Kupnja stana važan je korak za svaku obitelj. A glavna stvar ovdje je odabrati prikladnu opciju koja odgovara i lokaciji, površini, broju četvornih metara i trošku. Ali ponekad, kada se takav stan pronađe, pokaže se da nije moguće odmah sklopiti običan kupoprodajni ugovor, jer postoje određene prepreke, kako s jedne tako i s druge strane. Ove su prepreke privremene prirode i mogu se povezati s uknjižbom vlasništva (kao, na primjer, u novogradnji, nakon što je kuća predana, ali potvrde još nisu primljene), s pripremnim radnjama, s pravnim postupcima (za npr. u slučaju razvoda), s dobivanjem hipoteke i sličnim slučajevima. No, stranke imaju namjeru kupnje i prodaje određene nekretnine u budućnosti, te stoga pribjegavaju sklapanju predugovora, koji jamči da su se stranke dogovorile - jedna o prodaji, druga o stjecanju nekretninu, te pristaju pričekati do rješenja jedne ili druge različite situacije.

Predugovor o kupoprodaji stana je ozbiljan dokument, jer odražava bitne odredbe koje zahtijevaju strogo poštivanje u glavnoj verziji. Jednostavno rečeno, preliminarni je isti kao i glavni, samo što nije registriran kod državnih tijela i sadrži konačni datum za sastavljanje glavnog ugovora. Sve točke navedene u predugovoru su obvezujuće, stoga je njegovo sklapanje ozbiljan korak. Ako se pronađe isplativiji kupac, odnosno isplativija opcija kupnje, neće biti moguće jednostavno odbiti predugovor. Ako ga jedna strana zanemari, druga može pokrenuti tužbu koja će prisiliti strane na provedbu dogovora.

Predugovor o kupoprodaji stana navodi sljedeće točke na koje treba obratiti posebnu pozornost:

1. Podaci o strankama, puno ime, točni podaci o putovnici. Svi vlasnici stana koji se prodaje moraju biti uključeni u ugovor, prema vlasničkom listu. Ako je jedan od njih upisan, transakcija se može poništiti. Ne biste trebali pristati na to, čak i ako prodavatelj uvjerava da se drugi vlasnik "apsolutno slaže, samo se još nije vratio s poslovnog putovanja." Jedan vlasnik može prodati stan samo ako ima ovjerenu punomoć drugog vlasnika za kupoprodaju. Ako je imovina zajednička, prodavatelj mora predočiti suglasnost supružnika za transakciju, ovjerenu kod javnog bilježnika. Na strani kupca uključeni su i svi budući vlasnici stana.
2. Identifikacijski podaci nekretnine (stan). Navedeni su točni parametri objekta: adresa, broj kvadrata, soba, kat, katastarski broj. Možete priložiti i priložiti uknjižbu stana. Nekretninu je potrebno navesti što je točnije moguće, isključujući i najmanju grešku.
3. Rok u kojem stranke mogu sklopiti glavni kupoprodajni ugovor. Upravo je ta točka predmet ugovora - strane se o njoj dogovore. Moraju odrediti vrijeme koje će biti dovoljno da se riješe sve okolnosti koje onemogućuju preknjižbu nekretnine na novog vlasnika. Ovo razdoblje može varirati, ali mora biti zapisano brojevima i riječima kako bi se isključilo bilo kakvo tumačenje. U pravilu, vrijeme dodijeljeno za sastavljanje glavnog ugovora nije dulje od jedne godine; to se utvrđuje na zakonodavnoj razini. Ako jedna od strana, nakon isteka roka koji su stranke odredile, odbije potpisati glavni ugovor, morat će se obratiti sudu.
4. Identifikacija naslovnih dokumenata. Potrebno je da vlasnik dostavi isprave o vlasništvu u izvornom obliku, čiji identifikacijski podaci moraju biti navedeni kao posebna klauzula u predugovoru koji se sklapa.
5. Depozit/akontacija To mora biti uključeno u predugovor kao jamstvo kupčeve namjere da kupi baš ovaj stan. Primitak pologa od strane prodavatelja znači da neće nikome pokazati stan na prodaju. Veličinu pologa određuju stranke neovisno, ali u pravilu ne prelazi 10% cijene stana. Što će se platiti kao jamstvo - polog ili predujam - također moraju odlučiti stranke. Ova se dva pojma razlikuju: ako bilo koja strana ne ispuni obveze, predujam se vraća, a depozit, ako kupac odbije, ostaje prodavatelju, a ako vlasnik odbije transakciju, vraća se drugoj strani u ugovoru. 2. iznos. Ovdje je također bitna potvrda o primitku depozita/avansa. Moraju ga rukom napisati svi vlasnici nekretnina, gdje je iznos naznačen u omjeru. Nije dopušteno da jedan od vlasnika dobije akontaciju ako ih je više.
6. Konačna cijena stana. Vrijednost nekretnine jasno utvrđuju stranke. Ne podliježe promjenama ili pojašnjavanjima, fiksno je. A glavni ugovor odražava upravo taj trošak.
7. Postupak plaćanja stana. Bitna klauzula predugovora, kojom se utvrđuje kako će se izvršiti konačna isplata za stan (minus akontacija/polog) - u gotovini ili virmanom, u kojem roku, pod kojim uvjetima (može i obročna otplata) itd. . Ako će plaćanje biti bankovnim prijenosom, onda je vrijedno navesti podatke o bankovnom računu; ako postoji nekoliko vlasnika, tada, prema tome, nekoliko računa koji pripadaju svakom od njih. Naveden je i broj dana za konačnu isplatu kupljenog artikla. Sve će se to zatim odraziti na glavni ugovor.
8. Odgovornost za kršenje ugovora. Najčešće je to prepušteno diskreciji zakonodavnog okvira, ali sami možete propisati uvjete. Odgovornost se također utvrđuje u odnosu na depozit.
9. U posebna klauzula sporazuma.
10. Troškovi transakcije. U predugovoru je navedeno tko ih plaća.

Predugovorom se rješavaju sve bitne, temeljne, značajne, problematične točke glavnog ugovora. Kako su ove točke sadržane u predugovoru za kupnju stana, one će također biti regulirane općenito. A ako jedna od strana sumnja u bilo kakve uvjete, onda je bolje odgoditi njegovo potpisivanje, jer neće biti povratka. Prilikom sklapanja posla i prijenosa depozita najbolje je osigurati nazočnost svjedoka koji nisu srodnici stranaka.

Predugovor o kupoprodaji ne zahtijeva registraciju, ali je poželjno da se ovjeri kod javnog bilježnika.

U propisanom roku, na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine, stranke sklapaju i potpisuju glavni, te cjelokupan mehanizam otuđenja nekretnine od jednog vlasnika i stjecanja vlasništva na stanu. drugi se stavlja na snagu.

Predugovor o prodaji stana je službeni dokument koji potvrđuje želju prodavatelja i kupca da potpišu glavni ugovor o određenim posebnim uvjetima. Svi su oni propisani u tekstu ovog sporazuma, sastavljenom u obliku glavnog. Važno je imati na umu da Nepoštivanje ovih zahtjeva rezultirat će njegovom nevaljanošću.

Dokument mora sadržavati podatke o stambenoj nekretnini, dogovoreni datum potpisivanja glavnog ugovora i sve bitne uvjete transakcije. Pravni temelj za sklapanje ove vrste kupoprodajnog ugovora propisan je čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Članak 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Predugovor

1. Predugovorom se stranke obvezuju sklopiti budući ugovor o prijenosu stvari, obavljanju poslova ili pružanju usluga (glavni ugovor) pod uvjetima predviđenim predugovorom.
2. Predugovor se sklapa u obliku utvrđenom za glavni ugovor, a ako oblik glavnog ugovora nije utvrđen, onda u pisanom obliku. Nepoštivanje pravila o obliku predugovora povlači njegovu ništavost.
3. Predugovor mora sadržavati uvjete koji omogućuju utvrđivanje predmeta, kao i druge bitne odredbe glavnog ugovora.
4. Predugovorom se određuje rok u kojem se strane obvezuju sklopiti glavni ugovor. Ako takav rok nije određen u predugovoru, glavni ugovor mora biti sklopljen u roku od godinu dana od dana sklapanja predugovora.
5. U slučajevima kada strana koja je sklopila predugovor izbjegne sklapanje glavnog ugovora, primjenjuju se odredbe iz članka 445. stavka 4. ovoga Zakona.
6. Obveze utvrđene predugovorom prestaju ako prije isteka roka u kojem su strane dužne sklopiti glavni ugovor isti ne bude sklopljen ili jedna od strana ne uputi drugoj strani ponudu za sklapanje ovog ugovora.

Važno je razumjeti da kada ga sastavlja i odobrava svaka od strana, kupac ne postaje vlasnik nekretnine navedene u dokumentu, već samo stječe priliku potpisati budući ugovor pod uvjetima navedenim u postojećem.

Vrlo često, nakon sastavljanja predugovora o kupoprodaji, kupac daje prodavatelju određenu svotu novca. Međutim, ovaj potez je netočan - plaćanje prema ovom dokumentu uopće ne bi trebalo biti. U tom slučaju u tekstu se može naznačiti koliki dio predujma prodavatelj dobiva pri sklapanju glavnog ugovora.

Koje su opasnosti od sklapanja ugovora?

Ponekad, prilikom sklapanja predugovora, strane u transakciji smatraju ga "približnim" ili neobvezujućim. Međutim, prema konceptima Građanskog zakonika, ova vrsta sporazuma zapravo je odgođena do nastanka određenog događaja, ali je istovremeno obvezna za strane da ispune njegove uvjete.

Stoga prilikom potpisivanja takvog dokumenta potrebno je trezveno procijeniti njegove prednosti i nedostatke.

Promjene cijena između potpisivanja predugovora i glavnog ugovora. Budući da je u tom dokumentu točno navedena konačna cijena kupljenog stana, dok se čeka potpisivanje glavnog ugovora, može doći do skoka i kolapsa cijena nekretnina.

U takvim uvjetima vjerojatno će doći do situacije da ili prodavatelj bude nezadovoljan starom cijenom (na primjer, u novim uvjetima ovaj bi stan koštao više ili dobiveni iznos neće biti dovoljan za kupnju novog doma ), odnosno kupca (npr. cijene su jako pale, a u novim uvjetima stan bi se mogao kupiti jeftinije).

Odgovornost na sudu. Ako se jedna od ugovornih strana predomisli oko potpisivanja glavnog ugovora, onda je druga strana može sudskim putem prisiliti na to. Takav mogućnost je utvrđena klauzulom 4. čl. 445 Građanski zakonik. U tom slučaju oštećena strana ima puno pravo tražiti od druge osobe naknadu svih učinjenih troškova.

Međutim, ovdje morate imati na umu - predugovor postaje nevažeći ako glavni nije potpisan prije isteka navedenog roka ili ako bilo koji od sudionika nije pismeno priopćio namjeru da ga potpiše, kao i kao datum, mjesto i vrijeme događaja.

Polog. U pravilu, prilikom sklapanja ovog ugovora kupac prodavatelju uplaćuje polog kao jamstvo ispunjenja preuzetih obveza.

Koncept depozita podrazumijeva da ako kupac u budućnosti ne želi potpisati glavni ugovor, tada novac ostaje prodavatelju. A ako prodavatelj ne potpiše dokument, dužan je kupcu isplatiti dvostruki iznos jamčevine.

S druge strane, sve češće se u sudskim postupcima klauzule ugovora koje sadrže podatke o uloženom depozitu priznaju ništavim. Stoga je u ovom slučaju najbolje sastaviti predugovor, a uz njega i ugovor o depozitu.

Smanjenje rizika

Predugovor potpisuju strane kako bi se smanjio rizik od daljnjeg neizvršenja transakcije. Nekoliko je razloga zašto ga je preporučljivo formalizirati.

Kupac još nema potrebnu svotu novca- možda čeka dolazak sredstava, odobrenje kredita i sl.

Prodavač nije kompletirao dokumente, koje je potrebno predočiti prilikom prodaje kuće. Stoga mu treba dodatno vrijeme da to učini.

Vlasnik je trenutno izvan grada i treba vremena da se vrati ili izda punomoć za prodaju nekretnine.

Prije transakcije potrebno je poduzeti neke radnje, na primjer, odjaviti se ili dobiti dopuštenje od tijela skrbništva.

Bilo koja od strana u ugovoru ulazi u nasljedstvo (procedura obično traje do šest mjeseci), a žele konsolidirati svoju želju za dovršetkom transakcije. Međutim, bolje je ne potpisivati ​​takav dokument dok javni bilježnik ne izda potvrdu o nasljeđivanju kako bi dokument stupio na pravnu snagu.

Kupnja stana uz subvenciju ili gotovinski certifikat. Ponekad se novac prima prema takvim dokumentima tek nakon što je transakcija prošla državnu registraciju, što može potrajati 2-3 tjedna.

Mogu postojati i drugi razlozi koji bi mogli potaknuti strane na sklapanje predugovora. Uključivanje uvjeta koji su značajni za bilo koju stranu u dokument smanjuje rizik od daljnjeg poremećaja planirane transakcije.

Predugovor mora sadržavati sljedeće podatke:

• potpuni podaci o prodavatelju i kupcu stana;
• adresa i detaljan opis kupljeno stanovanje;
• specifično Datum od, prije čega strane trebaju potpisati glavni ugovor za transakciju;
• otkupna cijena stana, kao i vrijeme i metode prijenosa sredstava od strane kupca;
• naznaku vrste nekretnine u kojoj se nalazi ovaj stambeni prostor, kao i na temelju kojih dokumenata je ovo pravo nastalo;
• podatke o osobama koje su prijavljene u stanu, kao io tome tko može nastaviti koristiti stan do potpisivanja glavnog ugovora;
• sve radnje koje je potrebno izvršiti kako bi se dovršila transakcija. Naveden je točan vremenski okvir dodijeljen za njihov završetak.

Odgovornost za činjenicu da obveze iz predugovora nisu ispunjene, ili glavni nikada nije potpisan.

Kako skladati?

Vrlo je važno kompetentno sastaviti preliminarni kupoprodajni ugovor, jer će to pomoći u izbjegavanju rizika i na kraju dovesti do sklapanja transakcije pod uvjetima navedenim u dokumentu. Uzorak predugovora za kupnju i prodaju stana možete preuzeti s interneta, ali ovaj pristup nije uvijek učinkovit.

Iz svake strane, u potpisivanju ovog sporazuma moraju sudjelovati one osobe koje će potpisati i glavnu. To znači da ako je nekretnina u zajedničkom vlasništvu više osoba, svi oni također moraju biti navedeni u ovom ugovoru. Isto vrijedi i za kupce ako kupnju obavlja više osoba.

Prisutnost svih sudionika u transakciji u ovoj je fazi vrlo važna. Ako je, na primjer, jedan od vlasnika odsutan, a ostali uvjeravaju da "nije protiv toga", tada se na kraju može ispostaviti da on ne prihvaća obveze prodaje, pa stoga neće sudjelovati u finalu. transakcije, što dovodi do njegovog sloma.

Ugovor mora najtočnije i potpunije opisati stanovanje koje je predmet njegovog sklapanja. Potrebno je u potpunosti navesti adresu stana, kat, točnu površinu (zajedničku i stambenu), broj i položaj soba. Ovom dokumentu dopušteno je priložiti tehnički plan stana iz BTI-ja.

Prodavatelj može tražiti da se ovdje navede podatak da je kupac pregledao stan i da nema primjedbi na njega.

Važno je točno navesti iznos za koji će se transakcija izvršiti. Činjenica je da on nije podložan promjenama u budućnosti, čak ni u slučaju značajnih oscilacija tržišnih cijena nekretnina. Također ovdje možete jasno navesti kako će kupac platiti - u cijelosti ili u dijelovima, sa ili bez predujma. Prilikom polaganja novca na rate, vrijedi navesti datume kada se svaki iznos mora platiti. Dodatno se bilježi i način plaćanja kupljenog stana - gotovina, virmanom, plaćanje plastičnom karticom i sl.

Jedna od najvažnijih točaka dokumenta je naznaka razdoblja u kojem se glavni ugovor mora potpisati. Vrijedno je imati na umu da ako točan datum nije naveden, tada se glavni ugovor mora sklopiti u roku od godinu dana od datuma izvršenja preliminarnog.

Unatoč nezakonitosti prijenosa predujma nakon potpisivanja ovog sporazuma, njegovi sudionici to i dalje često čine. Ako je došlo do prijenosa, dokument može posebno odrediti daljnje radnje s prenesenim novcem - kada se vraća kupcu i kada ostaje kod prodavatelja. Također možete jasno naznačiti da taj iznos ide za plaćanje troškova stana.

Još jedna važna točka koja bi se trebala odraziti u ugovoru je rezultat provjere naslovnih dokumenata za stanovanje. Potrebno je navesti pojedinosti potvrde o registraciji, odsutnost tereta na stanu - hipoteka, zakup, uhićenje, kao i evidentiranje činjenice da objekt nije predmet otuđenja.

Uobičajene pogreške

Ponekad, prilikom kupnje stana u zgradi koja je još u izgradnji, investitor želi s kupcem sklopiti predugovor o kupoprodaji. No, to je netočno, jer je predmet ugovora stambeni prostor koji nije izgrađen u vrijeme potpisivanja.

Vrlo je važno navesti sve značajne uvjete prilikom izrade. Nepostojanje bilo koje klauzule može naknadno dovesti do sporova između strana ili čak do poništenja sklopljenog ugovora. Isprava se može smatrati ništavnom ako osobni podaci stranaka, karakteristike stana i kupoprodajna cijena nisu potpuno ili netočno navedeni.

Dvosmisleno i općenito mutne fraze. Potrebno je jasno navesti prava i obveze stranaka, koje točno radnje moraju poduzeti za sklapanje glavnog ugovora i do kojeg datuma to moraju učiniti.

Predugovor - Ovo je dokument koji potvrđuje želju stranaka za kupnjom i prodajom stana.

Ona je obvezujuća, a ako jedna od strana izbjegne, druga može tužiti na temelju nje.

Međutim, dokument ne bilježi prijenos vlasništva i ne podliježe državnoj registraciji. Mora sadržavati podatke o strankama, opis stana ili udjela i iznos po kojem se prodaje.

Ponekad se dogodi da morate hitno prodati neku nekretninu, a vlasništvo još nije uknjiženo. Ili ste možda naišli na oglas za prodaju nekretnine koju namjeravate kupiti, ali se ispostavilo da prodavatelj još nije vlasnik. To se može dogoditi, na primjer, kada su nasljednici već izjavili da prihvaćaju nasljedstvo, ali ga još nisu prihvatili dokumentima. U tom slučaju će vam pomoći predugovor o kupoprodaji nekretnine ().

Pravna osnova za predugovor

Prethodni posao uređen je člankom 429. Građanskog zakonika. Prema zahtjevima ovog članka, prodavatelj i kupac dogovaraju uvjete prodaje nekretnine - ugovaraju cijenu i dan kada glavni posao treba biti obavljen. Naravno, ne možete sklopiti predugovor; Međutim, postoje situacije u kojima ovaj dokument može imati presudan utjecaj.

Takav dokument mora biti sastavljen prema sljedećim pravilima:

• mora biti u pisanom obliku;
• navesti podatke o prodavatelju i kupcu (sve podatke o putovnici i registraciju);
• karakteristike nekretnine (adresa, katnost, površina, k.br.);
• cijena nekretnine koju će kupac platiti prodavatelju;
• rok do kojeg glavni ugovor mora biti sklopljen.

Kada rok predugovora istekne i vaša druga ugovorna strana odbije staviti svoj potpis na glavni ugovor, na zahtjev 4. dijela članka 445. Građanskog zakonika, možete na sudu zahtijevati da krivca prisili na sklapanje sporazuma o prethodno dogovorenim uvjetima. Ako je predugovor pravilno sastavljen, sudovi će takve zahtjeve udovoljiti bez odgode.

Raskid predugovora moguć je samo sporazumom stranaka. Ugovor ne može biti sastavljen u pisanom obliku - ako prodavatelj i kupac nisu na vrijeme ispunili uvjete predugovora, a nijedan nije drugome poslao ponudu za indosiranje glavnog ugovora, njihove obveze prestaju.

Dakle, tužbeni zahtjev za raskid kupoprodajnog ugovora ili sporazumni raskid kupoprodajnog ugovora, makar i predugovornog, u ovom slučaju nije potrebno sastaviti.

Usput, ako u predugovoru niste naveli dan glavne transakcije, on će vrijediti godinu dana.

Preliminarna transakcija nije registrirana u Rosreestru, budući da se transakcije registracije provode samo na temelju vlasnika objekata ili njihovih predstavnika prema ovjerenoj punomoći.

Svrhe preliminarne transakcije

Sklapanjem takvog ugovora bit ćete sigurni da:

• prodavatelj i kupac navedeni u ugovoru djelovat će kao stranke u glavnoj transakciji;
• cijena dače, stana, garaže ili parcele je fiksna, odnosno ne može se povećati ili smanjiti bez suglasnosti stranaka;
• datum glavne transakcije bez suglasnosti stranaka također se ne mijenja bez suglasnosti.

Na što obratiti pozornost

Prilikom sastavljanja predugovora obratite veliku pozornost na nijanse.

Transakcije stjecanja ili otuđenja stambenih prostora nose velike rizike. Prije kupnje stana potrebno je provjeriti dokumente, riješiti pitanje odjave svih prijavljenih osoba ili ishoditi odobrenje za hipoteku, što oduzima dosta vremena. Stoga su prodavatelju i kupcu potrebna jamstva da druga ugovorna strana u budućnosti neće odbiti potpisati ugovor. Ovo jamstvo je dokument kojim se potvrđuje preliminarno suglasnost s uvjetima kupnje i prodaje.

opće karakteristike

Prema čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije, predugovor o kupnji stana utvrđuje obvezu potencijalnog kupca i prodavatelja da nakon nekog vremena sklope transakciju o otuđenju imovine.

Pisana namjera kupnje ili prodaje stambenog prostora mora odražavati sve dogovore koje su postigle druge ugovorne strane:

• karakteristike predmeta koji se prodaje;
• cijena nekretnine;
• način plaćanja;
• postupak prihvaćanja i prijenosa stambenog prostora;
• tereti nekretnine, ako postoje.

Važno. Takav ugovor ne dovodi do stvaranja ili prestanka prava na prostore. Jamči samo da će stambeni prostor biti prodan pod uvjetima dogovorenim između ugovornih strana.

Što je važno znati prilikom zaključivanja

Predugovor o otuđenju nekretnine služi kao obrazac za glavni ugovor. Njegovim potpisivanjem sudionik u transakciji ubuduće neće moći jednostavno odbiti uvjete navedene u njemu.

Stranke u predugovoru su osobe koje primaju ili otuđuju predmet. U dokumentu se nazivaju “Prodavatelj” i “Kupac” ili “Budući prodavatelj” i “Budući kupac”.

U ime prodavatelja ugovor o pretprodaji stambenog prostora mogu sklopiti samo fizičke ili pravne osobe koje imaju punomoć za pravo otuđenja nekretnine. Kupac mora naznačiti stvarnog kupca nekretnine na čije ime će se ista naknadno uknjižiti. Stoga sporazum ne može potpisati rođak ili prijatelj umjesto odsutnog vlasnika ili primatelja nekretnine, osim ako nema ovjereno dopuštenje vlasnika.

Po prethodnom dogovoru, kupac može doznačiti prodavatelju sredstva za plaćanje troškova stana. Oni će biti oblikovani kao:

• depozit;
• unaprijed na transakciju.

Pročitajte također: Izdavanje zemljišnih parcela velikim obiteljima

Polog uključuje plaćanje određenog iznosa od strane stranaka kao predujam za transakciju. Ukoliko kupac naknadno odbije sklopiti ugovor o kupoprodaji stambenog prostora bez krivnje prodavatelja, iznos depozita neće mu se vratiti. Ako ugovor o kupnji nekretnine raskine vlasnik nekretnine, potencijalnom kupcu isplaćuje se dvostruki iznos novca koji je on uložio.

Ako jedna od strana odbije formalizirati ugovor, iznos predujma se vraća kupcu, bez obzira na razloge zbog kojih glavni ugovor nije potpisan.

Bilješka. Prilikom prijenosa iznosa pologa ili akontacije kupcu potrebno je pripremiti dokumente koji potvrđuju stvarni primitak novca od strane prodavatelja (potvrda, izvod iz banke).

Visina predujma utvrđuje se na zahtjev stranaka. Međutim, kupac ne bi trebao uplaćivati ​​velike iznose u budući ugovor. Tijekom pripreme za glavnu transakciju mogu se dogoditi različiti nepovoljni događaji (odbijanje banke da izda hipoteku, smrt jedne od strana ili nesreća), zbog čega će postati nemoguće kupiti stan. A druge ugovorne strane će odbiti vratiti novac.

Savjet. Preporučljivo je ograničiti iznos pologa ili predujma na 5-10% vrijednosti nekretnine utvrđene obvezama.

Transakcijski obrazac

Predugovor se sklapa u obliku u kojem će biti sastavljen ugovor o kupoprodaji stana. Ako stranke ne inzistiraju na ovjeri sporazuma kod javnog bilježnika, tada je za davanje pravne snage bolje formalizirati svoj sporazum u pisanom obliku.

referentne informacije. Nema potrebe unaprijed registrirati ugovor kod vlasti Rosreestra.

Predugovor o kupoprodaji stana ne bi trebao biti izražen samo usmeno, jer je takva transakcija ništavna.

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne postavlja stroge zahtjeve za strukturu predugovora o kupnji i prodaji stambenih prostora. Na temelju općih odredbi građanskog prava mogu se razlikovati sljedeći obvezni elementi dokumenta:

1. Preambula s punim imenom. stranke i podaci o putovnici. Podaci o vlasniku moraju odgovarati podacima navedenim u dokumentima za stan. Ako dva ili više sudionika predstavljaju jednu od stranaka, navedeni su potpuni podaci o svakom od njih
2. Upisuje se glavni dio - važni podaci o predmetu ugovora i to: adresa prostora; na kojem je katu? površina i broj prostorija objekta; matični broj katastra; osnove za nastanak prava na imovinu od strane prodavatelja; stanje stambenog prostora; postojeći tereti (na primjer, registracija u mjestu prebivališta, zalog itd.); cijena transakcije; postupak plaćanja.
3. Završni dio, u kojem trebate napisati:

• maksimalni rokovi za dovršetak stvarne kupoprodaje;
• obveze stranaka da pripreme glavni ugovor (osobito tko će od sudionika snositi troškove transakcije, prikupiti potrebne potvrde itd.);
• podatke o strankama i staviti potpise.

Pročitajte također: Preraspodjela granica zemljišne čestice i formiranje nove čestice

Pažnja. Ako se prilikom sastavljanja dokumenta napravi greška u opisu stana, on neće imati pravnu snagu.

Valjanost

Građanski zakonik Ruske Federacije ne utvrđuje maksimalne i minimalne rokove važenja preliminarnog kupoprodajnog ugovora, pa ovo pitanje rješavaju sudionici samostalno.

Postoji nekoliko opcija za određivanje uvjeta "budućeg" ugovora o otuđenju nekretnine:

• određivanjem vremenskog razdoblja tijekom kojeg se glavni dokument mora registrirati;
• s naznakom točnog datuma podnošenja potpisanog ugovora tijelima Rosreestra.

Primjer formulacije. “Ugovor o namjeri stupa na snagu kada ga potpišu svi sudionici i vrijedi 3 (tri) mjeseca.”

Ako u tekstu ugovora nije navedeno koliko dugo uključene strane moraju registrirati prijenos prava na imovinu, rok za sklapanje transakcije trebao bi biti 12 mjeseci od datuma potpisivanja dokumenta.

Kupnja stana uz hipoteku

Danas je prilično uobičajen način kupnje stambene nekretnine kupnja putem hipotekarnog kredita Sberbanke. U tom slučaju kupcu se posuđuje novčani iznos uz jamstvo kupljene nekretnine.

Prije nego što na ovaj način kupite stambeni prostor, morate pribaviti:

• suglasnost banke da se kupcu odobri stambeni kredit;
• odobrenje za kupnju određenog objekta koji je kupac već izabrao.

Tijekom pripreme ovih dokumenata prodavatelj može pronaći drugu osobu voljnu kupiti stan ili promijeniti uvjete ugovora (primjerice, povećati cijenu, preispitati dogovor o troškovima uknjižbe prijenosa vlasništva). Stoga je pri dobivanju hipoteke od Sberbanke preporučljivo sastaviti predugovor o kupoprodaji stana.

U tekstu uvjeta, osim gore navedenih odredbi, potrebno je prikazati:

• činjenica kupnje imovine uz zalog;
• naziv i podaci o Sberbank;
• datum prijenosa novca od strane banke prodavatelju.

Razdoblje za koje se sklapa ugovor za postizanje predugovora o kupnji kuće korištenjem hipoteke izravno će ovisiti o razdoblju za koje banka razmatra zahtjev kupca. Naime, od trenutka kada klijent podnese zahtjev za hipoteku do odobrenja prođe oko 2 mjeseca.

U nekim slučajevima pri kupnji nekretnine sastavlja se predugovor koji na vrijeme odgađa kupoprodajnu transakciju. Postoji nekoliko važnih točaka na koje biste trebali obratiti pozornost prilikom dizajniranja: o tome ćete naučiti upravo sada.

Prilikom kupnje određene nekretnine (stan, zemljište, automobil i sl.) stranke mogu, ali nisu obvezne, sklopiti tzv. predugovor o kupoprodaji. Zakonitost takve radnje, kao i činjenica postojanja takvog dokumenta, ogleda se u Građanski zakonik (čl. 429).

Glavna svrha je da obje strane prihvate određene obveze prije nego što se transakcija dogodi:

• prodavatelj se obvezuje prodati nekretninu ovom kupcu;
• Kupac se obvezuje kupiti nekretninu od ovog prodavatelja.

Stranke potvrđuju svoju namjeru sklapanja glavnog ugovora u predugovoru, kada se dogodi kupoprodajna transakcija. U ovom slučaju strane znače da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uvjetima.

Svrha preliminarnog ugovora je omogućiti svakoj stranci u transakciji da potvrdi svoje namjere i istovremeno da pismenu obvezu druge strane o svojim namjerama. Najčešće se bilježi sporazum o daljnjem stjecanju stana. Obično je takav dokument potreban u sljedećim slučajevima:

1. Prodavatelj i kupac su se dogovorili oko transakcije, ali prodavatelju nedostaju neki dokumenti za stan ili nisu ispravno popunjeni.
2. Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupnju, ali dio iznosa doznačuje odmah, a ostatak se obvezuje platiti u cijelosti u određenom roku.
3. Prilikom kupnje stana s hipotekom, sklapanje predugovora je uobičajena praksa, budući da je postupak kompliciran potrebom dobivanja dopuštenja od banke, koja će uzeti stan kao kolateral za osiguranje kreditnih sredstava.

Sporazum se razlikuje od glavnog po tome što ga ne treba registrirati kod Rosreestra ili ovjeriti kod javnog bilježnika. U tom smislu isprava nosi određene rizike ako stranke ne dostave dokumente kojima se dokazuje da stan nije opterećen (zalog, lišenje, potraživanja trećih osoba i sl.).

Unaprijed potpisani ugovor nosi određena jamstva, kao i rizike stranaka – o čemu se detaljno govori u sljedećem odjeljku.

Predugovor: jamstva

Predugovor sadrži 2 važna jamstva koja štite interese obiju strana:

1. Ovaj dokument jamči kupcu da će mu se stan prodati i to točno po cijeni koja je navedena.
2. Ugovor prodavatelju daje jamstvo da će upravo taj kupac od njega kupiti stan najkasnije u navedenom roku.

Ako netko izbjegne svoje obveze, bilo koja strana može se obratiti sudu kako bi osigurala provedbu glavnog ugovora i provedbu posla. Zahtjev se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada predugovor zahtijeva sklapanje glavnog (što znači krajnji rok).

Komentar stručnjaka o značajkama predugovora predstavljen je u videu.

Predugovor: rizici

Glavni rizici uključuju činjenicu da strane mogu izbjeći svoje obveze. Štoviše, ako u roku od šest mjeseci ne izraze potraživanja, tada predugovor o kupoprodaji automatski prestaje važiti.

Ovaj dokument sam po sebi ne nosi rizike u smislu da na temelju njegovog potpisa vlasništvo ne prelazi s prodavatelja na kupca. Ako jedna strana zahtijeva da se druga strana prisili na izvršenje transakcije, tuženik može podnijeti protutužbu za poništavanje ugovora.

BILJEŠKA. Ako je pri kupnji nove zgrade (s razvojnom tvrtkom) sklopljen predugovor, tada se u slučaju neispunjenja obveza tužitelj može obratiti sudu sa zahtjevom da prisili tuženika da potpiše ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji .

Inače, predugovor je povezan s rizicima koji u pravilu prate transakcije na tržištu nekretnina:

1. U nekim slučajevima sud može priznati predugovor kao nezaključen. To je moguće u 2 slučaja:

• ugovor je izvršen s očitim kršenjima (nisu naznačeni svi detalji stana, postoje činjenične pogreške);
• stan ne postoji ili je još u izgradnji.

1. Rizik povezan s činjenicom da se stan može prodati više puta. Ova situacija nastaje kada programer provodi lažnu shemu: na primjer, može sklopiti nekoliko identičnih ugovora o prodaji istog stana.
2. Rizik povezan s gubitkom sredstava potrošenih na kupnju stana. To se također odnosi i na slučajeve kupnje stana izravno u zgradi u izgradnji. Važno je razumjeti da se uložena sredstva (prema ugovoru o povjereničkom upravljanju) ne vraćaju uvijek po prestanku gradnje - tvrtka se često proglasi stečajem, a oštećeni se može nadati samo djelomičnoj naknadi gubitka.

Dakle, nakon potpisivanja predugovora, strane su obvezne potpisati glavni ugovor pod potpuno istim uvjetima (promjene su moguće samo uz međusobni dogovor).

U slučaju privatnih građana (prilikom kupnje stanova na sekundarnom tržištu), glavni rizici povezani su upravo s činjenicom da stranke neće ispuniti svoje obveze. Ako kupite stan u novoj zgradi, opasnost se naglo povećava - sve ovisi o poštenju programera.

Predugovor: uzorak 2017

Uvjeti za sastavljanje predugovora o kupoprodaji ove godine nisu se mijenjali. Standardni obrazac lako je preuzeti i ispisati.

Prilikom popunjavanja važno je uzeti u obzir da dokument odražava sve bitne uvjete - bolje je provjeriti podudaraju li se svi podaci s onima navedenima u relevantnim dokumentima (putovnica vlasnika stana, potvrda o vlasništvu). Posebna se pozornost posvećuje sljedećim točkama:

1. Ugovorena cijena, tj. po kojoj točno cijeni se prodavatelj obvezuje prodati stan u dogovorenom roku.
2. U predugovoru moraju biti navedene sve osobe koje trenutno žive s prodavateljem. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o putovnici.
3. Ako vlasnik živi u drugom mjestu, bolje je navesti obje adrese: stvarnu i onu napisanu u putovnici.
4. U ugovoru se posebno mora opisati činjenica da prodavatelj jamči: stan nije pod hipotekom, u pritvoru, niti jedna druga osoba na njega ne polaže pravo.
5. Rok valjanosti predugovora je sastavni uvjet njegove valjanosti: istekom tog datuma ugovor prestaje važiti.
6. U ugovoru mora biti naveden postupak plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plaća 10% ukupnog iznosa, a zatim preostalih 90%. Činjenica plaćanja dodatno se potvrđuje ugovorom o depozitu (prema članku 380. Građanskog zakonika). Taj isti dokument naziva se potvrda - sastavlja se u bilo kojem obliku i također ga potpisuju obje strane.
7. Također je opisana odgovornost za neispunjenje obveza: to znači predsudsku nagodbu. Na primjer, strana koja je izbjegla transakciju plaća drugoj strani polog u dvostrukom iznosu.

Bez navođenja bilo kojeg od ovih bitnih uvjeta gotovo je nemoguće priznati predugovor kao pravno valjan, zbog čega ga neće biti moguće koristiti kao jedan od dokaza u sudskom postupku.

U nastavku se nalazi primjer ugovora.

Također treba napomenuti da priprema takvog sporazuma ne predviđa prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Prema tome, nema potrebe:

• sastaviti prijenosni akt;
• dostavite izvode sa svog osobnog računa koji dokazuju odsutnost duga na računima za komunalne usluge;
• naručiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina kako bi se dokazalo da stan nije opterećen;
• priložiti tehničku putovnicu stana predugovoru.

Nakon što strane sklope kupoprodajni posao i potpišu glavni ugovor, smatra se da predugovor više nije na snazi. U vezi s tom činjenicom ne sastavljaju se posebni dokumenti - stranke mogu jednostavno uništiti ovaj dokument.