• отсутствуют материальные возможности;
• ухудшилось материальное положение, и собственник понимает, что содержать домовладение в 300 кв.м. ему не по силам;
• есть проблемы с проведением коммуникаций.

Трудности в проведении инженерных сетей

Коммуникации подведены к участку. В этом случае основной преградой для собственников становятся деньги и время. Например, для подведения газа - необходим проект газификации, составленный газовой компанией. Строительно-монтажные работы также проводят специалисты, а готовность проверяют сотрудники газовой службы. Придется побегать по инстанциям и выложить больше 100 тыс. рублей на все про все.

«Недострой» находится в коттеджном поселке, на доступном расстоянии есть коммуникации. Загвоздка может возникнуть, если инженерные сети будут проходить через участок соседей. Ситуация, когда соседи препятствуют проведению труб через свой участок, достаточно типичная. Иногда единственное решение - обращение в суд. Шансы по положительный результат - 99%. Правда, придется потратить 3–6 месяцев на судебные тяжбы.

Незавершенный объект - в чистом поле. Нет ни технической, ни материальной возможности провести газ, свет и воду. Не отчаивайтесь: такой «недострой» тоже можно продать. Многие состоятельные люди мечтают жить вдали от цивилизации, а проведение коммуникаций для них лишь вопрос стоимости. Можно купить и собственную подстанцию и газгольдер (резервуар, где хранится газ, используют для газификации частных домов) высокой мощности, а с водой вообще не проблема - индивидуальная скважина. Конечно же, стоит это все не 5 рублей, да и последующие обслуживание и эксплуатация не для среднего класса.

Как зарегистрировать недострой

Закон ясно дает понять, что до момента регистрации объекта не существует. То есть, чтобы продать недостроенный дом, его надо зарегистрировать. На объекты незавершенного строительства выдается свидетельство о праве с указанием на его степень готовности. По общему правилу зарегистрировать можно и фундамент.

Основания для регистрации:

• право на землю;
• технический и кадастровый паспорт объекта. Смотрите публикацию на сайте на тему: «Как сделать кадастровый паспорт на недвижимость»;
• разрешение на строительства.

Внимание: без разрешения можно зарегистрировать только готовый дом при наличии прав на земельный участок.

Если у вас нет времени и средств на регистрацию, можете продать участок, а в его стоимость включить стоимость дома. Желательно предварительно оценить домостроение. Есть еще вариант с заключением договора купли-продажи будущей вещи или инвестиционного договора (это одно и тоже).

Особенности заключения такого договора:

1. Участок находится в Вашей собственности;
2. Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
3. Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.

Внимание: такая схема распространена у застройщиков коттеджных поселков, таким образом, привлекаются инвестиции. Для частных лиц - это не типичная ситуация. Чтобы предусмотреть все нюансы, нужна помощь юриста.

Как продать недострой через риэлтора или своими силами

Если риэлтор опытный, и у него есть положительный опыт в продаже «недостроев» есть смысл к нему обращаться. Начинающие риэлторы компетентны настолько же, насколько и вы.

Проверяем риэлтора.

• Попросите агента представить доказательства его удачных сделок, в том числе и с незавершенными объектами недвижимости.
• Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта. Из ответов Вы сразу поймете в теме человек или нет.
• Уточните, сколько, по мнению специалиста, стоит Ваш объект. Если Вы до этого проштудировали предложения, то ответ на этот вопрос подскажет, знает ли риэлтор рынок недвижимости.

Внимание: многие компании предлагают услуги по продаже недостроенных домов. Смысл в том, что они их покупают за бесценок, потом достраивают и продают по реальной цене. Если Вас будут убеждать, что такая недвижимость неликвидная, не пользуется популярностью, не верьте.

Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.

Если Вы поручили риэлтору искать покупателей:

1. Внимательно читайте договор, выясняйте непонятные пункты.
2. Если есть ограничения, не занимайтесь продажей самостоятельно, можно нарваться на штраф, предусмотренный в договоре.

Как продать недострой самостоятельно

Оцените объект у независимого эксперта. Можно самостоятельно найти аналоги объекта и определить цену. Более подробно о методах оценки недвижимости, читайте на нашем портале, статья «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.

Постарайтесь дать полную и актуальную информацию о вашей недвижимости. Обойдите недостатки, заострите внимание на достоинствах. Если объект внешне не презентабелен, опишите преимущества местоположения: хорошая транспортная доступность, воздух, есть дороги, подведены коммуникации и тому подобное.

Демонстрация объекта. Чтобы убедить покупателя - надо самому поверить в привлекательность объекта. Найдите в вашей недвижимости изюминку. Козырем любого незарегистрированного в готовом виде домостроения является тот факт, что будущий собственник сможет сам сделать ремонт, изменить планировку.

Рынок загородной недвижимости периодически пополняется все новыми и новыми объектами незавершенного строительства или, как их чаще называют – недостроями. Как продавать недостроенный дом, если у вас в этом вдруг возникла необходимость? И как его купить, на что нужно обратить внимание в первую очередь?

Как продать земельный участок с недостроенным домом

Наиболее частой причиной, по которой приходится продавать недостроенный дом, является банальная нехватка средств на его достройку. Однако, что намного хуже для покупателя, причиной такой продажи могут оказаться проблемы, которые возникли уже в процессе строительства – в частности, невозможность подведения необходимых коммуникаций. В прямой зависимости от причины продажи находится цена, за которую вы сможете продать свой участок с недостроенным домом.

Кстати, несколько слов нужно сказать и о самом участке. Он также играет важную роль в том, насколько быстро вы сможете продать свой недострой. В сущности, местонахождение участка, его расположение и площадь, являются одними из основных факторов при оценке загородной недвижимости. Земельный участок может иметь несколько видов владения: собственность, пожизненно наследуемое владение, бессрочное пользование или аренда. При этом, продать земельный участок с недостроенным домом вы сможете только в том случае, если он находится у вас в собственности, либо в аренде. В остальных случаях придется дополнительно заняться оформлением документов и на земельный участок.

В частности, выясните, имеется ли у вас кадастровый паспорт на участок, состоит ли он на учете в Кадастровой палате. Если нет, то перед продажей вам понадобится поставить земельный участок на учет, чтобы ему присвоили кадастровый номер и получить кадастровый паспорт участка с кадастровым планом. Для этого, прежде вам придется обратиться в одну из лицензированных геодезических компаний и заказать оформление межевого дела на данный участок, с определением его точных границ. После этого вам нужно будет обратиться в региональное отделение Управления кадастра и Картографии с заявлением о постановке на учет земельного участка и выдаче вам кадастрового паспорта.

Как продавать недостроенный дом – собираем документы

Хотим вас обнадежить, объекты незавершенного строительства продаются так же хорошо, как и вполне готовые дома. Самое главное – правильно определить его вероятную стоимость и, конечно, оформить все необходимые документы, а прежде всего, право собственности на сам недостроенный дом, который вы собираетесь продавать. Для этого вам нужно обратиться в местное отделение Росреестра и подать туда следующие документы:

• технический паспорт объекта незавершенного строительства, полученный в БТИ;
• кадастровый паспорт объекта;
• разрешение на строительство дома, выданное местным муниципалитетом;
• утвержденный проект строительства дома;
• заявление по установленной форме;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

После того, как вы получите свидетельство о собственности на недостроенный дом, вы можете искать на него покупателя и проводить сделку. Продажа недостроенного дома оформляется, как и продажа любой недвижимости, договором купли-продажи, заключенным у нотариуса или в простой письменной форме. Для этого вам понадобится следующий пакет документов:

• правоустанавливающий документ и свидетельство о собственности на земельный участок;
• свидетельство о собственности на недостроенный дом;
• договор застройки и утвержденный проект недостроенного дома;
• кадастровый паспорт недостроенного дома.

Как купить недостроенный дом

Если вы хотите купить недостроенный дом, то помимо того, чтобы проверить наличие у продавца всех документов, необходимых для его продажи, обязательно выясните, что именно вынудило собственника его продавать. В первую очередь – уделите внимание возможности подведения коммуникаций, в противном случае, вам придется жить в доме без минимальных удобств или же вложить немалую сумму для того чтобы исправить этот недостаток. Кроме того, следует узнать в местном муниципалитете, не планируется ли в этом районе какого-либо масштабного строительства или, например, прокладки высоковольтной линии электропередач, непосредственно вблизи вашего будущего участка.

Внимательно изучите проект недостроенного дома и выясните, нет ли каких-либо масштабных отклонений от него при постройке. Иначе в будущем вам придется или самостоятельно исправлять этот недостаток, или же у вас возникнут большие сложности с введением дома в эксплуатацию. Хорошо бы также пригласить на очередной осмотр дома эксперта по строительству, который сможет сказать, не были ли допущены ошибки при закладке фундамента или при возведении несущих стен, и вообще оценить качество имеющегося строительства.

Выясните, сколько времени уже продается данный недостроенный дом. Имейте в виду, что по сравнению с готовыми домами, недострои ветшают и приходят в негодность гораздо быстрее, ведь они практически ничем не защищены.

ПОКУПКА НЕДОСТРОЕННОГО ДОМА. Что нужно знать и чего опасаться?

Советы специалиста.
(Журнал «Технологии строительства» №3/19 - 2002 г. )

В последнее время на рынке недвижимости возник определенный интерес к приобретению недостроенных коттеджей. В Подмосковье встречаются многочисленные дома, а иногда и целые поселки «без окон, без дверей». Потенциальных покупателей риэлторы обычно привлекают относительно низкой стоимостью таких домов. Вместе с тем, необдуманная покупка «недостроя» может позже обернуться досадными неприятностями. На что нужно обратить внимание, если возникло намерение купить такой дом? На вопросы редакции журнала «Технологии строительства» отвечает Андрей Туровский - руководитель фирмы «BN Ingineering» .

«Т. С.»: Итак, покупатель решил приобрести недостроенный дом в загородной зоне. С чего начать?

Прежде всего, необходимо удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка или его представителем, наделенным полномочиями для заключения соответствующих сделок. Эту информацию можно получить в местном Земельном комитете. Кроме того, следует установить владельцев смежных участков, поскольку при заключении договора купли­продажи потребуется их согласие. Если окружение составляют также недостроенные дома, то зачастую найти их владельцев бывает трудно. Это значит, что подписание договора может «зависнуть» на долгое время.

«Т. С.»: Покупка дома, пусть недостроенного, автоматически наделяет нового хозяина статусом землевладельца. Но с начала 2002 г. риэлторская деятельность не подлежит лицензированию. Как в такой ситуации получить достоверную информацию о приобретаемом участке земли?

Всеми сведениями о перспективах развития территории, на которой расположен приобретаемый участок земли, располагает местный Земельный комитет или районный архитектор.

«Т. С.»: Какие документы продавец дома должен предоставить покупателю?

Продавец дома должен предъявить, как минимум, разрешение на строительство. Этот документ свидетельствует о том, что строительство велось по проекту, который был согласован с пожарной инспекцией и утвержден у районного архитектора. Таким образом, новый хозяин будет избавлен от процедуры оформления документации, что облегчит введение объекта в эксплуатацию.

Если есть разрешение на строительство, то должен быть проект, выполненный лицензированной организацией, что является гарантией от грубых проектных ошибок (лицензирование архитектурной деятельности отменено лишь с 10 февраля 2002 г. – прим. ред.). К проекту должны прилагаться два важных документа: заключение о результатах геологических изысканий и выкопировка плана участка (геоподоснова), с указанием отметок высот и коммуникаций, проходящих вблизи строения. Эти документы помогут при дальнейшем развитии инфраструктуры участка.

Когда речь идет о недостроенном доме, то есть о не полностью реализованном проекте, то, в идеальном случае, у владельца должна быть исполнительная схема с перечнем работ, выполненных в ходе строительства. На основании исполнительной схемы можно делать прогнозы по поводу технического состояния отдельных элементов конструкций и всего здания в целом, а также определять возможные варианты реконструкции дома.

«Т. С.»: Как быть в том случае, когда перечисленные документы отсутствуют?

Действительно, при переходе участка от одного владельца к другому документы часто теряются. Если покупатель, несмотря на это, все же планирует приобретение дома, то необходимо произвести тщательный визуальный осмотр будущего владения. Наличие глубоких трещин в фундаментных конструкциях и в стенах здания, свежие ремонтные швы – все это должно насторожить. Но даже при отсутствии видимых серьезных повреждений или следов «косметического» ремонта следует обратить самое пристальное внимание на то, как сделаны несущие конструкции здания. Стены должны быть, как минимум, в полтора кирпича, то есть толщиной не менее 38 см. Если они выполнены в один кирпич, и на них опирается 6 м плита перекрытия, то это должно вызвать серьезные опасения.

«Т. С.»: Можно ли усилить стену, имеющую недостаточную несущую способность?

Для того чтобы провести такие работы, строителям необходимо знать, какой у здания фундамент? Какова глубина его залегания? В нашей климатической зоне ширина подушки фундамента должна составлять от 60 до 120 см (в зависимости от грунта и величины нагрузки). Глубина залегания - не менее130–140 см. Но, если фундамент выполнен из стандартных железобетонных блоков шириной 40 см, то дом рано или поздно даст осадку, что приведёт к появлению трещин в конструкциях зданиях. Аналогичная ситуация возникнет при заложении фундамента на глубину 60–80 см, то есть в зоне промерзания грунта. Кроме того, не редки случаи, когда при строительстве использовались некачественные материалы, или их применяли не по назначению. Хуже всего, если это касается фундаментных конструкций. Например, венец абсурда, был случай, когда фундамент умудрились сложить из пенобетонных блоков, которые не выдерживают контакта с водой. Во всех подобных случаях постройку придется разбирать. Для капитального дома выполнение этих работ с привлечением техники будет стоить дорого.

Есть еще одна тонкость. Приобретая коробку здания даже в удовлетворительном состоянии, следует иметь в виду, что фундамент не нагружен в полной мере. В процессе достройки дома, по мере нанесения штукатурки, появления сантехнического оборудования, системы отопления, стяжек под напольные покрытия и т. д., давление на фундамент будет возрастать. Подсчитано, что для дома площадью 300 м2, эта нагрузка может увеличиться примерно на 40 тонн.

«Т. С.»: Таким образом, получается, что при отсутствии проекта, его все равно придется заказывать, независимо от качества и состояния конструкций существующей постройки?

Безусловно. Ведь перед тем, как продолжить строительство дома или приступить к его реконструкции, необходимо, как минимум, знать, на какие нагрузки рассчитан фундамент, как он сделан, каковы характеристики грунта. Для этого придется обмерить и обследовать существующую на участке постройку, заказать проведение геологических изысканий. Проект необходим для монтажа внутренних инженерных коммуникаций, для проведения отделочных работ. Когда проект будет готов, его необходимо будет передать на рассмотрение районному архитектору и получить согласие на строительство у главы местной администрации. Если предполагается подвести к дому газ, то на основании согласованного архитектурного проекта, потребуется выполнение отдельного проекта газификации, который должен быть утвержден в пожарной инспекции. Кроме того, в некоторых районах Подмосковья сейчас требуется разрешение санитарно­эпидемиологической службы. В том случае, когда площадь дома превышает 500 м2, придется ещё проходить согласование в МОСОБЛАРХИТЕКТУРЕ.

«Т. С.»: Что нужно знать покупателю о коммуникациях?

Прежде всего, следует поинтересоваться, как обстоят дела у соседей? Есть ли у них централизованное водоснабжение, газ, проложена ли канализация? Здесь следует иметь в виду, что, например, подвод газа мог оплачиваться по принципу долевого участия пайщиков. В таком случае, нужно узнать, внес ли прежний хозяин свою долю оплаты? В противном случае новому владельцу придется выплачивать чужие долги.

Бывает и так, что владельцы 3–4¬х соседних домов совместными усилиями осуществили подвод электроэнергии - приобрели и установили трансформатор, протянули кабель. При этом может оказаться, что мощность этого электрооборудования ограничена, и подключить к нему еще одно строение невозможно. Придется новому владельцу дома покупать собственный трансформатор, что дорого. Поэтому, лучше обратиться к местному электрику и выяснить, есть ли резерв мощности, возможно ли подключение?

«Т. С.»: Какие ошибки чаще всего допускают будущие домовладельцы?

Ошибок допускается много. Они возникают из-за принятия неправильных решений, из-за отсутствия опыта домостроительства и домовладения. Каждый частный дом, как архитектурное сооружение, является частью окружающей нас среды обитания. Нужно понимать, что в этом деле требуется ответственный подход к его созданию, обустройству и эксплуатации. На всех этапах, в том числе на начальной стадии, необходимо привлекать грамотных специалистов, архитекторов и проектировщиков. Любой дом должен гармонировать с ландшафтным окружением и соотноситься с соседними постройками. Всякая проектная и строительная «самодеятельность», как правило, приводит к снижению архитектурно-эстетической, эксплуатационно-технической и, как следствие, рыночной ценности дома и участка застройки. Будущему владельцу, ещё до покупки недостроенного дома, нужно правильно оценить собственные силы и возможности. Особенно в отношении инженерного обеспечения, которым придётся заниматься, решать многие проблемы, нести большие расходы. Обычно городской житель не заботится о прокладке и эксплуатации коммуникаций, даже не знает, как это делается. За него эти вопросы решают специализированные организации. Приобретая собственный объект недвижимости, придётся научиться многому. Чтобы не допускать ошибок, нужно привлекать для работы только профессионалов.