خرید یک آپارتمان در بازار ثانویه راحت است زیرا می توانید تقریباً بلافاصله به آن نقل مکان کنید. هیچ خطری برای به تعویق انداختن تاریخ تحویل خانه به دلیل مشکلات با توسعه دهنده وجود ندارد. در عین حال، خرید مسکن آماده خطراتی نیز به همراه دارد. به عنوان مثال، ممکن است معلوم شود که اشخاص ثالث ادعای آپارتمان را دارند، بر آن تحمیل شده است و توسط شخصی که حق این کار را ندارد، فروخته می شود.

تماس با وکلا یا مشاوران املاک می تواند این خطرات را کاهش دهد. اما اگر زمان و تمایل به درک پیچیدگی های روند خرید خانه را دارید، می توانید خودتان این کار را انجام دهید. در عین حال، قوانین اساسی برای خودآزمایی باید محافظه کاری و احتیاط باشد. به عبارت دیگر، اگر حداقل شک دارید، باید به متخصصان مراجعه کنید و ریسک نکنید. با کمک یک وکیل، دهکده کشف کرد که چگونه "تمیز بودن" آپارتمان فروخته شده را بررسی کند.

1. انتخاب آپارتمان

هنگام انتخاب یک شی برای یک معامله آینده، باید آن را به دقت بررسی کنید. این از مشکلات غیرمنتظره با توسعه مجدد غیرقانونی، سیم کشی و همسایگان پس از خرید جلوگیری می کند.

یاروسلاو پتریک، وکیل ارشد در دفتر حقوقی پادوا و اپشتاین:کسب اطلاعات در مورد وضعیت فنی ساختمان مسکونی و خود آپارتمان (سال ساخت، مصالح و وضعیت سازه ها و طبقات، شبکه های آب و برق، سیم کشی برق، وضعیت بهداشتی ورودی و منطقه محلی، وضعیت اجتماعی همسایگان ضروری است. ).

در طول بازرسی، مهم است که طرح واقعی آپارتمان را با اسناد اداره موجودی فنی (BTI) برای آن (توضیح یا گذرنامه فنی) بررسی کنید. فروشنده می تواند چنین اسنادی را برای مقایسه ارائه دهد. واقعیت این است که قانون مسکن روسیه نیاز به هماهنگی با دولت های محلی تقریباً هر بازسازی و توسعه مجدد اماکن مسکونی دارد. و انجام بازسازی بدون مجوز مقرر در قانون یک تخلف اداری است که مجازات آن جریمه قابل توجهی است.

2. بررسی اسناد عنوان

در صورتی که نتایج بازرسی و تایید انطباق چیدمان آپارتمان با اسناد BTI شما را راضی کند، باید نسبت به مطالعه و بررسی اسناد مالکیت ملک اقدام نمایید.

یاروسلاو پتریک:اغلب چنین اسنادی عبارتند از قراردادهای خرید و فروش، مبادلات، کمک های مالی و قراردادهای خصوصی سازی. حق مالکیت همچنین می تواند بر اساس تصمیمات دادگاهی که لازم الاجرا شده است، گواهی های حق ارث و قراردادهای نگهداری مادام العمر با افراد تحت تکفل (سالیانه) ایجاد شود. مواردی کمتر رایج است که این حق، به عنوان مثال، بر اساس عمل یک نهاد دولتی محلی ایجاد شود.

اسناد عنوان باید از نظر صحت آنها بررسی شود. در محتوای آنها هیچ گونه نشانه ای از جعل، یعنی پاک شدن، اضافات یا سایر تغییرات نامشخص وجود نداشته باشد.

توجه به شرایط قراردادها نیز ضروری است. مالکان قبلی و فعلی آپارتمان می توانستند شرطی را در قرارداد قید کنند که عدم آن مستلزم ایجاد حق یکی از طرفین برای امتناع یک طرفه از قرارداد یا فسخ آن است. در صورت وجود چنین شرطی در سند مالکیت، باید از مالک فعلی (فروشنده آپارتمان) اسنادی که تأیید کننده اجرای این بند از قرارداد باشد، دریافت کنید.

باید توجه ویژه ای به مواردی شود که فروشنده آپارتمانی را به عنوان ارث یا هدیه دریافت کرده است، اما از بستگان مالک قبلی نیست. در این صورت اختلاف بین فروشنده و بستگان مالک قبلی در مورد حق آپارتمان امکان پذیر است. اگر چنین مالکی سعی کند تقریباً بلافاصله پس از ثبت حق خود نسبت به آن ملک را بفروشد، باید احتیاط ویژه ای داشت.

3. بررسی تاریخچه آپارتمان

سپس باید از فروشنده عصاره ای از ثبت دولتی یکپارچه حقوق املاک و معاملات با آن (USRP) در مورد انتقال حقوق به املاک و مستغلات بخواهید. این سند حاوی اطلاعاتی در مورد انتقال مالکیت ملک، وجود بازداشت و ممنوعیت معاملات با آن است. ارزش ردیابی تاریخچه معاملات با آپارتمان را از لحظه ساخت آن یا از لحظه ایجاد ثبت دولتی واحد در سال 1998 دارد.

یاروسلاو پتریک:در اینجا ارزش توجه به این نکته را دارد که اخیراً چند بار معاملات با آپارتمان انجام شده است. تکمیل زنجیره ای از معاملات با یک آپارتمان در مدت زمان کوتاه ممکن است نشان دهنده وجود مشکلات قانونی در مرحله انعقاد یکی از آنها باشد. این شرایط نشان می دهد که خطر اختلاف بر سر حق شیء وجود دارد.

همچنین با استفاده از عصاره، باید بررسی کنید که آیا آپارتمان مورد اختلاف بوده، آیا توقیف شده است و یا اینکه آیا باری وجود دارد یا خیر. صرف وجود اختلاف در تاریخ یک آپارتمان لزوماً نشان دهنده وجود خطر از دست دادن آن پس از خرید نیست. اما شرایط پیرامون اختلاف باید به دقت بررسی شود. به ویژه، دریابید که آیا مدت محدودیت (معمولاً سه سال) منقضی شده است یا خیر، رسیدگی به پرونده چه زمانی و چگونه به پایان رسیده است. توصیه می شود پس از مشورت با وکیل، در مورد قانونی بودن مالکیت فروشنده این آپارتمان نتیجه گیری نهایی را انجام دهید.

4. تأیید اعتبار فروشنده

پس از بررسی سابقه معاملات با یک آپارتمان، باید ریسک پرداخت پول به شخصی را که مالک آن نیست و در نتیجه حق فروش آن را ندارد، از بین ببرید.

یاروسلاو پتریک:مجرمان ممکن است هنگام فروش آپارتمان از پاسپورت نامعتبر یا گم شده استفاده کنند. برای بررسی اعتبار گذرنامه، سرویس مهاجرت فدرال فدراسیون روسیه (FMS) یک سرویس تخصصی در وب سایت رسمی ایجاد کرده است. با این حال، اطلاعات مربوط به آن فقط برای مرجع است. اطلاعات رسمی را می توان با تماس با بخش FMS به دست آورد.

ظرفیت فروشنده نیز باید بررسی شود. مطمئن ترین راه این است که فروشنده در حضور شما گواهی هایی را از داروخانه های مواد مخدر و روان اعصاب دریافت کند.

اگر قرارداد توسط نماینده فروشنده با وکالتنامه امضا شده باشد، باید در نظر گرفت که این امر باعث ایجاد خطرات اضافی می شود. هنگام مواجهه با وکالت، باید بررسی شود که آیا وکالتنامه منقضی شده است یا خیر، آیا باطل شده است یا خیر و آیا دارای اختیار روشنی برای انجام معامله با آپارتمان است یا خیر.

5. تأیید حقوق شخص ثالث

برای بررسی حقوق اشخاص ثالث نسبت به یک آپارتمان، باید یک عصاره توسعه یافته از ثبت خانه را از مالک دریافت کنید. این سند نشان می دهد که چه کسانی در آپارتمان ثبت نام کرده اند و آیا این افراد پس از فروش حق زندگی در آن را حفظ می کنند یا خیر.

یاروسلاو پتریک:اشخاص ثالث نیز می توانند حقوق یک آپارتمان را به چالش بکشند. به عنوان مثال، یکی از اعضای خانواده گم شده در آپارتمانی در محل زندگی ثبت نام کرده است.

اگر فرزندان خردسال در آپارتمان ثبت نام کرده اند، باید قبل از امضای قرارداد از مجوز مقامات سرپرستی اطمینان حاصل کنید.

از فروشنده ای که در ازدواج ثبت شده است، اخذ رضایت محضری از طرف زوج برای بیگانه کردن آپارتمان الزامی است.

اگر تصمیم دارید خودتان آپارتمان را بررسی کنید، می توانید این کار را با دنبال کردن دستورالعمل ها انجام دهید. بررسی یک آپارتمان شامل بررسی اسناد، ملک و داده های مالک با استفاده از پایگاه های داده رسمی است. ابتدا لازم است نام کامل مالک را با داده های کاداستر بررسی کنید تا فروشنده حق فروش داشته باشد. اگر مالک واقعی آپارتمان در مقابل شما ایستاده است، پس مطمئن شوید که آپارتمان تحت بازداشت یا سایر انواع تحمیل نیست، برای انجام این کار، عصاره ای از اداره ثبت واحد ثبت سفارش دهید که در آن عصاره خاصی وجود دارد. ستون یادداشت ها را با دقت بخوانید و سند را مطالعه کنید.

مرحله سوم این است که بررسی کنیم که آیا آپارتمان برای انجام این کار تعهد شده است یا خیر، ما آن را با استفاده از پایگاه داده FPN بررسی می کنیم و همچنین ارزش دارد که با سرویس FSSP تماس گرفته و مسکن را مطابق با ثبت دادرسی اجرا و مالک را برای باز بودن بررسی کنیم. پرونده های دادگاه. توصیه می شود مالک را در برابر ثبت نام افراد مشکوک به جرم بررسی کنید.

روند تأیید یک مرحله بسیار مهم است، زیرا در سال 2017 بیش از 14000 مورد کلاهبرداری در خرید املاک و مستغلات ثبت شده است. حتماً خودتان آپارتمان را چک کنید یا از طریق این سرویس درخواست بازرسی کامل دهید.

خطر کجاست؟ آپارتمان های زیادی وجود دارد و به نظر می رسد الگوریتم خرید و فروش کم و بیش کار شده است.

در واقع، بازار چهره های زیادی دارد و هر آپارتمان مجموعه ای از ویژگی های فردی، از جمله تهدیدات علیه منافع خریدار را ترکیب می کند.

بنابراین، با توجه به آنچه جهت ها باید آپارتمانی را که دوست دارید کشف کنید:

• اسناد همراه؛
• وضعیت فنی جسم؛
• نیت واقعی مالک واقعی؛
• بی وجدان بودن واسطه ها (در صورت دست داشتن در فروش).

هر یک از این نکات - جزء لاینفک کل. یعنی تکیه بر رضایت برخی جهات و نادیده گرفتن شبهه بودن ضمانت ها برای سایر جهات غیر قابل قبول است. مثلا:

• آپارتمان از نظر قیمت، موقعیت، نور، چیدمان ایده آل است. همسایه های خوب، ورودی مرتب. اما به نظر می رسد که آپارتمان است بارهای پنهان- شخصی که برای مدت محکومیت زندان مرخص شده است (این گونه افراد قبل از اعزام به کلونی اصلاح و تربیت حق استفاده از مسکنی را که در آن ثبت نام کرده اند حفظ می کنند). پس از مدتی، "سرایدار" برمی گردد و حقوق خود را مطالبه می کند.
• مدارک آپارتمان کاملا سالم است، تعمیرات جزئی مورد نیاز است، اما بنا به دلایلی تحت هیچ شرایطی واسطه (با وکالت) نخواهد بود. از تماس بین خریدار و فروشنده واقعی جلوگیری می کند. چه چیزی می تواند در اینجا پنهان شود: وکالتنامه به طور تقلبی به دست آمده است - از یک فرد مسن با روان آشفته، مبتلا به اعتیاد به مواد مخدر و غیره.
• فروشنده و آپارتمان شک و شبهه ایجاد نمی کنند، اسناد کامل هستند، مردم صمیمی هستند. اما بعداً معلوم می شود که این خانه سال هاست که تحت بازسازی اساسی قرار نگرفته است- خطر فروریختن تیر پشتی سقف وجود دارد، خانه اغلب بدون منبع تغذیه باقی می ماند و غیره.
• آپارتمان مورد بازرسی قرار گرفت در تابستان، زمانی که سایت ساکت و دنج بود. پس از خرید آپارتمان، مالک جدید به خانه نقل مکان کرد، اما در پاییز، همسایه های مشکل دار از ویلا بازگشتند، که محل زندگی خود را به دانش آموزان اجاره دادند، اما در واقع الکلی های خشن هستند. موافقم، خیلی خوشایند نبود، اگرچه از نظر قانونی معامله کاملاً ایمن بود.

این ویدیو را در مورد خطراتی که هنگام خرید یک آپارتمان در بازار ثانویه وجود دارد را تماشا کنید (از چه روش هایی کلاهبرداران می توانند برای تقلب استفاده کنند):

آنچه باید هنگام خرید آپارتمان در بازار ثانویه بررسی کنید، چرا و چگونه

هیچ کس در جدیت خرید یک آپارتمان شک ندارد، اما به دلایلی اغلب افراد تمایل دارند مسئولیت را بر دوش دیگران بگذارند.یک مسکن، واسطه، هر کسی که ظاهراً مسئول شرایط فنی مناسب و خلوص قانونی است.

تاریخچه محل

مالکیت خصوصی در کشور ما در اوایل دهه 90 بوجود آمد (در زمان شوروی ، سهام مسکن متعلق به دولت بود). بنابراین، اکثر آپارتمان های موجود در انبار مسکن قدیمی بارها صاحب خود را تغییر دادند. بله و املاک و مستغلات جوان به سرعت تبدیل به یک بازار ثانویه با تمام آنچه که مستلزم آن است می شود: تأسیس قانونی، جریان اسناد و غیره. بررسی تاریخچه آپارتمان ضروری است، زیرا هرگونه انتقال مالکیت در گذشته خطر بالقوه "ضعف" قانونی ملک است.

اقدامات خریدار:

1. یک عصاره از ثبت دولت متحد سفارش دهید. این نشان دهنده مالکان فعلی و قبلی و همچنین وجود / عدم وجود هرگونه تحمیل و ممنوعیت در معامله (به عنوان مثال، تعهد، بازداشت، ادعا) است.
2. به دفعات تغییرات صاحبان حق چاپ توجه کنید. به خصوص اگر مدت زیادی است که در این آپارتمان زندگی نکرده باشند. خطر این است که تراکنش‌ها نمی‌توانند «پاک» باشند، یعنی کلاهبرداران وظیفه فروش سریع و «قاب‌بندی» خریداران محترم را انجام می‌دهند.

مطابق با قوانین فدراسیون روسیه، هر معامله املاک ممکن است ظرف 3 سال بی اعتبار اعلام شود.در این دوره، ممکن است یکی از صاحبان قبلی در افق ظاهر شود، در نتیجه نمی توانید از مشکلات جدی جلوگیری کنید. اگر در ثبت نام یکپارچه ایالتی دوره آخرین معامله بالاتر از دوره 3 ساله باشد، اصلاً جای نگرانی نیست - با خیال راحت چنین آپارتمانی را خریداری کنید.

برخی از آپارتمان ها که از اتحاد جماهیر شوروی به اقتصاد بازار منتقل شده اند، هرگز به ثبت نام حقوق مالکیت ایالتی واحد نرسیدند (ثبت نام دولتی واحد حقوق مالکیت تنها در سال 2002 ظاهر شد)، زیرا خصوصی شده بودند، اما مشمول هیچ فروشی نبودند. معاملات یا سایر واگذاری ها. این بهترین است گزینه ایده آل برای خرید: ملک برای چندین سال در دست یکسان بوده است.درست است، این بسیار نادر است.

کیفیت مسکن فروخته شده

گاهی اوقات آپارتمان در وضعیت فنی و بهداشتی اسفناکی قرار دارد. با آنچه قبلاً وعده داده شده مطابقت ندارد.

مشکل جدی دیگر این است که مالکان آپارتمان اغلب تغییرات غیرقانونی انجام می دهند که از نظر فیزیکی قابل مشاهده است اما در اسناد اداره موجودی فنی منعکس نمی شود.

خرید یک شی تغییرات غیرقانونی مشکلات زیادی را در آینده به همراه خواهد داشت:

• عدم توانایی در فروش آپارتمان؛
• شناسایی توسعه مجدد توسط مقامات و درخواست قانونی برای آن (و این پول زیادی است، با در نظر گرفتن جریمه های اجتناب ناپذیر "برای پنهان کردن").
• از مقامات درخواست کنید تا در صورت تهدید برای کل خانه، توسعه مجدد غیرقانونی را حذف کنند (این مستلزم هزینه های مالی قابل توجهی است و بدون دردسر نخواهد بود).

توجه داشته باشید که مسئولیت کامل وضعیت فعلی آپارتمان بر عهده مالک می باشد، چه کسی در زمان ادعاهای مربوط به توسعه مجدد چنین است (و نه کسی که زمانی آنها را مشروعیت نمی بخشد).

اقدامات خریدار:

• شما باید آپارتمان را به دقت بررسی کنید (وضعیت سقف ها، بالکن ها، کف ها، زهکشی ها و سیم کشی های برق، سقف، درزهای صفحات بتنی در دیوارها، در طبقات بالا - اتاق زیر شیروانی، در طبقات اول - زیرزمین).
• درخواست از فروشنده اسناد "تازه" از BTI. و اگرچه یک دوره 5 ساله از تاریخ آخرین صدور گواهی ثبت برای ثبت معامله کافی است، اما بهتر است بر به روز رسانی آن اصرار کنید، زیرا 5 سال خیلی طولانیه در برخی موارد، در صورتی که فروشنده به کمبود وجوه "اضافی" متوسل شود، پرداخت برای این خدمات منطقی است.

مدارک آپارتمان و مرتبط

تأیید اسناد با هدف تأیید صحت آنها (عدم جعل مهر، امضا یا تاریخ) است.

معاینه بصری ایمنی خریدار را تضمین نمی کند - فقط در خدمات ثبت نام فدرال، پس از ارسال برای ثبت نام، هر سند تحت بررسی کامل قرار می گیرد.

با این حال خوب وکلای "دانا" از شرکت های قابل اعتماد دانش دارنددر مورد تمام پیچیدگی های تهیه اسناد مختلف:

• ترتیب و تفسیر اعداد در هر کد؛
• طراحی مهر بخش های مختلف (تا مهرهای قدیمی، تا سازمان های دولتی در مناطق دیگر)؛
• بافت کاغذی فرم های گزارش دهی دقیق (گواهی های ثبت نام، گواهی های دفاتر ثبت، گواهی های وزیر و غیره).

فقط اسناد بدون پاک کردن، لکه ها، اصلاحات(به جز موارد محضری).

تمام عبارات و سوابق باید واضح، قابل فهم و بدون ابهام باشد.

شرکت کنندگان در معامله و سایر اشخاص ذینفع

برای خریدار مهم است سمت فروش را کشف کنید:

• هویت فروشنده حلقه ضعیف اصلی در شخصیت فروشنده ناتوانی، ورشکستگی ذهنی، سوء مصرف الکل، اعتیاد به مواد مخدر است. افرادی که در صورت داشتن چنین عیوبی املاک را بیگانه می کنند از آنچه در حال وقوع است آگاه نیستند. آنها بستگان به راحتی می توانند معامله را به چالش بکشند و خریدار ضرر خواهد کرد;
• هویت امین در صورتی که از طرف مالک عمل می کند.
• حضور اشخاص ثالث - متقاضیان احتمالی آپارتمان از طرف فروشنده (که در زندان یا در یک سفر تجاری طولانی مدت خارجی یا قطب شمال هستند).
• دخالت افراد زیر سن قانونی در آپارتمان در حال فروش (در صورت وجود فرزند در بین مالکان یا در صورتی که وی بر خلاف قانون مرخص شده باشد و بدون لطمه به منافع کودک مسکن دیگری ارائه نشده باشد، آپارتمان قابل فروش نیست).

اقدامات خریدار:

• از صحت گذرنامه فروشنده اطلاع پیدا کنید (از وب سایت رسمی سرویس مهاجرت فدرال استفاده کنید، جایی که "جعل" فهرست نشده است و گذرنامه های صادر شده قانونی بدون توجه به سال و محل صدور منعکس می شوند). همچنین بازدید از اداره گذرنامه محلی شما ضرری ندارد. در آنجا قرارداد خرید و فروش اولیه و پاسپورت خود را نشان دهیدو از ارائه اطلاعات قانونی مرتبط خودداری نخواهید کرد.
• از کلینیک روان اعصاب فروشنده گواهی بخواهید، به خصوص اگر فروشنده کوچکترین نشانه ای از سوء ظن داشته باشد. همچنین توصیه می شود با ظرافت چنین گواهی را از فروشنده بخواهیداگر فردی بیش از 55-60 سال سن دارد (خطر ابتلا به بیماری های مرتبط با سن مرتبط با فعالیت عروقی مغز بسیار زیاد است).
• فروشنده ممکن است به دلیل ناتوانی یا وکالت توسط ولی خود وکالت داشته باشد، اما در این صورت خریدار باید وکالتنامه محضری را درخواست کند.
• در آستانه معامله با استفاده از وکالتنامه، بررسی کنید که آیا این وکالتنامه باطل شده است (از سردفتری که آن را صادر کرده است درخواست کنید).
• توضیح دهید که شرایط مرجع وکالتنامه چیست - آیا این فقط امضای اسناد است یا همچنین دریافت پول برای یک آپارتمان.
• دریابید که آیا آپارتمان در حین ازدواج خریداری شده است (اگر در حال حاضر فروخته شده است، باید رضایت همسر دیگر وجود داشته باشد، حتی اگر فروشنده طلاق گرفته باشد - اموال به دست آمده مشترک بدون رضایت متقابل همسران قابل انتقال نیست، در غیر این صورت معامله ممکن است پس از تسویه حساب های پولی و ثبت دولتی اموال حق شما نامعتبر اعلام شود.
• از طرف فروشنده یک عصاره گسترده از ثبت خانه درخواست کنید. این نه تنها ترکیب افراد ثبت نام شده فعلی را نشان می دهد، بلکه افرادی را که قبلاً ثبت نام کرده اند و از ثبت نام حذف شده اند نیز نشان می دهد (دقیقاً شخص کجا رفته و به چه دلیل - پرس و جو کنید، پیدا کنید، حتی اگر مجبور به استخدام وکیل باشید). این عصاره اطلاعات مربوط به محکومان، مسافران تجاری طولانی مدت و افراد زیر سن قانونی را روشن می کند.

هنگام خرید آپارتمان در بازار ثانویه چه سوالاتی باید پرسید؟

خرید آپارتمان از پرسیدن هیچ سوالی خجالت نکشید،مربوط به او به ویژه مهم است که توضیح دهیم:

• چه کسی قبل و برای چه مدت مالک آپارتمان بوده است.
• زمانی که تعمیرات اساسی در خانه انجام شد.
• آیا نقص جدی ابزار در آپارتمان و سایر ویژگی ها (نزدیک بودن محل به منابع افزایش ارتعاشات، تشعشع و غیره) وجود دارد.
• به چه دلیل آپارتمان در حال حاضر فروخته می شود.
• اگر شخصی تحت وکالت نامه عمل کند - اصیل کجاست، آیا امکان تماس با او وجود دارد، مطمئن شوید که او زنده است، کافی است و آگاهانه اموال متعلق به آنها را بیگانه می کند.
• همسایه ها چه کسانی هستند

فروشندگان صادق رفتاری آرام، مطمئن و باز دارند.

ما آماده پاسخگویی به هر سوالی با جزئیات هستیم، از هر طریق ممکن برای صحت متقابل در آستانه معامله، توافق در مورد شرایط و اشکال پرداخت و غیره تلاش می کنیم.

کوچکترین تنش در پاسخ به سؤالات شما باید باعث احتیاط سالم و حتی واضح تر شدن اطلاعات در مورد آپارتمان شود، حتی تا حدی که آن را رها کنید. اگر هیچ جایگزین شایسته ای برای این آپارتمان وجود ندارد، حتماً وکلای شایسته را درگیر کنید!

چگونه از کلاهبرداری جلوگیری کنیم

قصد خرید آپارتمان، باید احتیاط را بسیج کرد، احساسات را خاموش کرد و حداکثر احتیاط را به کار برد. توصیه شده:

• از همکاری با مشاوران املاک و سایر افراد مشکوک خودداری کنید.
• اسناد را به طور مستقل در سطح پایه به دقت بررسی کنید.
• از وکلای مجرب و معتبر برای بررسی عمیق تر اسناد و همچنین برای کمک در تنظیم قرارداد خرید و فروش استفاده کنید.
• دلیل قیمت بسیار پایین را بیابید (گاهی اوقات افراد به دلایل خانوادگی نیاز به فروش فوری آپارتمان دارند، اما اغلب کلاهبرداران برای آپارتمانی که قیمت وسوسه انگیزی پایینی برای خریدار دارد، برای پرداخت سریع اقدام می کنند).
• با این شرط که پرداخت فقط پس از قانونی بودن معامله توسط خدمات ثبت نام فدرال انجام شود (برای پرداخت ها، از صندوق های امانات با گزینه مسدود کردن استفاده کنید تا زمانی که گواهی ثبت ایالت ارائه شود).
• در مکان‌های «تصادفی» پول نپردازید (گاهی اوقات کلاهبرداران با ایجاد حواس‌پرتی، هیاهو، وحشت، خریدار بدشانس را گمراه می‌کنند. و سپس او را به عدم پرداخت پول متهم می‌کنند).

قوانین فروش آپارتمان در بازار ثانویه

الگوریتم خرید و فروش به شرح زیر است:

• جستجوی شی
• بازرسی؛
• در صورت توافق - انعقاد قرارداد معامله اولیه (به آن قرارداد سپرده نیز گفته می شود) و پرداخت پیش پرداخت.
• آماده سازی نهایی بسته اسناد برای معامله؛
• انعقاد قرارداد خرید و فروش نهایی به صورت کتبی ساده (یا اجرای آن توسط سردفتر).
• ثبت نام ایالتی در خدمات ثبت نام فدرال.

یک فرم نوشتاری ساده هیچ نیروی قانونی ندارد، تا زمانی که توافقنامه ثبت نام ایالتی را با خدمات ثبت نام فدرال انجام دهد.

قرارداد اسناد رسمی بلافاصله لازم الاجرا می شود، اما بدون ثبت نام بیشتر دولتی، مالک جدید نمی تواند آپارتمان را بیگانه کند.

سردفتر نمی تواند تجزیه و تحلیل عمیق اسناد را انجام دهد و این جزو وظایف او نیست (هدف او تأیید واقعیت یک عمل حقوقی بین طرفین است). کارمندان خدمات ثبت نام یک معاینه حقوقی عمیق انجام می دهند که طبق قانون حداقل 30 روز برای آن لازم است.

وکلا توصیه می کنند قرارداد را از طریق خدمات ثبت فدرال ثبت کنید و پرداخت ها را فقط پس از اطمینان از عدم رد ثبت تراکنش، تعلیق نشدن معامله و صدور گواهی انجام دهید. اغلب، معاملات به حالت تعلیق در می آیند و گاهی اوقات ثبت نام خودداری می شود.

برای انعقاد قرارداد چه مدارکی باید تهیه شود؟

مجموعه استاندارد اسنادپیوست به قرارداد اصلی:

• اسناد مالکیت (قرارداد خرید و فروش، وصیت نامه، سند هدیه، قرارداد خصوصی سازی و غیره)؛
• گذرنامه هر دو طرف؛
• گذرنامه فنی BTI با توضیح.
• استخراج از دفتر خانه؛
• استخراج از حساب های شخصی بخش مسکن یا انجمن صاحبان خانه؛
• رضایت همسر (در صورت لزوم)؛
• گواهی های مختلف از اداره ثبت (در مورد تغییر نام خانوادگی، در مورد وضعیت تأهل - در صورت نیاز به شرایط معامله فعلی).
• اجازه از مقامات قیمومیت و قیمومیت (در صورتی که حقوق خردسالان در هنگام خرید و فروش تحت تأثیر قرار گیرد).
• وکالتنامه محضری (در صورتی که فروش توسط شخص مجاز انجام شود)؛
• گواهی از کلینیک روان شناسی (در صورت نیاز).

در تمامی مراحل خرید آپارتمان (بازرسی، تنظیم اسناد، تکمیل معامله)، ریسک های آشکار و پنهان در انتظار خریدار است.

درک آنها نیاز به تجربه دارد.

جذب وکلای شایسته توصیه می شودکه منافع مشترکی با طرف فروشنده ندارند. این تنها راهی است که می توانید از دردسر جلوگیری کنید.

نحوه صحیح خرید آپارتمان در بازار ثانویه املاک و مواردی که خریدار قبل از عقد قرارداد خرید و فروش باید به آن توجه کند:

خریدار می تواند بیشتر اطلاعات مربوط به آپارتمان در حال خرید را از چندین سند که باید از فروشنده درخواست کند، به دست آورد. بیایید با جزئیات به آنها نگاه کنیم و به شما بگوییم که باید به چه تفاوت هایی توجه ویژه داشته باشید.

سند اصلی

سند اصلی تأیید کننده حق مالکیت و تصرف ملک، گواهی ثبت مالکیت است. شما باید با مطالعه این سند شروع به بررسی تمیزی آپارتمان کنید، زیرا حاوی اطلاعات مفید زیادی در مورد ملک است.

اول از همه باید به تاریخ صدور گواهی توجه کنید. اگر اخیراً دریافت شده است، باید دریابید که چرا مالک تصمیم به فروش ملک خود گرفته است. منطقی است که بعید است آنها بلافاصله و بدون دلایل خاصی از شر یک جسم مایع خلاص شوند. و هنگامی که فروشنده نمی تواند دلیل عمل خود را توضیح دهد، دلیل بر احتیاط است.

گواهی ثبت مالکیت همیشه نشان می دهد که بر چه اساسی صادر شده است. این می تواند قرارداد خرید و فروش، هدیه، خصوصی سازی، گواهی وراثت، تصمیم دادگاه یا مقام اجرایی و غیره باشد.

اگر مالکیت بر اساس قرارداد هدیه یا بر اساس گواهی وراثت ایجاد شده است، مطمئن شوید که آیا فروشنده از بستگان شخصی است که ملک را هدیه کرده یا به ارث برده است یا خیر. اگر نه، دریابید که چرا مالک فعلی آپارتمان تصمیم به فروش آن گرفته است. شاید فرد می ترسد که بستگان مالک قبلی قانونی بودن هبه یا قرارداد ارث را به چالش بکشند.

مبنای پیدایش مالکیت آپارتمانی که فروشنده در مرحله ساخت و ساز به دست آورده است، معمولاً گواهی پرداخت کامل سهم در تعاونی مسکن یا قرارداد مشارکت سهام (بسته به طرح خرید آپارتمان از سازنده) است. . در این صورت حتما متوجه شوید که آیا فروشنده در زمان انعقاد قرارداد متاهل بوده است یا خیر. از این گذشته ، آپارتمان ملک مشترک است و رضایت نامه محضری همسر دوم برای فروش لازم است. این سند صرف نظر از اینکه مالک آپارتمان فروخته شده چه کسی است - یک همسر یا هر دو - مورد نیاز است.

چه کسی سر در این خانه است

بررسی اینکه آیا تعداد مالکان با تعداد مالکان ثبت شده مطابقت دارد یا خیر، مهم است. در حالت ایده آل، قبل از انعقاد قرارداد خرید و فروش، کلیه ساکنان ثبت نام شده باید از ثبت نام خارج شوند. به یاد داشته باشید افرادی که سهمی در مالکیت ندارند، اما در یک آپارتمان ثبت نام کرده اند، در برخی موارد حق زندگی در آن را حفظ می کنند. به عنوان مثال، شهروندانی که در خصوصی سازی یک آپارتمان شرکت نکرده اند، طبق قانون، حق استفاده نامحدود از این محل را حفظ می کنند.

حتما بررسی کنید که آیا افراد زیر سن قانونی در آپارتمان ثبت نام کرده اند. طبق قوانین فعلی، فروش "آپارتمان با فرزند" در صورتی که او مالک نباشد بدون رضایت مقامات قیمومیت و قیمومت امکان پذیر است. اما، به گفته کارشناسان، اگر در آینده معلوم شود که کودک جایی برای زندگی ندارد، ممکن است معامله برای فروش آپارتمان باطل اعلام شود.

معاملات و دیوارها

سند بعدی برای مطالعه دقیق، عصاره ای از ثبت حقوق یکپارچه ایالتی (USRE) است. عصاره حاوی اطلاعاتی در مورد تمام صاحبان آپارتمان و از همه مهمتر، تحمیل های مربوط به ملک است. از روی سند می توانید متوجه شوید که آیا شیء وثیقه است، آیا در بازداشت است یا اینکه آیا ادعاهای قانونی مطرح شده است. نسخه توسعه یافته عصاره از ثبت نام یکپارچه ایالت (فقط مالک می تواند آن را سفارش دهد) می گوید که آپارتمان چند مالک تغییر کرده است و چه اسنادی مبنای انتقال حقوق مربوطه بوده است.

بیایید به مرحله بعدی برویم - بررسی گذرنامه فنی. از آن می توانید دریابید که آیا بازسازی در آپارتمان انجام شده است و آیا آنها به درستی تأیید شده اند یا خیر. از نظر قانونی، وجود بازسازی غیرقانونی مانع از فروش آپارتمان نمی شود. با این حال، اگر در نتیجه چنین بازسازی، حقوق همسایگان نقض شود یا بدتر از آن، دیوارهای باربر آسیب دیده باشد، خریدار تمام مسئولیت را بر عهده خواهد داشت.

مشکلات نیز در مورد خرید یک شی با مرزهای تغییر یافته اجتناب ناپذیر است. به عنوان مثال، فروشنده دو آپارتمان همسایه را ترکیب کرد، اما چنین توسعه مجدد را قانونی نکرد. هیچ کس شما را از خرید این ملک منع نمی کند، اما Rosreestr از ثبت مالکیت مالک جدید خودداری می کند، به دلیل تغییر در ملک، که مرزهای آن در کاداستر املاک دولتی در نظر گرفته نشده است.

در مورد تضمین

وظیفه شما به عنوان یک خریدار آینده این است که نظافت قانونی آپارتمان را به طور کامل بررسی کنید. و تنها پس از آن قرارداد خرید و فروش را امضا کنید. تأیید دقیق اطلاعات مندرج در اسناد بالا به شما امکان می دهد در برابر بیشتر خطرات مربوط به خرید خانه بیمه شوید.

البته، بهتر است یک حرفه ای تمام مقالات را مطالعه کند - به عنوان مثال، یک وکیل با سابقه قضایی گسترده در زمینه املاک مسکونی.

با این حال، به گفته برخی از کارشناسان، هیچ کس به شما تضمین مطلق صحت معامله را نمی دهد، به خصوص در هنگام خرید «آپارتمان با سابقه» در بازار ثانویه مسکن. بنابراین، اگر کوچکترین شکی در مورد خلوص قانونی یک شی دارید، بهترین توصیه این است که خطر از دست دادن مالکیت را بیمه کنید.

متن: سرگئی باردین عکس: pressfoto.ru، الکسی الکساندرونوک، اولینا بیلکیسکلاژ: ولادیسلاو کونگوروف