Tržište stanogradnje u Rusiji za tri godine prijeći će s vlasničkog financiranja na kreditno. Po nalogu predsjednika, tranzicijski mehanizam trebao bi razviti Ministarstvo graditeljstva zajedno s AHML.

Ruski predsjednik Vladimir Putin naložio je Vladi da, zajedno sa Središnjom bankom i AHML-om, odobri plan za postupnu zamjenu vlasničkih sredstava bankovnim kreditima i drugim oblicima financiranja koji minimaliziraju rizik za građane.

Podsjetimo, Vladimir Putin je 25. listopada na sastanku s članovima Vlade razgovarao o postupnom odustajanju od dioničke gradnje. Nakon sastanka, čelnik Ministarstva financija Ruske Federacije Anton Siluanov rekao je da bi građevinari trebali uglavnom koristiti posuđena sredstva, a ljudi bi trebali kupovati gotove stanove, a ne ulagati u fazi nulte izgradnje s nejasnim posljedicama.

Prema čelniku Ministarstva graditeljstva Mikhail Me, kako bi napustile izgradnju dioničkog kapitala, banke moraju zamijeniti 3,5 trilijuna rubalja. “Banke moraju odgovoriti na pitanje koliko dugo mogu nadomjestiti tu brojku i pod kojim uvjetima”, istaknuo je.

Dionička zgrada

Zajednička gradnja je oblik investicijske djelatnosti u kojoj građevinska tvrtka privlači sredstva građana za izgradnju nekretnine. Nakon što dobije dozvolu za puštanje nekretnine u rad, programer je dužan prenijeti projekt zajedničke izgradnje na sudionike zajedničke izgradnje.

I premda Rusija sada čini do 80% ukupnog volumena stambenih objekata u izgradnji, to nikako nije ruski know-how. Zajednička izgradnja nastala je u Argentini 1985. uz potporu države, koja je nastojala privući sredstva u industriju. Kasnije je ovaj mehanizam postao raširen u Velikoj Britaniji, Egiptu, Kuvajtu i UAE.

U Rusiji je 1. siječnja 2005. stupio na snagu Savezni zakon broj 214-FZ. Zakon je doživio brojne izmjene i dopune, ali je još uvijek na snazi ​​i regulira odnose vezane uz prikupljanje sredstava od građana i pravnih osoba na temelju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Prema zakonu, programer je pravna osoba koja posjeduje ili ima pravo zakupa zemljišne čestice i privlači sredstva od sudionika zajedničke izgradnje za izgradnju stambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina na ovoj zemljišnoj čestici, s izuzetkom industrijske namjene, temeljem dobivenih građevinskih dozvola.

Objekt zajedničke izgradnje je stambeni ili nestambeni prostor, zajednička imovina u stambenoj zgradi i (ili) druga nekretnina, koja je predmet prijenosa na sudionika zajedničke izgradnje nakon dobivanja dozvole za puštanje u rad stambene zgrade i (ili ) ostale nekretnine.

Prema ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, investitor se obvezuje, u roku određenom ugovorom, izgraditi stambenu zgradu i (ili) drugu nekretninu samostalno i (ili) uz sudjelovanje drugih osoba i , nakon dobivanja dopuštenja za stavljanje ovih objekata u rad, prenijeti odgovarajući objekt udjela u izgradnji na sudionika u udjelu u izgradnji . Zauzvrat, sudionik zajedničke izgradnje obvezuje se platiti cijenu utvrđenu ugovorom i prihvatiti projekt zajedničke izgradnje ako postoji dozvola za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) druge nekretnine.

Nedostaci dioničke izgradnje uključuju pojavu dugoročnih građevinskih projekata, tj. nedovršene kuće, a kao rezultat – prevareni dioničari. Upravo je socijalna napetost nastala zbog porasta njihova broja tijekom gospodarske krize nagnala vlasti na potragu za novim mehanizmima financiranja stanogradnje.

Prednosti: nema potrebe čekati

Sprječavanje pojave novih prevarenih dioničara glavna je prednost projektnog financiranja.

"Ispravnije je i pouzdanije da građani kupuju stanove u gotovim, izgrađenim kućama, umjesto ulaganja u fazi zajedničke izgradnje s nejasnim posljedicama", rekao je ministar financija Anton Siluanov.

Među argumentima “za” je i mogućnost kupnje gotovog stana, a ne prase u džaku, tj. Kupac će, čak iu fazi odabira, moći procijeniti kvalitetu gradnje, uređenje okoliša, prisutnost ili odsutnost infrastrukture, parkinga itd. I, naravno, u ovom slučaju nećete morati čekati nekoliko godina da se stan kupljen u početnoj fazi izgradnje dovrši, prostor oko njega uredi i kuća se stavi u funkciju.

I ti su argumenti vrlo, vrlo teški, ali predložena shema ima i nedostatke.

Protiv: sve morate platiti

Negativna strana prelaska na projektno financiranje je povećanje troškova stanovanja. Danas, privlačenjem sredstava od dioničara u fazi temeljne jame, programer ih može odmah staviti u posao bez dodatnih troškova. Ako banka daje sredstva za izgradnju, to uključuje kamate i provizije.

“Prosječni životni vijek jednog građevinskog projekta je 1,5-2 godine. Bankovno financiranje po trenutnim stopama osigurava 18–24% bruto opterećenja projekta. Ali ovo je za zajmoprimce ultra visoke kvalitete. Za neke projekte opterećenje može doseći 30%. Mislim da će cijene u prosjeku porasti za 40%”, kaže Igor Belokobylsky, generalni direktor grupe kompanija Strizhi.

Predstavnik developera također napominje da se u Rusiji stvara svjetski presedan kada su sredstva kućanstva izravno ulagana u realni sektor gospodarstva kroz mehanizam zajedničke izgradnje. “Država usvajanjem novih pravila uklanja socijalne rizike stambene izgradnje, ali istovremeno pristupačne stanove”, žali se Igor Belokobylsky.

banke

Država neće preko noći ukinuti dioničku gradnju. Vlada govori o postupnom prelasku na novi mehanizam. Sada će i banke sudjelovati u izgradnji.

Prema upravitelju podružnice Banke ruskog kapitala u Novosibirsku, Denisu Golubevu, bankarski sustav Ruske Federacije danas je prilično spreman za financiranje projekata stambene izgradnje: sada su kreditne stope prihvatljive za programere, a banke su naučile raditi s građevinski sektor. Također, banke su već razvile i standarde za razmatranje kreditiranja i metodologije za praćenje programera.

“Ne vidimo temeljnu poteškoću prelaska na model projektnog financiranja, u kojem krajnji potrošač kupuje gotove stanove, a banka financira cijeli projekt od početka do kraja, kao što je uobičajeno u europskim zemljama. Potpuni prijelaz na projektno financiranje, po našem mišljenju, neće uzrokovati posebne poteškoće savjesnim programerima. To će ih samo natjerati da zajedno s bankama pažljivije pripremaju financijske planove i projekte. Postanite transparentniji i tehnološki napredniji. Naravno, prijelaz na novu shemu odsjeći će beskrupulozne programere s tržišta stambene izgradnje", uvjeren je Denis Golubev.

Također, predstavnik banke predviđa da će se obujam prodanih stanova nakon prelaska na projektno financiranje čak i povećati, jer će stanovništvo imati više povjerenja u uspješan ishod građevinskih projekata, jer Banke će zapravo preuzeti sve rizike. To će dovesti do povećanja potražnje.

Objasnimo da Russian Capital Bank ima praktično iskustvo u projektnom financiranju projekata stambene izgradnje. Trenutno su u fazi provedbe. Projekti su dizajnirani za razdoblje do tri godine.

« Analizirat ćemo cjelokupni projekt kroz cijeli životni ciklus izgradnje: pratiti namjensko korištenje prikupljenih sredstava, dinamiku izgradnje te podatke razmjenjivati ​​s regulatornim tijelima. Time banka izravno postaje punopravni sudionik u procesu izgradnje».

Istodobno, programer podliježe sljedećim osnovnim zahtjevima: pozitivna poslovna reputacija, iskustvo u provedbi građevinskih projekata, dostupnost dizajna i dokumentacije za izdavanje dozvola.

“Trenutno su stope za projektno financiranje u našoj banci 12-14% godišnje. Uvjeti kredita za neke projekte koje razmatramo su duži od sedam godina”, pojašnjava Denis Golubev.

Prijelazni mehanizam mora biti izrađen do 15. prosinca. Što će točno Ministarstvo graditeljstva i AHML ponuditi u okviru Mape puta još nije poznato.

Očekuje se da će developeri od sada moći birati između financiranja projekta i uobičajenog privlačenja sredstava građana u okviru DDU. Istodobno, oni koji odaberu drugu metodu morat će se pridržavati svih zahtjeva utvrđenih zakonom za programere koji žele privući novac građana za izgradnju stambenih zgrada (2. dio, članak 3. Saveznog zakona br. 214- FZ od 30. prosinca 2004. ""); u daljnjem tekstu Zakon br. 214-FZ). U suprotnom, neće moći koristiti sredstva pojedinaca (). No ti se zahtjevi neće primjenjivati ​​na programere koji preferiraju projektno financiranje. O tome se raspravljalo na jučerašnjoj konferenciji Izdavačke kuće Kommersant pod nazivom "Razvoj novog vala: klasika ili avangarda?" rekao je financijski direktor AHML-a Victor Shlepov.

Podsjetimo, prošle godine je usvojen zakon kojim se uređuje stvaranje posebnog fonda za zaštitu prava građana - sudionika zajedničke izgradnje (Savezni zakon br. 218-FZ od 29. srpnja 2017.; u daljnjem tekstu Zakon br. 218-FZ). Ovaj fond je počeo sa radom. Osim toga, zakon je uveo dodatne zahtjeve za programere da privuku novac od građana tijekom stambene izgradnje, uključujući u pogledu iznosa vlastitih sredstava (). Ovi zahtjevi odnosit će se na one koji su građevinsku dozvolu dobili nakon 1. srpnja 2018. godine.

Je li moguće vratiti sredstva građaninu ako je u vrijeme osiguranog slučaja licenca osiguravajućeg društva opozvana, druga osiguravajuća društva odbijaju obnoviti ugovor o osiguranju s investitorom, a programer nema nikakvu imovinu? Odgovor na ovo i druga praktična pitanja je u"Baza znanja usluge pravnog savjetovanja" Internet verzija GARANT sustava. Ostvarite puni pristup 3 dana besplatno!

Istodobno, Viktor Shlepov je usvojene promjene nazvao samo prijelaznim modelom. U bliskoj budućnosti planira se zamijeniti privlačenje sredstava građana projektnim financiranjem. Odgovarajuća ideja navedena je u Akcijskom planu "" koji je odobrila Vlada Ruske Federacije 21. prosinca 2017. (Plan mjera za postupnu zamjenu tijekom tri godine sredstava građana prikupljenih za izgradnju stambenih zgrada i drugih stvarnih nekretnine, bankovno kreditiranje i drugi oblici financiranja koji minimaliziraju rizik za građane). " " je razvila vlada zajedno s Bankom Rusije i AHML-om u skladu s uputama predsjednika Ruske Federacije (). Dokument predviđa odbijanje izravnog prikupljanja sredstava od građana za stambenu izgradnju u sljedeće tri godine. "Programeri će izgubiti priliku privući sredstva od nekvalificiranih investitora, a to su većina pojedinaca, i privući će takva sredstva od profesionalnih sudionika na tržištu, poput banaka", rekao je stručnjak.

Središnji mehanizam za financiranje projekata bit će. "I dalje će postojati mogućnost kupnje stambenog prostora u fazi izgradnje, mehanizam za upis DDU sa svim njegovim pozitivnim atributima u vidu državne registracije, transparentnosti i odgovornosti. Građanin će moći sklopiti DDU, ali sredstva će biti položena na poseban escrow račun. To je tripartitni ugovor između kupca i banke i investitora. S jedne strane, građanin će se odvojiti od tih sredstava i ona će biti blokirana do završetka DDU ( građanin se neće moći predomisliti i uzeti ih). S druge strane, investitor neće moći primiti ta sredstva dok ne ispuni svoje obveze. A tijekom procesa izgradnje financiranje će provoditi banke u obliku projektnih zajmova, koji će se financirati iz sredstava položenih na escrow račune,” objasnio je Viktor Shlepov.

Također, prema "", sredstva građana smještena na posebne račune otvorene za poravnanja prema DDU bit će osigurana u iznosu ne većem od 10 milijuna rubalja. "Pretpostavljam da će se u Rusiji oko 95-97% zaključenih transakcija uklopiti u takvo ograničenje. U Moskvi je to, naravno, malo vjerojatno. Čini se da bi takva izravna državna zaštita trebala zaštititi građane. Detalji ovog mehanizma bit će razrađen, ali je u svakom slučaju pouzdaniji od trenutnog kreditnog rizika developera”, zaključio je predstavnik AHML-a.

Kako bi takav model mogao funkcionirati u "pilot modu" od sredine godine, trenutno se, prema riječima Shlepova, raspravlja o pitanju uvođenja odgovarajućih izmjena u postojeće zakonodavstvo.

Međutim, ne dijele svi stručnjaci ovaj pozitivan stav. Tako je izvršni direktor GC "MIC" Daromir Obuhanich, s jedne strane, prepoznao projektno financiranje kao korak prema civiliziranom tržištu. No, s druge strane, predvidio je neizbježan rast cijena nekretnina: "Kupci će imati zajamčeno razumijevanje rezultata svojih ulaganja, a to moraju platiti. Osim toga, projektno financiranje, naravno, nije besplatnog novca. Sve će to za posljedicu imati povećanje troškova stanovanja ". Istodobno, dodao je, domaći sustav hipotekarnog kreditiranja značajno zaostaje za svjetskim, što vjerojatno neće moći kompenzirati rast cijena i održati tržište na potrebnoj razini. S druge strane, predsjednik Upravnog odbora grupe tvrtki Garden Ring Sergej Kolunov predviđene financijske poteškoće za male programere: "Banke nisu zainteresirane za male tvrtke s malim projektima. Sukladno tome, 99% njih jednostavno neće moći dobiti projektno financiranje. Bankama je prikladnije raditi s velikim tvrtkama i velikim projektima ( od 50 tisuća - 100 tisuća četvornih metara svaki)". I zamjenik predsjednika Moskomstroyinvesta Aleksandar Gončarov općenito, bio je skeptičan prema takvom instrumentu kao što je escrow račun: "Mehanizam financiranja putem escrow računa postoji od 2014. Ali u ove tri godine nije registrirana niti jedna transakcija korištenjem escrow računa. Stoga je veliko pitanje hoće li banke su spremne zamijeniti to financiranje koje sada dolazi od sudionika u zajedničkoj izgradnji."

Osim uobičajenog hipotekarnog kreditiranja, banke građevinskim tvrtkama pomažu iu financiranju projekata. Razmotrimo zašto je ova pomoć potrebna programerima, koliko je korisna vlasnicima kapitala i može li financiranje projekta zaštititi projekt od mogućnosti da postane dugoročni građevinski projekt.

Projektno financiranje razlikuje se po tome što investitor (obično banka) ulaže novac u određeni projekt (obično velika izgradnja – novo stambeno naselje, stambeni kompleks i sl.).

Investitor (banka) ima potpunu kontrolu nad trošenjem sredstava developera i ostvaruje beneficije nakon prodaje projekta. Dok nositelj projekta u cijelosti ne vrati dug, predmet financiranja je založen banci, čime banka jamči povrat sredstava. Dodatna faza pojavljuje se pri kupnji doma - za svaku konkretnu transakciju banka pristaje na otuđenje imovine i oslobađanje stana od kolaterala. Tek nakon što primi takvu suglasnost, Rosreestr registrira ugovor o udjelu u kapitalu. Kako nam je priopćeno iz tvrtke koja se koristi projektnim financiranjem u graditeljstvu, rok za predaju ključeva se ne povećava, a dokumentarna potpora transakcije za dioničara nije komplicirana.

Kako izvući novac s gradilišta?

Stručnjaci smatraju da projektno financiranje sprječava zlouporabu sredstava. I postoji mnogo metoda pomoću kojih možete povući novac s gradilišta:

Fiktivne (imaginarne) transakcije. Na primjer, tvrtka sklapa ugovore za nabavu potrošnog (završnog) materijala ili obavljanje bilo kojeg posla koji se zapravo ne izvodi. Često, u takve svrhe, programer stvara drugu pravnu osobu (tzv. "jednodnevnu" tvrtku).

Sredstva se povlače sudjelovanjem u dobrotvornim aktivnostima.

Izvlačenje sredstava putem offshore tvrtki sklapanjem ugovora o fiktivnim uslugama (posao, opskrba i sl.) s tvrtkama koje se nalaze u drugim državama.

U ljeto 2016. u Moskvi su otkrivene činjenice zlouporabe sredstava od strane developera JSC Globinveststroy, koji je gradio stambeni kompleks u ulici Novogireevskaya, vl. 5. Protiv uprave developera pokrenut je kazneni postupak, dioničari podnose tužbe kako bi ih prepoznali kao žrtve i zahtijevaju povrat sredstava uloženih u izgradnju. Aktivnosti programera su obustavljene.

U Omsku je izgradnja cijelog mikrodistrikta Yasnaya Polyana rezultirala kaznenim postupkom protiv uprave investitora (to jest lokalnog zamjenika Kh. Shushubaeva). Više od 300 dioničara čeka na stambeno zbrinjavanje od 2007. godine. Oko 100 milijuna rubalja prikupljenih od dioničara prebačeno je tvrtkama koje kontrolira developer RoKAS LLC, to je utvrđeno istragom. Uprava developera također je optužena za pronevjeru sredstava, krivotvorenje dokumenata i dobivanje kredita korištenjem fiktivnih dokumenata. Kazneni predmet u ovom trenutku nije dovršen.

Takve priče bilo bi moguće izbjeći da se gradnja odvijala na temelju projektnog financiranja, kada banka u potpunosti kontrolira troškove. Za praćenje napretka projekta, strane potpisuju poseban ugovor, koji sadrži sva prava banke i određuje opseg pristupa svim informacijama o projektu. Izvođač u pravilu dostavlja banci izvješća o napretku, koja sadrže sve podatke o obavljenim poslovima, isprave o plaćanju i druge računovodstvene podatke (akti međusobnih obračuna, fakture, troškovniki i dr.). Izvođač je dužan izvijestiti o zaključenim poslovima, potpisanim ugovorima i eventualnim odstupanjima od projektnog plana. Također, ugovor o financiranju projekta sadrži uvjete o usklađenosti nositelja projekta sa svim pravilima i propisima koji se odnose na građevinske aktivnosti. Banka kontrolira plan i redoslijed isporuka za izgradnju, raspored radova, pa čak i odabir tvrtki koje isporučuju materijale za izgradnju od strane developera.

Za i protiv projektnog financiranja

Dakle, projektno financiranje ima sljedeće pozitivne strane:

Programer dobiva prilično impresivan iznos sredstava od banke (do 80% troškova izgradnje), što štiti građevinsku tvrtku od bankrota. Banka kao kolateral ima samo predmet financiranja.

Sve rizike izgradnje zajednički snose strane u ugovoru o financiranju projekta, što znači da je najmanje vjerojatna opcija “dugoročna gradnja”.

Od 1. siječnja 2017. planira se zakonski propisati shema pohranjivanja novca dioničara na posebne račune do završetka izgradnje. Čak i ako programer bankrotira, novac se može vratiti u bilo kojem trenutku.

Alexandra Chaikina, voditeljica odjela za odnose s javnošću tvrtke Grand-Stroy, istaknula je sljedeće kao jednu od najvažnijih prednosti: „Kupnja stana od developera koji su sklopili ugovor o financiranju projekta sa stabilnim bankama puno je pouzdanija.

U ovom slučaju izgradnja ne ovisi o tempu prodaje, jer je banka već osigurala novac za to. Osim toga, prilikom izdavanja kredita banka unaprijed analizira sve rizike i kreditira samo one programere koje smatra kreditno sposobnima. U slučaju stambenog kompleksa Yolkki Village, financijski partner je bila PJSC Rosselkhozbank, čijih 100% dionica pripada državi.”

Glavni nedostaci projektnog financiranja su:

Visoke kamate na kredit, duga obrada zahtjeva od strane banke, jer... Banka provodi temeljit pregled poslovnog plana projekta, financijske stabilnosti developera te procjenjuje sve moguće rizike i troškove. S tim u vezi, ogroman posao se obavlja i prije početka projekta.

Osim stalnog praćenja izgradnje od strane banke, moguća su i druga pitanja. “Ugovor s partnerskom bankom može sadržavati mnoge dodatne nijanse. Na primjer, može se postaviti cijena po kvadratnom metru ispod koje investitor nema pravo prodavati, bez obzira na promjene tržišne situacije. O svim ovim značajkama potrebno je razgovarati s bankom uz uključivanje iskusnih odvjetnika u fazi formaliziranja partnerskih odnosa. Razumnim pristupom sve će se poteškoće svesti na najmanju moguću mjeru”, kaže Alexandra Chaikina.

Glavni nedostatak za dioničare, prema stručnjacima, može se smatrati povećanjem troškova stanovanja, jer Kod ove sheme također se uzima u obzir postotak banke koja financira projekt.

Kako dioničar može saznati koliko je novca utrošeno za izgradnju njegove nove zgrade?

Kako se financira gradnja pojedinog objekta, uključujući informacije o financiranju projekta, financijskom stanju nositelja projekta, rizicima i osiguranjima za te rizike (ako postoje), kupac može saznati iz projektne deklaracije. Deklaracija o projektu objavljuje se na službenim web stranicama investitora ili na samoj nekretnini, a također ju investitor mora dati na pregled bilo kojoj osobi na zahtjev.

Zaključak

Projektno financiranje kod nas je u početnoj fazi. Prema riječima stručnjaka, ovaj oblik financiranja je svojevrsno jamstvo za krajnjeg potrošača kvalitete i isporuke projekta. No kreditne institucije danas nerado koriste projektno financiranje jer Banka, u pravilu, prima koristi od takvog ulaganja ne prije 5-7 godina nakon ulaganja. Lideri projektnog financiranja sada su samo najveće banke, a one su i tijekom krize “oprezne” s ograničenjima projektnog financiranja: ili smanjuju obujam ili ga ne povećavaju.

Iz press službe North-West Sberbank rekli su nam da je 2015. u Sankt Peterburgu i regiji već bilo 18 milijardi rubalja kreditnih linija za programere, a 2016. odobreno je još 5 milijardi.

Tiskovna služba VTB 24 dala nam je 4 primjera najvećih projekata koje financira banka. Projekti pripadaju tvrtkama KVS, Setl City, RBI i RosStroyInvest. Ukupni iznos financiranja je gotovo 9 milijardi rubalja. Prošle godine iznos kredita od ovih programera iznosio je nešto više od 6

Ruski predsjednik Vladimir Putin naredio je razvoj mjera za postupnu zamjenu dioničke gradnje tijekom tri godine bankovnim kreditima i drugim izvorima financiranja koji smanjuju rizike građana na minimum. Za provedbu su imenovani šef ruske vlade Dmitrij Medvedev, čelnica Banke Rusije Elvira Nabiullina i generalni direktor AHML-a Alexander Plutnik. Do kraja 2017. razvit će se poseban prijelazni mehanizam.

Krajem listopada Vladimir Putin nazvao je stanje u građevinskom sektoru u regijama sramotnim. Prema njegovim riječima, mali i srednji poduzetnici u građevinskom sektoru i dalje se suočavaju s velikim problemima. Kasnije je predsjednica naložila nadležnim ministarstvima da rade na pitanju glatkog prijelaza s dioničke stambene izgradnje na mehanizam projektnog financiranja.

Prema podacima Ministarstva graditeljstva, 36,6 tisuća Rusa uključeno je u registre pogođenih sudionika zajedničke gradnje. Najviše žrtava bilo je u Krasnodarskoj oblasti - 6,4 tisuće ljudi, u Moskvi - 4 tisuće prevarenih dioničara, u Samarskoj oblasti - 3,5 tisuća, u Sverdlovskoj oblasti - 4,1 tisuća.

"Za budućnost općenito trebamo napustiti sporazume o zajedničkoj gradnji; sve su to, ako hoćete, rudimenti prethodnog doba, sve je to nasljeđe nerazvijenog stambenog tržišta", rekao je ruski premijer. Dmitrij Medvedev. Podsjetio je da u drugim zemljama takav instrument ne postoji, postoji hipoteka.

“Moramo prijeći s zajedničke gradnje na normalnu civiliziranu hipoteku - uz subvencije ako treba, pa i na državni ili na teret poslodavca, što je također vrlo često. A to će biti najbolja garancija protiv manipuliranja novcem onih koji žele kupiti stan”, rekao je Medvedev.

Pritom je, napomenuo je, prvo potrebno ispuniti postojeće ugovore o zajedničkoj gradnji, kao i zatvoriti problem prevarenih dioničara.

Šef ruskog ministarstva financija Anton Siluanov dijeli isto mišljenje. Programeri će, kako kamatne stope u gospodarstvu padaju, morati postupno prelaziti na financiranje svojih projekata sredstvima banaka, a ne građana - kupaca budućih stanova, rekao je Anton Siluanov.

“U dobrom smislu, s obzirom na pad kamata, možda bismo ipak trebali razmisliti o uputnosti nastavka prikupljanja novca na ovaj način. Imajući u vidu da bi, uostalom, građevinari trebali više koristiti posuđena sredstva pri gradnji kuća, a ipak je ispravnije i pouzdanije da građani kupuju stanove u već izgrađenim kućama, a ne investirati u fazi nulte izgradnje s nejasnim posljedicama,” rekao je Anton Siluanov.

Prema ministrovim riječima, “ako odbijemo zajedničku gradnju, to nije odluka za danas, naravno, to je za budućnost”. U ovom trenutku građevinari privlače sredstva od dioničara, "jer nema dioničara - nema izgradnje, krediti su vrlo skupi", primijetio je Siluanov. Istodobno, prema ministrovim riječima, kako stope u gospodarstvu padaju, "i dalje će se rješavati pitanja smanjenja troškova izgradnje".

Rusko ministarstvo graditeljstva umiruje: prijelaz na projektno financiranje ne podrazumijeva oštro napuštanje zajedničke gradnje. Ministar graditeljstva i stambeno-komunalnih usluga Ruske Federacije, Mihail Men, objasnio je da “neće biti naglog pomaka. Predsjednikov nalog podrazumijeva izradu postupnog plana i rasporeda”, istaknuo je ministar. “Mapa puta” za zamjenu sredstava građana prikupljenih zajedničkom gradnjom kreditiranjem banaka i drugim oblicima financiranja bit će osmišljena za faznu promjenu sustava kroz tri godine.”

Prema ministrovim riječima, danas se 80 posto industrijskih stanova gradi sredstvima građana, pa se ne može dopustiti nagli prijelaz na druga pravila igre.

“Postoji osnova za prijelazni rok. U jednoj od faza poboljšanja zakonodavstva o zajedničkoj gradnji, postavili smo mehanizam za escrow račune”, naglasio je. Mihail Men.

Također je govorio o paketu amandmana upućenih Državnoj dumi Ruske Federacije, koji će uvesti univerzalni standard za regulatorna tijela za zajedničku izgradnju u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

"Kada smo proučavali regionalne planove za problematične objekte, pokazalo se da su kontrolni sustavi u sastavnim entitetima vrlo različito strukturirani", komentirao je čelnik ruskog ministarstva graditeljstva.

Mikhail Men je rekao da, prema prijedlogu zakona, kontrolu nad zajedničkom gradnjom u regiji može provoditi samo posebno stvoreno tijelo (po uzoru na Moskomstroyinvest u Moskvi) ili organizacija koja obavlja državni građevinski nadzor.

O prijelazu sa zajedničke gradnje na financiranje projektne banke raspravljalo se u studenom na okruglom stolu Odbora ruske Državne dume za prirodne resurse. Prema Nikita Stašišin, u tijeku rada morat će se odgovoriti na sljedeća pitanja: koji će se mehanizmi implementirati, u kojem roku, kako će se mijenjati pravila igre na tržištu, tko će snositi investicijsku odgovornost - građanin, banka ili programer, te kako će sve to utjecati na konačnu cijenu stanovanja za osobu.

“Prije svega, moramo uspostaviti konstruktivan dijalog sa Središnjom bankom Rusije. Zahtjevi koje Centralna banka sada postavlja za projektno financiranje i upute koje vrijede za banke u vezi s graditeljstvom, smatramo da su nekonkurentni u usporedbi s cijenom novca prikupljenog od građana”, rekao je zamjenik ministra.

Uz postupni prijelaz sa zajedničke izgradnje na projektno financiranje, escrow računi mogu postati alternativni mehanizam za prikupljanje sredstava od građana za programere. Nikita Stasishin rekao je da rusko Ministarstvo graditeljstva sada održava konzultacije s developerima i bankama.

“Po našem mišljenju, iskustvo banaka koje već financiraju projekte zaslužuje posebnu pozornost”, naglasio je zamjenik ministra. “Istovremeno, važno nam je da od banaka dobijemo popis uvjeta, nakon čijeg ispunjenja će biti spremne preispitati svoje zahtjeve za programere za financiranje projekata.”

Prelazak sa zajedničke gradnje na projektno financiranje je, čini se, već gotova stvar, iako developeri i njihove strukovne udruge upozoravaju na moguće negativne posljedice za tržište nekretnina. Tako je generalni direktor grupe tvrtki Strizhi Igor Belokobylsky, komentirajući inicijative saveznog centra, požalio da se u Rusiji stvara svjetski presedan kada su sredstva kućanstava izravno ulagana u realni sektor gospodarstva kroz mehanizam zajedničke gradnje. Prema programeru, cijena po kvadratnom metru u novoj zgradi u Novosibirsku mogla bi se povećati za 40%, dok će se obujam izgradnje također smanjiti za 40%.

Urednici NSP-a zamolili su bankare i programere da nam kažu kako se mijenja pristup projektnom kreditiranju, je li moguće privući posuđena sredstva uz razumnu kamatnu stopu i koje financijske sheme poduzeća koriste kao alternativu projektnom financiranju.

Dmitry Kurdyukov, predsjednik Sjeverozapadne banke Sberbank PJSC:
- Sberbank je lider na tržištu projektnog financiranja. I naravno, nismo prestali davati zajmove programerima koji rade i na stambenim i na komercijalnim nekretninama. Jedno od načela projektnog financiranja je raspodjela rizika između svih sudionika projekta. Prije svega, i prije nego što banka uđe u projekt, njeni pokretači moraju uložiti svoj dio sredstava. U stambenim nekretninama taj iznos iznosi 25% kapitala projekta, a još najmanje 15% moraju uložiti dioničari. Stoga smo malo povećali zahtjeve za udio vlastitog sudjelovanja programera. Obavezni uvjet je prodaja stanova u skladu sa zahtjevima 214-FZ, dostupnost početne dokumentacije za projekt. Uglavnom smo spremni kreditirati projekte namijenjene masovnoj potražnji.
Ovo su opća načela kojih se pridržavamo. U praksi postoji individualan pristup tvrtkama i njihovim projektima. Uzima u obzir ime i iskustvo potencijalnog zajmoprimca, prisutnost drugih novčanih tokova i solventnih jamaca, klasu i tržišnu privlačnost objekta te prisutnost dodatnog kolaterala.
U portfelju kredita izdanih za izgradnju nekretnina udio stambenih projekata konstantno je oko 10%. Sam portfelj narastao je s 36 milijardi rubalja početkom 2013. na 115 milijardi u 2015. godini. Brojke jasno pokazuju da projektno financiranje nekretnina u Sberbanku nije prestalo.

Andrey Feoktistov, direktor Odjela za korporativno poslovanje PJSC AK BARS banke:
- Općenito, pristupi AK BARS banke kreditiranju stambene izgradnje nisu se promijenili. Osnovni kriteriji ostaju isti. Realizacija projekta mora biti ekonomski opravdana. Investitor mora imati projektne procjene i početnu dokumentaciju za izdavanje dozvola. Projekt mora uključivati ​​vlastita sredstva zajmoprimca - najmanje 30% njegove cijene. Također, velika se pažnja posvećuje kvaliteti kolaterala za privučene kredite.
U 2016. godini banka će financirati investicijske projekte u planiranom iznosu.
U prethodne tri godine broj izdanih kredita ostao je gotovo nepromijenjen.
U 2013. godini financirali smo 36 projekata, u 2014. - 35, u 2015. - 38.
Banka od programera zahtijeva pozitivnu poslovnu reputaciju, isplative financijske i ekonomske aktivnosti, dobru kreditnu povijest i dostupnost vlastitih sredstava. Prednost dajemo projektima stambenih nekretnina ekonomske klase. Analiziramo njihovu potencijalnu potražnju na tržištu, likvidnost i izvedivost. Uvjeti i cijene određuju se za svaki projekt pojedinačno na temelju rezultata
složena analiza.

Arkadij Bočarnikov, zamjenik upravitelja podružnice Globex banke u St. Petersburgu:
– Naš proces financiranja projekata nije stao. Postoje već otvoreni, postojeći krediti i zahtjevi za razmatranje. Stope na takve kredite nisu se previše promijenile u usporedbi s razinama prije krize. Ali uvjeti pod kojima osiguravamo financiranje projekta su povjerljivi komercijalni podaci. Mogu reći da je pristup svakom programeru individualan: uzimajući u obzir njegovu povijest i opseg poslovanja. U Sankt Peterburgu velika količina kredita dolazi od tvrtki kao što su Setl Group i Etalon - LenspetsSMU.

Vera Setskaya, predsjednica GVA Sawyer:
- Projektno financiranje danas je načelno dostupno. Banke imaju slobodnu likvidnost. Ali uvjeti su se promijenili. Prije svega, stopa je povećana. Za banke kao što su Sberbank i VTB to je 14-15%, za manje je 19%. Male banke također praktički nemaju dugoročnog novca. Mogu kreditirati na najviše dvije godine, ali za razvojne projekte to nije dovoljno. Osim dvojice čelnika, dugoročne kredite imaju i Moskovska banka, Promsvyazbank, Alfa banka i još nekoliko drugih iz prvog ešalona.
Razumljivo je da bankari žele zaštititi svoje oklade na nestabilnom tržištu. Oni smanjuju svoje rizike nametanjem strožih zahtjeva za sudjelovanje zajmoprimca u projektu. Ako ste prije mogli računati na financiranje doprinosom od 30% vlastitih sredstava, ponekad i 20%, danas je omjer 50:50. Onima koji grade stan to više nije zanimljivo, jer je ovo treći ili četvrti kat kuće, onda mogu nastaviti gradnju sredstvima od prodaje stanova.
Osim toga, banke traže likvidne instrumente osiguranja kredita. Odnosno, projektno financiranje pretvara se u kreditiranje zalagaonice. A dostupan je u potrebnom obimu samo velikim tvrtkama čije bilance imaju dovoljno skupe i likvidne imovine za sigurnost i uspostavljenu interakciju s bankama. Ali čak iu ovom slučaju bit će veliki popust, tj. neće dobiti više od 50% vrijednosti nekretnine.
Programeri napominju da se kredit može dobiti samo za građevinske i instalacijske radove. Ali nemoguće je stvoriti komunikacije, sustave zaštite od požara, sustave niske struje. To zahtijeva vlastite resurse.
Banke također smanjuju rizike putem zakonskih shema. U pravilu, projekt se provodi u okviru posebno stvorene pravne osobe. Banka dobiva udio u svom kapitalu, čime osigurava svoja prava na objekt u slučaju neplaćanja zajmoprimca. Podizanje kredita za matičnu razvojnu tvrtku gotovo je nemoguće.
Za one koji prvi put ulaze na tržište, izgradnja dijaloga s bankom i dobivanje kredita je zadatak iz mašte. Ali čak i ako se početnik nosi s tim, stopa će ubiti cjelokupnu ekonomiju projekta. Zaslužne su tvrtke s imenom i ugledom. Za njih povoljniji uvjeti. Koriste se i mehanizmi on-lendinga. Ukoliko je objekt već izgrađen, banka s dužnikom pregovara o nižoj stopi, a oslobođena sredstva mogu se reinvestirati u sljedeći projekt. Nastaje cijeli lanac građevinskih projekata koje banka izvodi zajedno s investitorom.
Moramo također uzeti u obzir da banka nije slobodna ublažavati uvjete na neodređeno vrijeme. Centralna banka kao regulator diktira svoje zahtjeve i niti jedna banka ih ne može ignorirati. Visoka stopa nije proizašla iz želje bankara za zaradom, već na temelju eskontne stope Središnje banke, povećanja obvezne pričuve i drugih parametara.

Elena Kuznetsova, zamjenica generalnog direktora za ekonomiju i financije Pioneer Group of Companies, smjer St. Petersburg:
- Mislim da će banke u 2016. formirati generalizirani pristup projektnom financiranju. Budući da će ova godina, prema mnogim analitičarima, postati dobar test snage za programere. U prvom tromjesečju banke su zauzele pristup čekanja. Žele promatrati kako su se mijenjali ekonomski pokazatelji developera u 2015. godini, a to će biti vidljivo iz godišnjih financijskih izvještaja koji se predaju najkasnije do 31. ožujka.
Većina banaka sada ima povećane zahtjeve za sudjelovanje programera u financiranju budućih projekata, kao i za usklađenost sa zakonodavstvom. Banke su više ili manje lojalne onim tvrtkama koje grade objekte u okviru 214-FZ, a druge sheme gledaju s oprezom.

Elena Tarabukina, voditeljica odjela za hipotekarne kredite KVS grupe:
- Tijekom krize uspješno financiranje projekta ne ovisi samo o trajanju poslovnog odnosa između razvojne tvrtke i banke, već i o ugledu i iskustvu developera. KVS Grupa uspostavila je partnerstvo s VTB24. Osigurao je kreditna sredstva za naš prvi investicijski projekt “GUSI-Swans”, zatim stambeni kompleks “Ivan-da-Marya” i “Linkor”. Trenutno VTB24 financira projekte za integrirani razvoj teritorija “Novoye Sertolovo” i “YASNO.YANINO”.

Andrej Nikitin, financijski direktor LSR grupe:
- Grupa LSR nikada nije koristila ciljano bankovno projektno financiranje. Za programere koji rade prema 214-FZ, korištenje ovog instrumenta obično je povezano sa značajnim teretima (zalog prava potraživanja prema ugovorima o udjelu u kapitalu ili općim ugovorima). Njima se dodaju režijski troškovi pregleda projekata u inženjerskim i geodetskim tvrtkama te troškovi osiguranja. Sve to, uz visoke stope kredita, značajno smanjuje profitabilnost.
Osim toga, ne postoji operativni pravni mehanizam za oslobađanje stanova od bankovnog kolaterala. Stoga postoji rizik da će vlasnik kapitala odbiti transakciju: svako kolateralno opterećenje izaziva sumnju kod kupca.
Od sredine 2014. godine banke pooštravaju zahtjeve za poduzeća u građevinskoj industriji, posebno za izvođače. Time se projektantima i izvođačima bitno kompliciraju procedure vezane uz dobivanje kredita (kako u okviru financiranja projekta tako i za nadopunu obrtnog kapitala). Ne može se reći da su banke počele postavljati nove zahtjeve. Istovremeno su značajno otežali analizu financijskog stanja kako samog dužnika, tako i svih sudionika u kreditnim poslovima. Pomno se proučavaju svi financijski pokazatelji (stvarni i prognozirani) i vlasnička struktura zajmoprimca. Pristup tržišnom vrednovanju i kvaliteti kolaterala postao je stroži.
Pritom je trošak financiranja projekta u svakom slučaju veći od kamatne stope na kredit za tekuće aktivnosti (nadopuna obrtnog kapitala). Ako grupa tvrtki koristi princip "kotla" za privlačenje financiranja duga od različitih banaka zajmodavaca, to im omogućuje minimiziranje troškova servisiranja zajmova. A banke puno brže donose odluke o odobravanju kreditnih limita.