• finanšu līdzekļu trūkums;
• finansiālā situācija ir pasliktinājusies, un īpašnieks saprot, ka ir grūti uzturēt mājsaimniecību 300 kv.m. viņš to nevar;
• Ir problēmas ar komunikāciju.

Grūtības komunālo tīklu ierīkošanā

Vietnei ir pieslēgtas komunikācijas. Šajā gadījumā saimniekiem galvenais šķērslis ir nauda un laiks. Piemēram, lai piegādātu gāzi, nepieciešams gāzes uzņēmuma sastādīts gazifikācijas projekts. Būvniecības un montāžas darbus veic arī speciālisti, gatavību pārbauda gāzes servisa darbinieki. Būs jāskraida pa varas iestādēm un par visu par visu būs jāizmaksā vairāk nekā 100 tūkstoši rubļu.

"Nepabeigts" atrodas kotedžu ciemats, pieejamā attālumā ir komunikācijas. Problēma var rasties, ja komunālie tīkli brauks cauri kaimiņu īpašumam. Visnotaļ tipiska ir situācija, kad kaimiņi neļauj caurulēm iet cauri savam īpašumam. Dažkārt vienīgais risinājums- vērsties tiesā. Pozitīva rezultāta iespējamība ir 99%. Tiesa, tiesvedībai būs jāpavada 3-6 mēneši.

Nepabeigts objekts atrodas atklātā laukā. Nav ne tehnisko, ne materiālo iespēju ierīkot gāzi, elektrību un ūdeni. Neesiet izmisumā: šādu "nepabeigtu" ēku var arī pārdot. Daudzi turīgi cilvēki sapņo dzīvot prom no civilizācijas, un viņiem sakari ir tikai izmaksu jautājums. Jūs varat iegādāties savu apakšstaciju un gāzes tvertni (privātmāju gazifikācijai tiek izmantota tvertne, kurā tiek uzglabāta gāze) liela jauda, un ūdens nemaz nav problēma - individuālā aka. Protams, tas viss nemaksā 5 rubļus, un turpmākā apkope un ekspluatācija nav paredzēta vidusšķirai.

Kā reģistrēt nepabeigtu būvniecību

Likums skaidri nosaka, ka līdz reģistrācijas brīdim objekts neeksistē. Tas ir, lai pārdotu nepabeigtu māju, tā ir jāreģistrē. Nepabeigtiem būvprojektiem tiek izsniegta īpašumtiesību apliecība, kurā norādīta tā gatavības pakāpe. Parasti nodibinājumu var reģistrēt arī.

Reģistrācijas iemesli:

• tiesības uz zemi;
• objekta tehniskā un kadastrālā pase. Skatīt publikāciju vietnē par tēmu: “Kā noformēt kadastrālo pasi nekustamajam īpašumam”;
• būvatļauja.

Uzmanību: bez atļaujas jūs varat reģistrēt gatavu māju tikai tad, ja jums ir tiesības uz to zemes gabals.

Ja jums nav laika un naudas reģistrēties, varat pārdot zemes gabalu un iekļaut tā cenā mājas izmaksas. Mājokļa celtniecību vēlams izvērtēt iepriekš. Ir vēl viens variants ar pirkšanas un pārdošanas līguma noslēgšanu par nākotnes priekšmetu vai ieguldījumu līgumu (tas ir viens un tas pats).

Šāda līguma noslēgšanas iezīmes:

1. Zemes gabals ir jūsu īpašums;
2. Tiesību nodošana uz objektu un vietu notiek tikai pēc valsts reģistrācija;
3. Investors pabeidz jūsu māju un veic reģistrāciju, un pēc tam saņem īpašumtiesības uz īpašumu.

Uzmanību:Šī shēma ir izplatīta kotedžu ciematu attīstītāju vidū, tādējādi piesaistot investīcijas. Tā nav tipiska situācija indivīdiem. Lai nodrošinātu visas nianses, nepieciešama jurista palīdzība.

Kā pārdot nepabeigtas ēkas ar nekustamo īpašumu starpniecību vai saviem spēkiem

Ja nekustamo īpašumu pārdevējs ir pieredzējis un ir pozitīva pieredze“nepabeigto ēku” pārdošanā ir jēga ar viņu sazināties. Iesācēji mākleri ir tikpat kompetenti kā jūs.

Mēs pārbaudām nekustamo īpašumu.

• Lūdziet aģentam sniegt pierādījumus par viņa veiksmīgiem darījumiem, tostarp ar nepabeigtiem īpašumiem.
• Pārbaudiet nekustamo īpašumu profesionālo līmeni. Uzdodiet viņam jautājumus par darījuma pabeigšanu un īpašuma reģistrāciju. No atbildēm uzreiz sapratīsi, vai cilvēks ir vai nav tēmā.
• Uzziniet, cik vērtīgs ir jūsu īpašums, pēc speciālista domām. Ja esat jau iepriekš izpētījis piedāvājumus, atbilde uz šo jautājumu pateiks, vai nekustamo īpašumu tirgotājs pārzina nekustamā īpašuma tirgu.

Uzmanību: Daudzi uzņēmumi piedāvā pakalpojumus nepabeigtu māju pārdošanai. Lieta ir tāda, ka viņi tos pērk gandrīz par velti, pēc tam pabeidz un pārdod par to reālā cena. Ja viņi jūs pārliecinās, ka šāds nekustamais īpašums ir nelikvīds un nepopulārs, neticiet tam.

Cits bīstams brīdis: līgumā nekustamo īpašumu tirgotāji paredz punktu, saskaņā ar kuru, pārdodot īpašumu saviem spēkiem, jūs joprojām maksāsiet nekustamo īpašumu. Daudzi līgumi aizliedz īpašniekam patstāvīgi meklēt pircējus un atklāti reklamēt savu īpašumu.

Ja pircējus meklēt esat norīkojis nekustamo īpašumu:

1. Uzmanīgi izlasiet līgumu un noskaidrojiet visus neskaidros punktus.
2. Ja ir ierobežojumi, nepārdodiet saviem spēkiem, jums var draudēt līgumā paredzētais naudas sods.

Kā pašam pārdot nepabeigtu īpašumu

Novērtējiet īpašumu neatkarīgs eksperts. Jūs varat patstāvīgi atrast objekta analogus un noteikt cenu. Plašāku informāciju par nekustamā īpašuma vērtēšanas metodēm lasiet mūsu portālā rakstā “Nekustamā īpašuma vērtēšana: kas, kur, kā?”

Paziņojums iekšā drukātās publikācijas un internetā, no mutes mutē. Pastāstiet visiem, ko pazīstat, ka pārdodat savu lauku māja. Daudzus pircējus piesaista “nepabeigtās ēkas” izmaksu dēļ un iespēju mainīt sākotnējo projektu atbilstoši sev.

Centies dot pilnu un jaunāko informāciju par jūsu īpašumu. Izvairieties no trūkumiem un koncentrējieties uz priekšrocībām. Ja īpašums nav vizuāli reprezentabls, aprakstiet atrašanās vietas priekšrocības: labi transporta pieejamība, gaiss, ir ceļi, komunikācijas un tamlīdzīgi.

Objekta demonstrēšana. Lai pārliecinātu pircēju, jums pašam jātic objekta pievilcībai. Atrodiet sava īpašuma izcilāko vietu. Jebkuras nereģistrētas gatavās mājas būvniecības trumpis ir fakts, ka topošais īpašnieks varēs pats veikt remontu un mainīt plānojumu.

Piepilsētas nekustamo īpašumu tirgus periodiski tiek papildināts ar arvien jauniem nepabeigtiem būvniecības projektiem jeb, kā tos biežāk dēvē, nepabeigtām ēkām. Kā pārdot nepabeigtu māju, ja pēkšņi tā ir nepieciešama? Un kā to iegādāties, kam vispirms jāpievērš uzmanība?

Kā pārdot zemes gabalu ar nepabeigtu māju

Lielākā daļa kopīgs cēlonis Cena, par kādu jāpārdod nepabeigta māja, ir banāls līdzekļu trūkums tās pabeigšanai. Taču, kas ir daudz sliktāk pircējam, šādas pārdošanas iemesls var būt problēmas, kas radušās būvniecības procesā - it īpaši nespēja nodrošināt nepieciešamās komunikācijas. Cena, par kādu jūs varat pārdot savu zemes gabalu ar nepabeigtu māju, ir tieši atkarīga no pārdošanas iemesla.

Starp citu, daži vārdi ir jāsaka par pašu vietni. Tam ir arī liela nozīme tam, cik ātri jūs varat pārdot savu nepabeigto īpašumu. Būtībā objekta atrašanās vieta, tās atrašanās vieta un platība ir viens no galvenajiem faktoriem, novērtējot piepilsētas nekustamo īpašumu. Zemes gabalam var būt vairāki īpašumtiesību veidi: īpašumtiesības, mantojamas īpašumtiesības uz mūžu, pastāvīga lietošana vai noma. Tajā pašā laikā jūs varat pārdot zemes gabalu ar nepabeigtu māju tikai tad, ja tas jums pieder vai nomā. Pārējos gadījumos papildus būs jākārto zemes gabala papīri.

Jo īpaši noskaidrojiet, vai jums ir zemes gabala kadastrālā pase un vai tas ir reģistrēts Kadastra palātā. Ja nē, tad pirms pārdošanas būs jāreģistrē zemesgabals, lai tam tiktu piešķirts kadastra numurs un jāsaņem zemes gabala kadastra pase ar kadastra plānu. Lai to izdarītu, vispirms būs jāsazinās ar kādu no licencētiem ģeodēziskajiem uzņēmumiem un jāpasūta zemes uzmērīšanas reģistrācija šai teritorijai, nosakot precīzas tās robežas. Pēc tam jums būs jāsazinās ar Kadastra un kartogrāfijas nodaļas reģionālo iestādi ar iesniegumu zemes gabala reģistrācijai un kadastrālās pases izsniegšanai.

Kā pārdot nepabeigtu māju - dokumentu vākšana

Mēs vēlamies jūs pārliecināt, ka nepabeigtie būvniecības projekti tiek pārdoti tikpat labi kā pilnībā gatavas mājas. Vissvarīgākais ir pareizi noteikt tā iespējamās izmaksas un, protams, visu formalizēt nepieciešamie dokumenti, un, galvenais, īpašumtiesības uz pašu nepabeigto māju, kuru gatavojaties pārdot. Lai to izdarītu, jums jāsazinās ar vietējo Rosreestr biroju un jāiesniedz tur šādi dokumenti:

• nepabeigta būvprojekta tehniskā pase, kas saņemta no BTI;
• objekta kadastrālā pase;
• vietējās pašvaldības izsniegta atļauja būvēt māju;
• apstiprināts mājas būvniecības projekts;
• pieteikums noteiktajā formā;
• kvīts valsts nodevas samaksai.

Saņemot īpašumtiesību sertifikātu nepabeigtai mājai, varat meklēt tai pircēju un veikt darījumu. Nepabeigtas mājas pārdošana, tāpat kā jebkura nekustamā īpašuma pārdošana, tiek noformēta ar pie notāra noslēgtu pirkuma-pārdošanas līgumu vai vienkāršā rakstveida formā. Lai to izdarītu, jums būs nepieciešama šāda dokumentu pakete:

• īpašumtiesību dokuments un zemes gabala īpašumtiesību apliecība;
• sertifikāts par īpašumtiesībām uz nepabeigtu māju;
• attīstības līgums un apstiprināts nepabeigtas mājas projekts;
• nepabeigtas mājas kadastrālā pase.

Kā nopirkt nepabeigtu māju

Ja vēlaties iegādāties nepabeigtu māju, tad papildus tam, lai pārbaudītu, vai pārdevējam ir visi tās pārdošanai nepieciešamie dokumenti, noteikti noskaidrojiet, kas tieši piespieda īpašnieku to pārdot. Pirmkārt, pievērsiet uzmanību komunikāciju pieslēgšanas iespējai, pretējā gadījumā jums būs jādzīvo mājā bez minimālām ērtībām vai jāiegulda ievērojama summa, lai novērstu šo trūkumu. Turklāt jums ir jāpārbauda vietējā pašvaldība, lai noskaidrotu, vai šajā teritorijā nav plānota liela mēroga būvniecība vai instalācijas. augstsprieguma līnija elektropārvades līnijas, tieši netālu no jūsu nākotnes vietnes.

Rūpīgi izpētiet nepabeigtās mājas projektu un noskaidrojiet, vai būvniecības laikā no tā nav lielas novirzes. Pretējā gadījumā turpmāk šis trūkums būs vai nu jālabo pašam, vai arī būs lielas grūtības ar mājas nodošanu ekspluatācijā. Tāpat būtu labi uz kārtējo mājas apskati pieaicināt būvekspertu, kurš var pateikt, vai pieļautas kļūdas pamatu likšanas vai būvniecības laikā nesošās sienas, un kopumā novērtēt esošās būvniecības kvalitāti.

Uzziniet, cik ilgi šī nepabeigtā māja ir bijusi pārdošanā. Paturiet prātā, ka salīdzinājumā ar gatavas mājas, nepabeigtās ēkas daudz ātrāk nolietojas un kļūst nelietojamas, jo tās praktiski nekas neaizsargā.

PIRKUMS NEPABEIGTU MĀJU. Kas jums jāzina un no kā jāuzmanās?

Ekspertu padoms.
(Žurnāls "Būvniecības tehnoloģijas" Nr.3/19 - 2002.g)

IN pēdējā laikā Nekustamo īpašumu tirgū bija zināma interese par nepabeigtu kotedžu iegādi. Maskavas reģionā ir daudz māju un dažreiz veseli ciemati "bez logiem, bez durvīm". Potenciālie pircēji Māklerus parasti piesaista šādu māju salīdzinoši zemās izmaksas. Tajā pašā laikā nepārdomāta “nepabeigta” īpašuma iegāde vēlāk var pārvērsties par kaitinošām nepatikšanām. Kam būtu jāpievērš uzmanība, ja plānojat iegādāties šādu māju? Atbild uz žurnāla “Construction Technologies” redaktoru jautājumiem Andrejs Turovskis - uzņēmuma "BN Ingineering" vadītājs.

"T. S.”: Tātad pircējs nolēma iegādāties nepabeigtu māju piepilsētas rajonā. Kur sākt?

Pirmkārt, jums ir jāpārliecinās, vai pārdevējs patiešām ir vietnes īpašnieks vai viņa pārstāvis, kas ir pilnvarots slēgt attiecīgos darījumus. Šo informāciju var iegūt vietējā zemes komitejā. Turklāt būtu jānoskaidro blakus esošo zemes gabalu īpašnieki, jo, slēdzot pārdošanas līgumu, būs nepieciešama viņu piekrišana. Ja apkārtne sastāv arī no nepabeigtām mājām, bieži vien ir grūti atrast to īpašniekus. Tas nozīmē, ka līguma parakstīšana var “uzkārties” uz ilgu laiku.

"T. S.”: Pērkot māju, pat nepabeigtu, jaunajam īpašniekam automātiski tiek piešķirts zemes īpašnieka statuss. Bet kopš 2002. gada sākuma darbība ar nekustamo īpašumu nav licencējama. Kā šādā situācijā iegūt ticamu informāciju par iegādāto zemes gabalu?

Visa informācija par teritorijas, uz kuras atrodas iegādātais zemes gabals, attīstības perspektīvām ir pieejama vietējai Zemes komitejai vai rajona arhitektam.

"T. S.: Kādi dokumenti mājas pārdevējam jāiesniedz pircējam?

Mājas pārdevējam ir jāiesniedz vismaz būvatļauja. Šajā dokumentā norādīts, ka būvniecība veikta pēc projekta, kas saskaņots ar ugunsdzēsības inspekciju un saskaņots ar rajona arhitektu. Tādējādi jaunais īpašnieks tiks saudzēta dokumentācijas procedūra, kas atvieglos objekta nodošanu ekspluatācijā.

Ja ir būvatļauja, tad jābūt licencētas organizācijas pabeigtam projektam, kas ir garantija pret rupjām projektēšanas kļūdām (arhitektūras darbību licencēšana tika atcelta tikai no 2002. gada 10. februāra – red. piezīme). Projektam jāpievieno divi svarīgi dokumenti: slēdziens par ģeoloģiskās izpētes rezultātiem un vietas plāna (ģeobāzes) kopija, kurā norādīti paaugstinājumi un komunikācijas, kas iet pie ēkas. Šie dokumenti palīdzēs turpmākajā vietnes infrastruktūras attīstībā.

Kad mēs runājam par par nepabeigtu māju, tas ir, par nepilnīgi realizētu projektu, tad ideālā gadījumā īpašniekam vajadzētu būt uzceltai shēmai ar būvniecības laikā veikto darbu sarakstu. Pamatojoties uz izpilddiagrammu, var izteikt prognozes par tehniskais stāvoklis atsevišķus konstrukcijas elementus un visu ēku kopumā, kā arī noteikt iespējamie varianti mājas rekonstrukcija.

"T. S.”: Ko darīt, ja trūkst uzskaitīto dokumentu?

Patiešām, kad zemes gabals pāriet no viena īpašnieka pie otra, dokumenti bieži tiek pazaudēti. Ja pircējs, neskatoties uz to, tomēr plāno iegādāties māju, tad nepieciešams veikt rūpīgu topošā īpašuma vizuālo apskati. Dziļu plaisu klātbūtne ēkas pamatu konstrukcijās un sienās, svaigas remonta šuves - tam visam vajadzētu jūs brīdināt. Bet pat tad, ja nav redzamu nopietnu bojājumu vai "kosmētiskā" remonta pēdu, jums vajadzētu pievērst īpašu uzmanību tam, kā tie tika veikti nesošās konstrukcijasēkas. Sienām jābūt vismaz pusotru ķieģeļu garām, tas ir, vismaz 38 cm biezām, ja tās ir mūrētas no viena ķieģeļa un uz tām balstās 6 m grīdas plātne, tad tam vajadzētu radīt nopietnas bažas.

"T. S.: Vai ir iespējams nostiprināt sienu, kurai ir nepietiekama nestspēja?

Lai veiktu šādus darbus, būvniekiem jāzina, kādi pamati ēkai ir? Kāds ir tā dziļums? Mūsu klimatiskā zona pamatnes spilvena platumam jābūt no 60 līdz 120 cm (atkarībā no augsnes un slodzes lieluma). Dziļums ir vismaz 130–140 cm, bet, ja pamats ir izgatavots no standarta dzelzsbetona blokiem 40 cm platumā, tad māja agrāk vai vēlāk nosēdīsies, kas novedīs pie plaisu parādīšanās ēkas konstrukcijās. Līdzīga situācija radīsies, ieliekot pamatus 60–80 cm dziļumā, tas ir, augsnes sasalšanas zonā. Turklāt nereti ir gadījumi, kad būvniecības laikā izmantoti nekvalitatīvi materiāli, vai arī tie izmantoti citiem mērķiem. Sliktākais ir, ja tas attiecas uz pamatu konstrukcijām. Piemēram, absurda vainags, bija gadījums, kad izdevās uzbūvēt pamatus no putuplasta betona blokiem, kas neiztur saskari ar ūdeni. Visos šādos gadījumos ēka būs jādemontē. Pastāvīgai mājai šī darba veikšana, izmantojot aprīkojumu, būs dārga.

Ir vēl viens smalkums. Iegādājoties ēkas kārbu, pat apmierinošā stāvoklī, jāpatur prātā, ka pamats nav pilnībā noslogots. Mājas pabeigšanas procesā, kā tiek uzklāts apmetums, tiek uzstādīta santehnika, apkures sistēmas, kloni. grīdas segumi utt., palielināsies spiediens uz pamatu. Tiek lēsts, ka mājai ar platību 300 m2 šī slodze var palielināties par aptuveni 40 tonnām.

"T. S.”: Tātad sanāk, ka projekta neesamības gadījumā tas tomēr būs jāpasūta, neatkarīgi no esošās ēkas konstrukciju kvalitātes un stāvokļa?

Neapšaubāmi. Galu galā, pirms turpināt būvēt māju vai sākt tās rekonstrukciju, ir vismaz jāzina, kādām slodzēm ir paredzēts pamats, kā tas ir izgatavots un kādas ir augsnes īpašības. Lai to izdarītu, jums būs jāizmēra un jāpārbauda objektā esošā ēka un jāpasūta ģeoloģiskie pētījumi. Projekts nepieciešams iekšējās ierīkošanai inženierkomunikācijas, veikt apdares darbi. Kad projekts būs gatavs, tas būs jāiesniedz izskatīšanai rajona arhitektam un jāsaņem piekrišana būvniecībai no vietējās administrācijas vadītāja. Ja mājai paredzēts pievadīt gāzi, tad pamatojoties uz norunāto arhitektūras projekts, būs nepieciešams atsevišķs gazifikācijas projekts, kas jāsaskaņo ar ugunsdzēsības inspekciju. Turklāt dažos Maskavas apgabala apgabalos tagad ir nepieciešama sanitārā un epidemioloģiskā dienesta atļauja. Gadījumā, ja mājas platība pārsniedz 500 m2, jums joprojām būs jāsaskaņo MOSOBLARCHITEKTŪRA.

"T. S.: Kas pircējam jāzina par komunikācijām?

Vispirms jāpajautā, kā ir ar kaimiņiem? Vai viņiem ir centralizēta ūdens apgāde, gāze, vai ir kanalizācijas vads? Šeit jāņem vērā, ka, piemēram, par gāzes piegādi varētu maksāt pēc akcionāru dalītas līdzdalības principa. Šajā gadījumā ir jānoskaidro, vai iepriekšējais īpašnieks ir samaksājis savu maksājuma daļu? Pretējā gadījumā jaunajam īpašniekam būs jāatmaksā sveši parādi.

Gadās arī, ka 3-4 kaimiņu māju īpašnieki kopīgi piegādāja elektroenerģiju - iegādājās un uzstādīja transformatoru, izvilka kabeli. Šajā gadījumā var izrādīties, ka šīs elektroiekārtas jauda ir ierobežota, un tai nav iespējams pieslēgt citu ēku. Jaunajam mājas īpašniekam būs jāpērk savs transformators, kas ir dārgi. Tāpēc labāk ir sazināties ar vietējo elektriķi un noskaidrot, vai ir jaudas rezerve, vai ir iespējams pieslēgt?

"T. S.”: Kādas kļūdas topošie māju īpašnieki pieļauj visbiežāk?

Tiek pieļautas daudzas kļūdas. Tie rodas nepareizu lēmumu pieņemšanas dēļ, pieredzes trūkuma dēļ māju celtniecībā un mājokļu īpašumā. Katru privātmāja, Kā arhitektūras struktūra, ir daļa no mūsu vides. Jums jāsaprot, ka šī lieta prasa atbildīgu pieeju tās izveidei, sakārtošanai un darbībai. Visos posmos, arī sākotnējā posmā, nepieciešams piesaistīt kompetentus speciālistus, arhitektus un projektētājus. Jebkurai mājai jābūt harmonijā ar labiekārtota apkārtne un attiecas uz blakus ēkām. Jebkura projektēšanas un būvniecības “amatieru darbība”, kā likums, noved pie mājas un būvlaukuma arhitektoniskās, estētiskās, ekspluatācijas un tehniskās un līdz ar to arī tirgus vērtības samazināšanās. Topošajam īpašniekam pat pirms nepabeigtas mājas iegādes ir pareizi jānovērtē pašu spēku un iespējas. Īpaši attiecībā uz inženiertehnisko atbalstu, ar kuru būs jātiek galā, jāatrisina daudzas problēmas un jārēķinās ar lieliem izdevumiem. Parasti pilsētnieks nerūpējas par komunikāciju ievilkšanu un ekspluatāciju, un pat nezina, kā tas tiek darīts. Šie jautājumi viņam ir atrisināti specializētās organizācijas. Iegādājoties savu īpašumu, ir daudz jāmācās. Lai izvairītos no kļūdām, darbam jāpieņem tikai profesionāļi.