Ilang shareholders na ang nagdusa

Sa kabuuan, noong Pebrero 2018, sa Russia mayroong halos 40 libong mga napanlinlang na shareholder na namuhunan sa 836 na mga katangian ng problema sa 69 na rehiyon ng bansa, tulad ng sumusunod mula sa mga materyales sa website ng Ministry of Construction. Ngunit ang pinuno ng United Russia working group sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga shareholder sa State Duma, Alexander Sidyakin, ay nagsabi noong Nobyembre 2017 na humigit-kumulang 130 libong tao ang nagdusa mula sa mga walang prinsipyong developer, iyon ay, higit sa tatlong beses na higit pa sa sinasabi ng mga opisyal na istatistika.

Ang Ministri ng Konstruksyon ay hindi matantya kung magkano ang opisyal na bilang ng mga nalinlang na shareholder ay magbabago pagkatapos ng mga inobasyon. "Ang pamamaraan para sa pagdaragdag sa rehistro ay depende sa pagnanais ng shareholder mismo," paliwanag ng isang kinatawan ng ministeryo. "Makakakuha kami ng ganoong impormasyon pagkatapos magkabisa ang bagong bersyon ng order."

Ang lahat ng mga pagbabagong ito ay makatwiran at nagbibigay-inspirasyon ng ilang pag-asa, ang sabi ni Elena Godlevskaya, isang miyembro ng inisyatiba na grupo ng mga shareholder ng Tsaritsyno residential complex, ang pinakamalaking problemang ari-arian sa Moscow. Sa kanyang opinyon, ang mas maaasahang impormasyon tungkol sa bilang ng mga biktima ay maaaring makaimpluwensya sa mahahalagang desisyon. Ang batas na "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment ..." ay nagdulot ng maraming mga problema dahil ito ay nakaposisyon bilang isang panlunas sa lahat para sa lahat ng mga problema, ngunit dahil sa mga pagkukulang ay nag-iwan ito ng mga butas para sa mga walang prinsipyong developer, sabi ni Godlevskaya.

Residential complex "Tsaritsyno" (Larawan: Oleg Yakovlev / RBC)

Paano kinokontrol ngayon ang shared construction?

Kung ang bahay ay hindi pa nailalagay sa operasyon, isang equity participation agreement (DPA) ang gagawin kasama ng bibili. Tinutukoy nito ang lugar ng apartment na binibili, ang sahig kung saan ito matatagpuan, ang bilang ng mga tirahan at hindi tirahan na square meters, pati na rin ang deadline para sa pagbibigay ng mga susi.

Ang Batas Blg. 214 "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment..." ay nagbibigay na ang mga interes ng shareholder ay maaaring maprotektahan sa maraming paraan . Sa partikular, dapat iseguro ng developer ang lahat ng kasunduan sa pakikilahok sa equity. Ang dahilan para sa pagbabayad ng insurance ay, halimbawa, ang pagdedeklara ng developer na bangkarota at ang pagpapakilala ng mga paglilitis sa pagkabangkarote laban sa kanya. Gayunpaman, sa katunayan, ang mekanismo ng seguro ay hindi gumagana: ang mga kaso ng bangkarota ay maaaring tumagal ng maraming taon, at ang mga mamimili ay mananatiling walang mga apartment. Ang developer ay maaari ring magbukas ng isang escrow account, ngunit halos walang gumagamit nito, dahil nagbibigay ito ng pagtanggap ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity pagkatapos lamang maisagawa ang pasilidad at ang mga apartment ay inilipat sa mga mamimili. Sa wakas, ang isang garantiya ng bangko mula sa developer ay nagbibigay-daan sa karagdagang kontrol sa proyekto: ang bangko ay nagbubukas ng linya ng kredito para sa proyekto, ngunit naglalabas ng financing sa mga tranches ayon sa plano ng pagpapatupad at sinusubaybayan ang proseso. Gayunpaman, hindi lahat ng mga developer ay nakakaakit ng financing ng bangko para sa buong panahon ng konstruksiyon.

Ano ang nagbabago sa mga batas sa shared construction

Ang batas sa shared construction ay nagbago sa kabuuan nito. Bukod dito, ang mga pagbabago ay palaging nasa direksyon ng paghihigpit sa mga kinakailangan para sa mga developer. Ang pinakaseryoso sa kanila ay ang mga ipinakilala ng Batas Blg. 218 "Sa isang pampublikong kumpanya ng batas para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga mamamayan - mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon kung sakaling magkaroon ng insolvency (pagkabangkarote) ng mga developer..." na may petsang Hulyo 29 , 2017.

Ang batas ay naging posible na ipatupad ang inisyatiba ng Ministri ng Konstruksyon - upang lumikha ng isang Pondo para sa proteksyon ng mga karapatan ng mga mamamayan na nakikilahok sa ibinahaging konstruksyon (pondo ng kompensasyon). Mula noong Oktubre 2017, inilipat ng lahat ng developer ang 1.2% ng halaga ng bawat equity participation agreement (EPA) dito. Nalalapat lang ang panuntunang ito sa mga ari-arian na ang mga may-ari ay nakatanggap ng permit sa gusali pagkatapos ng Oktubre 27, 2017. Ngayon ang pondo, ayon sa kinatawan nito, ay nakatanggap na ng 180 milyong rubles.

Hindi pinopondohan ng pondo ang mga aktibidad ng bawat developer at hindi naglalaan ng mga pondo para sa lahat ng umiiral na problemang proyekto sa konstruksiyon, sabi ng CEO ng Tekta Group na si Roman Sychev na nilayon nitong alisin ang mga partikular na pangmatagalang proyekto sa pagtatayo at tulungan ang mga partikular na shareholder na lumitaw pagkatapos ng Oktubre 2017; Para sa pamamaraang ito ng pagharap sa problema ng mga defrauded shareholders, ang halaga ay lubos na katanggap-tanggap, naniniwala si Sychev.

Mga bagong hamon para sa mga developer

Kasabay ng paglikha ng compensation fund, mahigpit na hinigpitan ng mga mambabatas ang mga kinakailangan para sa mga developer mismo. Mula Hulyo 1, 2018, imposibleng magsagawa ng mga proyekto para sa pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo, dahil ang batas ay nagbibigay na ang isang ligal na nilalang ay maaaring magtayo lamang ng isang bagay. Nangangahulugan ito na kung ngayon ay ibinahagi ng developer ang lahat ng mga pondong nalikom para sa pagtatayo para sa buong proyekto (direkta sa bahay at, halimbawa, mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan), pagkatapos pagkatapos ng pagbabago maaari niyang gastusin ang perang ito sa mga gusali ng tirahan, ang natitirang mga bagay ay maaaring mapondohan lamang nang nakapag-iisa. "Ang pagkakaroon lamang ng isang permit sa gusali ay nagiging imposible na magtayo ng mga paaralan, kindergarten, at mga utility network," ang sabi ni Fedor Sapronov, bise presidente para sa mga legal na isyu ng grupong Ingrad.

Ang isang developer na nagnanais na makakuha ng permit sa pagtatayo pagkatapos ng Hulyo 1, 2018 ay kakailanganin ding magkaroon ng hindi bababa sa 10% ng halaga ng pagtatayo ng proyekto sa kanyang account.

Limitado rin ang mga gastos sa administratibo at pamamahala - hindi hihigit sa 10% ng gastos sa proyekto. Maaari nitong gawing kumplikado ang mga aktibidad ng developer, sabi ng CEO ng Level Group na si Kirill Ignakhin. "Ngayon, tanging ang mga gastos sa advertising at marketing, na nauuri bilang ganitong uri ng gastos, ay maaaring lumampas sa 10%," itinuro ng developer. — Hindi mura ang magpanatili ng mga opisina ng pagbebenta, magbayad ng mga empleyado, atbp. Ang pangangailangang ito, sa palagay ko, ay dapat ayusin at gawing mas flexible.”

Larawan: Grigory Sokolov / RIA Novosti

Noong Enero 24, 2018, pinagtibay ng State Duma sa unang pagbasa ang mga susunod na susog sa mga batas na kumokontrol sa proseso ng shared-equity construction. Ang mga may-akda ng dokumento, kabilang ang Tagapagsalita ng Duma ng Estado na si Vyacheslav Volodin, ay naglalayon na bigyan ang pamahalaan ng karapatang magtatag ng mga kinakailangan para sa kontrol ng estado sa pagtatayo ng shared-equity.

Ang panukalang batas ay nagmumungkahi na lumikha ng isang pinag-isang sistema ng impormasyon para sa pagtatayo ng pabahay. Ang impormasyon tungkol sa lahat ng mga developer at proyekto ay isasaayos at kokolektahin sa isang lugar. Ang batas sa compensation fund ay magsasama ng mga artikulo na magpapahintulot sa pondong ito na kontrolin ang pinansiyal at pang-ekonomiyang kalagayan ng developer na nagtatrabaho sa ilalim ng DDU scheme . Sa partikular, iminungkahi na bigyan ang pondo ng karapatang suspindihin ang pagpaparehistro ng mga kasunduan sa pakikilahok sa equity, iyon ay, upang aktwal na harangan ang mga aktibidad ng developer. Gayunpaman, hindi pa natutukoy kung anong pamantayan para sa kondisyon ng mga kumpanyang susubaybayan ng pondo.

Ayon sa bagong batas, ang mga may-ari at top management ng development company ay magkakasama at magkakahiwalay na mananagot sa kanilang personal na ari-arian para sa mga utang ng kanilang kumpanya sa mga shareholders. Ang dokumento ay nagpapataw din ng mas mahigpit na mga kinakailangan para sa paglalathala ng impormasyon tungkol sa mga tagapagtatag ng kumpanya ng pag-unlad. Sa kasalukuyan, kinakailangan lamang ng developer na ibunyag ang impormasyon tungkol sa sarili nitong mga tagapagtatag. Sa bagong bersyon ng batas, kakailanganing i-publish sa website nito ang kumpletong hanay ng pagmamay-ari, hanggang sa mga huling benepisyaryo na direkta o hindi direktang nagmamay-ari sa developer ng 5% o higit pa.

May karapatan ang developer na baguhin ang awtorisadong bangko para sa pagbubukas ng escrow account. Ayon sa mga may-akda ng panukalang batas, ang lahat ng mga paghihigpit sa account ng developer ay tinanggal sa sandaling ang gusali ay pinaandar at ang pagmamay-ari ng hindi bababa sa isang apartment ay nakarehistro. Ang pagkakaroon ng karapatan para sa isang developer na baguhin ang awtorisadong bangko ay tiyak na isang plus para sa mga developer, sabi ni Fyodor Sapronov, vice-president para sa mga legal na isyu ng grupong Ingrad. “Gayunpaman, ang tanong ay lumitaw kung paano ito mangyayari sa pagsasanay: ang mambabatas ay nagtatakda ng limitasyon sa mga gastos sa advertising na 10% ng halaga ng proyekto; Sabihin nating pinili ng developer ang 10% na ito at pagkatapos ay nagpasya na baguhin ang awtorisadong bangko - hindi malinaw kung paano isasagawa ang pakikipag-ugnayan sa pagitan ng luma at bagong bangko sa bahaging ito, ang sabi ng eksperto. "Kasama ang pangangailangan na ang pangkalahatang kontratista at teknikal na customer ay dapat ding magkaroon ng account sa parehong bangko bilang developer, malinaw na ang pagpapalit ng awtorisadong bangko ay hindi ganoon kadali."

Pagpopondo ng proyekto sa halip na ibinahaging konstruksyon

Nagsalita ang Pangulo ng Russia na si Vladimir Putin tungkol sa pangangailangang lumipat mula sa ibinahaging konstruksyon patungo sa isang scheme ng pagpopondo ng proyekto sa loob ng tatlong taon noong Oktubre 2017. Noong Disyembre 15 noong nakaraang taon, ang Ministri ng Konstruksyon, AHML at ang Bangko Sentral ay nagkasundo sa kaukulang mapa ng daan.

Ang Road Map ay hindi nagpapahiwatig ng kumpletong pagbabawal sa pagbili ng mga apartment ng mga mamamayan sa yugto ng pagtatayo. Gayunpaman, ang kanilang mga pondo ay hindi kokolektahin ng developer mismo, ngunit ng isang bangko na awtorisadong magbukas ng mga escrow account. Ang pera na ito ay direktang mapupunta sa account ng developer pagkatapos lamang maisagawa ang bahay. Hanggang sa panahong iyon, tutustusan ang konstruksiyon sa pamamagitan ng pautang sa bangko.

Maraming mga isyu na may kaugnayan sa halaga ng financing ng proyekto, pati na rin kung kailan kailangang magbayad ng interes ng developer sa utang, ay hindi pa nareresolba. Sa anumang kaso, ang presyo ng pabahay sa mga bagong gusali ay tataas ng hindi hihigit sa 5-7% dahil sa paglipat sa financing ng proyekto, ipinangako ng Deputy Head ng Ministry of Construction na si Nikita Stasishin sa pagtatapos ng Nobyembre 2017.

Ang pagpapatibay ng batas ay nagbabanta na ang halaga ng pabahay at ang presyo ng isang "parisukat" ay tataas nang malaki, sabi ng Pangkalahatang Direktor ng Metrium Group na si Maria Litinetskaya. Upang maiwasang mangyari ito, kailangan ng pagbabawas sa mga rate ng pautang, sigurado siya. "Ang pera para sa pagpapatupad ng proyekto ay dapat na mura at ibinigay para sa isang mahabang panahon," binibigyang diin ng Litinetskaya. — Naniniwala ako na upang mabawasan ang mga rate ng pautang para sa mga developer, kakailanganin ng mga awtoridad na maglunsad ng isang programa upang ma-subsidize ang mga rate. Bilang kahalili, maaaring magtatag ng isang bangko ng konstruksiyon na pag-aari ng estado na magpapakadalubhasa sa pagpopondo ng mga proyekto sa pabahay.”

Ang isa sa mga tool para sa pagsubaybay sa sitwasyon sa paligid ng hindi natapos na shared-equity construction projects ay ang tinatawag na "road map" para sa paglutas ng mga problema ng mga shareholder na nagdusa bilang resulta ng mga labag sa batas na aksyon ng mga developer. Ang dokumento ay pinagtibay sa pamamagitan ng utos ng Pamahalaan ng Russia noong Mayo 2017, at noong isang araw ay inutusan ng Punong Ministro ng Russia na si Dmitry Medvedev ang mga awtoridad ng ehekutibo na dagdagan ito ng impormasyon tungkol sa takdang panahon para sa paglutas ng mga isyu sa bawat pangmatagalang proyekto sa pagtatayo.

Ang "mapa ng kalsada" ay kumakatawan sa isang iskedyul ng trabaho para sa bawat nakarehistrong bagay na problema. Ang impormasyon sa loob nito ay naipon sa isang pinag-isang form na inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation. Ang mga dokumento para sa bawat rehiyon ay inihanda ng mga lokal na ehekutibong awtoridad at ipinadala sa Ministry of Construction ng Russian Federation. Minsan sa isang quarter, ina-update ng ministeryo ang pinagsama-samang mga plano. Sinusuri din nito ang natanggap na data at sinusubaybayan ang pagpapatupad ng naaprubahan nang mga plano at iskedyul. Ang isang ulat sa mga resulta para sa bawat quarter ay napupunta sa Pamahalaan ng Russian Federation.

Alinsunod sa bagong order, ang mga iskedyul ay pupunan ng isang espesyal na hanay. Naglalaman ito ng impormasyon tungkol sa inaasahang takdang panahon para sa pagpapanumbalik ng mga legal na karapatan at interes ng mga apektadong shareholder. Bilang karagdagan, ang Ministri ng Konstruksyon ng Russia sa opisyal na website nito sa Internet ay kinakailangan ding mag-post ng impormasyon tungkol sa nakaplanong time frame para sa paglutas ng mga problema ng mga shareholder para sa bawat bagay na problema. Ang pagbabago sa naunang tinukoy na mga petsa ay mangangailangan ng seryosong pagbibigay-katwiran sa bahagi ng mga pinuno ng mga rehiyon ng Russia na nakagawa ng mga pagkaantala.

Ipaalala namin sa iyo na bilang karagdagan sa "mapa ng kalsada", ang mga shareholder ay mayroon nang dalawang mahalagang tool sa kanilang arsenal na nagpapahintulot sa mga mamamayan na subaybayan ang sitwasyon sa paligid ng mga bagong gusali na may paglahok ng mga pondo ng mga mamamayan. Ang mga mamumuhunan ng mga may problemang ari-arian ay binibigyan ng pagkakataon na maisama sa "rehistro ng mga nadaya na shareholder" at magkaroon ng access sa isang buong bansa na listahan ng mga may problemang shared-equity na mga proyekto sa pagtatayo. Magagamit ito sa website ng Ministry of Construction ng Russian Federation http://www.minstroyrf.ru/problem-objects at naglalaman ng data sa 834 na hindi natapos na mga proyekto sa konstruksyon.

Noong Enero 1, 2018, inilunsad ng Pondo para sa Proteksyon ng mga Karapatan ng mga Mamamayan - Mga Kalahok sa Nakabahaging Konstruksyon ng Taon ang "Pinag-isang Sistema ng Impormasyon para sa Konstruksyon ng Pabahay" (UISHS) sa Internet - https://nash.dom.rf . Ang mapagkukunan ay nagbibigay sa mga mamamayan ng pagkakataon na gumawa ng matalinong desisyon sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, na nagbibigay ng impormasyon na napapailalim sa mandatoryong pagsisiwalat sa ilalim ng Federal Law No. 218-FZ. Ang UISHS ay nag-uulat din sa bilang ng mga developer na gumawa ng mga kontribusyon sa Compensation Fund. Sa pagtatapos ng Marso 2018, 647 na developer ang nag-ambag na ng 1.2% ng halaga ng mga DDU na nilagdaan nila sa pondo, na nakapagrehistro ng higit sa 10,000 kasunduan.

Ang problema ng mga nalinlang na shareholder sa Dagestan ay dapat malutas sa ikaapat na quarter ng 2020. Kasunod ito mula sa "mapa ng kalsada" na nilagdaan ng pinuno ng Republika ng Dagestan Vladimir Vasiliev noong Lunes, ika-17 ng Disyembre. Kinakansela ng dokumentong ito ang "mapa ng kalsada" noong Agosto 7, 2017, na pinagtibay ng dating pinuno ng Dagestan Ramadan Abdulatipov.

Ayon sa utos ni Vasiliev, ang Gabinete ng mga Ministro ng Dagestan ay dapat mag-ulat kada quarter sa Russian Ministry of Construction. Ang Deputy Prime Minister ng Republic of Dagestan ay hinirang na responsable para sa pagpapatupad ng iskedyul Vladimir Lemeshko.

Kasama sa rehistro ang 10 may problemang bagay - 8 sa Makhachkala at 2 sa Derbent. Kasama sa mga pangmatagalang proyekto sa pagtatayo ng Derbent ang Ekhtibar at Phoenix, na paulit-ulit na iniulat ng aming ahensya.

Lilipad ba ang Phoenix?

Ang pagtatayo ng isang siyam na palapag na gusali na may apat na pasukan para sa 128 apartment sa intersection ng Gagarin at Genrikh Gasanov streets sa Derbent ay nagsimula noong 2010. Ang mga shareholder ay pinangakuan ng mga apartment sa ikalawang quarter ng 2010.

Ang pagtatayo ng bahay ay isinagawa ng Phoenix Homeowners Association, na pinamumunuan ng chairman Felix Zagirov, na nakolekta ng higit sa 140 milyong rubles sa shareholder. Gayunpaman, pagkatapos magtayo ng tatlong palapag at gumastos ng hindi hihigit sa 30 milyong rubles dito, tumakbo siya.

Ang kasabwat ni Zagirov sa pandaraya sa mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng apartment, na kalaunan ay itinatag ng Department for Economic Crimes ng Ministry of Internal Affairs para sa Republika ng Dagestan, ay ang pinuno ng Derbent property management committee. Magomedali Kurabekov. Sa kabuuan, si Zagirov ay inakusahan ng panloloko sa mga shareholder sa halagang umaabot sa 150 milyong rubles.

Noong Mayo 2011, hinatulan ng Derbent City Court si Zagirov na nagkasala ng pag-iwas sa buwis. Isang kasong kriminal ang binuksan laban sa kanya noong 2012. Ang isang inspeksyon ng Ministri ng Konstruksyon ng Republika ng Dagestan ay itinatag na si Zagirov ay nagtayo ng mabilis at marami (ilang higit pang mga problemang bagay sa Derbent ay nauugnay sa kanyang pangalan), ngunit hindi ayon sa GOST. Ayon sa RIA Derbent, siya ay pinigil noong Nobyembre 2017 sa Sevastopol.

Inayos ng mga nadaya na shareholder ang kanilang sarili, na ginawang Spasenie HOA ang Phoenix HOA, at ang kooperatiba sa pabahay na may parehong pangalan, na nakikibahagi sa pagprotekta sa mga interes ng mga shareholder. Natapos nila ang bahay gamit ang sarili nilang pondo. Ang mga apartment ay okupado na nila.

Ayon sa kanyang "mapa ng kalsada," inaasahan ni Vasiliev na ang problema ng mga nalinlang na shareholder ay malulutas sa pamamagitan ng suporta "sa gastos ng mamumuhunan, dahil hindi plano ng developer na ilipat ang mga lugar ng tirahan sa mga apektadong mamamayan." Deadline – IV quarter ng 2020.

Para sa impormasyon tungkol sa Ekhtibar LLC

Ang aming ahensya ay paulit-ulit na nakakuha ng atensyon ng mga awtoridad at publiko sa sitwasyon sa Derbent, kung saan mula noong 2005 isang grupo ng mga mamamayan na niloko ang mga shareholder ng Ekhtibar LLC, sinusubukang makamit ang hustisya. Ang mga shareholder ng Ekhtibar LLC ay niloko nila.

Sinisisi nila ang representante ng State Duma ng Russian Federation para sa lahat Murad Gadzhiev, na ilang beses nang ipinahayag sa publiko. Kaya, ang kinatawan ng Komite Manisat Nasrullaeva Ilang beses sinabi ni Gadzhieva ang isa pang representante ng State Duma tungkol sa kanyang mga pandaraya Umakhan Umakhanov. Ginawa ito upang matugunan ang mga problema ng mga nalinlang na shareholder sa Makhachkala. Kapansin-pansin na ang pagdaraos ng naturang mga kaganapan sa mga rehiyon ng Russian Federation ay personal na pinasimulan ng Pangulo ng Russian Federation Vladimir Putin. Bilang karagdagan, muling itinaas ni Nasrullaeva ang isyung ito sa isang espesyal na all-republic meeting, na ginanap ng parehong deputy na si Umakhanov. Walang reaksyon bilang tugon.

Sa kabilang banda, si Murad Gadzhiev mismo ay hindi tumayo. Ang kanyang mga tao, ayon sa mga biktima, ay nagbabanta sa mga nadaya na shareholders ng Ekhtibar LLC. Isang clone committee ng mga nadaya na shareholder ang nilikha, na sinusubukang siraan ang mga aktibista.

Ang mga residente ng Derbent ay kasama sa rehistro ng mga defrauded shareholders, ang Ekhtibar residential complex mismo ay kasama sa "mga mapa ng kalsada" ng Ministri ng Konstruksyon ng Republika ng Dagestan. Ayon sa pagkakasunud-sunod sa itaas Abdulatipova, ang ari-arian ay dapat ilipat sa isang bagong mamumuhunan upang makumpleto ang konstruksyon.

Noong Hunyo 2018 lamang, ang acting mayor ng Derbent Enrik Muslimov na ang Ekhtibar residential complex ay makukumpleto sa katapusan ng taong ito. Ang bagay ay inilipat sa kumpanya ng konstruksiyon na "Standard". Ang pahayag na ito ay nauna sa isang pulong sa opisina ng alkalde sa problema ng mga nadaya na shareholder ng Ekhtibar LLC. Pagkatapos ay ipinaalam ni Muslimov sa madla na ang kumpanya ng konstruksiyon na "Standard" ay lumapit sa tanggapan ng alkalde na may panukala na kumpletuhin ang pagtatayo ng Ekhtibar residential complex sa sarili nitong gastos, nang hindi umaakit ng mga pondo mula sa mga shareholder mismo. Ang aming ahensya ay naglathala ng impormasyon na hindi alam ng publiko.

Ayon sa "mapa ng kalsada" ni Vasiliev, isang 10-palapag, 10-block na gusali ng apartment na matatagpuan sa address: Derbent st. Si Sovetskaya, 13, ay dapat makumpleto sa gastos ng mamumuhunan. Deadline: IV quarter ng 2020.

Gayunpaman, ang isa pang problema ay lumitaw dito - sa mga nakaraang taon, ang gusali ng Ekhtibar residential complex ay nahulog sa pagkasira. Ang isang pagsusuri ay kinakailangan upang matukoy kung ang bahay ay angkop para sa pag-commissioning, kung ito ay ipinapayong tapusin ito, o kung ito ay dapat na gibain. Hindi lamang walang nag-uutos sa pagsusuring ito, ngunit ang pagtatayo ay isinasagawa sa problemang lugar. Ngunit wala ring reaksyon dito. Alam na alam ng lahat na ang paglalagay ng sira-sirang bahay ay tiyak na ipahamak ang mga shareholder ng Ekhtibar LLC sa bagong pagdurusa, at posibleng sa isang trahedya, kung saan sa kasong ito ay walang sinuman ang makakasiguro. Ang bagong mapa ng daan ay hindi nagbibigay ng kalinawan sa isyung ito.

Mga kakaiba ng "mapa ng kalsada"

Ito ay sumusunod mula sa dokumento, tulad ng nabanggit ng ekonomista sa isang pakikipanayam sa RIA Derbent Mair Pashaev, na ang mapa ay kinabibilangan ng mga bahay kung saan nagkaroon ng class action lawsuits o bankruptcy proceedings ay ipinakilala para sa developer.

"Ang ilang mga bahay ay ganap na okupado, ngunit ang mga kaso ng "dobleng" benta ng mga apartment ay iniimbestigahan. Sa tingin ko ito ay isang nakikita at maliit na bahagi lamang ng problema ng mga nadaya na shareholder, na nakatanggap ng malawak na publisidad. Sa totoo lang, walang mga solusyon ayon sa "mapa ng kalsada", titingnan nila at babaguhin ang mga partnership, tutukuyin ang mga bagong developer,"- sabi ni Pashayev.

Ang kausap ng ahensya ay nagpahayag din ng pagkalito na walang pakikilahok sa pananalapi mula sa pamahalaan o mga awtoridad sa munisipyo.

"Sa Moscow, nagpasya ang pamahalaang lungsod na pondohan mula sa badyet ang pagkumpleto ng pagtatayo ng mga problemadong gusali ng apartment pagkatapos ng pagbabago ng may-ari. Ito ay isang medyo malinaw at epektibong solusyon sa problema ng mga nadaya na shareholder."", pagtatapos ng eksperto.

Ruslan Makhmudov

Tinalakay ng mga kinatawan ang mga problema ng mga nalinlang na shareholder

Tinalakay ng State Duma ang mga pagbabago sa pagkakasunud-sunod ng Russian Ministry of Construction, na nagtatakda ng pamantayan para sa pagkilala sa mga shareholder bilang nadaya. Ang mga kinatawan ng United Russia ay nagmungkahi ng pagbuo ng mga hakbang upang suportahan at mapadali ang pagpapanumbalik ng mga nilabag na karapatan ng mga co-investor sa pabahay batay sa mga espesyal na rehistro. Bilang karagdagan, ang mga parliamentarian ay nagpahayag ng tiwala na ang "mga mapa ng kalsada" sa mga rehiyon ay makakatulong sa pagpapagaan ng kapalaran ng mga shareholder.

Ang mga benepisyo ng public-private partnership

Ang isang pagpupulong ng working group ng Presidium ng General Council of United Russia ay naganap sa loob ng mga pader ng State Duma. "Iminumungkahi namin na magtatag ng isang panuntunan ayon sa kung aling mga hakbang ng suporta at tulong sa pagpapanumbalik ng mga nilabag na karapatan ng mga nadaya na shareholder ay bubuo batay sa mga rehistro. Ang lahat ng "frozen" shared-equity construction projects ay dapat isama sa rehistro, anuman ang yugto ng pagkabangkarote ng developer," sabi ng unang deputy chairman ng State Duma Committee on Housing Policy at Housing and Communal Services Alexander Sidyakin.

Inimbitahan sa working group ng Deputy Head ng Department for Supervision of the Execution of Legislation in the Economic Sphere of the Prosecutor General's Office of Russia Dmitry Danilov Ipinaalam sa madla na ang departamento ay "may malapit na pakikipagtulungan sa Ministry of Construction upang matiyak ang mga karapatan ng mga nalinlang na shareholders." Ayon sa kanya, ang pagsasanay sa pagpapatupad ng batas sa bagay na ito ay "nabubuo pa lang, at aktibong sinusubaybayan ito ng mga tagausig."

Gayunpaman, ayon sa impormasyon mula kay deputy Alexander Sidyakin, mayroon pa ring mga kaso kung saan hindi pinapayagan ng batas ang paglalapat ng mga parusa sa mga kumukuha ng pera at nag-iiwan sa mga tao ng wala.
Ang mga kalahok sa pulong ay nagsimulang magbigay ng mga istatistika ayon sa rehiyon. "Sa rehiyon ng Moscow sa taong ito, 92 na mga bagay ang naitala, kung saan 27 ay kinikilala na bilang lantaran na may problema," sabi ng isang miyembro ng State Duma Committee on Housing Policy at Housing and Communal Services. Sergey Pakhomov. "Bagaman ang natitirang 65 ay mahalagang may problema din, at ang trabaho ay isinasagawa sa kanila."

Ayon kay Pakhomov, na dating pinuno ng rehiyon ng Sergiev Posad, "mayroon na ngayong humigit-kumulang 24 na libong nalinlang na mga shareholder sa rehiyon." Ang parliamentarian ay nagpakita pa ng isang natatanging pag-uuri ng mga problemadong proyekto sa pagtatayo. "Ang una ay isang built facility, ngunit hindi inilalagay sa operasyon. Pagkatapos ay may mga bagay na may mataas na antas ng kahandaan: kung saan walang problema sa pagnanais ng developer na maisakatuparan ang lahat, ngunit may mga problema sa pananalapi, "sabi ni Pakhomov. – Mayroong halos hindi natapos at halos may problemang mga bagay. Mga bagay na may mga legal na problema (pagkabangkarote, korte, pangako, atbp.). Sa pangkalahatan, may mga hindi pa nasisimulang proyekto na walang nasimulan. At, sayang, may mga bagay na hinding-hindi makukumpleto.”

Hiwalay, pinili ni Deputy Pakhomov ang mga pasilidad ng dating kumpanya ng SU-155, dahil kung saan higit sa 8 libong tao ang nagdusa dahil sa pagkabigo na maghatid ng 32 na pasilidad.

Ayon sa kinatawan, "upang malutas ang problema ng mga nalinlang na shareholder, kailangan ang manu-manong pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga munisipal na awtoridad at mga shareholder." Ibinahagi ni Sergei Pakhomov na bilang pinuno ng rehiyon ng Sergiev Posad, nagawa niyang makumpleto ang pagtatayo ng maraming problemang pasilidad. Bukod dito, sa kanyang mga salita, "ito ay hindi kasing hirap gaya ng karaniwan nilang iniisip," at ginawa niya ito "nang walang labis na pagsisikap."

Ang isang representante ng State Duma mula sa rehiyon ng Yaroslavl ay nagbigay din ng kanyang mga numero. Alexander Gribov. "Sa 23 problemang pasilidad, mayroon na tayong dalawa na kinukumpleto sa tulong ng gobyerno at negosyo," aniya. – Karamihan sa mga hindi natapos na bagay ay puro sa administrative center – Yaroslavl. Gayunpaman, may mga problema sa Rybinsk at Tutaev, at sa buong rehiyon."

Naniniwala si Deputy Gribov na "responsibilidad ng mga awtoridad sa rehiyon na kumpletuhin ang mga naturang pasilidad." Nagbigay siya ng isang halimbawa ng isang katangian, sa kanyang opinyon, dahilan para sa hindi natapos na pagtatayo. "Ang mga developer ay nananatili sa mga network ng komunikasyon at sinabi sa mga munisipalidad: hanggang sa matapos mo ito, hindi namin ito uupahan," sabi ng tagapagsalita. "At salamat lamang sa isang liham mula kay deputy Alexander Sidyakin, nakahanap kami ng isang mamumuhunan na magpapatupad ng isang anyo ng pampublikong-pribadong pakikipagsosyo at mag-komisyon ng mga gusali ng tirahan."

Nominado mula sa Krasnodar Territory Vladimir Evlanov inihayag na "bago ang Enero 1, isang batas sa rehiyon ang pagtibayin sa Teritoryo ng Krasnodar upang tumulong sa pagkumpleto ng mga bahay ng nalinlang na mga shareholder." Kaugnay nito, representante ng Estado Duma mula sa rehiyon ng Sverdlovsk Sergey Bidonko sinabi na sa kanyang rehiyon "isang rehistro ay naipon hindi lamang ng mga shareholder, kundi pati na rin ng mga shareholder."

"Masama" na merkado

Tulad ng sinabi ng deputy ng United Russia na si Alexander Sidyakin, ngayon "iba't ibang data ang lumalabas sa bilang ng mga nalinlang na shareholder - walang layunin na larawan para sa bansa." Binanggit ng mambabatas ang mga numero na mayroon siya - 936 na mga bagay at 130 libong apektadong shareholders.

Ito ay kagiliw-giliw na ang direktor ng Housing Policy Department ng Ministry of Construction ng Russian Federation Olga Kornienko nagbigay ng ganap na magkakaibang mga numero. Ayon sa kanya, ang ministeryo ay pinamamahalaang upang makilala ang higit sa 800 mga problemadong bagay sa Russian Federation hanggang sa kasalukuyan.

Sinabi niya na "ang Ministry of Construction ay kinokontrol ang mga bahay na malamang na hindi matatapos sa loob ng anim na buwan." Gaya ng sinabi ni Kornienko, "ang mga rehiyon ay nangako na sa pagtatapos ng taon mahigit isang daang pasilidad ang isasagawa." Ngunit, nagreklamo ang kinatawan ng ministeryo, "may mga bagay na hindi makumpleto." Kaugnay nito, ang kontrol sa mga tagaseguro at mga pagbabayad ng kabayaran sa mga nasugatan na mamamayan ay kinakailangan.

Tulad ng sinabi ni deputy Alexander Sidyakin sa FederalPress, "kasalukuyang nangyayari ang talakayan tungkol sa paggawa ng suporta sa pagbabangko bilang isang kinakailangan para sa ibinahaging konstruksyon sa hinaharap." "Kapag ang nakatanggap ng pahintulot upang makaakit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity ay obligado na i-on ang suporta sa pagbabangko sa bangko at ilipat ang lahat ng mga deposito," paliwanag niya. "Kung gayon ang bangko ay kailangang suriin ang dokumentasyon ng disenyo at tingnan kung gaano ito tumutugma sa permit sa pagtatayo na natanggap mula sa mga awtoridad at ang komersyal na panukala na lumitaw sa merkado na may kaugnayan sa dokumentasyong ito ng disenyo. At pagkatapos ay susubaybayan niya kung saan napupunta ang pera ng mga shareholders. Ito ang pinakamahalagang bagay!"

Nagbigay si Sidyakin ng isang halimbawa ng "mga mahihirap na negosyante na kumukuha ng pera mula sa mga shareholder sa rehiyon ng Nizhny Novgorod at namuhunan nito sa Volgograd." "Formally, hindi niya ginastos ang pera," paliwanag ni Sidyakin. "Mukhang hindi niya ninakaw ang mga ito." Ngunit hindi nito ginagawang mas madali para sa mga shareholder ng Nizhny Novgorod. Ang nakikita lang nila ay hindi pa tapos, hindi natapos at mothballed construction.”

At lumalabas na kung minsan ay imposibleng malaman kung saan ang kasamaan at kung saan ang kawalan ng kakayahan ng mga negosyante. Ayon sa deputy Sergei Petrov, sa mga sitwasyon kung saan umusbong ang mga kuwento sa mga nalinlang na shareholder, "isang porsyento lang ang malisya, at lahat ng iba pa ay problema lang ng merkado at pagpepresyo, na hindi kayang mahabol ng mga negosyante." Ang tanong ay, siyempre, kontrobersyal. Gayunpaman, isang bagay ang nakapagpapatibay: ngayon "ang pagkakaroon ng hindi bababa sa isang nadaya na shareholder ay isang sapat na dahilan para kilalanin ang isang bagay bilang problema." "Iyon ang dahilan kung bakit lumipat kami mula sa pagtatala ng mga nadaya na shareholder tungo sa pagtatala ng mga ari-arian ng problema," sabi ni Olga Kornienko, direktor ng Departamento ng Patakaran sa Pabahay ng Ministri ng Konstruksyon.

Larawan: pixabay.com; ibaba - Dmitry Alekseev.

11:14 — REGNUM Ang paglikha ng isang housing construction cooperative (HBC) ng mga shareholder ay maaaring isang alternatibo sa pagresolba sa isyu ng pagkabangkarote ng developer, ngunit mayroon ding mga pitfalls, sabi ng abogado, managing partner ng Unified City Service “Assistance to Mga shareholder” Zhanna Malis.

Anna Ryzhkova © IA Krasnaya Vesna

Mas maaga, iniulat ng pahayagan ng Vedomosti na ang mga unang pagpupulong ng mga shareholder ng bangkarota developer Urban Group ay gaganapin sa unang bahagi ng Disyembre, kung saan sila ay maaaring pumili ng isang mekanismo para sa pagkumpleto ng pabahay construction. Kasama sa agenda ng pulong ang isyu ng paglikha ng housing construction cooperative (HBC) ng mga kalahok sa konstruksiyon. Kung positibo ang desisyon, kukumpletuhin ng mga shareholder ang pagtatayo at papanatilihin ang pasilidad gamit ang kanilang sariling pera.

Kung ang mga shareholder ay hindi bumoto para sa opsyon na ito o sa kawalan ng isang korum, ang bankruptcy trustee ay makakaakit ng isang bagong developer upang tapusin ang konstruksiyon alinsunod sa road map na pinagtibay ng gobyerno ng Russia. Pagkatapos ay matatapos ang konstruksiyon gamit ang mga pondo mula sa pederal at panrehiyong badyet.

“Ang paglikha ng housing construction cooperatives (HBCs) ay maaaring isang alternatibo sa pagresolba sa isyung ito. Gayunpaman, mayroong ilang mga nuances dito na dapat mong malaman.

Kaya, sa isang kooperatiba sa pabahay, hindi mga kontraktwal na relasyon ang lumitaw sa pagitan ng isang mamamayan at isang kooperatiba sa pabahay, ngunit mga korporasyon. Nangangahulugan ito na ang isang mamamayan ay walang karapatan na humingi ng kabayaran para sa moral na pinsala o mga parusa para sa hindi pagtupad sa mga deadline para sa paghahatid ng isang bagay, dahil ang Batas sa Proteksyon ng mga Karapatan ng Consumer ay hindi nalalapat sa mga relasyon sa loob ng korporasyon (iyon ay, relasyon sa pagiging kasapi). Ang mga ugnayang ito ay kinokontrol ng charter at mga desisyon ng pangkalahatang pagpupulong ng kooperatiba.

Bilang karagdagan, ang mga miyembro ng kooperatiba sa pabahay ay tiyak na magbabayad ng karagdagang gastos sa pananalapi sa mga tuntunin ng pagkumpleto ng pagtatayo ng pasilidad at pagpapanatili nito. Bukod dito, ang mga gastos na ito ay direktang magdedepende sa kung anong yugto ng konstruksiyon ang nag-develop ay nabangkarote. Kung sa paunang yugto ng pagtatayo, kung gayon ang alternatibong ito ay hindi ang pinakamahusay na pagpipilian.

Tulad ng para sa Action Plan, o “road map,” ng gobyerno ng Russia, ang naturang Plano ay naglalayong unti-unting palitan, sa loob ng tatlong taon, ang mga pondo ng mga mamamayan na nalikom para sa paglikha ng mga apartment building at iba pang real estate object sa pagpapautang sa bangko at iba pa. mga paraan ng pagpopondo na nagpapaliit sa panganib para sa mga mamamayan. Ang diin sa kasong ito ay ang paglipat mula sa ibinahaging konstruksyon patungo sa mga escrow account.

Tulad ng para sa pagkumpleto ng pagtatayo ng pasilidad na may mga pondo mula sa mga pederal at rehiyonal na badyet, sa kasalukuyan ay walang legal na batayan para dito, bilang karagdagan, sa mga item sa paggasta ng pederal na badyet ay walang posisyon na "kabayaran para sa mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon. ” Samakatuwid, sa yugtong ito, ang isang alternatibo sa paglutas ng problema ng pagkabangkarote ng developer ay medyo malabo, dahil walang malinaw na indikasyon ng posibilidad at mga limitasyon ng paglalaan ng mga pondo upang makumpleto ang pagtatayo ng pasilidad mula sa pederal o rehiyonal na badyet.

Sa pangkalahatan, kasalukuyang alam ng mga shareholder ang lahat ng posibleng panganib na nauugnay sa pagkabangkarote ng developer. Bilang karagdagan, ang sitwasyong ito ay nagiging mas kumplikado kapag ang shared construction project ay hindi pa tapos at nangangailangan ng pagkumpleto. Sa kasong ito, posible na magsumite ng isang kahilingan para sa paglipat ng mga lugar ng tirahan (apartment, silid) at pagsasama ng kinakailangan sa rehistro ng mga paghahabol para sa paglipat ng mga lugar ng tirahan, na bahagi ng rehistro ng mga paghahabol ng mga nagpapautang.

Bilang karagdagan, mayroong isang posibleng opsyon para sa isang monetary claim laban sa developer na may kaugnayan sa pagbubukas ng mga paglilitis sa pagkabangkarote laban sa kanya at hindi pagsunod sa DDU. Ngunit ang mekanismong ito ay hindi lubos na masisiguro ang mga interes ng mga shareholder kung sakaling ang mga pondo ng bangkarota ay hindi sapat upang matugunan ang mga hinihingi ng mga shareholder-creditors.

Iyon ang dahilan kung bakit kinakailangan upang palawakin ang saklaw ng mga aksyon na maaaring matiyak ang proteksyon ng mga interes ng mga shareholder sa kaganapan ng pagkabangkarote ng developer."