա պահանջում է մեր սեփական ռեսուրսները։
Բանկերը նվազեցնում են ռիսկերը նաև իրավական սխեմաների միջոցով։ Որպես կանոն, նախագիծն իրականացվում է հատուկ ստեղծված իրավաբանական անձի շրջանակներում։ Բանկը բաժնեմաս է ստանում իր կապիտալում՝ դրանով իսկ ապահովելով իր իրավունքները վարկառուի դեֆոլտի դեպքում օբյեկտի նկատմամբ: Մայր զարգացման ընկերության համար վարկ վերցնելը գրեթե անհնար է։
Առաջին անգամ շուկա մտնողների համար բանկի հետ երկխոսություն կառուցելը և վարկ ստանալը ֆանտաստիկ խնդիր է։ Բայց նույնիսկ եթե սկսնակը գլուխ հանի դրանով, տոկոսադրույքը կսպանի նախագծի ողջ տնտեսությունը: Անվանումով և համբավ ունեցող ընկերությունները վերագրվում են: Նրանց համար ավելի բարենպաստ պայմաններ։ Օգտագործվում են նաև օն-վարկավորման մեխանիզմներ։ Եթե ​​օբյեկտն արդեն կառուցված է, ապա բանկը վարկառուի հետ բանակցություններ է վարում ավելի ցածր տոկոսադրույքի շուրջ, և բաց թողնված միջոցները կարող են վերաներդրվել հաջորդ նախագծում: Առաջանում է շինարարական նախագծերի մի ամբողջ շղթա, որը բանկն իրականացնում է կառուցապատողի հետ միասին։
Պետք է հաշվի առնել նաև, որ բանկն ազատ չէ անվերջ մեղմելու պայմանները։ Կենտրոնական բանկը, որպես կարգավորող, թելադրում է իր պահանջները, և ոչ մի բանկ չի կարող անտեսել դրանք։ Բարձր տոկոսադրույքը առաջացել է ոչ թե բանկիրների՝ գումար աշխատելու ցանկությունից, այլ հիմնված է Կենտրոնական բանկի զեղչման դրույքաչափի, պահուստի պահանջների ավելացման և այլ պարամետրերի վրա։

Ելենա Կուզնեցովա, գլխավոր տնօրենի տեղակալ տնտեսագիտության և ֆինանսների գծով, Pioneer Group of Companies, Սանկտ Պետերբուրգի ուղղություն.
-Կարծում եմ, որ 2016 թվականին բանկերը կձեւավորեն նախագծերի ֆինանսավորման ընդհանրացված մոտեցում։ Քանի որ այս տարին, ըստ շատ վերլուծաբանների, կդառնա ծրագրավորողների համար ուժերի լավ փորձություն։ Առաջին եռամսյակում բանկերը կիրառեցին սպասողական մոտեցում: Նրանք ցանկանում են դիտարկել, թե ինչպես են փոխվել կառուցապատողների տնտեսական ցուցանիշները 2015 թվականին, և դա պարզ կլինի տարեկան ֆինանսական հաշվետվություններից, որոնք ներկայացվում են ոչ ուշ, քան մարտի 31-ը։
Բանկերի մեծ մասն այժմ ավելացրել է ապագա ծրագրերի ֆինանսավորմանը ծրագրավորողների մասնակցության, ինչպես նաև օրենսդրության պահպանման պահանջները: Բանկերը քիչ թե շատ հավատարիմ են այն ընկերություններին, որոնք օբյեկտներ են կառուցում 214-FZ-ի շրջանակներում, և զգուշությամբ են նայում մյուս սխեմաներին:

Ելենա Տարաբուկինա, KVS Group-ի հիփոթեքային վարկավորման բաժնի ղեկավար.
- Ճգնաժամի ժամանակ ծրագրի հաջող ֆինանսավորումը կախված է ոչ միայն զարգացման ընկերության և բանկի միջև գործարար հարաբերությունների տևողությունից, այլև կառուցապատողի հեղինակությունից և փորձից: KVS Group-ը համագործակցություն է հաստատել VTB24-ի հետ: Նա վարկային ռեսուրսներ է տրամադրել մեր առաջին ներդրումային «GUSI-Swans»-ի, այնուհետև «Իվան-դա-Մարյա» բնակելի համալիրի և «Լինքոր»-ի համար: Ներկայումս ՎՏԲ24-ը ֆինանսավորում է «Նովոյե Սերտոլովո» և «ՅԱՍՆՈ.ՅԱՆԻՆՈ» տարածքների համալիր զարգացման նախագծերը։

Անդրեյ Նիկիտին, LSR Group-ի ֆինանսական տնօրեն.
- LSR Group-ը երբեք չի օգտագործել նպատակային բանկային նախագծերի ֆինանսավորում: 214-FZ-ով աշխատող մշակողների համար այս գործիքի օգտագործումը սովորաբար կապված է զգալի ծանրաբեռնվածության հետ (պահանջի իրավունքի գրավ՝ բաժնային մասնակցության պայմանագրերով կամ ընդհանուր պայմանագրային պայմանագրերով): Դրանց գումարվում են ինժեներական և գեոդեզիական ընկերություններում նախագծերի վերանայման ընդհանուր ծախսերը և ապահովագրական ծախսերը: Այս ամենը, վարկերի բարձր տոկոսադրույքների հետ մեկտեղ, զգալիորեն նվազեցնում է շահութաբերությունը։
Բացի այդ, չկա բնակարանների բանկային գրավից ազատելու գործառնական իրավական մեխանիզմ։ Հետևաբար, ռիսկ կա, որ բաժնետոմսերի սեփականատերը կհրաժարվի գործարքից. գրավի ցանկացած ծանրաբեռնվածություն կասկած է հարուցում գնորդի մոտ:
2014 թվականի կեսերից բանկերը խստացնում են պահանջները շինարարության ոլորտում ձեռնարկությունների, հատկապես կապալառուների համար: Սա զգալիորեն բարդացնում է կառուցապատողների և կապալառուների համար վարկ ստանալու հետ կապված ընթացակարգերը (ինչպես ծրագրի ֆինանսավորման, այնպես էլ շրջանառու միջոցների համալրման համար): Չի կարելի ասել, որ բանկերը սկսել են նոր պահանջներ ներկայացնել։ Ընդ որում, դրանք զգալիորեն բարդացրել են ինչպես անձամբ վարկառուի, այնպես էլ վարկային գործարքների բոլոր մասնակիցների ֆինանսական վիճակի վերլուծությունը։ Բոլոր ֆինանսական ցուցանիշները (փաստացի և կանխատեսվող) և վարկառուի սեփականության կառուցվածքը մանրակրկիտ ուսումնասիրված են: Շուկայական գնահատման և գրավի որակի մոտեցումը դարձել է ավելի խիստ:
Միևնույն ժամանակ, ծրագրի ֆինանսավորման արժեքը ամեն դեպքում ավելի բարձր է, քան ընթացիկ գործունեության համար վարկի տոկոսադրույքը (շրջանառու կապիտալի համալրում): Եթե ​​մի խումբ ընկերություններ կիրառում են տարբեր վարկատու բանկերից պարտքային ֆինանսավորում ներգրավելու «կաթսայի» սկզբունքը, դա թույլ է տալիս նվազագույնի հասցնել վարկերի սպասարկման արժեքը: Իսկ բանկերը շատ ավելի արագ են որոշումներ կայացնում վարկային սահմանաչափերի տրամադրման վերաբերյալ։