NSP-ի խմբագիրները խնդրեցին բանկիրներին և ծրագրավորողներին պատմել, թե ինչպես է փոխվում վարկավորման ծրագրերի մոտեցումը, հնարավո՞ր է ներգրավել փոխառու միջոցներ ողջամիտ տոկոսադրույքով և ինչ ֆինանսական սխեմաներ է օգտագործում բիզնեսը որպես նախագծերի ֆինանսավորման այլընտրանք:

Դմիտրի Կուրդյուկով, Sberbank PJSC Հյուսիսարևմտյան բանկ ՓԲԸ-ի նախագահ.
- Սբերբանկը առաջատար է նախագծերի ֆինանսավորման շուկայում: Եվ, իհարկե, մենք չենք դադարել վարկեր տրամադրել ինչպես բնակելի, այնպես էլ կոմերցիոն անշարժ գույքով աշխատող կառուցապատողներին։ Ծրագրի ֆինանսավորման սկզբունքներից է ռիսկերի բաշխումը ծրագրի բոլոր մասնակիցների միջև: Առաջին հերթին, նույնիսկ նախքան բանկը մտնելու ծրագիր, դրա նախաձեռնողները պետք է ներդնեն միջոցների իրենց բաժինը։ Բնակելի անշարժ գույքում այս արժեքը կազմում է նախագծի կապիտալի 25%-ը, առնվազն ևս 15%-ը պետք է ներդրվի սեփական կապիտալի սեփականատերերի կողմից: Այսպիսով, մենք մի փոքր ավելացրել ենք մշակողի սեփական մասնակցության մասնաբաժնի պահանջները։ Պարտադիր պահանջը 214-FZ-ի պահանջներին համապատասխան բնակարանների վաճառքն է, նախագծի նախնական թույլտվությունների առկայությունը: Հիմնականում մենք պատրաստ ենք վարկավորել զանգվածային պահանջարկի համար նախատեսված նախագծեր։
Սրանք այն ընդհանուր սկզբունքներն են, որոնց մենք հավատարիմ ենք մնում: Գործնականում կա անհատական ​​մոտեցում ընկերություններին և նրանց նախագծերին: Այն հաշվի է առնում պոտենցիալ վարկառուի անունը և փորձը, այլ դրամական հոսքերի և վճարունակ երաշխավորների առկայությունը, օբյեկտի դասակարգային և շուկայական գրավչությունը, լրացուցիչ գրավի առկայությունը:
Անշարժ գույքի շինարարության համար տրված վարկերի պորտֆելում բնակելի նախագծերի տեսակարար կշիռը կայուն է՝ մոտ 10%: Ինքնին պորտֆելը 2013 թվականի սկզբի 36 միլիարդ ռուբլուց աճել է մինչև 115 միլիարդ 2015 թվականին: Թվերը հստակ ցույց են տալիս, որ Սբերբանկում անշարժ գույքի նախագծային ֆինանսավորումը չի դադարեցվել:

Անդրեյ Ֆեոկտիստով, PJSC AK BARS Bank-ի կորպորատիվ բիզնեսի բաժնի տնօրեն.
- Ընդհանուր առմամբ, AK BARS բանկի մոտեցումները բնակարանաշինության վարկավորման հարցում չեն փոխվել։ Հիմնական չափանիշները մնում են նույնը. Ծրագրի իրականացումը պետք է լինի տնտեսապես հիմնավորված։ Կառուցապատողը պետք է ունենա նախագծային նախահաշիվներ և նախնական թույլտվություններ: Նախագիծը պետք է ներառի վարկառուի սեփական միջոցները` դրա արժեքի առնվազն 30%-ը: Նաև մեծ ուշադրություն է դարձվում ներգրավված վարկերի գրավի որակին։
2016 թվականին բանկը ֆինանսավորում է ներդրումային ծրագրերը նախատեսված չափով։
Նախորդ երեք տարիների ընթացքում տրված վարկերի թիվը գործնականում մնացել է անփոփոխ։
2013 թվականին ֆինանսավորել ենք 36 ծրագիր, 2014 թվականին՝ 35, 2015 թվականին՝ 38։
Բանկը ծրագրավորողներից պահանջում է ունենալ դրական գործարար համբավ, ծախսարդյունավետ ֆինանսական և տնտեսական գործունեություն, լավ վարկային պատմություն և սեփական միջոցների առկայություն: Նախապատվությունը տալիս ենք էկոնոմ դասի բնակելի անշարժ գույքի նախագծերին։ Մենք վերլուծում ենք դրանց պոտենցիալ շուկայական պահանջարկը, իրացվելիությունը, նպատակահարմարությունը։ Պայմանները և դրույքաչափերը որոշվում են յուրաքանչյուր ծրագրի համար անհատապես՝ արդյունքների հիման վրա
համալիր վերլուծություն.

Արկադի Բոչարնիկով, Սանկտ Պետերբուրգում Bank Globex մասնաճյուղի փոխտնօրեն.
- Ծրագրերի ֆինանսավորման գործընթացը մեզ մոտ կանգ չի առել։ Արդեն կան բաց, ակտիվ վարկեր, քննարկման ենթակա հայտեր։ Նման վարկերի տոկոսադրույքները շատ չեն փոխվել նախաճգնաժամային վարկերի նկատմամբ։ Բայց այն պայմանները, որոնցով մենք տրամադրում ենք նախագծերի ֆինանսավորում, փակ կոմերցիոն տեղեկատվություն է։ Կարող եմ ասել, որ յուրաքանչյուր ծրագրավորողի մոտեցումը անհատական ​​է՝ հաշվի առնելով նրա պատմությունը և բիզնեսի մասշտաբները։ Սանկտ Պետերբուրգում մեծ քանակությամբ վարկեր են բաժին ընկնում այնպիսի ընկերություններին, ինչպիսիք են Setl Group-ը և Etalon - LenspecSMU-ն:

Վերա Սեցկայա, GVA Sawyer-ի նախագահ.
- Ծրագրի ֆինանսավորումն այսօր սկզբունքորեն հասանելի է։ Բանկերն ունեն ազատ իրացվելիություն. Բայց պայմանները փոխվել են։ Առաջին հերթին տոկոսադրույքը բարձրացել է. Սբերի և ՎՏԲ-ի նման բանկերի համար այն կազմում է 14-15%, փոքրերի համար՝ 19%: Ավելին, փոքր բանկերը գործնականում երկարաժամկետ փող չունեն։ Նրանք կարող են վարկ տալ առավելագույնը երկու տարով, ինչը բավարար չէ զարգացման ծրագրերի համար։ Բացի երկու առաջատարներից, երկարաժամկետ վարկերը նույնպես գտնվում են Մոսկվայի բանկի, Պրոմսվյազբանկի, Ալֆա-Բանկի և մի քանի այլ առաջին էշելոնից:
Անկայուն շուկայում իրենց ցանկապատելու բանկիրների ցանկությունը հասկանալի է։ Նրանք նվազեցնում են իրենց ռիսկերը՝ ավելի խիստ պահանջներ դնելով նախագծում վարկառուի մասնակցության համար: Եթե ​​նախկինում հնարավոր էր ֆինանսավորման վրա հույս դնել սեփական միջոցների 30%-ի, երբեմն նույնիսկ 20%-ի ներդրմամբ, ապա այսօր այդ համամասնությունը 50:50 է։ Բնակարան կառուցողների համար սա արդեն հետաքրքիր չէ, քանի որ դրանք տան երրորդ կամ չորրորդ հարկերն են, ապա կարող եք շարունակել շինարարությունը բնակարանների վաճառքից ստացված միջոցներով։
Բացի այդ, բանկերը պահանջում են լիկվիդային գրավ՝ վարկը ապահովելու համար։ Այսինքն՝ նախագծերի ֆինանսավորումը վերածվում է լոմբարդային վարկավորման։ Իսկ անհրաժեշտ ծավալով այն հասանելի է միայն խոշոր ընկերություններին, որոնք իրենց հաշվեկշռում ունեն բավական թանկ և իրացվելի ակտիվներ՝ բանկերի հետ հաստատված փոխգործակցություն ապահովելու համար։ Բայց այս դեպքում մեծ զեղչ կլինի, այսինքն՝ նրանք կստանան գույքի արժեքի 50%-ից ոչ ավելի։
Կառուցապատողները նշում են, որ վարկ կարելի է ստանալ միայն շինմոնտաժային աշխատանքների համար: Իսկ հաղորդակցություններ, հակահրդեհային անվտանգության համակարգեր, ցածր հոսանքի համակարգեր ստեղծել հնարավոր չէ։ Սա պահանջում է մեր սեփական ռեսուրսները։
Բանկերը նաև նվազեցնում են ռիսկերը՝ օգտագործելով իրավական սխեմաները: Որպես կանոն, նախագիծը կատարվում է հատուկ ստեղծված իրավաբանական անձի շրջանակներում։ Բանկը բաժնեմաս է ստանում իր կապիտալում՝ դրանով իսկ ապահովելով իր իրավունքները տվյալ օբյեկտի նկատմամբ վարկառուի չկատարման դեպքում: Մայր զարգացման ընկերության համար վարկ վերցնելը գրեթե անհնար է։
Նրանց համար, ովքեր առաջին անգամ են շուկա մտնում, բանկի հետ երկխոսություն կառուցելը և վարկ ստանալը ֆանտաստիկ խնդիր է։ Բայց եթե նույնիսկ սկսնակը գլուխ հանի դրանից, ապա տոկոսադրույքը կսպանի նախագծի ողջ տնտեսությունը: Անվանում և հեղինակություն ունեցող ընկերությունները վերագրվում են: Նրանց համար՝ ավելի բարենպաստ պայմաններ։ Օգտագործվում են նաև օն-վարկավորման մեխանիզմներ։ Եթե ​​օբյեկտն արդեն կառուցված է, ապա բանկը վարկառուի հետ կրկին բանակցում է ավելի ցածր տոկոսադրույքով, և բաց թողնված միջոցները կարող են վերաներդրվել հաջորդ նախագծում: Առաջանում է շինարարական նախագծերի մի ամբողջ շղթա, որը բանկն իրականացնում է կառուցապատողի հետ միասին։
Պետք է նկատի ունենալ, որ բանկը ազատ չէ անվերջ մեղմելու պայմանները։ Կենտրոնական բանկը որպես կարգավորող մարմին թելադրում է իր պահանջները, և ոչ մի բանկ չի կարող անտեսել դրանք։ Բարձր ցուցանիշն առաջացել է ոչ թե բանկիրների՝ փող աշխատելու ցանկությունից, այլ ելնելով Կենտրոնական բանկի զեղչային դրույքից, պահուստների նկատմամբ պահանջների ավելացումից և այլ պարամետրերից։

Ելենա Կուզնեցովա, գլխավոր տնօրենի տեղակալ տնտեսագիտության և ֆինանսների գծով, Pioneer Group of Companies, Սանկտ Պետերբուրգի շրջան.
-Կարծում եմ, որ 2016 թվականին բանկերը կձեւավորեն նախագծերի ֆինանսավորման ընդհանրացված մոտեցում։ Քանի որ այս տարին, շատ վերլուծաբանների կարծիքով, լավ փորձություն կլինի մշակողների համար: Առաջին եռամսյակում բանկերը սպասել և տեսնել են իրենց վերաբերմունքը։ Նրանք ցանկանում են դիտարկել, թե ինչպես են փոխվել կառուցապատողների տնտեսական ցուցանիշները 2015 թվականին, և դա պարզ կլինի տարեկան ֆինանսական հաշվետվություններից, որոնք ներկայացվում են ոչ ուշ, քան մարտի 31-ը։
Բանկերի մեծ մասն այժմ ավելի մեծ պահանջներ է ներկայացնում ապագա նախագծերի ֆինանսավորման մեջ ծրագրավորողների մասնակցության, ինչպես նաև օրենքի պահանջների նկատմամբ: Բանկերը քիչ թե շատ հավատարիմ են այն ընկերություններին, որոնք օբյեկտներ են կառուցում 214-FZ-ի ներքո և զգուշանում են այլ սխեմաներից:

Ելենա Տարաբուկինա, KVS Group-ի հիփոթեքային վարկավորման բաժնի ղեկավար.
- Ճգնաժամի ժամանակ ծրագրի հաջող ֆինանսավորումը կախված է ոչ միայն զարգացման ընկերության և բանկի միջև գործարար հարաբերությունների տևողությունից, այլև կառուցապատողի հեղինակությունից և փորձից: KVS ընկերությունների խումբը համագործակցություն է զարգացրել VTB24-ի հետ: Նա վարկային ռեսուրսներ է տրամադրել մեր առաջին ներդրումային ծրագրին` «GUSI-Swans»-ին, այնուհետև «Իվան դա Մարիա»-ին և «Linkor»-ին: Այժմ ՎՏԲ24-ը ֆինանսավորում է «Նովոե Սերտոլովո» և «ՅԱՍՆՈ.ՅԱՆԻՆՈ» տարածքի համալիր զարգացման նախագծերը։

Անդրեյ Նիկիտին, LSR Group-ի գլխավոր ֆինանսական տնօրեն.
- LSR Group-ը երբեք չի օգտագործել նախատեսված բանկային նախագծերի ֆինանսավորում: 214-FZ-ով աշխատող ծրագրավորողների համար այս գործիքի օգտագործումը սովորաբար կապված է զգալի ծանրաբեռնվածության հետ (բաժնային մասնակցության պայմանագրերով կամ ընդհանուր պայմանագրային պայմանագրերով պահանջների իրավունքների գրավադրում): Դրանց ավելացվում են ինժեներների և գեոդեզիստների կողմից նախագծի վերանայման վերադիր ծախսերը և ապահովագրական ծախսերը: Այս ամենը, վարկերի բարձր տոկոսադրույքների հետ մեկտեղ, զգալիորեն նվազեցնում է շահութաբերությունը։
Բացի այդ, բացակայում է բնակարանների բանկային հիփոթեքից ազատելու գործառնական իրավական մեխանիզմ։ Ուստի ռիսկ կա, որ բաժնետերը կհրաժարվի գործարքից. ցանկացած գրավի ծանրաբեռնվածություն կասկած է հարուցում գնորդի մոտ։
2014 թվականի կեսերից բանկերը խստացնում են պահանջները շինարարության ոլորտում ձեռնարկությունների, հատկապես կապալառուների համար: Սա զգալիորեն բարդացնում է կառուցապատողների և կապալառուների համար վարկ ստանալու հետ կապված ընթացակարգերը (ինչպես ծրագրի ֆինանսավորման, այնպես էլ շրջանառու միջոցների համալրման շրջանակներում): Չի կարելի ասել, որ բանկերը սկսել են նոր պահանջներ դնել։ Ընդ որում, դրանք զգալիորեն բարդացրել են ինչպես անձամբ վարկառուի, այնպես էլ վարկային գործարքների բոլոր մասնակիցների ֆինանսական վիճակի վերլուծությունը։ Նրանք մանրակրկիտ ուսումնասիրում են բոլոր ֆինանսական ցուցանիշները (փաստացի և կանխատեսվող), վարկառուի սեփականության կառուցվածքը։ Խստացվել է շուկայական գնահատման և գրավի որակի մոտեցումը:
Միևնույն ժամանակ, ծրագրի ֆինանսավորման արժեքը ամեն դեպքում ավելի բարձր է, քան ընթացիկ գործունեության համար տրվող վարկի դրույքաչափերը (շրջանառու միջոցների համալրում): Եթե ​​մի խումբ ընկերություններ կիրառում է տարբեր վարկատու բանկերից պարտքային ֆինանսավորում ներգրավելու «կաթսա» սկզբունքը, դա թույլ է տալիս նվազագույնի հասցնել վարկերի սպասարկման ծախսերը։ Իսկ բանկերը շատ ավելի արագ են որոշումներ կայացնում վարկային սահմանաչափերի տրամադրման վերաբերյալ։

Ամբողջ աշխարհում բիզնեսով զբաղվելու նախագծային մեթոդի մշակմամբ անհրաժեշտություն առաջացավ ներդնել դրամահավաքի սկզբունքորեն նոր մեխանիզմ, որը հնարավորություն կտար աշխատանքն իրականացնել առանց ի սկզբանե որևէ կանխիկ գրավի առկայության։ Հաջորդիվ, մենք կքննարկենք, թե ինչ է նախագծի ֆինանսավորումը և ինչպես է այն տարբերվում պետական ​​և կորպորատիվ հատվածներում դրամահավաքի այլ տեսակներից:

Ծրագրի ֆինանսավորման հայեցակարգ

Ծրագրի ֆինանսավորումը երկարաժամկետ ներդրումային ծրագիր ապահովելու համար միջոցներ հայթայթելու միջոց է: Այն կոչվում է նաև ներդրումային վարկ։ Մեթոդի առանձնահատկությունն այն է, որ գումարը թողարկվում է ոչ թե պետական ​​կամ կորպորատիվ երաշխիքով և ոչ թե գույքի ապահովմամբ, այլ այն դրամական հոսքի ներքո, որը նախագիծը կստեղծի դրա ավարտից հետո: Ավանդական վարկավորման տեսանկյունից ընթացիկ վարկը ցածր եկամուտներով և ռիսկային է թվում։

Ոչ բոլորին է հաջողվում ստանալ պետական ​​երաշխիքներ, և կանխիկ միջոցների դիմաց գրավ ստանալը կարող է դժվար լինել դրանց մաշվածության բարձր աստիճանի և, համապատասխանաբար, ցածր գնի պատճառով: Ներդրումային վարկի դեպքում վարկատուների համար հիմնական երաշխիքները կարող են լինել լիցենզիան, բարձրարժեք ակտիվների մշակումն ու օգտագործումը, օգտագործման իրավունքը և արտադրանքի արտադրությունը:

Ներդրումային վարկավորման պրակտիկան արդեն լավ զարգացած է աշխարհում, սակայն այն դեռևս անսովոր է Ռուսաստանի համար։ Խոստումնալից, բայց ռիսկային ստարտափին միջոցներ տրամադրելու համար բանկային կազմակերպություններից շատերը դա չեն վտանգի: Սակայն, երբ ձևավորվում է հայտնի մասնագետներից կազմված թիմ, և նախաձեռնությունն ինքնին խոստանում է լավ շահույթ, ապա անհրաժեշտ կապիտալը ստանալու շանսերը զգալիորեն մեծանում են։

Սեփական կապիտալը (ուղղակի ներդրումները), ակրեդիտիվները, բանկային վարկերը, լիզինգը, երբեմն նաև ապրանքային վարկերը կարող են օգտագործվել որպես ներդրումային վարկի ֆինանսավորման գործիքներ: Պահանջարկ ունեն պոտենցիալ բարձր շահութաբերությամբ նախագծեր, ինչպիսիք են բնակարանային, արդյունաբերական և առևտրային օբյեկտների կառուցումը, շուկայում պահանջարկ ունեցող նոր տեսակի արտադրանքի թողարկումը և ձեռնարկության վերապրոֆիլավորումը կամ արդիականացումը:

Գաղափարի իրականացման համար նման ֆինանսավորում ստանալու համար պետք է ստեղծվի նախագծային ընկերություն՝ առանձին իրավաբանական անձի տեսքով։ Գումար է հատկացվում որոշակի նպատակների իրականացման համար, ծախսային հոդվածները հստակ սահմանված են, և վարկառուն չի կարող դրանք փոխել իր ցանկությամբ։ Եթե ​​կորպորատիվ ֆինանսավորմամբ բոլոր ռիսկերն ընկնում են կազմակերպիչ ընկերության վրա, ապա ներդրումային վարկի դեպքում ռիսկերը բաշխվում են նախաձեռնողի, վարկատու բանկի և վարկառուի միջև։

Ռուսաստանում ամբողջական գումարը շատ հազվադեպ է հատկացվում ամբողջ նախաձեռնության համար, ամենից հաճախ բանկիրները պահանջում են վարկառուից ներդնել սեփական միջոցների մի մասը, սովորաբար ընդհանուր գումարի 25-40%-ի չափով:

Միաժամանակ սկզբնական աշխատանքները (FEED, տեխնիկատնտեսական հիմնավորում, նախագծային փաստաթղթեր) վճարում է պլանը նախաձեռնողը, իսկ վարկային օրը միացվում է շինարարության փուլում։ Ներդրումային փուլի ավարտից հետո նորաստեղծ ակտիվները ստացված վարկի դիմաց գրավադրվում են բանկում։

Նման ռիսկային վարկավորման դեպքում կորուստների հավանականությունը նվազեցնելու համար բանկերը մանրակրկիտ քննություն են անցկացնում, կազմում բիզնես պլաններ, տեխնիկատնտեսական հիմնավորումներ, ֆինանսական մոդելներ և մարքեթինգային հետազոտություններ: Սա բոլոր կողմերին ստիպում է ավելի խորանալ բիզնեսի առանձնահատկությունների մեջ, հասկանալ դրանում տեղի ունեցող գործընթացները։ Եթե ​​մենք խոսում ենք «զրոյից» շինարարության կամ գոյություն ունեցող օբյեկտի արդիականացման մասին, ապա ուշադրություն է հրավիրվում գույքի առկայության կամ հողամասի երկարաժամկետ վարձակալության պայմանների վրա: Բացի այդ, մեծ նշանակություն ունի այն կազմակերպությունը, որը կիրականացնի շինմոնտաժային աշխատանքներ։

Նախաձեռնության այս տեսակի տրամադրման համար միջոցների հատկացման երկու հիմնական ձև կա.

• Համաֆինանսավորում... Դրա շրջանակներում բոլոր վարկատուները միավորվում են մեկ միասնական լողավազանի մեջ (սինդիկատ, կոնսորցիում), և վարկառուի հետ կնքվում է մեկ վարկային պայմանագիր։
• Զուգահեռ անկախ ֆինանսավորում... Այս դեպքում յուրաքանչյուր բանկային կազմակերպություն գումար է տրամադրում իր ենթանախագծի համար (ընդհանուր ձեռնարկության մաս)՝ վարկառուի հետ կնքելով առանձին վարկային պայմանագիր։

Ներդրումային վարկը երբեմն կոչվում է «ռեսուրսային ֆինանսավորում», այսինքն՝ վարկի մարման պահանջ: Գոյություն ունեն միջոցների բաշխման երեք հիմնական ձև.

Ի տարբերություն սովորական վարկավորման, նախքան ներդրումային վարկավորման մասին որոշում կայացնելը, ներկայացված հայտի քննարկման ժամկետն ավելի երկար է և կարող է տատանվել մի քանի ամսից մինչև մեկուկես տարի:

Ներդրումային վարկի հետ աշխատելու առանձնահատկությունները

Ծրագրի ֆինանսավորումը հիմնված է որոշակի սկզբունքների վրա, որոնք կիրառվում են բոլոր նման դեպքերի համար: Առանձնահատկությունը պայմանավորված է կողմերի համար ռիսկերի բարձր աստիճանով, հետևաբար մեծ ուշադրություն է դարձվում ոչ միայն միջոցները ստացած ընկերությանը, այլև իրականացման համար առաջարկվող գաղափարին։

Նախագիծը ընդգծված է առանձինԸնկերության հիմնական գործունեությունից ստեղծվում է իրավաբանական անձ, որի միջոցով կատարվում են բոլոր վճարումները։ Սա ունի իր առավելությունները և անհրաժեշտ է մի շարք պատճառներով.

• Հայեցակարգի իրականացման գործունեությունը սկսվում է մաքուր դեմքով: Բոլոր մանիպուլյացիաները առանձին կառույցի մեջ բերելը թույլ է տալիս խուսափել խնդիրներից, որոնք կարող են կապված լինել նախկինում հիմնական ընկերության գործունեության հետ, օրինակ՝ նախորդ ժամանակաշրջանների հարկաբյուջետային ծառայությունների աուդիտի, անհատական ​​պայմանագրերի անվավերության կամ այլ ոլորտներում իրավական պահանջների հետ:
• Նախագիծը դառնում է ավելի բաց և թափանցիկ։ Բոլոր վճարումները և ֆինանսական հոսքերի պլանավորումը լավ հետևված են, ընկերության այլ ֆինանսական հոսքերի հետ խաչմերուկ չկա: Թափանցիկությունը մեծացնում է գաղափարի գնահատված արժեքը և խթանում է վստահությունը բազմաթիվ գործընկերների միջև:

Բոլոր հնարավոր ռիսկերը մանրակրկիտ ուսումնասիրվում ենեւ միջոցներ են ձեռնարկվում դրանք նվազագույնի հասցնելու համար՝ ներդրող ներգրավելու համար։ Այս աշխատանքն իրականացվում է նախաներդրումային փուլում։ Հնարավոր վտանգները դիտարկելուց հետո յուրաքանչյուր կողմ իր վրա է վերցնում ռիսկերի մի մասը, որը կարողանում է հնարավորինս արդյունավետ կառավարել, ինչպես նաև վերահսկել դրանք: Օրինակ, ռիսկերը կարող են բաշխվել հետևյալ կերպ.

• քաղաքական տալ ներգրավված պետական ​​մարմնին.
• սարքավորումների մատակարարներին տեխնոլոգիաներ պարտադրել.
• շուկայական փոխանցում ապրանքների գնորդներին և նրանց գործընկերներին մասնագիտացված պայմանագրերի մեխանիզմի միջոցով:

Ձեռնարկության մասնակիցները միմյանց գործառութային երաշխիքներ են տալիս «մխիթարական նամակների» տեսքով կամ գնորդների հետ փոխըմբռնման հուշագրի, նախնական պայմանավորվածությունների կնքմամբ։ Իդեալական տարբերակը արտոնյալ հարկման կամ հատուկ պայմանների պետական ​​երաշխիքներ ստանալն է որոշակի ժամկետով, դա հնարավոր է՝ հաշվի առնելով իրականացվող նախաձեռնության սոցիալական նշանակությունը։

Ֆինանսական մոդելներներդրումային վարկերը շատ կարևոր են հայեցակարգի իրականացման կայունության համար։ Մոդելավորումն իրականացվում է կառուցվածքային պրոֆորմա հաշվետվությունների ստեղծման միջոցով, որոնք ինտեգրված են նախագծի հաշվեկշռի, դրա դրամական հոսքերի և ակնկալվող շահույթի հաշվարկների մեջ: Դրա համար լավ օգնություն են դառնում ֆինանսական հաշվետվությունների միջազգային ընդհանուր ընդունված ստանդարտները:

Ֆինանսական մոդելի կառուցումը կատարվում է բիզնեսի վրա ազդող հիմնական գործոնների վերաբերյալ ենթադրությունների հիման վրա, որոնք արվել են պլանավորման ընթացքում: Դրա համար մասնագետները պետք է ուշադիր ուսումնասիրեն ցանկալի ոլորտում ձեռնարկատիրական գործընթացների առանձնահատկությունները և կապը հիմնական գործոնների հետ: Որքան ճշգրիտ մոդելավորվի օբյեկտի ակնկալվող գործունեությունը, այնքան ավելի հուսալի գնահատականներ կլինեն նրա դրամական հոսքերի վերաբերյալ, որոնք հանդիսանում են վարկի հիմքը:

Իրականացված նախաձեռնության բարձրակարգ կառավարումուղղակիորեն կախված է մեր սեփական կամ հրավիրված ղեկավարների պրոֆեսիոնալիզմից, գործընկերների և ձեռնարկության մասնակիցների միջև հաղորդակցությունը պատշաճ կազմակերպելու, նրանց գործողությունները համակարգելու նրանց պատրաստակամությունից և կարողությունից: Ղեկավարությունը պետք է որակապես ճշգրտի մարքեթինգի, ֆինանսների, լոգիստիկայի, տեղեկատվության փոխանակման հարցերը։

Հաճախ կիրառվում է փորձառու ֆինանսական խորհրդատուի վարձել, ով կարող է աջակցել գաղափարի վերլուծական, իրավական և տեղեկատվական աջակցությանը: Ամենից հաճախ օգնություն է պահանջվում հետևյալ խնդիրները լուծելիս.

• նախագծի լավագույն կառուցվածքի ընտրություն;
• բիզնես պլանի, տեղեկատվական և ներդրումային հուշագրերի պատրաստում.
• անհրաժեշտ փորձաքննության կազմակերպում (տեխնոլոգիական և ճարտարագիտական);
• ներդրողների և բաժնետերերի որոնում, նրանց հետ բանակցությունների կազմակերպում.
• ծախսերը նվազեցնելու և օբյեկտի ակնկալվող գինը առավելագույնի հասցնելու միջոցառումներ.
• կազմակերպիչների և պարտատերերի միջև փոխգործակցության ուղիների մշակում, ընթացիկ ֆինանսական և իրավական խնդիրների լուծում.
• առաջընթացի հաշվետվությունների կանոնավոր պատրաստում;
• աջակցություն վերահսկողության, կառավարման հաշվառման և անձնակազմի կառավարման զարգացման գործում:

Ծրագրի ֆինանսավորումը ենթադրում է երկարաժամկետ միջոցների հատկացում, ինչը անսովոր է Ռուսաստանի համար, որտեղ ավելի հաճախ են օգտագործվում «կարճ փողերը»։ Հազվադեպ է լինում լայնածավալ նախաձեռնության իրականացում 2-3 տարվա ընթացքում, որպես կանոն, ներդրված գումարները կսկսեն վերադարձնել վարկատուին 5-10 տարի հետո։ Այս ժամանակահատվածում միայն նախապատրաստական ​​աշխատանքները, տնտեսական հաշվարկներն ու պլանի պատրաստումը տեւում են մեկուկես տարի։

Այս բոլոր գործողությունները պահանջում են զգալի ներդրումներ, որոնք կարող են կազմել ընդհանուր արժեքի 10%-ը կամ նույնիսկ ավելին, և դրանք ընկնում են գաղափարը նախաձեռնողի վրա։ Միևնույն ժամանակ, ներդրողները միշտ չէ, որ համաձայնագիր կազմելիս հաշվի են առնում այդ ծախսերը և պահանջում են իրենց գումարի 25-30%-ը ներդնել ձեռնարկությունում՝ հաստատելու իրենց մտադրությունների լրջությունը։

Գործընթացի մասնակիցների դերերը

Ինչպես նշվեց վերևում, ի տարբերություն ավանդական վարկ ստանալու դեպքի, ներդրումային վարկը հնարավոր է միայն ռիսկեր բաշխող մասնակիցների լայն շրջանակի ներգրավմամբ: Դրանք ներառում են նման կազմակերպություններ։

Ֆինանսական հաստատություններմիջոցների հատկացում։ Սովորաբար խոշոր բանկային կազմակերպությունները պատրաստ են նախագծային վարկերի՝ հնարավորություն ունենալով տեղաբաշխել գումար կամ այլ ակտիվներ հետաձգված մարման ժամկետով: Բանկերը փորձում են նվազագույնի հասցնել կորուստների վտանգը՝ միջոցները հատկացնելով ոչ թե միանվագ, այլ առանձին տրանշներով՝ համաձայն հաստատված ժամանակացույցի։ Եթե ​​ինչ-որ բան սխալ է, կարող եք դադարեցնել նախագծի տրամադրումը` խուսափելով մեծ կորուստներից։ Հնարավորություն կա նաև նախագծում ներդնելու ձեր սեփական կարգավարին, ով իրավունք ունի դադարեցնել ռիսկային գործարքները։

Նախաձեռնող.Նրանից պահանջվում է կառավարման փորձ համապատասխան ոլորտում, քանի որ նրա պատասխանատվության ոլորտը գործառնական մասն է և վաճառքի կատարողականի ցուցանիշները (KPI): Լավ անունն ու վստահությունը ապրանքի գնորդների շրջանում ցանկալի է: Ավելի հեշտ է վարկ ստանալ արդեն հայտնի ընկերությունների համար, որոնք որոշել են ընդլայնել իրենց բիզնեսը։ Բանկիրների պահանջներն ավելի հավատարիմ են նրանց, քան առանձին հաճախորդների, ովքեր պարզապես ցանկանում են սկսել իրենց բիզնեսը:

Հողատեր.Պրակտիկան հաճախ օգտագործվում է, երբ հողամասի սեփականատերը այն փոխանցում է հողազուրկ նախաձեռնողին՝ կառավարելու համար՝ դրա դիմաց ստանալով նախագծում մասնաբաժին: Կայքի արժեքը ուղղակիորեն կախված է գտնվելու վայրից, ճանապարհների և երկաթգծերի առկայությունից, էներգետիկ ռեսուրսների առկայությունից և շինարարության թույլտվության առկայությունից:

Տեխնիկական հաճախորդ.Նման մասնագիտացված կազմակերպությունները ներգրավվում են բանկերի կողմից այն դեպքերում, երբ պահանջվում է կատարել բարդ շինարարական աշխատանքներ, որոնց համար ստանդարտ տարբերակները կիրառելի չեն: Տեխնիկական պատվիրատուն իրականացնում է աշխատանքների ամբողջ տեսականին.

• ճարտարագիտություն (հարցումներ, հաստատումներ, դիզայն);
• նյութերի և սարքավորումների մատակարարում;
• շինարարություն (կապալառուի ընտրություն, smr, շահագործման).

Հաճախորդների տեխնիկական ռիսկերը՝ ըստ ժամանակացույցի և բյուջեի: Գերազանցումները (ենթակապալառուների կողմից գնի բարձրացում, չհաշվառված աշխատանք) նա վճարում է իր գրպանից:

Ներդրող.Որպես կանոն, բանկերը չեն հոգում նախաձեռնողների բոլոր կարիքները, ուստի պահանջվում է ներդրող, ով ամբողջությամբ կամ մասամբ կփակի բոլոր դրամական հարցերը սկսվող բիզնեսում մասնաբաժնի համար: Ներդրողները սովորաբար մասնավոր անձինք են, ովքեր չեն ակնկալում հետագայում ակտիվորեն մասնակցել արտադրության զարգացմանը։ Նրանց շահերն առավել հաճախ սահմանափակվում են շուկայի մեծ խաղացողներին շահութաբեր կերպով վերավաճառելու ցանկությամբ՝ դրա արժեքը մեծացնելուց հետո կամ շահաբաժիններ (պասիվ եկամուտ) ստանալու՝ օբյեկտն իր նպատակային նպատակներով օգտագործելուց: Երբ խոսքը վերաբերում է բնական ռեսուրսների արդյունահանմանը, ապա հնարավոր է օգտագործել այնպիսի մեխանիզմ, ինչպիսին է արդյունահանվող արտադրանքի բաշխման պայմանագիրը։

Ներդրումային վարկավորման առավելություններն ու ռիսկերը

Ծրագրի ֆինանսավորումը հնարավորություն է տալիս իրականացնել նոր նախաձեռնություն՝ առանց որևէ ընկերության կամ կազմակերպության նախկին երկարաժամկետ գործունեության հետ կապվելու: Միևնույն ժամանակ, ի տարբերություն շատ այլ ձեռնարկությունների, նման դրույթով մեծ նշանակություն ունի կիրառական կառավարման համակարգը, որն ավտոմատ կերպով նախագիծը դարձնում է շատ ավելի որակյալ և կանխատեսելի։

Բազմաթիվ բիզնես ծրագրերում առաջին տեղում դրված է մարքեթինգային և ֆինանսական հիմնավորումը՝ ստվերելով կադրերի հավաքագրման և վերապատրաստման, փոխգործակցության, տեղեկատվական և կազմակերպչական աջակցության համակարգ ստեղծելու խնդիրները։ Ներդրումային վարկի հայտը քննարկելիս, առանց բացառության, մանրակրկիտ ուսումնասիրվում են հարցի բոլոր կողմերը՝ վնասներից խուսափելու համար, որոնք ծածկելու ոչինչ չի լինի։

Ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական ռիսկերը հետևյալն են.

• քաղաքական իրավիճակի փոփոխություն, որը կարող է ազդել հայեցակարգի հիմնական պարամետրերի վրա.
• իրավական խնդիրներ, մասնավորապես՝ անհրաժեշտ թույլտվություններ և լիցենզիաներ ստանալը.
• ապրանքների պահանջարկի մակարդակի և դրանց շահութաբերության հետ կապված տնտեսական հաշվարկների սխալները, ինչը թույլ չի տա ծածկել բոլոր ծախսերը.
• հումքի գների բարձրացում;
• օբյեկտի կառուցման և շահագործման հանձնելու ժամկետները բաց թողնված.
• հաստատված բյուջեի զգալի գերազանցում։

Ռուսական պայմանները դեռևս չեն կարողանում հուսալիորեն պաշտպանել բիզնեսը արտաքին ոչ տնտեսական ազդեցությունից, հետևաբար բանկային հաստատությունները շատ դժկամությամբ են տրամադրում երկարաժամկետ վարկեր՝ առանց բարձր իրացվելի գրավի կամ պետական ​​երաշխիքների հուսալի հաստատման:

Ռուսաստանի վարչապետ Դմիտրի Մեդվեդևը հաստատել է սեփական կապիտալից բնակարանային շինարարության նախագծային ֆինանսավորման փուլային անցման պլանը։ Այս մասին դեկտեմբերի 22-ին «Եդինայա Ռոսիա» կուսակցության համագումարի քննարկման հարթակում հայտարարեց ՌԴ շինարարության, բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների նախարար Միխայիլ Մենը։

«Գործողությունների ծրագիրը համատեղ մշակվել է շինարարության նախարարության, ֆինանսների նախարարության, Ռուսաստանի բանկի և AHML-ի կողմից: Այն պարունակում է օրենքների և ենթաօրենսդրական ակտերի ցանկ, որոնք ուղղված են շինարարության համար քաղաքացիներից միջոցների ներգրավման եղանակների աստիճանական փոփոխության և լիազոր բանկերի միջոցով նախագծերի ֆինանսավորման մեխանիզմների ներդրման պայմանների կարգավորմանը»,- ասաց նախարարը։

Ինչպես պարզաբանել է Միխայիլ Մենը, ծրագիրը բաղկացած է երեք փուլից և նախատեսված է երեք տարվա համար։ Դրա իրականացման արդյունքը պետք է լինի երրորդ կողմի՝ բանկի ընդգրկումը համատեղ շինարարության կառուցապատողի և մասնակցի հարաբերություններում: Համատեղ շինարարության մասնակիցները միջոցներ կփոխանցեն բանկերում կամ պահուստային հաշիվներին հատուկ հաշիվներին, իսկ բանկերը կֆինանսավորեն տների կառուցումը, այդ թվում՝ քաղաքացիներից ստացված գումարների հաշվին։

Ռուսաստանի շինարարության նախարարության ղեկավարն ասել է, որ հիմնական խնդիրը, որը պետք է լուծվի կառավարության և Կենտրոնական բանկի կողմից այս երեք տարիների ընթացքում, այն է, թե ինչ տոկոսադրույքով են բանկերը միջոցներ տրամադրելու կառուցապատողներին շինարարության համար։ «Մենք կդիտարկենք իրավապահ պրակտիկան։ Մենք նախ ծրագրավորողներին հնարավորություն կտանք անցնելու նման մոդելի ըստ ցանկության և նրանց որոշակի ինդուլգենցիաներ կտանք այն խիստ պահանջների համար, որոնք այժմ աստիճանաբար կիրառվում են երկրում: Այսպիսով, մենք կկարողանանք ձեռք բերել օդաչուներ և հասկանալ, թե որքանով է իրատեսորեն աշխատում այս մոդելը։ Եվ ամենակարևորը, մենք կտեսնենք, թե որքան գումար կարժենա բանկերի կառուցապատողների համար, որոնք զրոյական տոկոս ֆինանսավորում են ստացել քաղաքացիներից»,- ասել է ՌԴ շինարարության նախարարության ղեկավարը:

Ծրագրի առաջին փուլը ներառում է համատեղ շինարարության մասին գործող օրենսդրության և հարակից նորմերի համապատասխան փոփոխությունների նախագծի նախապատրաստումը: Մասնավորապես, նախատեսվում է փոփոխություն կատարել «Անշարժ գույքի գրանցման, ֆիզիկական անձանց ավանդների ապահովագրման մասին» օրենքում, «Սնանկության մասին» օրենքում և Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքում: «Օրենքների նախագծերի մշակման փուլը նախատեսվում է ավարտել 2018 թվականի 1-ին եռամսյակի վերջում»,- ասաց Միխայիլ Մենը։

Նա նաև ասել է, որ մինչև 2018 թվականի վերջ նախատեսվում է դիտարկել Ռուսաստանի Բանկի կանոնակարգերը փոխելու հնարավորությունը՝ ծրագրավորողների վարկավորման մոտեցումները փոխելու համար։ Բացի այդ, նախատեսվում է մշակել երաշխիքային մեխանիզմ՝ նախատեսելով բնակարանաշինության ոլորտում մեկ զարգացման հաստատության կողմից երաշխիքի տրամադրում կամ անկախ երաշխիքի տրամադրում։

Բացի սովորական հիփոթեքային վարկավորումից, բանկերը նաև օգնում են շինարարական ընկերություններին նախագծերի ֆինանսավորման հարցում։ Եկեք պարզենք, թե ինչու է այս օգնությունը ծրագրավորողներին, ինչպես է այն օգտակար բաժնետոմսերի սեփականատերերի համար և արդյոք ծրագրի ֆինանսավորումը կարող է պաշտպանել նախագիծը երկարաժամկետ շինարարություն դառնալու հեռանկարից:

Ծրագրի ֆինանսավորումը տարբերվում է նրանով, որ ներդրողը (սովորաբար բանկը) գումար է ներդնում կոնկրետ նախագծում (սովորաբար սա լայնածավալ շինարարություն է՝ նոր բնակելի տարածք, բնակելի համալիր և այլն):

Ներդրողը (բանկը) լիովին վերահսկում է կառուցապատողի կողմից միջոցների ծախսումը և օգուտներ ստանում օբյեկտի իրականացումից հետո: Քանի դեռ կառուցապատողը ամբողջությամբ չի մարել պարտքը, ֆինանսավորման օբյեկտը գրավադրված է բանկում, դրանով իսկ բանկը երաշխավորում է իրեն միջոցների վերադարձի երաշխիք։ Բնակարան գնելիս առաջանում է լրացուցիչ փուլ՝ յուրաքանչյուր կոնկրետ գործարքի համար բանկը համաձայնում է գույքի օտարմանը և բնակարանը հիփոթեքից հանելուն: Միայն նման համաձայնություն ստանալուց հետո Rosreestr-ը գրանցում է սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագիր: Ինչպես մեզ ասացին շինարարության մեջ նախագծային ֆինանսավորում օգտագործող ընկերությունից, բանալիների փոխանցման ժամկետը չի ավելանում, իսկ բաժնետիրոջ համար գործարքի փաստաթղթային ապահովումը չի բարդանում։

Ինչպե՞ս են գումարները հանվում շինհրապարակից:

Փորձագետները կարծում են, որ նախագծերի ֆինանսավորումը կանխում է միջոցների յուրացումը։ Եվ կան բազմաթիվ մեթոդներ, որոնցով դուք կարող եք գումար հանել շինհրապարակից.

Շինծու (երևակայական) գործարքներ. Օրինակ, ընկերությունը պայմանագրեր է կնքում սպառվող նյութերի (հարդարման) նյութերի մատակարարման կամ իրականում չկատարված ցանկացած աշխատանքի կատարման համար: Հաճախ նման նպատակների համար մշակողը ստեղծում է մեկ այլ իրավաբանական անձ (այսպես կոչված «մեկօրյա» ընկերություն):

Միջոցները հանվում են բարեգործական միջոցառումներին մասնակցելու միջոցով։

Օֆշորային ընկերությունների միջոցով դրամական միջոցների դուրսբերում` այլ երկրներում գտնվող ընկերությունների հետ կեղծ ծառայությունների (աշխատանք, մատակարարումներ և այլն) պայմանագրերի կնքման միջոցով.

2016 թվականի ամռանը Մոսկվայում միջոցների ոչ պատշաճ օգտագործման փաստեր բացահայտվեցին կառուցապատող «Գլոբինվեստստրոյ» ԲԲԸ-ի կողմից, որը բնակելի համալիր էր կառուցում Նովոգիրեևսկայա փողոցում, Վլ. 5. Քրեական գործ է հարուցվել կառուցապատողի ղեկավարության դեմ, սեփական կապիտալի սեփականատերերը դիմում են դատարան՝ իրենց տուժող ճանաչելու և շինարարության մեջ ներդրված միջոցները վերադարձնելու պահանջով։ Մշակողը կասեցվել է:

Օմսկ քաղաքում կառուցապատողի ղեկավարության (մասնավորապես՝ տեղի պատգամավոր Խ. Շուշուբաևի) դեմ հարուցված քրեական գործը վերածվել է ամբողջ Յասնայա Պոլյանա միկրոշրջանի շինարարության։ 2007 թվականից ի վեր ավելի քան 300 բաժնետերեր սպասում են իրենց տներին: Բաժնետոմսերի սեփականատերերից հավաքագրված մոտ 100 միլիոն ռուբլին փոխանցվել է ծրագրավորող RoKAS ՍՊԸ-ի կողմից վերահսկվող ընկերություններին, սա պարզվել է հետաքննության արդյունքում: Կառուցապատողի ղեկավարությունը մեղադրվում է նաև դրամական միջոցների յուրացման, փաստաթղթերի կեղծման, շինծու փաստաթղթերով վարկ ստանալու մեջ։ Քրեական գործն այս պահին ավարտված չէ։

Նման պատմություններից հնարավոր կլիներ խուսափել, եթե շինարարությունն իրականացվեր ծրագրի ֆինանսավորման հիման վրա, երբ բանկը լիովին վերահսկում է ծախսերը։ Ծրագրի առաջընթացը վերահսկելու համար կողմերը կնքում են հատուկ պայմանագիր, որը պարունակում է բանկի բոլոր իրավունքները և սահմանում է ծրագրի վերաբերյալ ցանկացած տեղեկատվության հասանելիության չափը: Որպես կանոն, մշակողը բանկին տրամադրում է առաջընթացի հաշվետվություններ, որոնք պարունակում են կատարված աշխատանքի մասին բոլոր տեղեկությունները, վճարային փաստաթղթերը և այլ հաշվապահական տեղեկություններ (փոխադարձ հաշվարկների ակտեր, հաշիվ-ապրանքագրեր, ծախսերի հանձնարարականներ և այլն): Կառուցապատողը պարտավոր է զեկուցել կնքված գործարքների, կնքված պայմանագրերի, ծրագրի կառավարման պլանից ցանկացած շեղումների մասին։ Նաև ծրագրի ֆինանսավորման պայմանագիրը պարունակում է պայմաններ, որպեսզի կառուցապատողը պահպանի շինարարական գործունեության հետ կապված բոլոր կանոններն ու կանոնակարգերը: Բանկը վերահսկում է շինհրապարակի մատակարարումների պլանն ու կարգը, աշխատանքների ժամանակացույցը և նույնիսկ շինարարության համար նյութեր մատակարարողների ընտրությունը:

Ծրագրի ֆինանսավորման դրական և բացասական կողմերը

Այսպիսով, ծրագրի ֆինանսավորումն ունի հետևյալ դրական կողմերը.

Կառուցապատողը բանկից ստանում է բավականին տպավորիչ գումար (շինարարական ծախսերի մինչև 80%-ը), որը պաշտպանում է շինարարական ընկերությանը սնանկացումից։ Բանկը գրավադրում է միայն ֆինանսավորման օբյեկտը։

Շինարարության բոլոր ռիսկերը համատեղ կրում են ծրագրի ֆինանսավորման համաձայնագրի կողմերը, ինչը նշանակում է, որ ամենաքիչ հավանական տարբերակը «երկարաժամկետ շինարարությունն» է։

2017 թվականի հունվարի 1-ից նախատեսվում է օրենսդրորեն սահմանել բաժնետերերի գումարները հատուկ հաշիվներում մինչև շինարարության ավարտը պահելու սխեմա։ Նույնիսկ կառուցապատողի սնանկության դեպքում ցանկացած պահի հնարավոր է վերադարձնել գումարը։

Գրանդ-Ստրոյ ընկերության հասարակայնության հետ կապերի բաժնի ղեկավար Ալեքսանդրա Չայկինան որպես կարևոր առավելություններից մեկը նշել է հետևյալը.

Այս դեպքում շինարարությունը կախված չէ վաճառքի տեմպերից, քանի որ բանկն արդեն գումար է տվել դրա համար։ Բացի այդ, վարկ տրամադրելիս բանկը նախապես վերլուծում է բոլոր ռիսկերը և վարկեր է տալիս միայն այն կառուցապատողներին, ում վարկունակ է համարում։ Yolkki Village բնակելի համալիրի դեպքում ֆինանսական գործընկերը եղել է PJSC Rosselkhozbank-ը, որի բաժնետոմսերի 100%-ը պատկանում է պետությանը»:

Ծրագրի ֆինանսավորման հիմնական թերություններն են.

Վարկի նկատմամբ բարձր տոկոսներ, բանկի կողմից հայտի երկարաժամկետ դիտարկում, քանի որ բանկը մանրակրկիտ ստուգում է ծրագրի բիզնես պլանը, կառուցապատողի ֆինանսական կայունությունը, գնահատում է բոլոր տեսակի ռիսկերն ու ծախսերը: Այս առումով մեծ աշխատանք է տարվում նույնիսկ նախքան ծրագրի մեկնարկը։

Բացի բանկի կողմից շինարարության մշտական ​​վերահսկողությունից, հնարավոր են նաև այլ կետեր։ «Գործընկեր բանկի հետ պայմանագիրը կարող է բազմաթիվ լրացուցիչ նրբերանգներ պարունակել։ Օրինակ՝ կարող է լինել մեկ քառակուսի մետրի գին, որից ցածր կառուցապատողն իրավունք չունի վաճառել՝ անկախ շուկայական իրավիճակի փոփոխություններից։ Այս բոլոր հատկանիշները պետք է քննարկվեն բանկի հետ՝ գործընկերության գրանցման փուլում փորձառու իրավաբանների ներգրավմամբ: Խելամիտ մոտեցմամբ բոլոր դժվարությունները նվազագույնի կհասցվեն », - ասում է Ալեքսանդրա Չայկինան:

Անշարժ գույքի ներդրողների համար հիմնական թերությունը, ըստ մասնագետների, կարելի է համարել բնակարանների արժեքի բարձրացումը, քանի որ. Նման սխեմայի դեպքում հաշվի է առնվում նաև նախագիծը ֆինանսավորող բանկի տոկոսը։

Ինչպե՞ս կարող է անշարժ գույքի ներդրողը պարզել, թե որքան գումարով է կառուցվում իր նոր շենքը։

Ինչպես է ֆինանսավորվում օբյեկտի կառուցումը, ներառյալ ծրագրի ֆինանսավորումը, կառուցապատողի ֆինանսական վիճակը, ռիսկերը և այդ ռիսկերի ապահովագրությունը (եթե այդպիսիք կան), գնորդը կարող է սովորել նախագծի հայտարարագրից: Ծրագրի հայտարարությունը հրապարակվում է մշակողի կամ հենց օբյեկտի պաշտոնական կայքերում, ինչպես նաև պետք է տրամադրվի մշակողի կողմից՝ ցանկացած անձի կողմից խնդրանքով դիտարկելու համար:

Եզրակացություն

Մեր երկրում նախագծերի ֆինանսավորումը վաղ փուլում է։ Ըստ մասնագետների՝ ֆինանսավորման այս ձևը վերջնական սպառողի համար օբյեկտի որակի և առաքման որոշակի երաշխիք է։ Բայց վարկային կազմակերպություններն այսօր դժկամությամբ են օգտվել նախագծերի ֆինանսավորումից, քանի որ բանկը նման ներդրումից օգուտներ է ստանում, որպես կանոն, ներդրումից ոչ շուտ, քան 5-7 տարի հետո: Նախագծերի ֆինանսավորման ոլորտում այժմ առաջատարը միայն խոշորագույն բանկերն են, և նույնիսկ նրանք են «զգույշ» ճգնաժամի ժամանակ նախագծերի ֆինանսավորման սահմանափակումներով. կա՛մ կրճատում են ծավալը, կա՛մ չեն ավելացնում։

Հյուսիսարևմտյան Սբերբանկի մամուլի ծառայությունից մեզ հայտնեցին, որ 2015 թվականին Սանկտ Պետերբուրգում և տարածաշրջանում արդեն գործում էին 18 միլիարդ ռուբլու վարկային գծեր կառուցապատողների համար, 2016 թվականին հաստատվել է ևս 5 միլիարդը։

ՎՏԲ 24-ի մամուլի ծառայությունը մեզ ներկայացրել է բանկի կողմից ֆինանսավորվող խոշորագույն նախագծերի 4 օրինակ։ Նախագծերը պատկանում են KVS-ին, Setl City-ին, RBI-ին և RosStroyInvest-ին: Ֆինանսավորման ընդհանուր գումարը կազմում է գրեթե 9 միլիարդ ռուբլի։ Անցյալ տարի այս կառուցապատողների վարկերի գումարը կազմել է 6-ից մի փոքր ավելի

Քաղաքային տնտեսագիտության ինստիտուտի նախագահ Նադեժդա Կոսարևան շինարարական նախագծերի նախագծային ֆինանսավորման կողմնակից է և, հետևաբար, դրական է արձագանքել նախագահի առաջարկին` հրաժարվել ընդհանուր շինարարությունից՝ հօգուտ վերջինիս։ Ճիշտ է, անցումային շրջանի համար, նրա կարծիքով, մեր երկրին ավելի շատ ժամանակ կպահանջվի, քան կառավարությունը ենթադրում է։ Նադեժդա Բորիսովնան ERZ պորտալին տված հարցազրույցում խոսել է անցման դժվարությունների մասին։

Այո, ես կարծում եմ, որ սա քայլ է ճիշտ ուղղությամբ։ Հիշեցնեմ, որ ամբողջ աշխարհում շինարարության ոլորտում քաղաքացիներից ուղղակի ներդրումներ ներգրավելու պրակտիկան ամենևին էլ այնքան տարածված չէ, որքան մեզ մոտ։ Սա օգտագործվում է կա՛մ թերզարգացած բանկային ֆինանսավորմամբ երկրներում, կա՛մ, ընդհակառակը, զարգացած երկրներում, բայց որպես կանխավճարի ձև շատ թանկ, շքեղ անշարժ գույքի կառուցման համար, որը պահանջարկ չունի լայն շուկայում: Երբ կառուցապատողը կառուցում է նման շքեղ անշարժ գույք, նա ցանկանում է նախօրոք ճանաչել իր գնորդներին և միջոցներ հայթայթել շինարարության համար: Իսկ քաղաքացիների ներդրումների օգտագործումը շինարարության մեջ այն մասշտաբով ու այնպիսի մասշտաբով, ինչպիսին զարգացել և կիրառվում է մեզ մոտ, այլ երկրներում, կրկնում եմ, քիչ տեղ կարելի է հանդիպել։

Ուստի, ի վերջո, անցումը բանկային նախագծերի ֆինանսավորման համակարգին միանգամայն ճիշտ քայլ է, ինչի մասին, ըստ էության, միշտ խոսել եմ։ Այլ հարց է, թե մենք դրա համար պայմաններ ունե՞նք։

Որտեղի՞ց, եթե սեփական կապիտալի շինարարությունը լքվի, փողը կգա՞ շինարարությունը ֆինանսավորելու այնպիսի ծավալներով, ինչպիսին է տրամադրված «բաժնային ֆինանսավորումը»՝ մոտ 4 տրիլիոն ռուբլի:

Ես այստեղ առանձնապես խնդիրներ չեմ տեսնում, քանի որ եթե մարդիկ այսօր իրենց գումարները ներդնում են շինարարության մեջ, նշանակում է, որ նրանք ունեն այդ գումարը։ Իսկ եթե պատրաստի բնակարան ձեռք բերելու կարիք ունենան, ապա իրենց գումարը բարձի տակ չեն պահի, այն դեռ կտեղադրեն բանկերում։ Այսօր բանկային համակարգն իրացվելիության այնպիսի խնդիրներ չունի, ինչպես նախկինում, և այստեղ էլ լրացուցիչ իրացվելիություն է մտնելու։ Այնպես որ, այս առումով ես հատուկ ռիսկեր եմ տեսնում։

Բայց արդյոք մեր բանկային համակարգը և մեր ծրագրավորողները պատրաստ են աշխատել նախագծերի ֆինանսավորման սկզբունքների վրա, մեծ հարց է։ Ծրագրի ֆինանսավորմամբ մշակողները պետք է հնարավորինս թափանցիկ լինեն բանկերի համար, և նրանց բոլոր գործունեությունը տեսանելի լինի մեկ հայացքից և հասանելի բանկային վերահսկողության համար: Ցավոք, այսօր ոչ բոլոր մշակողները են համապատասխանում նման պահանջներին:

Մյուս կողմից, նախագծային բանկի ֆինանսավորման մեր պրակտիկան այսօր շատ սահմանափակ է: Եվ քանի որ Ռուսաստանում նման ֆինանսավորում զարգացած չէ, բանկերը չունեն համապատասխան մասնագետներ, վարկային մասնագետներ, որոնք կարող են այցելել կայք, հեշտությամբ կարդալ և հասկանալ շինարարական փաստաթղթերը, վերահսկել նախագծային փաստաթղթերի և տեխնոլոգիաների համապատասխանությունը օբյեկտի կառուցման ընթացքում: Նրանք պարզապես չկան, քանի որ մինչ օրս դրանց կարիքը պարզապես չկար։ Եթե ​​չկա նախագծերի ֆինանսավորում, չկան նաև մասնագետներ։

Ժամանակ է պահանջվում, որպեսզի մշակողները բավարարեն բանկային պահանջները, իսկ բանկերը, իրենց հերթին, ձևավորեն անհրաժեշտ իրավասությունները: Այստեղ անհրաժեշտ է, պատկերավոր ասած, միասին աճել միանգամից երկու կողմից։

Բայց, բացի իրավասություններից, պետք է նաև ակտիվ լինել։ Ի՞նչ եք կարծում, ինչո՞ւ բանկերն ակտիվ չեն այս հարցում։

Ամեն ինչ պարզ է՝ ռիսկերը չափազանց մեծ են։ Ընդհանուր առմամբ, շինարարության մեջ ռիսկերն ամենաբարձրն են։ Եվ եթե ոչ պրոֆեսիոնալները՝ ի դեմս քաղաքացիների, իրենց վրա են վերցնում այդ ռիսկերը, ապա ի դեմս բանկերի մասնագետները խուսափում են դրանցից։ Սա առաջին բանն է։

Երկրորդ՝ այդ ռիսկերը մեղմելու համար բանկը պետք է ամբողջությամբ վերահսկի կառուցապատողի շինարարական գործունեությունը։ Իսկ այսօր նա նման հնարավորություն չունի։ Նախ, կառուցապատողի գործունեությունն ինքնին այնքան էլ թափանցիկ չէ՝ և՛ ֆինանսական, և՛ շինարարությանը ուղեկցող բոլոր ընթացակարգերի տեսանկյունից։ Եվ երկրորդ՝ բանկի իրավասությունը, ինչպես ասացի, պարզապես բավարար չէ։

Բայց, ինչպես գիտեք, պառկած քարի տակից ջուր չի հոսում։ Եվ այս խնդիրը երբեք չի լուծվի, քանի դեռ իրավիճակն ինքնին չի ստիպել մեզ վերջապես սկսել լուծել այն, համաձա՞յն եք։

Բացարձակապես! Իհարկե, եթե, ինչպես այսօր, առանց հատուկ վերահսկողության, մարդկանցից փող եք վերցնում, ապա ինչո՞ւ տեղափոխվեք։ Երկու կողմերն էլ տեղից չեն շարժվում... Բայց եթե պայմաններ են ստեղծվում, ապա դա բոլորովին այլ հարց է։ Իսկապես, ամբողջ աշխարհում շինարարությունը ֆինանսավորվում է բանկերի կողմից։ Իսկ Ռուսաստանը մյուս երկրներից վատը չէ, ուղղակի մենք դեռ այս պրակտիկան չենք զարգացրել, դա է պատճառը։

Բայց մի պահ, իհարկե, ամեն ինչ չի զարգանա։ Սա որոշակի անցումային շրջան է պահանջում։ Իմ կարծիքով՝ բավական երկար։

- Որքան?

Առնվազն հինգ տարի: Պետք է ինչ-որ միջանկյալ մեխանիզմներով հանդես գալ և աստիճանաբար անցնել նախագծերի ֆինանսավորմանը։

Վերջերս ներդրվեց էսքրոու հաշիվների մեխանիզմը, երբ գործում է նախադպրոցական հաստատություն, բայց միջոցները ենթակա են տեղաբաշխման բանկերում և արգելափակված են մինչև շինարարության ավարտը։ Սա մի տեսակ միջանկյալ մեխանիզմ է, բայց անհնար է բոլորին ստիպել մտնել անգամ այս փուլ։

- Ինչ եք առաջարկում?

Կարծում եմ, որ անհրաժեշտ կլինի առաջիկա երկու-երեք տարիների համար, համեմատաբար ասած, ստեղծել որոշ պահանջներ, որոնք կխթանեն և՛ բանկերին, և՛ ծրագրավորողներին՝ նախ անցնելու էսքրոու հաշիվներին։ Այնուհետև երկու-երեք տարվա ընթացքում խթանեք նրանց աշխատել բնակարանների առքուվաճառքի պայմանագրերով: Մեր Քաղաքացիական օրենսգիրքը թույլ է տալիս առուվաճառքի պայմանագիր կնքել այն բանի համար, որը կստեղծվի ապագայում: Այսպիսով, անհրաժեշտ կլինի կարգավորել բնակելի տարածքների առուվաճառքի պայմանագիրը և դրա վրա սահմանել ավանդի առավելագույն չափը: Շատ երկրներում դա արվում է, իսկ ավանդն այնտեղ, օրինակ, 10-15% է: Իսկ երկրորդ անցումային շրջանի համար այս պահուստային հաշիվներին պետք է տեղադրվի ոչ թե բնակարանի ամբողջական արժեքը, այլ առքուվաճառքի պայմանագրից ստացված ավանդի 10-15%-ը։

Բայց հետո, երբ այս անցումային փուլի երկու փուլերն էլ ավարտվեն, կարելի կլինի ասել. «Բոլորը սովորել են, պարապել, և վերջ։ Հիմա մենք պարզապես աշխատում ենք առքուվաճառքի պայմանագրերով օրենքով սահմանված առավելագույն ավանդով»։ Օրինակ՝ նույն 10-15%-ը։ Եվ դրանք տեղադրեք պահուստային հաշվի վրա: Կարծում եմ՝ իմաստ ունի նման պահանջ դնել, որ մարդու համար նույնիսկ այս 10-15 տոկոսն ապահովվի, ու նա չկորցնի։ Իսկ մնացած բոլոր ձևերը պետք է արգելվեն։

Միևնույն ժամանակ, չափազանց կարևոր է օրենսդրության մշտադիտարկումն ու կարգավորումը, որպեսզի մշակողները, շարժվելով դեպի նախագծերի ֆինանսավորում, չմտնեն այլ մեխանիզմների մեջ։ Օրինակ, մենք տեսնում ենք, որ 214-FZ նորմերի ներկայիս խստացմամբ սկսվում է շարժում դեպի փոխադարձ հիմնադրամներ։ Եվ մենք բոլորս գիտենք ՍՈՒ-155-ի և բնակարանաշինության սխեմաների մասին, երբ կառուցապատողները միշտ չէ, որ օրինական կերպով իրենց համար բնակարանաշինության կոոպերատիվներ են ստեղծել:

Պետք է ասեմ, որ մեր ծրագրավորողները հիմնականում չափազանց հնարամիտ են, և, այսպես ասած, դեպի պայծառ ապագա տանող ճանապարհին, նրանք կարող են այլ ձևեր հորինել և հասկանալ, թե ինչպես կարելի է մարդկանցից գումար վերցնել շինարարության փուլում: Կթողնի 214-FZ այլ, նույնիսկ ավելի քիչ կարգավորվող ձևերով և այլն:

Հետևաբար, այստեղ պետք է փոխել շուկայի բուն ինստիտուցիոնալ կառուցվածքը։ Եվ սա շատ բարդ խնդիր է։

Բանկիրները երբեք բաց չեն թողնի իրենց առավելությունները, բայց միևնույն ժամանակ, ինչպես դուք նշեցիք, բանկերը չեն սիրում ռիսկի դիմել։ Ի՞նչ միջոցներ կառաջարկեք քաղաքացիներին խրախուսելու օգտվել պահուստային հաշիվներից:

Անգամ 214-FZ-ի նախորդ տարվա փոփոխությունների փաթեթը քննարկելիս ես առաջարկեցի ավելացնել ապահովագրական փոխհատուցման չափը քաղաքացիների ավանդների համար էսքրո հաշիվներում: Այսինքն, կատարել ոչ թե 1,4 միլիոն ռուբլի, քանի որ այսօր փոխհատուցվում է ավանդների ապահովագրման համակարգի մաս կազմող բանկերի սովորական ավանդի համար, այլ այն բոլոր միջոցների չափով, որոնք տեղադրված են պահուստային հաշվին:

Ի վերջո, չպետք է մոռանալ, որ իրականում բանկում էսքրոու հաշիվը նույնպես զրոյական ռիսկ չէ։ Ինչպես տեսնում ենք, բանկերն իրենք ունեն խնդիրներ՝ սնանկացումներ, վերակազմավորում և այլն: Եվ չնայած այժմ հաստատվել է, որ նման պահուստային հաշիվներ կարող են բացել միայն ամենախոշոր, վստահելի բանկերը, որոնք աշխատում են դաշնային բյուջեով և այլն, ցավոք, Մեր երկրում ոչ մի բանկ, բացի երկու-երեք ռազմավարականից, զերծ չէ խնդիրներից։

Հետևաբար, եթե ծրագրերի ֆինանսավորման անցումային փուլում ինչ-որ խրախուսական միջոցներ ներդնենք, ապա ես կբարձրացնեմ այս ապահովագրական հատուցումը։ Ներդրված գումարների անվտանգության նման երաշխիքով նման մեխանիզմը շատ ավելի հետաքրքիր կդառնա քաղաքացիների համար։

- ... և մինչ այժմ այս մեխանիզմը չի գործում նաև այն պատճառով, որ կառուցապատողը շինարարության ընթացքում վարկերի տոկոսները վճարելու աղբյուրներ չունի, իսկ տոկոսների վճարում չնախատեսող վարկերի տրամադրումն արգելված է Ռուսաստանի Բանկի կանոնակարգով: , ճիշտ?

Հասկանալի է, որ կառուցապատողը ֆինանսական հոսք չունի, բայց նախագծի ֆինանսավորմամբ ընդհանրապես չի լինի՝ արտաքին ֆինանսական հոսք չկա։

Այս համակարգում իրենց լավ պետք է զգան միայն այն ծրագրավորողները, ովքեր ունեն սեփական ներդրումների հնարավորություն։ Կառուցապատողի սեփական միջոցների մասնաբաժինը պետք է կազմի կոնկրետ օբյեկտի կառուցման համար անհրաժեշտ ծավալի առնվազն 30-40%-ը: Սա կխթանի նրան կրճատել ծրագրի իրականացման ժամկետը:

Այսօր կան տեխնոլոգիաներ, առաջին հերթին կազմակերպչական, որոնք թույլ են տալիս բազմաբնակարան շենք կառուցել ընդամենը երկու-երեք ամսում։ Իսկ եթե ծրագրավորողները, առանց որակի կորստի, կարող են ծրագրի իրականացման ժամկետը մեկ տարուց կրճատել այս երկու-երեք ամիսների, ապա միայն այս ժամանակահատվածում տոկոսներ վճարելու համար նրանց գումար կպահանջվի։ Եվ որքան արդյունավետ և կարճ լինի շինարարության գործընթացը, այնքան ցածր կարող են լինել վարկի տոկոսավճարները։

Այս ամենը, կրկնում եմ, կխթանի մշակողներին ժամանակակից տեխնոլոգիաներ ներդնելու համար։

Համոզիչ է հնչում. Հիմա խոսեմ տհաճի մասին՝ բնակարանների գների մասին, որոնք նախագծային ֆինանսավորմանն անցնելու հետ կապված, մի շարք փորձագետների կարծիքով, կարող են բարձրանալ 10-15%-ով։ Իսկ շինարարության ծավալների մասին, որոնք, ընդհակառակը, կարող են զգալիորեն անկում ապրել, ինչը ակնհայտորեն չի համապատասխանում հռչակված նպատակներին, որոնք նախատեսում են բնակարանների շահագործման հանձնման տարեկան աճ 4-6 մլն քմ-ով։ մ և 120 մլն քառ. մ մինչև 2025թ. Ստացվում է բազմակողմ ուղիղ գծեր ...

Համաձայնվել. Իսկապես, երբ փոխվում է շուկայի ինստիտուցիոնալ կառուցվածքը, դրա մասնակիցները պետք է հարմարվեն դրան։ Իսկ շինարարության նախկին ծավալները «անցումի վրա» պահել, կարծում եմ, անհնար է։ Այստեղ անհրաժեշտ է ինչ-որ կերպ հաշտեցնել մի նպատակը մյուսի հետ։ Պետք է հասկանալ, որ շինարարության ծավալը կարող է նվազել՝ ոչ թե աղետալի, այլ 10-20%-ով։

Սա շատ է՝ միլիոնավոր քառակուսի մետր բնակարաններ, որոնք բաց կթողնեն և՛ շարքային քաղաքացիները, և՛ պետական ​​ծրագրեր մշակողները։ Եվ հետո կան հարակից արդյունաբերություններ, օրինակ՝ շինանյութ արտադրողներ։

Սա այն է, ինչ կոչվում է «քաղաքական ընտրություն»։ Ի՞նչն է ավելի կարևոր՝ պահպանել շինարարության մեծ ծավալները, թե՞ բացառել իրավիճակը, որում հայտնվում են խաբված բաժնետերերը: Դրա համար անհրաժեշտ է անցումային շրջան, որպեսզի բոլորը կարողանան հարմարվել։ Իհարկե, նման բաները չեն կարող իրականացվել անմիջապես:

Ինչ վերաբերում է գներին, ապա ասեմ. Որպեսզի գները լինեն շուկայական գներով, անհրաժեշտ է զարգացնել մրցակցություն ծրագրավորողների միջև։ Շեշտեմ՝ ոչ թե կապալառուների, այլ կառուցապատողների։ Որովհետև շինարարների ծախսերի աճի պատճառով գինը բարձրանում է հիմնականում ոչ մրցակցային շուկայում։ Իսկ եթե շուկան մրցունակ է, ապա գինը բաղկացած է առաջարկից և պահանջարկից, և ծախսերը դրա հետ կապ չունեն։ Կառուցապատողի մարժան ուղղակի նվազում է, այսինքն՝ նրա շահույթը։

Իսկ այն, որ մեր շուկան թույլ մրցունակ է, նորություն չէ։

Ինչպես նշվել է Մոսկվայի Տնտեսագիտության բարձրագույն դպրոցում վերջերս կայացած համաժողովում, շուկայում գործարքների 80%-ը վերահսկվում է 5-8 ծրագրավորողների կողմից: Իսկ ի՞նչ կարող ենք ասել ոչ մրցակցային տարածաշրջանային շուկաների մասին...

Բնակարանային շուկայում նման խոշոր ինստիտուցիոնալ փոփոխությունները պետք է դիտարկվեն բոլոր կողմերից, ներառյալ այն պայմանները, որոնք անհրաժեշտ են մրցակցությունը բարձրացնելու համար, որպեսզի գները չբարձրանան և այլն։

Կրկնում եմ՝ սա շատ բարդ սոցիալ-տնտեսական և քաղաքական խնդիր է։ Եվ դուք պետք է լուծեք այն ուշադիր և մտածված: Մի կոտրեք փայտը, մի կտրեք ուսը, այլ կանխատեսեք բոլոր ռիսկերն ու հնարավոր հետևանքները։ Այսինքն, ժամանակից շուտ, ամենուր ծղոտներ դրեք ...