​Приобретение квартиры - важный шаг для любой семьи. И главное здесь - выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению - одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры - серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный - это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение - это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

1. Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу. Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.
2. Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер. Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
3. Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора - о нем стороны приходят к согласию. Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.
4. Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
5. Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии - задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой - либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
6. Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована. И основной договор отражает именно на эту стоимость.
7. Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) - наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
8. Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
9. Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в отдельном пункте договора.
10. Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.

Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора. Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет. При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.

Предварительный договор купли-продажи не нуждается в регистрации, но заверить его у нотариуса целесообразно.

В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.

Предварительный договор по продаже квартиры - это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного. Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

Какова опасность заключения договора?

Порой при заключении предварительного договора участники сделки считают его «примерным», или необязательным. Однако согласно понятиям Гражданского Кодекса, этот тип соглашения фактически является отсроченным до наступления определенного события, но при этом он обязателен к выполнению его условий сторонами.

Поэтому при подписании такого документа необходимо трезво оценивать его достоинства и недостатки.

Изменение цен между подписанием предварительного и основного договоров. По причине того, что в этом документе точно прописывается окончательная стоимость приобретаемой квартиры, за время ожидания подписания главного соглашения может случиться как скачок, так и обвал цен на недвижимость.

В таких условиях вполне вероятно возникновение ситуации, когда или продавец будет недоволен старой ценой (к примеру, в новых условиях эта квартира бы стоила выше, или полученной суммы будет недостаточно для покупки нового жилья), или покупатель (к примеру, цены резко упали, и в новых условиях квартиру можно было бы купить дешевле).

Ответственность в суде. Если одна из сторон соглашения передумала подписывать основной договор, то другая сторона может заставить ее это сделать через суд. Такая возможность зафиксирована в п. 4 ст. 445 ГК. При этом пострадавшая сторона имеет полное право требовать с другой возмещение всех понесенных затрат.

Однако здесь нужно иметь в виду - предварительный договор становится недействующим, если до истечения указанного срока не подписан главный, или любой из участников не сообщил в письменном сообщении о намерении его подписания, а также дате, месте и времени события.

Задаток. Обычно при заключении данного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в качестве гарантии выполнения взятых обязательств.

Понятие задатка подразумевает, что если покупатель не захочет в дальнейшем подписывать главный договор, то деньги остаются у продавца. А если продавец не подпишет документ - он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

С другой стороны, все чаще в судебных разбирательствах пункты соглашения, содержащие данные о внесенном задатке, признаются недействительными. Поэтому оптимальнее всего в таком случае составлять предварительный договор, а вместе с ним - договор задатка.

Снижение рисков

Предварительный договор подписывается сторонами с целью снижения риска дальнейшего несовершения сделки. Существует несколько причин, по которой желательно его оформлять.

Покупатель пока не обладает нужной суммой денег - возможно, он ожидает поступления денежных средств, одобрения кредита и т. д.

Продавец не оформил документы , которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Необходимо совершить какие-либо действия перед сделкой, к примеру, сняться с учета или оформить разрешение в органах попечительства (опеки).

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку . Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Приобретение жилья при использовании субсидии или денежного сертификата. Иногда получение денег по таким документам происходит только после того, как сделка прошла госрегистрацию, что может занять 2-3 недели.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор. Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

Предварительный договор должен иметь следующую информацию:

• полные данные о продавце и покупателе квартиры;
• адрес и подробное описание приобретаемого жилья;
• конкретная дата, до наступления которой сторонам необходимо подписать главный договор по совершаемой сделке;
• цена приобретения квартиры , а также сроки и способы передачи денежных средств покупателем;
• указание о виде собственности, в которой находится это жилье, а также на основании каких документов возникло это право;
• сведения о прописанных в квартире людях, а также о том, кто может продолжать пользоваться квартирой до подписания главного соглашения;
• какие-либо действия, которые нужно выполнить для того, чтобы совершить сделку. Указываются точные сроки, отведенные на их совершение.

Ответственности за то, что обязанности предварительного договора не выполнены, или основной так и не подписан.

Как составить?

Очень важным является грамотное составление предварительного договора купли-продажи, потому как это поможет избежать возникновения рисков, и в конечном итоге приведет к заключению сделки на указанных в документе условиях. Можно скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры из Интернета, но такой подход не всегда эффективен.

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Продавец может попросить включить сюда информацию о том, что квартира была осмотрена покупателем, и он не имеет к ней претензий.

Важно точно указать сумму, по которой будет осуществляться сделка. Дело в том, что она в дальнейшем не подлежит изменению, даже в случае существенного колебания рыночных цен на недвижимость. Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться - полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена. Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры - наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами - когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца. Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре - результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире - залога, аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

Часто встречающиеся ошибки

Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи. Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Очень важно при составлении указывать все значимые условия. Отсутствие каких-либо пунктов может в дальнейшем привести к спорам между сторонами либо вообще к признанию заключенного договора недействительным. Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Нельзя допускать двусмысленных и общих размытых фраз. Нужно четко прописать права и обязанности сторон, какие точно действия они должны совершить для заключения главного соглашения, до какой именно даты это нужно сделать.

Предварительный договор - это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

Он обязателен для исполнения, а в случае уклонения одной из сторон, вторая на его основании может подать в суд.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости ().

Законные основания предварительного договора

Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.

Такой документ должен быть оформлен по правилам:

• обязательно письменно;
• указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
• характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
• цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
• срок, до которого должен быть заключён основной договор.

Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.

Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.

Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.

Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.

Цели предварительной сделки

Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:

• продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;
• цена дачи, квартиры, гаража или участка – фиксированная, то есть увеличиться или уменьшиться она не может без согласия сторон;
• дата совершения основной сделки без согласия сторон так же не меняется без согласия.

На что обратить внимание

При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам.

Сделки по приобретению или отчуждению жилых помещений влекут большие риски. Перед покупкой квартиры необходимо проверить документы, решить вопрос о выписке всех зарегистрированных лиц или получить одобрение по ипотеке, что занимает довольно много времени. Поэтому, продавцу и покупателю нужны гарантии, что контрагент не откажется от подписания договора в будущем. Такой гарантией выступает документ, подтверждающий предварительное согласование условий купли-продажи.

Общая характеристика

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор на покупку квартиры закрепляет обязанность потенциального покупателя и продавца заключить сделку об отчуждении собственности спустя некоторое время.

Письменное намерение купить или продать жилье должно отражать все достигнутые контрагентами договоренности:

• характеристику продаваемого объекта;
• цену недвижимости;
• способ оплаты;
• порядок приемки-передачи жилплощади;
• обременения недвижимости, если они есть.

Важно. Такая договоренность не порождает возникновения или прекращения прав на помещение. Он лишь гарантирует, что жилплощадь будет продана на согласованных контрагентами условиях.

Что важно знать при заключении

Преддоговор по отчуждению недвижимости служит шаблоном для основного соглашения. Подписывая его, участник сделки не сможет просто так отказаться от прописанных в нем условий в будущем.

Сторонами предварительного контракта являются лица, принимающие или отчуждающие объект. В документе они именуются как «Продавец» и «Покупатель», либо «Будущий продавец» и «Будущий приобретатель».

От имени продавца заключить соглашение о предварительной продаже жилой площади могут только физические или юридические лица, с доверенностью на право отчуждать недвижимость. В качестве покупателя обязательно указывается действительный приобретатель жилья, на имя которого оно будет впоследствии зарегистрировано. Поэтому, договор не может быть подписан родственником или другом вместо отсутствующего собственника или получателя имущества, если на это не имеется нотариально оформленного разрешения владельца.

По предварительной договоренности в счет оплаты стоимости квартиры жилплощади приобретатель может передать продавцу денежные средства. Они будут оформлены в качестве:

• задатка;
• аванса по сделке.

Читайте также: Выдача земельных участков многодетным семьям

Задаток предполагает внесение в качестве предоплаты по сделке определенной сторонами суммы. Если покупатель впоследствии откажется от заключения договора купли-продажи жилья не по вине продавца, сумма задатка ему не возвращается. Если уговор о покупке объекта расторгнут собственником имущества, потенциальному приобретателю выплачивается двойной размер внесенных им денежных средств.

При отказе одной из сторон от оформления контракта, сумма аванса возвращается приобретателю независимо от того, по каким причинам основное соглашение не подписано.

Обратите внимание. При передаче суммы задатка или аванса покупателю необходимо оформить документы, подтверждающие фактическое получение денег продавцом (расписку, выписку из банка).

Размер предоплаты устанавливается по желанию сторон. Однако покупателю не следует вносить большие суммы в счет будущего уговора. За время подготовки к основной сделке могут произойти разные неблагоприятные события (отказ банка в выдаче ипотеки, смерть одной из сторон или несчастный случай), вследствие чего купить квартиру станет невозможно. А вернуть деньги контрагенты откажутся.

Совет. Сумму задатка или аванса целесообразно ограничить до 5-10 % от стоимости имущества, определенного обязательствами.

Форма сделки

Предварительный договор заключается в той форме, в которой будет составляться соглашение о реализации квартиры. Если стороны не настаивают на нотариальном оформлении договора, то для придания юридической силы их договоренность лучше закрепить в письменном виде.

Справочная информация . Нет необходимости регистрировать заблаговременно соглашение в органах Росреестра.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не должен выражаться только в устной форме, поскольку такая сделка является ничтожной.

Законодательство РФ не устанавливает жестких требований к структуре предварительного соглашения о купле-продаже жилого помещения. На основании общих положений гражданского законодательства, можно выделить следующие обязательные элементы документа:

1. Преамбулу с указанием Ф.И.О. сторон и реквизиты паспортов. Данные о собственнике должны совпадать со сведениями, указанными в документах на квартиру. Если от одной из сторон выступают два и больше участников, полная информация указывается о каждом из них
2. Основную часть — прописываются важные сведения о предмете договора, а именно: адрес помещения; на каком этаже находится; площадь и количество комнат объекта; номер кадастрового учета; основания возникновения прав на имущество у продавца; состояние жилого помещения; существующие обременения (например, регистрация по месту жительства, залог и т.д.); цена сделки; порядок расчетов.
3. Заключительную часть, в которой необходимо прописать:

• максимальные сроки оформления фактической купли-продажи;
• обязательства сторон по подготовке основного контракта (в частности, кто из участников будет нести расходы по сделке, собирать необходимые справки и т.д.);
• реквизиты сторон и проставить подписи.

Читайте также: Перераспределение границ земельного участка и образование нового участка

Внимание. Если при составлении документа в описании квартиры будет допущена ошибка, он не будет иметь юридической силы.

Срок действия

ГК РФ не устанавливает максимальных и минимальных периодов действия предварительного договора купли-продажи, поэтому данный вопрос разрешается участниками самостоятельно.

Существует несколько вариантов определения сроков «будущего» контракта по отчуждению недвижимости:

• путем указания периода времени, в течение которого нужно зарегистрировать основной документ;
• проставлением точной даты предоставления подписанного контракта в органы Росреестра.

Пример формулировки. «Соглашение о намерениях вступает в силу в момент его подписания всеми участниками и действует в течение 3 (трех) месяцев».

Если в тексте контракта нет указания на то, в течение какого времени участвующие в нем лица должны зарегистрировать переход прав на имущество, предельным сроком для заключения сделки должны считаться 12 месяцев со дня подписания документа.

Приобретение квартиры в ипотеку

На сегодняшний день довольно распространенным способом приобретения жилого помещения является его покупка по ипотечному кредиту Сбербанка. При этом денежная сумма предоставляется покупателю взаймы под залог приобретаемой недвижимости.

Прежде, чем купить жилплощадь таким способом, необходимо получить:

• согласие банка на предоставление покупателю жилищной ссуды;
• одобрение на покупку конкретного, уже выбранного покупателем, объекта.

За время оформления этих документов, продавец может найти другого желающего купить жилье или изменить условия договора (например, повысить цену, пересмотреть договоренность о расходах по регистрации перехода права собственности). Поэтому при получении ипотеки в Сбербанке целесообразно составить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В тексте условий, помимо рассмотренных выше положений, необходимо отразить:

• факт приобретения имущества под залог;
• наименование и реквизиты Сбербанка;
• дату перевода денег банком продавцу.

Срок, на который заключается соглашение о достижении предварительной договоренности о покупке жилья по ипотеке, будет напрямую зависеть от периода рассмотрения банком заявки покупателя. По факту, с момента направления клиентом заявления о выдаче ипотеки до ее одобрения проходит около 2-х месяцев.

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

• продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
• покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит . Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:

• договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
• квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.

1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.

Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

• составлять передаточный акт;
• предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
• прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.