द्वितीयक बाजार पर एक अपार्टमेंट खरीदना सुविधाजनक है क्योंकि आप इसमें लगभग तुरंत ही स्थानांतरित हो सकते हैं। डेवलपर के साथ समस्याओं के कारण घर की डिलीवरी तिथि स्थगित होने का कोई जोखिम नहीं है। वहीं, तैयार आवास खरीदने में जोखिम भी शामिल होता है। उदाहरण के लिए, यह पता चल सकता है कि तीसरे पक्ष अपार्टमेंट पर दावा कर रहे हैं, उस पर भार डाला गया है, और इसे ऐसे व्यक्ति द्वारा बेचा जा रहा है जिसके पास ऐसा करने का अधिकार नहीं है।

वकीलों या रीयलटर्स से संपर्क करने से इन जोखिमों को कम किया जा सकता है। लेकिन अगर आपके पास घर खरीदने की प्रक्रिया की जटिलताओं को समझने का समय और इच्छा है, तो आप इसे स्वयं कर सकते हैं। साथ ही, स्व-जाँच के बुनियादी नियम रूढ़िवादिता और सावधानी होने चाहिए। दूसरे शब्दों में, यदि आपको न्यूनतम संदेह है, तो आपको पेशेवरों की ओर रुख करना चाहिए और जोखिम नहीं लेना चाहिए। एक वकील की मदद से, द विलेज ने यह पता लगाया कि बेचे जा रहे अपार्टमेंट की "साफ-सफाई" की जांच कैसे की जाए।

1. एक अपार्टमेंट चुनना

भविष्य के लेन-देन के लिए कोई वस्तु चुनते समय, आपको उसकी सावधानीपूर्वक जांच करनी चाहिए। इससे खरीद के बाद अवैध पुनर्विकास, वायरिंग और पड़ोसियों के साथ अप्रत्याशित समस्याओं से बचा जा सकेगा।

यारोस्लाव पेट्रीक, पड़वा और एपस्टीन कानून कार्यालय के वरिष्ठ वकील:आवासीय भवन और अपार्टमेंट की तकनीकी स्थिति (निर्माण का वर्ष, सामग्री और संरचनाओं और फर्शों की स्थिति, उपयोगिता नेटवर्क, विद्युत तारों, प्रवेश द्वार और स्थानीय क्षेत्र की स्वच्छता स्थिति, पड़ोसियों की सामाजिक स्थिति) के बारे में जानकारी प्राप्त करना आवश्यक है। ).

निरीक्षण के दौरान, तकनीकी इन्वेंटरी ब्यूरो (बीटीआई) के दस्तावेजों (स्पष्टीकरण या तकनीकी पासपोर्ट) के साथ अपार्टमेंट के वास्तविक लेआउट की जांच करना महत्वपूर्ण है। विक्रेता तुलना के लिए ऐसे दस्तावेज़ प्रदान कर सकता है। तथ्य यह है कि रूसी आवास कानून को आवासीय परिसर के लगभग किसी भी पुनर्निर्माण और पुनर्विकास के लिए स्थानीय सरकारों के साथ समन्वय की आवश्यकता होती है। और कानून द्वारा प्रदान की गई मंजूरी के बिना पुनर्विकास करना एक प्रशासनिक अपराध है, जिसके लिए महत्वपूर्ण जुर्माना लगाया जा सकता है।

2. शीर्षक दस्तावेजों की जाँच करना

यदि बीटीआई दस्तावेजों के साथ अपार्टमेंट लेआउट के अनुपालन के निरीक्षण और सत्यापन के परिणाम आपको संतुष्ट करते हैं, तो आपको संपत्ति के शीर्षक दस्तावेजों का अध्ययन और जांच करने के लिए आगे बढ़ना चाहिए।

यारोस्लाव पेट्रीक:अक्सर ऐसे दस्तावेज़ खरीद और बिक्री समझौते, विनिमय, दान और निजीकरण समझौते होते हैं। स्वामित्व का अधिकार कानूनी बल में प्रवेश कर चुके अदालती फैसलों, विरासत के अधिकार के प्रमाण पत्र और आश्रितों (वार्षिकी) के साथ आजीवन रखरखाव समझौतों के आधार पर भी उत्पन्न हो सकता है। ऐसे मामले कम आम हैं जब अधिकार उत्पन्न होता है, उदाहरण के लिए, स्थानीय सरकारी निकाय के एक अधिनियम के आधार पर।

शीर्षक दस्तावेज़ों की प्रामाणिकता के लिए जाँच की जानी चाहिए। उनकी सामग्री में जालसाजी, यानी मिटाने, जोड़ने या अन्य अनिर्दिष्ट परिवर्तन का कोई संकेत नहीं होना चाहिए।

अनुबंध की शर्तों पर भी ध्यान देना जरूरी है. अपार्टमेंट के पिछले और वर्तमान मालिकों ने अनुबंध में एक शर्त निर्धारित की हो सकती है, जिसके विफल होने पर पार्टियों में से एक को एकतरफा अनुबंध से इनकार करने या इसे समाप्त करने का अधिकार मिल जाता है। यदि शीर्षक दस्तावेज़ में ऐसी कोई शर्त है, तो आपको वर्तमान मालिक (अपार्टमेंट के विक्रेता) से अनुबंध के इस खंड के अनुपालन की पुष्टि करने वाले दस्तावेज़ प्राप्त करने चाहिए।

उन मामलों पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए जहां विक्रेता को विरासत के रूप में या उपहार के रूप में एक अपार्टमेंट प्राप्त हुआ, लेकिन वह पिछले मालिक का रिश्तेदार नहीं है। इस मामले में, विक्रेता और पिछले मालिक के रिश्तेदारों के बीच अपार्टमेंट के अधिकार को लेकर विवाद संभव है। यदि ऐसा कोई मालिक संपत्ति पर अपना अधिकार दर्ज कराने के तुरंत बाद उसे बेचने की कोशिश करता है, तो विशेष सावधानी बरती जानी चाहिए।

3. अपार्टमेंट के इतिहास की जाँच करना

फिर आपको विक्रेता से रियल एस्टेट के अधिकारों के हस्तांतरण पर यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ़ राइट्स टू रियल एस्टेट एंड ट्रांजेक्शन्स विद इट (यूएसआरपी) से उद्धरण माँगना होगा। इस दस्तावेज़ में संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण, गिरफ्तारी की उपस्थिति और इसके साथ लेनदेन पर प्रतिबंध के बारे में जानकारी शामिल है। अपार्टमेंट के निर्माण के क्षण से या 1998 में यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर के निर्माण से लेकर उसके साथ लेनदेन के इतिहास का पता लगाना उचित है।

यारोस्लाव पेट्रीक:यहां विशेष रूप से ध्यान देने योग्य बात यह है कि हाल ही में अपार्टमेंट के साथ कितनी बार लेन-देन किया गया है। एक अपार्टमेंट के साथ लेनदेन की श्रृंखला को कम समय में पूरा करना उनमें से किसी एक के समापन के चरण में कानूनी समस्याओं की उपस्थिति का संकेत दे सकता है। यह परिस्थिति इंगित करती है कि वस्तु के अधिकार को लेकर विवाद का खतरा है।

इसके अलावा, उद्धरण का उपयोग करके, आपको यह जांचना चाहिए कि क्या अपार्टमेंट विवाद में था, क्या इसे जब्त कर लिया गया था, या क्या कोई बाधाएं हैं। किसी अपार्टमेंट के इतिहास में विवादों की उपस्थिति मात्र खरीद के बाद इसके नुकसान के जोखिम की उपस्थिति का संकेत नहीं देती है। लेकिन विवाद से जुड़ी परिस्थितियों की सावधानीपूर्वक जांच की जानी चाहिए। विशेष रूप से, यह पता करें कि क्या सीमाओं का क़ानून समाप्त हो गया है (आमतौर पर तीन वर्ष), मामले पर विचार कब और कैसे समाप्त हुआ। एक वकील से परामर्श के बाद इस अपार्टमेंट के विक्रेता के स्वामित्व की वैधता के बारे में अंतिम निष्कर्ष निकालना उचित है।

4. विक्रेता की साख का सत्यापन

किसी अपार्टमेंट के साथ लेनदेन के इतिहास की जांच करने के बाद, आपको ऐसे व्यक्ति को पैसे देने के जोखिम को खत्म करना चाहिए जो इसका मालिक नहीं है, और इसलिए उसे इसे बेचने का अधिकार नहीं है।

यारोस्लाव पेट्रीक:अपार्टमेंट बेचते समय अपराधी अमान्य या खोए हुए पासपोर्ट का उपयोग कर सकते हैं। पासपोर्ट की वैधता की जांच करने के लिए, रूसी संघ की संघीय प्रवासन सेवा (एफएमएस) ने आधिकारिक वेबसाइट पर एक विशेष सेवा बनाई है। हालाँकि, इस पर दी गई जानकारी केवल संदर्भ के लिए है। आधिकारिक जानकारी एफएमएस विभाग से संपर्क करके प्राप्त की जा सकती है।

विक्रेता की क्षमता की भी जाँच की जानी चाहिए। विक्रेता के लिए सबसे सुरक्षित तरीका यह है कि वह आपकी उपस्थिति में दवा उपचार और मनोविश्लेषणात्मक औषधालयों से प्रमाणपत्र प्राप्त कर ले।

यदि अनुबंध पर विक्रेता के प्रतिनिधि द्वारा पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत हस्ताक्षर किए जाते हैं, तो यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि इससे अतिरिक्त जोखिम पैदा होता है। जब पावर ऑफ अटॉर्नी का सामना करना पड़ता है, तो यह जांचना आवश्यक है कि क्या पावर ऑफ अटॉर्नी समाप्त हो गई है, क्या इसे रद्द कर दिया गया है, और क्या इसमें किसी अपार्टमेंट के साथ लेनदेन करने का स्पष्ट अधिकार है।

5. तीसरे पक्ष के अधिकारों का सत्यापन

किसी अपार्टमेंट में तीसरे पक्ष के अधिकारों की जांच करने के लिए, आपको मालिक से हाउस रजिस्टर से एक विस्तारित उद्धरण प्राप्त करना होगा। यह दस्तावेज़ इंगित करता है कि अपार्टमेंट में कौन पंजीकृत है और क्या इन लोगों को बिक्री के बाद इसमें रहने का अधिकार बरकरार है।

यारोस्लाव पेट्रीक:तीसरे पक्ष भी किसी अपार्टमेंट के अधिकारों को चुनौती दे सकते हैं। उदाहरण के लिए, निवास स्थान पर एक अपार्टमेंट में पंजीकृत परिवार का एक लापता सदस्य।

यदि अपार्टमेंट में नाबालिग बच्चे पंजीकृत हैं, तो आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले आपके पास संरक्षकता अधिकारियों से अनुमति है।

विक्रेता से, जो एक पंजीकृत विवाह में है, अपार्टमेंट को अलग करने के लिए पति या पत्नी की नोटरीकृत सहमति प्राप्त करना आवश्यक है।

यदि आप स्वयं अपार्टमेंट की जांच करने का निर्णय लेते हैं, तो आप निर्देशों का पालन करके ऐसा कर सकते हैं। किसी अपार्टमेंट की जांच में आधिकारिक डेटाबेस का उपयोग करके दस्तावेजों, संपत्ति और मालिक के डेटा की जांच करना शामिल है। सबसे पहले, कैडस्ट्रे के डेटा के साथ मालिक का पूरा नाम जांचना आवश्यक है ताकि विक्रेता को बेचने का अधिकार हो। यदि अपार्टमेंट का असली मालिक आपके सामने खड़ा है, तो सुनिश्चित करें कि अपार्टमेंट गिरफ़्तार या अन्य प्रकार की बाधा में नहीं है, ऐसा करने के लिए, एकीकृत पंजीकरण पंजीकरण कार्यालय से एक उद्धरण का आदेश दें जिसमें एक विशेष होगा नोट्स कॉलम, उन्हें ध्यान से पढ़ें और दस्तावेज़ का अध्ययन करें।

तीसरा कदम यह जांचना है कि क्या अपार्टमेंट गिरवी रखा गया है; ऐसा करने के लिए, हम इसे एफपीएन डेटाबेस का उपयोग करके जांचते हैं, और यह एफएसएसपी सेवा से संपर्क करने और प्रवर्तन कार्यवाही के रजिस्टर के अनुसार आवास की जांच करने और मालिक के खुले होने के लायक भी है। अदालत के मामले। अपराध के संदिग्ध व्यक्तियों के रजिस्टर के विरुद्ध मालिक की जाँच करने की अनुशंसा की जाती है।

सत्यापन प्रक्रिया एक बहुत ही महत्वपूर्ण कदम है, क्योंकि 2017 में अचल संपत्ति की खरीद में धोखाधड़ी के 14,000 से अधिक मामले दर्ज किए गए थे। अपार्टमेंट की स्वयं जांच करना सुनिश्चित करें या इस सेवा के माध्यम से पूर्ण निरीक्षण का आदेश दें।

खतरा कहां है? बहुत सारे अपार्टमेंट हैं और, ऐसा प्रतीत होता है, खरीदने और बेचने का एल्गोरिदम कमोबेश तैयार हो चुका है।

वास्तव में, बाजार के कई पहलू हैं, और प्रत्येक अपार्टमेंट व्यक्तिगत विशेषताओं का एक सेट जोड़ता है, जिसमें खरीदार के हितों के लिए खतरा भी शामिल है।

तो, किस हिसाब से दिशाओं को आपके पसंदीदा अपार्टमेंट का पता लगाना चाहिए:

• संलग्न दस्तावेज़;
• वस्तु की तकनीकी स्थिति;
• असली मालिक के सच्चे इरादे;
• बिचौलियों की बेईमानी (यदि कोई बिक्री में शामिल है)।

इनमें से कोई भी बिंदु - संपूर्ण का अभिन्न अंग. अर्थात्, कुछ पहलुओं की संतुष्टि पर भरोसा करना अस्वीकार्य है, जबकि अन्य पहलुओं के लिए गारंटी की संदिग्धता को नजरअंदाज करना। उदाहरण के लिए:

• अपार्टमेंट कीमत, स्थान, प्रकाश व्यवस्था, लेआउट के मामले में आदर्श है। अच्छे पड़ोसी, साफ-सुथरा प्रवेश द्वार। लेकिन यह पता चला कि अपार्टमेंट है छिपी हुई बाधाएँ- एक व्यक्ति को जेल की सजा की अवधि के लिए छुट्टी दे दी गई (ऐसे व्यक्ति उस आवास का उपयोग करने का अधिकार बरकरार रखते हैं जिसमें वे सुधार कॉलोनी में भेजे जाने से पहले पंजीकृत थे)। थोड़ी देर बाद, "देखभालकर्ता" वापस आएगा और अपने अधिकारों का दावा करेगा;
• अपार्टमेंट के दस्तावेज़ बिल्कुल सही स्थिति में हैं, मामूली मरम्मत की आवश्यकता है, लेकिन किसी कारण से किसी भी परिस्थिति में कोई मध्यस्थ (प्रॉक्सी द्वारा कार्य करना) नहीं होगा खरीदार और वास्तविक विक्रेता के बीच संपर्क से बचा जाता है. यहां क्या छिपाया जा सकता है: अटॉर्नी की शक्ति धोखाधड़ी से प्राप्त की गई थी - एक विकृत मानसिकता वाले बुजुर्ग व्यक्ति से, नशीली दवाओं की लत आदि से पीड़ित;
• विक्रेता और अपार्टमेंट पर कोई संदेह नहीं है, दस्तावेज़ उत्तम हैं, लोग मिलनसार हैं। लेकिन बाद में पता चला कि कई वर्षों से घर में कोई बड़ी मरम्मत नहीं हुई है- छत की सहायक बीम के ढहने का खतरा है, घर अक्सर बिजली की आपूर्ति के बिना रह जाता है, आदि;
• अपार्टमेंट का निरीक्षण किया गया गर्मियों में, जब साइट शांत और आरामदायक थी. अपार्टमेंट खरीदने के बाद, नया मालिक वहां चला गया, लेकिन पतझड़ में, परेशान पड़ोसी डाचा से लौट आए, जिन्होंने अपने रहने की जगह छात्रों को किराए पर दे दी, लेकिन वास्तव में वे हिंसक शराबी हैं। सहमत हूँ, यह बहुत सुखद नहीं था, हालाँकि कानूनी तौर पर लेन-देन बिल्कुल सुरक्षित था।

द्वितीयक बाज़ार में एक अपार्टमेंट खरीदते समय क्या जोखिम मौजूद हैं (धोखाधड़ी करने वाले धोखाधड़ी करने के लिए किन तरीकों का उपयोग कर सकते हैं): इसके बारे में वीडियो देखें:

सेकेंडरी मार्केट में अपार्टमेंट खरीदते समय आपको क्या जांचना चाहिए, क्यों और कैसे

किसी को भी अपार्टमेंट खरीदने की गंभीरता पर संदेह नहीं है, लेकिन किसी कारण से अक्सर लोग जिम्मेदारी दूसरे लोगों के कंधों पर डाल देते हैं।एक रियाल्टार, मध्यस्थ, कोई भी, उचित तकनीकी स्थिति और कानूनी शुद्धता के लिए जिम्मेदार माना जाता है।

परिसर का इतिहास

हमारे देश में निजी संपत्ति का उदय 90 के दशक की शुरुआत में हुआ (यूएसएसआर के दौरान, आवास स्टॉक राज्य का था)। इसलिए, पुराने हाउसिंग स्टॉक के अधिकांश अपार्टमेंटों ने अपने मालिकों को कई बार बदला। हां और युवा रियल एस्टेट जल्दी ही एक द्वितीयक बाजार बन जाता है, जिसमें सभी चीजें शामिल होती हैं: कानूनी स्थापना, दस्तावेज़ प्रवाह, आदि। अपार्टमेंट के इतिहास की जांच करना आवश्यक है, क्योंकि अतीत में स्वामित्व का कोई भी हस्तांतरण संपत्ति की कानूनी "कमजोरी" का संभावित जोखिम है।

क्रेता क्रियाएँ:

1. एकीकृत राज्य रजिस्टर से उद्धरण का आदेश दें। यह वर्तमान और पिछले मालिकों के साथ-साथ लेनदेन पर किसी भी बाधा और निषेध की उपस्थिति/अनुपस्थिति को दर्शाता है (उदाहरण के लिए, प्रतिज्ञा, गिरफ्तारी, दावे)।
2. कॉपीराइट धारकों के परिवर्तनों की आवृत्ति पर ध्यान दें। खासकर यदि वे इस अपार्टमेंट में लंबे समय से नहीं रह रहे हों। जोखिम यह है कि लेन-देन "साफ" नहीं हो सका, यानी, घोटालेबाज सम्मानजनक खरीदारों को "फ़्रेम" करने के लिए जल्दी से पुनर्विक्रय करने का कार्य पूरा कर रहे थे।

रूसी संघ के कानून के अनुसार, किसी भी रियल एस्टेट लेनदेन को 3 साल के भीतर अमान्य घोषित किया जा सकता है।इस अवधि के दौरान, यह संभव है कि पिछले मालिकों में से एक क्षितिज पर दिखाई दे, जिसके परिणामस्वरूप आप गंभीर परेशानियों से बच नहीं सकते। यदि यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ रजिस्ट्रेशन में अंतिम लेनदेन की अवधि 3 वर्ष से अधिक है, तो चिंता की कोई बात नहीं है - ऐसे अपार्टमेंट को खरीदने के लिए स्वतंत्र महसूस करें।

कुछ अपार्टमेंट, यूएसएसआर से बाजार अर्थव्यवस्था में स्थानांतरित होने के बाद, इसे कभी भी संपत्ति अधिकारों के एकीकृत राज्य रजिस्टर में शामिल नहीं किया गया (संपत्ति अधिकारों का एकीकृत राज्य रजिस्टर केवल 2002 में दिखाई दिया), क्योंकि उनका निजीकरण किया गया था, लेकिन वे किसी भी बिक्री के अधीन नहीं थे लेनदेन या अन्य अलगाव। यह सर्वश्रेष्ठ है खरीद के लिए आदर्श विकल्प: संपत्ति कई वर्षों से एक ही हाथ में है।सच है, यह अत्यंत दुर्लभ है।

बेचे गए आवास की गुणवत्ता

कभी-कभी अपार्टमेंट निराशाजनक तकनीकी और स्वच्छता स्थिति में होता है, जो पहले वादा किया गया था उसके अनुरूप नहीं.

एक और गंभीर समस्या यह है कि अपार्टमेंट मालिक अक्सर अवैध पुनर्विकास करते हैं, जो भौतिक रूप से दिखाई देते हैं, लेकिन तकनीकी सूची ब्यूरो के दस्तावेजों में प्रतिबिंबित नहीं होते हैं।

किसी वस्तु का क्रय करना अवैध परिवर्तन भविष्य में बहुत सारी समस्याएँ लाएँगे:

• एक अपार्टमेंट बेचने में असमर्थता;
• अधिकारियों द्वारा पुनर्विकास की पहचान करना और इसे वैध बनाने की मांग करना (और यह बहुत सारा पैसा है, "छिपाने के लिए" अपरिहार्य जुर्माने को भी ध्यान में रखते हुए);
• यदि यह पूरे घर के लिए खतरा पैदा करता है तो अधिकारियों से अवैध पुनर्विकास को खत्म करने की मांग करें (इसके लिए काफी वित्तीय व्यय की आवश्यकता होगी और यह परेशानी के बिना नहीं होगा)।

ध्यान दें कि अपार्टमेंट की वर्तमान स्थिति के लिए मालिक की पूरी जिम्मेदारी है, पुनर्विकास के संबंध में दावों के समय ऐसा कौन है (और वह नहीं जिसने एक बार उन्हें वैध नहीं बनाया था)।

क्रेता क्रियाएँ:

• आपको अपार्टमेंट का सावधानीपूर्वक निरीक्षण करने की आवश्यकता है (छत, बालकनियों, फर्शों, नालियों और बिजली के तारों की स्थिति, छत, दीवारों में कंक्रीट स्लैब के सीम, शीर्ष मंजिल पर एक अटारी है, पहली मंजिल पर है) एक तहखाना);
• विक्रेता से बीटीआई से "ताज़ा" दस्तावेज़ों की मांग करें। और यद्यपि पंजीकरण प्रमाणपत्र के अंतिम जारी होने की तारीख से 5 साल की अवधि लेनदेन को पंजीकृत करने के लिए पर्याप्त है, इसे अद्यतन करने पर जोर देना सबसे अच्छा है, क्योंकि 5 साल बहुत लंबी अवधि है. कुछ मामलों में, यदि विक्रेता "अतिरिक्त" धन की कमी की अपील करता है, तो इस सेवा के लिए भुगतान करना समझ में आता है।

अपार्टमेंट के लिए दस्तावेज़ और संबंधित दस्तावेज़

दस्तावेज़ों के सत्यापन का उद्देश्य उनकी प्रामाणिकता (मुहरों, हस्ताक्षरों या तारीखों की कोई जालसाजी नहीं) को सत्यापित करना है।

दृश्य परीक्षा खरीदार की सुरक्षा की गारंटी नहीं देती है - केवल संघीय पंजीकरण सेवा में, पंजीकरण के लिए जमा करने के बाद, प्रत्येक दस्तावेज़ की गहन जांच की जाएगी।

हालाँकि अच्छा है विश्वसनीय फर्मों के "समझदार" वकीलों के पास ज्ञान हैविभिन्न दस्तावेज़ तैयार करने की सभी जटिलताओं के बारे में:

• प्रत्येक कोड में संख्याओं का क्रम और व्याख्या;
• विभिन्न विभागों की मुहरों का डिज़ाइन (पुरानी मुहरों तक, अन्य क्षेत्रों में सरकारी एजेंसियों तक);
• सख्त रिपोर्टिंग प्रपत्रों की कागजी बनावट (पंजीकरण प्रमाण पत्र, रजिस्ट्री कार्यालयों से प्रमाण पत्र, मंत्रिस्तरीय प्रमाण पत्र, आदि)।

केवल मिटाए, धब्बा, सुधार के बिना दस्तावेज़(नोटरीकृत को छोड़कर)।

सभी शब्द और रिकॉर्ड स्पष्ट, समझने योग्य और अस्पष्टता से रहित होने चाहिए।

लेन-देन में भाग लेने वाले और अन्य इच्छुक पक्ष

खरीदार के लिए महत्वपूर्ण विक्रय पक्ष का अन्वेषण करें:

• विक्रेता की पहचान. विक्रेता के व्यक्तित्व की मुख्य कमजोर कड़ी उसकी अक्षमता, मानसिक अक्षमता, शराब का सेवन, नशीली दवाओं की लत है। जो व्यक्ति ऐसे दोष होने पर अचल संपत्ति को अलग कर देते हैं, उन्हें पता ही नहीं चलता कि क्या हो रहा है। उनका रिश्तेदार आसानी से सौदे को चुनौती दे सकते हैं, और खरीदार को नुकसान होगा;
• ट्रस्टी की पहचान, यदि वह मालिक की ओर से कार्य कर रहा है;
• तीसरे पक्ष की उपस्थिति - विक्रेता की ओर से अपार्टमेंट के लिए संभावित आवेदक (जो जेल में हैं या लंबी अवधि की विदेशी या आर्कटिक व्यापार यात्रा पर हैं);
• बेचे जा रहे अपार्टमेंट में नाबालिगों की भागीदारी (यदि मालिकों के बीच कोई बच्चा है या यदि उसे कानून के उल्लंघन में छुट्टी दे दी गई है और बच्चे के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना अन्य आवास प्रदान नहीं किया गया है तो अपार्टमेंट बेचा नहीं जा सकता है)।

क्रेता कार्रवाई:

• विक्रेता के पासपोर्ट की प्रामाणिकता के बारे में पता करें (संघीय प्रवासन सेवा की आधिकारिक वेबसाइट का उपयोग करें, जहां "नकली" सूचीबद्ध नहीं हैं, और कानूनी रूप से जारी किए गए पासपोर्ट जारी होने के वर्ष और इलाके की परवाह किए बिना परिलक्षित होते हैं)। आपके स्थानीय पासपोर्ट कार्यालय में जाने से भी कोई नुकसान नहीं होगा। वहां प्रारंभिक खरीद और बिक्री समझौता और अपना पासपोर्ट दिखाएं, और आपको कानूनी रूप से प्रासंगिक जानकारी प्रदान करने से इनकार नहीं किया जाएगा;
• विक्रेता के साइकोन्यूरोलॉजिकल क्लिनिक से प्रमाणपत्र की मांग करें, खासकर यदि विक्रेता ने संदेह का थोड़ा सा भी संकेत दिया हो। भी यह अनुशंसा की जाती है कि विक्रेता से इस तरह का प्रमाणपत्र विनम्रतापूर्वक माँगा जाएयदि कोई व्यक्ति 55-60 वर्ष से अधिक उम्र का है (मस्तिष्क की संवहनी गतिविधि से जुड़ी उम्र से संबंधित बीमारियों का खतरा बहुत अधिक है);
• अक्षमता या प्रॉक्सी के कारण विक्रेता का प्रतिनिधित्व उसके अभिभावक द्वारा किया जा सकता है, लेकिन इस मामले में खरीदार को नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी की आवश्यकता होनी चाहिए;
• पावर ऑफ अटॉर्नी लेनदेन की पूर्व संध्या पर, जांचें कि क्या यह पावर ऑफ अटॉर्नी रद्द कर दी गई है (इसे जारी करने वाले नोटरी से अनुरोध करें);
• स्पष्ट करें कि पावर ऑफ अटॉर्नी के संदर्भ की शर्तें क्या हैं - क्या यह केवल दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करना है या किसी अपार्टमेंट के लिए धन प्राप्त करना भी है;
• पता करें कि क्या अपार्टमेंट शादी के दौरान खरीदा गया था (यदि यह वर्तमान में बेचा जाता है, तो दूसरे पति या पत्नी की सहमति होनी चाहिए, भले ही विक्रेता तलाकशुदा हो - संयुक्त रूप से अर्जित संपत्ति को पति-पत्नी की आपसी सहमति के बिना अलग नहीं किया जा सकता है, अन्यथा लेनदेन मौद्रिक निपटान और आपकी सही संपत्ति के राज्य पंजीकरण के बाद अमान्य घोषित किया जा सकता है);
• बेचने वाली पार्टी से हाउस रजिस्टर से एक विस्तारित उद्धरण का अनुरोध करें। यह न केवल वर्तमान में पंजीकृत व्यक्तियों की संरचना को इंगित करता है, बल्कि उन लोगों को भी इंगित करता है जो पहले पंजीकृत थे और रजिस्टर से हटा दिए गए थे (वास्तव में वह व्यक्ति कहां चला गया और किस कारण से - पूछताछ करें, पता करें, भले ही आपको वकील नियुक्त करना पड़े)। उद्धरण दोषियों, दीर्घकालिक व्यापार यात्रियों और नाबालिगों के बारे में जानकारी स्पष्ट करेगा।

द्वितीयक बाज़ार में अपार्टमेंट खरीदते समय क्या प्रश्न पूछें?

एक अपार्टमेंट ख़रीदना कोई भी प्रश्न पूछने में संकोच न करें,उससे संबंधित. यह स्पष्ट करना विशेष रूप से महत्वपूर्ण है:

• पहले अपार्टमेंट का मालिक कौन था और कितने समय से था;
• जब घर में प्रमुख नवीकरण किया गया;
• क्या अपार्टमेंट और अन्य सुविधाओं में कोई गंभीर उपयोगिता दोष हैं (बढ़े हुए कंपन, विकिरण, आदि के स्रोतों के स्थान की निकटता);
• अब अपार्टमेंट किस कारण से बेचा जा रहा है?
• यदि कोई व्यक्ति पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत कार्य करता है - प्रिंसिपल कहां है, क्या उससे संपर्क करना संभव है, सुनिश्चित करें कि वह जीवित है, पर्याप्त है और जानबूझकर अपनी संपत्ति को अलग कर रहा है;
• पड़ोसी कौन हैं?

ईमानदार विक्रेता निश्चिंत, आत्मविश्वासी और खुले व्यवहार करते हैं।

हम किसी भी प्रश्न का विस्तार से उत्तर देने के लिए तैयार हैं, लेन-देन की पूर्व संध्या पर पारस्परिक शुद्धता के लिए, भुगतान की शर्तों और रूपों पर सहमति के लिए, इत्यादि के लिए हर संभव तरीके से प्रयास करते हैं।

आपके सवालों के जवाब में थोड़ा सा भी तनाव स्वस्थ सतर्कता और अपार्टमेंट के बारे में जानकारी के गहन स्पष्टीकरण का कारण बनना चाहिए, यहां तक ​​कि इसे त्यागने की स्थिति तक भी। अगर इस अपार्टमेंट के लिए कोई योग्य विकल्प नहीं हैं, सक्षम वकीलों को शामिल करना सुनिश्चित करें!

घोटालों से कैसे बचें

एक अपार्टमेंट खरीदने का इरादा है, विवेक जुटाया जाना चाहिए, भावनाओं को ख़त्म किया जाना चाहिए और अधिकतम सावधानी बरती जानी चाहिए. अनुशंसित:

• "संदिग्ध" रियाल्टारों और अन्य संदिग्ध व्यक्तियों के साथ सहयोग से बचें;
• स्वतंत्र रूप से बुनियादी स्तर पर दस्तावेज़ों की सावधानीपूर्वक जाँच करें;
• दस्तावेजों की गहन जांच के लिए, साथ ही खरीद और बिक्री समझौते को तैयार करने में सहायता के लिए अनुभवी और प्रतिष्ठित वकीलों को शामिल करें;
• बहुत कम कीमत का कारण पता करें (कभी-कभी लोगों को पारिवारिक कारणों से तत्काल एक अपार्टमेंट बेचने की आवश्यकता होती है, लेकिन अक्सर घोटालेबाज उस अपार्टमेंट के लिए त्वरित भुगतान के लिए दबाव डालते हैं जिसकी कीमत खरीदार के लिए आकर्षक रूप से कम होती है);
• इस शर्त के साथ एक समझौता करें कि भुगतान केवल संघीय पंजीकरण सेवा द्वारा लेनदेन को कानूनी मान्यता दिए जाने के बाद ही किया जाएगा (भुगतान के लिए, राज्य पंजीकरण प्रमाणपत्र प्रस्तुत होने तक अवरुद्ध विकल्प के साथ सुरक्षित जमा बक्से का उपयोग करें);
• "यादृच्छिक" स्थानों पर भुगतान न करें (धोखाधड़ी करने वाले कभी-कभी ध्यान भटकाने, उपद्रव, घबराहट पैदा करके बदकिस्मत खरीदार को गुमराह करते हैं। और फिर वे उस पर पैसे का भुगतान न करने का आरोप लगाते हैं)।

द्वितीयक बाज़ार में एक अपार्टमेंट बेचने के नियम

खरीद और बिक्री एल्गोरिथ्म इस प्रकार है:

• वस्तु खोज;
• निरीक्षण;
• समझौते के मामले में - प्रारंभिक लेनदेन समझौते का निष्कर्ष (इसे जमा समझौता भी कहा जाता है) और अग्रिम भुगतान;
• लेन-देन के लिए दस्तावेजों के पैकेज की अंतिम तैयारी;
• सरल लिखित रूप में अंतिम खरीद और बिक्री समझौते का निष्कर्ष (या नोटरी द्वारा इसका निष्पादन);
• संघीय पंजीकरण सेवा के साथ राज्य पंजीकरण।

एक साधारण लिखित रूप में कोई कानूनी बल नहीं होता, जब तक समझौता संघीय पंजीकरण सेवा के साथ राज्य पंजीकरण पारित नहीं कर लेता.

नोटरी समझौता तुरंत कानूनी रूप से लागू हो जाता है, लेकिन आगे राज्य पंजीकरण के बिना, नया मालिक अपार्टमेंट को अलग नहीं कर पाएगा।

एक नोटरी दस्तावेजों का गहन विश्लेषण करने में सक्षम नहीं है, और यह उसके कर्तव्यों का हिस्सा नहीं है (उसका उद्देश्य पार्टियों के बीच कानूनी कार्य के तथ्य को नोटरीकृत करना है)। पंजीकरण सेवा के कर्मचारी गहन कानूनी जांच करते हैं, जिसके लिए कानून को कम से कम 30 दिनों की आवश्यकता होती है।

वकील संघीय पंजीकरण सेवा के माध्यम से समझौते को पंजीकृत करने और यह सुनिश्चित करने के बाद ही भुगतान करने की सलाह देते हैं कि लेनदेन के पंजीकरण से इनकार नहीं किया गया है, लेनदेन को निलंबित नहीं किया गया है, और प्रमाणपत्र जारी किया गया है। अक्सर, लेन-देन निलंबित कर दिया जाता है, और कभी-कभी पंजीकरण से इनकार कर दिया जाता है।

अनुबंध समाप्त करने के लिए कौन से दस्तावेज़ तैयार करने की आवश्यकता है?

दस्तावेज़ों का मानक सेटमुख्य समझौते के साथ संलग्न:

• शीर्षक दस्तावेज़ (बिक्री और खरीद समझौता, वसीयत, उपहार विलेख, निजीकरण समझौता, आदि);
• दोनों पक्षों के पासपोर्ट;
• स्पष्टीकरण के साथ बीटीआई पंजीकरण प्रमाणपत्र;
• घर के रजिस्टर से उद्धरण;
• आवास विभाग या गृहस्वामी संघ के व्यक्तिगत खातों से उद्धरण;
• जीवनसाथी की सहमति (यदि आवश्यक हो);
• रजिस्ट्री कार्यालय से विभिन्न प्रमाण पत्र (उपनाम बदलने के बारे में, वैवाहिक स्थिति के बारे में - यदि वर्तमान लेनदेन की परिस्थितियों के लिए इसकी आवश्यकता है);
• संरक्षकता और ट्रस्टीशिप अधिकारियों से अनुमति (यदि बिक्री और खरीद के दौरान नाबालिगों के अधिकार प्रभावित होते हैं);
• नोटरीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी (यदि बिक्री किसी अधिकृत व्यक्ति द्वारा की जाती है);
• साइकोन्यूरोलॉजिकल क्लिनिक से प्रमाण पत्र (यदि आवश्यक हो)।

एक अपार्टमेंट खरीदने के सभी चरणों में (निरीक्षण, दस्तावेजों की तैयारी, लेनदेन का पूरा होना), स्पष्ट और छिपे हुए दोनों जोखिम खरीदार का इंतजार करते हैं।

उन्हें समझने के लिए अनुभव की आवश्यकता होती है; कानूनी जटिलताओं का ज्ञान अपरिहार्य है।

सक्षम वकीलों को आकर्षित करने की सलाह दी जाती हैजिनका बेचने वाली पार्टी के साथ कोई साझा हित नहीं है। यही एकमात्र तरीका है जिससे आप परेशानी से बच सकते हैं।

द्वितीयक अचल संपत्ति बाजार में एक अपार्टमेंट ठीक से कैसे खरीदें और खरीद और बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले खरीदार को क्या ध्यान देना चाहिए:

खरीदार खरीदे जा रहे अपार्टमेंट के बारे में अधिकांश जानकारी कई दस्तावेजों से प्राप्त कर सकता है जिन्हें विक्रेता से अनुरोध किया जाना चाहिए। आइए इन पर विस्तार से नजर डालें और आपको बताएं कि आपको किन बारीकियों पर विशेष ध्यान देने की जरूरत है।

मुख्य दस्तावेज़

किसी संपत्ति के स्वामित्व और निपटान के अधिकार की पुष्टि करने वाला मुख्य दस्तावेज स्वामित्व के पंजीकरण का प्रमाण पत्र है। आपको इस दस्तावेज़ का अध्ययन करके अपार्टमेंट की साफ़-सफ़ाई की जाँच शुरू करनी चाहिए, क्योंकि इसमें संपत्ति के बारे में बहुत सारी उपयोगी जानकारी है।

सबसे पहले आपको सर्टिफिकेट जारी होने की तारीख पर ध्यान देना चाहिए. यदि यह हाल ही में प्राप्त हुआ था, तो यह पता लगाना अनिवार्य है कि मालिक ने अपनी संपत्ति बेचने का फैसला क्यों किया। यह तर्कसंगत है कि उन्हें किसी तरल वस्तु से तुरंत और विशेष कारणों के बिना छुटकारा मिलने की संभावना नहीं है। और जब विक्रेता अपने कृत्य का कारण नहीं बता पाता, तो सावधान होने का कारण बनता है।

स्वामित्व के पंजीकरण का प्रमाण पत्र हमेशा इंगित करता है कि इसे किस आधार पर जारी किया गया था। यह एक खरीद और बिक्री समझौता, उपहार, निजीकरण, विरासत का प्रमाण पत्र, अदालत का निर्णय या कार्यकारी प्राधिकरण आदि हो सकता है।

यदि स्वामित्व उपहार समझौते के तहत या विरासत के प्रमाण पत्र के आधार पर उत्पन्न हुआ है, तो यह जांचना सुनिश्चित करें कि विक्रेता उस व्यक्ति का रिश्तेदार है जिसने संपत्ति उपहार में दी थी या विरासत में मिली थी। यदि नहीं, तो पता करें कि अपार्टमेंट के वर्तमान मालिक ने इसे बेचने का फैसला क्यों किया। शायद व्यक्ति को डर है कि पिछले मालिक के रिश्तेदार उपहार या विरासत समझौते की वैधता को चुनौती देंगे।

निर्माण चरण में विक्रेता द्वारा अर्जित अपार्टमेंट के स्वामित्व के उद्भव का आधार आमतौर पर हाउसिंग कोऑपरेटिव में शेयर के पूर्ण भुगतान का प्रमाण पत्र या शेयर भागीदारी समझौता (डेवलपर से अपार्टमेंट खरीदने की योजना के आधार पर) होता है। . इस मामले में, यह पता लगाना सुनिश्चित करें कि अनुबंध समाप्त होने के समय विक्रेता विवाहित था या नहीं। आखिरकार, अपार्टमेंट संयुक्त संपत्ति है, और बिक्री के लिए दूसरे पति या पत्नी की नोटरीकृत सहमति की आवश्यकता होगी। इस दस्तावेज़ की आवश्यकता इस बात पर ध्यान दिए बिना है कि बेचे जा रहे अपार्टमेंट का मालिक कौन है - एक पति या पत्नी या दोनों।

इस घर में मुखिया कौन है

यह जांचना महत्वपूर्ण है कि मालिकों की संख्या पंजीकृत लोगों की संख्या से मेल खाती है या नहीं। आदर्श रूप से, खरीद और बिक्री समझौते के समापन से पहले, सभी पंजीकृत निवासियों को अपंजीकृत किया जाना चाहिए। याद रखें कि जिन लोगों के पास स्वामित्व में हिस्सा नहीं है, लेकिन वे एक अपार्टमेंट में पंजीकृत हैं, कुछ मामलों में उनमें रहने का अधिकार बरकरार रहता है। उदाहरण के लिए, जिन नागरिकों ने किसी अपार्टमेंट के निजीकरण में भाग नहीं लिया, वे कानून के अनुसार इस परिसर के अनिश्चितकालीन उपयोग का अधिकार बरकरार रखते हैं।

यह जांचना सुनिश्चित करें कि अपार्टमेंट में नाबालिग पंजीकृत हैं या नहीं। वर्तमान कानून के अनुसार, संरक्षकता और ट्रस्टीशिप अधिकारियों की सहमति के बिना "एक बच्चे के साथ अपार्टमेंट" बेचना संभव है यदि वह मालिक नहीं है। लेकिन, विशेषज्ञों के मुताबिक, अगर भविष्य में यह पता चलता है कि बच्चे के पास रहने के लिए कोई जगह नहीं है, तो अपार्टमेंट की बिक्री के लेनदेन को अमान्य घोषित किया जा सकता है।

सौदे और दीवारें

विस्तृत अध्ययन के लिए अगला दस्तावेज़ यूनिफ़ाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ़ राइट्स (यूएसआरई) से एक उद्धरण है। उद्धरण में अपार्टमेंट के सभी मालिकों और, सबसे महत्वपूर्ण बात, संपत्ति पर लागू बाधाओं के बारे में जानकारी शामिल है। दस्तावेज़ से आप पता लगा सकते हैं कि क्या वस्तु गिरवी रखी गई है, क्या वह गिरफ़्तार है, या क्या कानूनी दावे दायर किए गए हैं। यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर (केवल मालिक ही इसे ऑर्डर कर सकता है) से उद्धरण का विस्तारित संस्करण बताता है कि अपार्टमेंट के कितने मालिक बदल गए हैं और संबंधित अधिकारों के हस्तांतरण के लिए कौन से दस्तावेज़ आधार थे।

आइए अगले चरण पर आगे बढ़ें - तकनीकी पासपोर्ट की जाँच करना। इससे आप पता लगा सकते हैं कि अपार्टमेंट में कोई पुनर्विकास किया गया है या नहीं और क्या उन्हें ठीक से मंजूरी दी गई है। कानूनी दृष्टिकोण से, अवैध पुनर्विकास की उपस्थिति किसी अपार्टमेंट की बिक्री को नहीं रोकती है। हालाँकि, यदि इस तरह के पुनर्विकास के परिणामस्वरूप पड़ोसियों के अधिकारों का उल्लंघन हुआ या इससे भी बदतर, लोड-असर वाली दीवारें क्षतिग्रस्त हो गईं, तो खरीदार सभी जिम्मेदारी वहन करेगा।

बदली हुई सीमाओं के साथ किसी वस्तु को खरीदने के मामले में समस्याएँ अपरिहार्य हैं। उदाहरण के लिए, विक्रेता ने दो पड़ोसी अपार्टमेंटों को मिला दिया, लेकिन ऐसे पुनर्विकास को वैध नहीं बनाया। कोई भी आपको इस संपत्ति को खरीदने से नहीं रोकेगा, लेकिन रोसरेस्टर संपत्ति में बदलाव का हवाला देते हुए नए मालिक के स्वामित्व को पंजीकृत करने से इनकार कर देगा, जिसकी सीमाओं को राज्य रियल एस्टेट कैडस्ट्रे में ध्यान में नहीं रखा गया है।

गारंटी के बारे में

भावी खरीदार के रूप में आपका काम अपार्टमेंट की कानूनी सफाई की पूरी तरह से जांच करना है। और उसके बाद ही खरीद और बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करें। उपरोक्त दस्तावेजों में मौजूद जानकारी का सावधानीपूर्वक सत्यापन आपको घर की खरीद से जुड़े अधिकांश जोखिमों के खिलाफ बीमा कराने की अनुमति देता है।

बेशक, एक पेशेवर के लिए सभी कागजात का अध्ययन करना सबसे अच्छा है - उदाहरण के लिए, आवासीय अचल संपत्ति के क्षेत्र में व्यापक न्यायिक अभ्यास वाला एक वकील।

हालाँकि, कुछ विशेषज्ञों के अनुसार, कोई भी आपको लेनदेन की शुद्धता की पूर्ण गारंटी नहीं देगा, खासकर जब द्वितीयक आवास बाजार में "इतिहास के साथ अपार्टमेंट" खरीदते हैं। इसलिए, यदि आपको किसी वस्तु की कानूनी शुद्धता के बारे में थोड़ा भी संदेह है, तो स्वामित्व के नुकसान के जोखिम का बीमा करना सबसे अच्छी सलाह है।

पाठ: सर्गेई बार्डिन फोटो: pressfoto.ru, एलेक्सी अलेक्जेंड्रोनोक, एवेलिना बिलकिसमहाविद्यालय: व्लादिस्लाव कुंगुरोव