​Comprar un apartamento es un paso importante para cualquier familia. Y lo principal aquí es elegir una opción adecuada que se adapte tanto a la ubicación como al área, la cantidad de metros cuadrados y el costo. Pero a veces, cuando se encuentra un apartamento de este tipo, resulta que no es posible concluir de inmediato un simple acuerdo de compraventa, ya que existen ciertos obstáculos, tanto de un lado como del otro. Estos obstáculos son de naturaleza temporal y pueden estar asociados con el registro de la propiedad (como, por ejemplo, en edificios nuevos, después de la entrega de la casa, pero aún no se han recibido los certificados), con acciones preparatorias, con procedimientos legales (por ejemplo, en caso de divorcio), con la obtención de hipotecas y casos similares. Pero las partes tienen intenciones de realizar una compra y venta de una propiedad específica en el futuro y, por lo tanto, recurren a la celebración de un acuerdo preliminar que garantiza que las partes han llegado a un acuerdo: una sobre la venta y la otra sobre la adquisición de la propiedad, y se comprometen a esperar hasta la resolución de una u otra situación diferente.

Un acuerdo preliminar para la compraventa de un apartamento es un documento serio, ya que refleja disposiciones esenciales que deben observarse estrictamente en la versión principal. En pocas palabras, el preliminar es el mismo que el principal, solo que no está registrado en las agencias gubernamentales y contiene la fecha final para la elaboración del acuerdo principal. Todos los puntos especificados en el acuerdo preliminar son vinculantes, por lo que su celebración es un paso serio. Si se encuentra un comprador más rentable, o se encuentra una opción de adquisición más rentable, no será posible simplemente rechazar el acuerdo preliminar. Si una de las partes no lo cumple, la segunda podrá demandar, lo que obligará a las partes a implementar los acuerdos.

El contrato preliminar de compraventa de un apartamento especifica los siguientes puntos a los que debes prestar especial atención:

1. Detalles de las partes, nombre completo, datos exactos del pasaporte. Todos los propietarios del apartamento que se vende deben estar incluidos en el contrato, según el certificado de propiedad. Si se ingresa uno de ellos, la transacción podrá cancelarse. No debe aceptar esto, incluso si el vendedor asegura que el segundo propietario "está absolutamente de acuerdo, simplemente aún no ha regresado de un viaje de negocios". Un propietario puede vender un apartamento solo si tiene un poder notarial del segundo propietario que autoriza la venta. Si la propiedad es conjunta, el vendedor deberá presentar el consentimiento del cónyuge a la transacción, certificado por notario. Por parte del comprador también están incluidos todos los futuros propietarios del apartamento.
2. Datos de identificación del inmueble (apartamento). Se indican los parámetros exactos del objeto: dirección, número de metros cuadrados, habitaciones, piso, número catastral. Puede incluir y adjuntar el certificado de registro del apartamento. Es necesario indicar la propiedad con la mayor precisión posible, excluyendo el más mínimo error.
3. El plazo para que las partes celebren el contrato principal de compraventa. Este punto es el objeto del contrato: las partes lo acuerdan. Deberán determinar el tiempo que será suficiente para resolver todas las circunstancias que impiden la reinscripción del inmueble al nuevo propietario. Este plazo puede variar, pero deberá anotarse en números y palabras para excluir cualquier interpretación. Por regla general, el tiempo asignado para la redacción del contrato principal no es superior a un año; esto se determina a nivel legislativo. Si una de las partes, transcurrido el plazo determinado por las partes, se niega a firmar el contrato principal, deberá acudir a los tribunales.
4. Identificación de documentos de título. Es necesario que el propietario proporcione los documentos de propiedad en su forma original, cuyos datos de identificación deben anotarse como cláusula separada en el acuerdo preliminar que se celebrará.
5. Depósito/anticipo Debe incluirse en el contrato preliminar como garantía de la intención del comprador de adquirir este apartamento en particular. La recepción de un depósito por parte del vendedor significa que no mostrará el apartamento en venta a nadie más. El monto del depósito lo determinan las partes de forma independiente, pero, por regla general, no supera el 10% del costo del apartamento. Las partes también deben decidir qué se pagará como garantía: un depósito o un anticipo. Estos dos conceptos difieren: si alguna de las partes incumple las obligaciones, se devuelve el anticipo, mientras que el depósito, si el comprador se niega, queda en manos del vendedor, y si el propietario rechaza la transacción, se devuelve a la segunda parte en el 2º importe. En este caso también es imprescindible un recibo que confirme la recepción del depósito/anticipo. Debe ser escrito a mano por todos los propietarios del inmueble, donde se indica el monto en proporción. No está permitido que uno de los propietarios reciba el pago por adelantado si son varios.
6. El precio final del apartamento. El valor de la propiedad lo determinan claramente las partes. No está sujeto a cambio ni aclaración, es fijo. Y el contrato principal refleja precisamente este coste.
7. El procedimiento para pagar un apartamento. Una cláusula esencial del acuerdo preliminar, que fija cómo se realizará el pago final del apartamento (menos el anticipo/depósito): en efectivo o mediante transferencia bancaria, en qué plazo, en qué condiciones (quizás con pago a plazos), etc. . Si el pago se realizará mediante transferencia bancaria, entonces conviene indicar los datos de la cuenta bancaria, si hay varios propietarios, entonces, respectivamente, varias cuentas pertenecientes a cada uno de ellos; También se indica el número de días previstos para el pago final del artículo adquirido. Todo esto quedará luego reflejado en el contrato principal.
8. Responsabilidad por violación de acuerdos. En la mayoría de los casos, esto se deja a la discreción del marco legislativo, pero usted puede prescribir sus propias condiciones. La responsabilidad también se determina en relación con el depósito.
9. También se indican en una cláusula separada del acuerdo.
10. Costos de transacción. El acuerdo preliminar especifica qué parte paga por ellos.

El acuerdo preliminar resuelve todos los puntos esenciales, fundamentales, significativos y problemáticos del acuerdo principal. Como estos puntos quedan reflejados en el acuerdo previo para la compra de un apartamento, también se regularán con carácter general. Y si una de las partes duda de alguna condición, entonces es mejor posponer su firma, ya que no habrá vuelta atrás. Al concluir una transacción y transferir un depósito, es mejor asegurar la presencia de testigos que no sean familiares de las partes.

El contrato preliminar de compraventa no requiere registro, pero es recomendable certificarlo ante notario.

Dentro del plazo prescrito, sobre la base de un contrato preliminar para la compra y venta de propiedad, las partes celebran y firman el principal y todo el mecanismo para la enajenación de la propiedad de un propietario y la adquisición de la propiedad del apartamento por se pone en vigor otro.

Un acuerdo preliminar para la venta de un apartamento es un documento oficial que confirma el deseo del vendedor y del comprador de firmar el acuerdo principal sobre las condiciones específicas especificadas. Todos ellos están prescritos en el texto de este acuerdo, redactado en forma del principal. Es importante tener en cuenta que El incumplimiento de estos requisitos dará lugar a su nulidad.

El documento debe incluir información sobre la propiedad residencial, la fecha acordada para firmar el acuerdo principal y todos los términos esenciales de la transacción. La base legal para celebrar este tipo de contrato de compraventa se prescribe en el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Artículo 429 del Código Civil de la Federación de Rusia. Acuerdo preliminar

1. Según un acuerdo preliminar, las partes se comprometen a celebrar un acuerdo futuro sobre la transferencia de propiedad, ejecución de trabajos o prestación de servicios (acuerdo principal) en los términos estipulados en el acuerdo preliminar.
2. El acuerdo preliminar se concluye en la forma establecida para el acuerdo principal, y si no se establece la forma del acuerdo principal, entonces por escrito. El incumplimiento de las normas sobre la forma del preacuerdo conlleva su nulidad.
3. El contrato preliminar debe contener condiciones que permitan establecer el objeto, así como otras condiciones esenciales del contrato principal.
4. El acuerdo preliminar especifica el plazo dentro del cual las partes se comprometen a celebrar el acuerdo principal. Si dicho período no se especifica en el acuerdo preliminar, el acuerdo principal deberá celebrarse dentro de un año a partir de la fecha de celebración del acuerdo preliminar.
5. En los casos en que la parte que celebró el acuerdo preliminar evite celebrar el acuerdo principal, se aplicará lo dispuesto en el párrafo 4 del artículo 445 de este Código.
6. Las obligaciones previstas en el acuerdo preliminar se extinguen si, antes de que finalice el plazo dentro del cual las partes deben celebrar el acuerdo principal, éste no se concluye o una de las partes no envía a la otra una oferta para celebrar este acuerdo.

Es importante entender que cuando sea elaborado y aprobado por cada una de las partes, el comprador no se convierte en propietario de la propiedad especificada en el documento, solo adquiere la oportunidad firmar un contrato futuro en los términos especificados en el actual.

Muy a menudo, después de redactar un contrato preliminar de compraventa, el comprador entrega al vendedor una determinada cantidad de dinero. Sin embargo, esta medida es incorrecta: el pago según este documento no debería realizarse en absoluto. En este caso, puede indicar en el texto cuánto del anticipo recibe el vendedor al concluir el contrato principal.

¿Cuáles son los peligros de celebrar un contrato?

A veces, al concluir un acuerdo preliminar, las partes de la transacción lo consideran "aproximado" o no vinculante. Sin embargo, según los conceptos del Código Civil, este tipo de contrato en realidad se difiere hasta que ocurre un determinado evento, pero al mismo tiempo es obligatorio para las partes el cumplimiento de sus términos.

Por lo tanto, al firmar dicho documento es necesario evaluar con seriedad sus ventajas y desventajas.

Cambios de precios entre la firma del contrato preliminar y principal. Debido a que este documento indica con precisión el costo final del apartamento comprado, mientras se espera la firma del acuerdo principal, puede ocurrir tanto un salto como un colapso en los precios inmobiliarios.

En tales condiciones, es probable que surja una situación en la que el vendedor no esté satisfecho con el precio anterior (por ejemplo, en las nuevas condiciones este apartamento costaría más, o la cantidad recibida no será suficiente para comprar una casa nueva). ), o el comprador (por ejemplo, los precios han bajado bruscamente y en las nuevas condiciones el apartamento se podría comprar más barato).

Responsabilidad ante los tribunales. Si una de las partes del acuerdo cambia de opinión acerca de firmar el acuerdo principal, la otra parte puede obligarla a hacerlo a través de los tribunales. Semejante la posibilidad se fija en el inciso 4 del art. 445 Código Civil. En este caso, la parte perjudicada tiene todo el derecho a exigir al otro una indemnización por todos los gastos ocasionados.

Sin embargo, aquí debe tenerse en cuenta: el acuerdo preliminar deja de ser válido si el principal no se firma antes de la expiración del período especificado, o si alguno de los participantes no ha comunicado por escrito su intención de firmarlo, también. como la fecha, lugar y hora del evento.

Depósito. Normalmente, al celebrar este acuerdo, el comprador paga al vendedor un depósito como garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas.

El concepto de depósito implica que si el comprador no quiere firmar el contrato principal en el futuro, el dinero queda en manos del vendedor. Y si el vendedor no firma el documento, está obligado a pagar al comprador el doble del importe del depósito.

Por otro lado, cada vez más a menudo en los procedimientos judiciales se declaran inválidas las cláusulas del acuerdo que contienen datos sobre el depósito realizado. Por lo tanto, en este caso es mejor redactar un contrato preliminar y, junto con él, un contrato de depósito.

La reducción de riesgos

El acuerdo preliminar es firmado por las partes para reducir el riesgo de que no se complete la transacción. Hay varios motivos por los que conviene formalizarlo.

Comprador aún no tiene la cantidad de dinero requerida- tal vez esté esperando que lleguen los fondos, la aprobación del préstamo, etc.

Vendedor no completó los documentos, que se debe presentar al vender una vivienda. Por lo tanto, necesita tiempo adicional para hacerlo.

El propietario se encuentra actualmente fuera de la ciudad y necesita tiempo para regresar o emitir un poder para vender la propiedad.

Es necesario tomar algunas medidas antes de realizar la transacción, por ejemplo, cancelar el registro u obtener permiso de las autoridades de tutela.

Cualquiera de las partes del contrato hereda (el trámite suele durar hasta seis meses) y quiere consolidar su deseo de completar la transacción. Sin embargo, es mejor no firmar dicho documento hasta que el notario haya emitido un certificado de herencia para que el documento entre en vigor legalmente.

Compra de vivienda mediante subsidio o certificado de caja. A veces, el dinero se recibe de acuerdo con dichos documentos solo después de que la transacción haya pasado el registro estatal, lo que puede demorar de 2 a 3 semanas.

También puede haber otras razones que podrían llevar a las partes a celebrar un acuerdo preliminar. Incluir condiciones que sean importantes para cualquiera de las partes en el documento reduce el riesgo de una mayor interrupción de la transacción planificada.

El acuerdo preliminar debe contener la siguiente información:

• datos completos sobre el vendedor y comprador del apartamento;
• dirección y descripción detallada vivienda comprada;
• específico fecha de, antes de lo cual las partes deben firmar el acuerdo principal de la transacción;
• precio de compra del apartamento, así como los plazos y métodos de transferencia de fondos por parte del comprador;
• una indicación del tipo de propiedad en la que se ubica esta vivienda, así como sobre la base de qué documentos surgió este derecho;
• información sobre las personas registradas en el apartamento, así como sobre quiénes pueden seguir utilizando el apartamento hasta que se firme el contrato principal;
• cualquier acción que deba realizarse para completar una transacción. Se indica el plazo exacto asignado para su finalización.

Responsabilidad por el hecho de que no se cumplan las obligaciones del contrato preliminar, o el principal nunca se firme.

¿Cómo componer?

Es muy importante redactar de manera competente un acuerdo preliminar de compra y venta, porque esto ayudará a evitar riesgos y, en última instancia, conducirá a la conclusión de una transacción en los términos especificados en el documento. Puede descargar un modelo de acuerdo preliminar para la compra y venta de un apartamento de Internet, pero este enfoque no siempre es eficaz.

De cada una de las partes deberán participar en la firma del presente acuerdo aquellas personas que también firmarán la principal. Esto significa que si la propiedad es propiedad conjunta de varias personas, todas ellas también deben especificarse en este acuerdo. Lo mismo se aplica a los compradores si la compra la realizan varias personas.

La presencia de todos los participantes en la transacción en esta etapa es muy importante. Si, por ejemplo, uno de los propietarios está ausente y el resto asegura que “no está en contra”, al final puede resultar que no acepta la obligación de vender y, por lo tanto, no participará en la decisión final. transacción, lo que conduce a su ruptura.

El contrato debe describir de la forma más precisa y completa la vivienda objeto de su celebración. Debe indicar completamente la dirección del departamento, piso, área exacta (general y residencial), número y ubicación de las habitaciones. Se permite adjuntar a este documento un plano técnico del apartamento del BTI.

El vendedor puede solicitar que se incluya aquí información de que el apartamento ha sido inspeccionado por el comprador y que no tiene quejas al respecto.

Es importante indicar exactamente el monto por el cual se realizará la transacción. El hecho es que no está sujeto a cambios en el futuro, incluso en el caso de fluctuaciones significativas en los precios de mercado de los bienes inmuebles. También aquí puede indicar claramente cómo pagará el comprador: en su totalidad o en partes, con o sin anticipo. Al depositar dinero a plazos, conviene indicar las fechas en las que se debe pagar cada importe. Además, se registra el método de pago del apartamento adquirido: efectivo, transferencia bancaria, pago con tarjeta de plástico, etc.

Uno de los puntos más importantes del documento es la indicación del plazo durante el cual se debe firmar el acuerdo principal. Vale la pena tener en cuenta que si no se especifica la fecha exacta, el contrato principal debe celebrarse dentro de un año a partir de la fecha de ejecución del preliminar.

A pesar de la ilegalidad de transferir un anticipo después de firmar este acuerdo, sus participantes todavía lo hacen a menudo. Si se ha producido la transferencia, entonces el documento puede especificar específicamente acciones adicionales con el dinero transferido: cuándo se devuelve al comprador y cuándo permanece en manos del vendedor. También puede indicar claramente que esta cantidad se destina a pagar el coste del apartamento.

Otro punto importante que debe reflejarse en el contrato es el resultado de la verificación de los títulos de propiedad de la vivienda. Es necesario indicar los detalles del certificado de registro, la ausencia de gravámenes sobre el apartamento: hipoteca, arrendamiento, embargo, así como registrar el hecho de que el objeto no está sujeto a enajenación.

Errores comunes

A veces, al comprar un apartamento en un edificio que aún está en construcción, el promotor quiere firmar un contrato preliminar de compraventa con el comprador. Sin embargo, esto es incorrecto, porque el objeto del acuerdo son viviendas que no estaban construidas en el momento de la firma.

Es muy importante indicar todas las condiciones importantes al redactar. La ausencia de cláusulas puede dar lugar posteriormente a disputas entre las partes o incluso a la invalidación del acuerdo celebrado. Un documento puede considerarse nulo si no se indican completa o incorrectamente los datos personales de las partes, las características del apartamento y el precio de compra.

Ambiguo y general frases borrosas. Es necesario establecer claramente los derechos y obligaciones de las partes, qué acciones exactas deben tomar para concluir el acuerdo principal y en qué fecha debe realizarse.

Acuerdo preliminar - Este es un documento que confirma el deseo de las partes de comprar y vender un apartamento.

Es vinculante y si una de las partes lo elude, la otra puede demandar basándose en él.

Sin embargo, el documento no registra la transferencia de propiedad y no está sujeto a registro estatal. Debe contener los datos de las partes, una descripción del apartamento o acción y el importe por el que se vende.

A veces sucede que es necesario vender urgentemente algún inmueble, pero aún no se ha registrado la propiedad. O tal vez se encontró con un anuncio de venta de un inmueble que desea comprar, pero resulta que el vendedor aún no es el propietario. Esto puede suceder, por ejemplo, cuando los herederos ya han declarado la aceptación de la herencia, pero aún no la han aceptado por escrito. En este caso, un contrato preliminar de compraventa de bienes raíces () le ayudará.

Motivos legales para un acuerdo preliminar

La transacción preliminar está regulada por el artículo 429 del Código Civil. De acuerdo con los requisitos de este artículo, el vendedor y el comprador acuerdan los términos de venta de bienes inmuebles: estipulan el precio y el día en que se debe completar la transacción principal. Por supuesto, no es posible celebrar un acuerdo preliminar; Sin embargo, hay situaciones en las que este documento puede tener una influencia decisiva.

Dicho documento deberá redactarse de acuerdo con las siguientes reglas:

• debe ser por escrito;
• indicar los datos del vendedor y del comprador (todos los datos del pasaporte y registro);
• características del inmueble (dirección, número de pisos, superficie, números catastrales);
• el precio de la propiedad que el comprador pagará al vendedor;
• el plazo en el que debe celebrarse el contrato principal.

Cuando finaliza el plazo del acuerdo preliminar y su contraparte se niega a colocar su firma en el acuerdo principal, a solicitud de la Parte 4 del artículo 445 del Código Civil, puede exigir ante el tribunal que obligue al culpable a celebrar un acuerdo sobre los términos previamente acordados. Si el acuerdo preliminar está redactado correctamente, los tribunales satisfarán dichas reclamaciones sin demora.

La rescisión del acuerdo preliminar sólo es posible por acuerdo de las partes. El acuerdo no puede redactarse por escrito: si el vendedor y el comprador no cumplieron a tiempo los términos del acuerdo preliminar y ninguno de los dos envió al otro una oferta para respaldar el acuerdo principal, sus obligaciones terminan.

Por tanto, en este caso no es necesario redactar un escrito de reclamación por rescisión del contrato de compraventa o un contrato de rescisión del contrato de compraventa, aunque sea preliminar.

Por cierto, si no especificó el día de la transacción principal en el acuerdo preliminar, tendrá una vigencia de un año.

La transacción preliminar no se registra en Rosreestr, ya que las transacciones de registro se llevan a cabo únicamente sobre la base de los propietarios de los objetos o sus representantes bajo un poder notarial.

Propósitos de la transacción preliminar.

Al celebrar dicho acuerdo, estará seguro de que:

• el vendedor y el comprador especificados en el contrato actuarán como partes de la transacción principal;
• el precio de una casa de campo, apartamento, garaje o terreno es fijo, es decir, no puede aumentar ni disminuir sin el consentimiento de las partes;
• la fecha de la transacción principal sin el consentimiento de las partes tampoco cambia sin consentimiento.

A qué prestar atención

Al redactar un acuerdo preliminar, preste mucha atención a los matices.

Las transacciones de adquisición o enajenación de locales residenciales conllevan grandes riesgos. Antes de comprar un apartamento, es necesario comprobar los documentos, resolver el problema de dar de baja a todas las personas registradas u obtener la aprobación de la hipoteca, lo que lleva bastante tiempo. Por tanto, el vendedor y el comprador necesitan garantías de que la contraparte no se negará a firmar el contrato en el futuro. Esta garantía es un documento que confirma la aprobación preliminar de las condiciones de compra y venta.

características generales

Según el art. 429 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo preliminar para la compra de un apartamento establece la obligación del comprador y vendedor potencial de concluir una transacción de enajenación de propiedad después de un tiempo.

La intención escrita de comprar o vender vivienda debe reflejar todos los acuerdos alcanzados por las contrapartes:

• características del objeto que se vende;
• precio de bienes raíces;
• método de pago;
• procedimiento de aceptación y transferencia de espacio habitable;
• gravámenes sobre bienes inmuebles, si los hubiere.

Importante. Tal acuerdo no da lugar a la creación o extinción de derechos sobre el local. Sólo garantiza que el espacio habitable se venderá en los términos acordados por las contrapartes.

¿Qué es importante saber al concluir?

El preacuerdo de enajenación de bienes inmuebles sirve de modelo para el acuerdo principal. Al firmarlo, el participante en la transacción no podrá simplemente rechazar las condiciones especificadas en el mismo en el futuro.

Las partes del contrato preliminar son las personas que aceptan o enajenan el objeto. En el documento se les denomina “Vendedor” y “Comprador”, o “Futuro Vendedor” y “Futuro Comprador”.

En nombre del vendedor, solo las personas físicas o jurídicas que tengan un poder para enajenar bienes inmuebles pueden celebrar un acuerdo sobre la venta preliminar de espacio residencial. El comprador deberá indicar el comprador real del inmueble, a cuyo nombre se registrará posteriormente. Por lo tanto, el acuerdo no puede ser firmado por un familiar o amigo en lugar del propietario o destinatario ausente de la propiedad, a menos que exista un permiso notarial del propietario.

Previo acuerdo, el comprador podrá transferir fondos al vendedor para pagar el coste del apartamento. Tendrán el formato:

• depósito;
• anticipo de la transacción.

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El depósito implica el pago de una determinada cantidad por parte de las partes como anticipo de la transacción. Si posteriormente el comprador se niega a celebrar un contrato de compraventa de vivienda sin culpa del vendedor, no se le devolverá el importe del depósito. Si el propietario de la propiedad rescinde el acuerdo de compra de la propiedad, el comprador potencial recibirá el doble de la cantidad de dinero aportada por él.

Si una de las partes se niega a formalizar el contrato, el importe adelantado se devuelve al comprador, independientemente de los motivos por los que no se firma el contrato principal.

Nota. Al transferir el monto del depósito o anticipo al comprador, es necesario preparar documentos que confirmen la recepción real del dinero por parte del vendedor (recibo, extracto bancario).

El importe del anticipo se determina a petición de las partes. Sin embargo, el comprador no debería aportar grandes sumas para el futuro acuerdo. Durante la preparación de la transacción principal, pueden ocurrir varios eventos desfavorables (la negativa del banco a emitir una hipoteca, la muerte de una de las partes o un accidente), como resultado de lo cual será imposible comprar un apartamento. Y las contrapartes se negarán a devolver el dinero.

Consejo. Es aconsejable limitar el importe del depósito o anticipo al 5-10% del valor del inmueble determinado por las obligaciones.

Formulario de transacción

El acuerdo preliminar se concluye en la forma en que se redactará el acuerdo sobre la venta del apartamento. Si las partes no insisten en la certificación notarial del acuerdo, entonces, para darle fuerza legal, es mejor formalizar su acuerdo por escrito.

informacion de referencia. No es necesario registrar el acuerdo con antelación ante las autoridades de Rosreestr.

Un acuerdo preliminar para la compra y venta de un apartamento no debe expresarse únicamente verbalmente, ya que dicha transacción es nula.

La legislación de la Federación de Rusia no establece requisitos estrictos para la estructura de un acuerdo preliminar sobre la compra y venta de locales residenciales. Con base en las disposiciones generales del derecho civil, se pueden distinguir los siguientes elementos obligatorios del documento:

1. Preámbulo indicando nombre completo. partes y datos del pasaporte. La información sobre el propietario debe coincidir con la información especificada en los documentos del apartamento. Si dos o más participantes representan a una de las partes, se indica información completa sobre cada una de ellas.
2. La parte principal: se anota información importante sobre el objeto del contrato, a saber: la dirección del local; ¿En qué piso está? área y número de habitaciones de la instalación; número de registro catastral; los motivos del surgimiento de derechos de propiedad por parte del vendedor; condición del espacio habitable; gravámenes existentes (por ejemplo, registro en el lugar de residencia, prenda, etc.); Precio de transacción; procedimiento de liquidación.
3. La parte final, en la que debes escribir:

• plazos máximos para completar la compra y venta real;
• obligaciones de las partes de preparar el contrato principal (en particular, cuál de los participantes correrá con los costos de la transacción, recogerá los certificados necesarios, etc.);
• datos de las partes y estampar firmas.

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Atención. Si se comete un error en la descripción del apartamento al redactar un documento, éste no tendrá fuerza legal.

Validez

El Código Civil de la Federación de Rusia no establece períodos máximos y mínimos para la validez del contrato preliminar de compraventa, por lo que esta cuestión la resuelven los participantes de forma independiente.

Existen varias opciones para determinar los términos del contrato "futuro" de enajenación de bienes inmuebles:

• especificando el período de tiempo durante el cual debe registrarse el documento principal;
• indicando la fecha exacta de presentación del contrato firmado a las autoridades de Rosreestr.

Ejemplo de redacción. “El acuerdo de intenciones entra en vigor cuando es firmado por todos los participantes y tiene una vigencia de 3 (tres) meses”.

Si el texto del contrato no indica cuánto tiempo las partes involucradas deben registrar la transferencia de derechos de propiedad, el plazo para concluir una transacción debe ser de 12 meses a partir de la fecha de la firma del documento.

Comprar un apartamento con hipoteca

Hoy en día, una forma bastante común de adquirir una propiedad residencial es adquirirla mediante un préstamo hipotecario de Sberbank. En este caso, se presta al comprador una suma de dinero como garantía del bien adquirido.

Antes de comprar un espacio habitable de esta manera, debe obtener:

• el consentimiento del banco para conceder al comprador un préstamo para la vivienda;
• aprobación para la compra de un objeto específico ya elegido por el comprador.

Durante la preparación de estos documentos, el vendedor puede encontrar otra persona dispuesta a comprar la vivienda o cambiar los términos del contrato (por ejemplo, aumentar el precio, reconsiderar el acuerdo sobre los costos de registro de la transferencia de propiedad). Por tanto, a la hora de obtener una hipoteca de Sberbank, es recomendable redactar un acuerdo preliminar para la compraventa de un apartamento.

En el texto de las condiciones, además de las disposiciones comentadas anteriormente, es necesario reflejar:

• el hecho de comprar una propiedad con garantía;
• nombre y datos de Sberbank;
• fecha de transferencia de dinero por parte del banco al vendedor.

El plazo por el que se celebre un acuerdo para llegar a un acuerdo preliminar sobre la compra de una vivienda mediante hipoteca dependerá directamente del plazo por el que el banco considere la solicitud del comprador. De hecho, desde que el cliente presenta una solicitud de hipoteca hasta que ésta es aprobada, pasan unos 2 meses.

En algunos casos, a la hora de adquirir un inmueble, se redacta un acuerdo preliminar que pospone en el tiempo la transacción de compraventa. Hay varios puntos importantes a los que debes prestar atención al diseñarlo: aprenderás sobre esto ahora mismo.

Al comprar una determinada propiedad (apartamento, terreno, automóvil, etc.), las partes pueden, pero no están obligadas a ello, celebrar el llamado acuerdo preliminar de compraventa. La legalidad de tal acción, así como el hecho de la existencia de dicho documento, se refleja en Código Civil (artículo 429).

El objetivo principal es que ambas partes acepten ciertas obligaciones antes de que se produzca la transacción:

• el vendedor se compromete a vender la propiedad a este comprador en particular;
• El comprador se compromete a comprar el objeto a este vendedor.

Las partes confirman su intención de celebrar el contrato principal en el contrato preliminar, cuando tiene lugar la transacción de compraventa. En este caso, las partes quieren decir que el acuerdo principal se firmará en los mismos términos.

El propósito de un acuerdo preliminar es permitir que cada parte de la transacción confirme sus intenciones y al mismo tiempo hacer un compromiso por escrito de la otra parte sobre sus intenciones. La mayoría de las veces, se registra un acuerdo sobre la adquisición posterior de un apartamento. Normalmente se requiere dicho documento en los siguientes casos:

1. El vendedor y el comprador acordaron la transacción, pero al vendedor le faltan algunos documentos del apartamento o no están completos correctamente.
2. El comprador no dispone de fondos suficientes para una compra única, pero inmediatamente transfiere parte del importe y se compromete a pagar el resto en su totalidad dentro de un plazo determinado.
3. Al comprar un apartamento con hipoteca, es una práctica común celebrar un acuerdo preliminar, ya que el procedimiento se complica por la necesidad de obtener el permiso del banco, que tomará la vivienda como garantía para la provisión de fondos del préstamo.

El acuerdo se diferencia del principal en que no es necesario registrarlo ni en Rosreestr ni certificarlo ante notario. En este sentido, el documento conlleva ciertos riesgos si las partes no aportan documentos que acrediten que el piso no está gravado (prenda, arresto, reclamaciones de terceros, etc.).

Un contrato prefirmado conlleva ciertas garantías, así como riesgos para las partes, todo lo cual se analiza en detalle en la siguiente sección.

Acuerdo preliminar: garantías

El acuerdo preliminar contiene 2 garantías importantes que protegen los intereses de ambas partes:

1. Este documento garantiza al comprador que el apartamento le será vendido y exactamente al precio indicado.
2. El contrato le da al vendedor una garantía de que este comprador en particular le comprará el apartamento a más tardar en el período especificado.

Si alguien elude sus obligaciones, cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para garantizar que se cumpla el contrato principal y se lleve a cabo el trato. La solicitud puede presentarse dentro de los 6 meses naturales a partir del día en que el acuerdo preliminar exige la celebración del principal (es decir, la fecha límite).

En el vídeo se presenta el comentario de un especialista sobre las características del acuerdo preliminar.

Acuerdo preliminar: riesgos

Los principales riesgos implican el hecho de que las partes puedan eludir sus obligaciones. Además, si no han presentado reclamaciones dentro de los seis meses, el contrato preliminar de compraventa deja de ser válido automáticamente.

Este documento en sí no conlleva riesgos en el sentido de que la propiedad no pasa del vendedor al comprador tras su firma. Si una de las partes solicita obligar a la otra a completar una transacción, el demandado puede presentar una reconvención para invalidar el contrato.

NOTA. Si se concluyó un acuerdo preliminar al comprar un nuevo edificio (con una empresa de desarrollo), en caso de incumplimiento de las obligaciones, el demandante puede acudir a los tribunales con una demanda para obligar al demandado a firmar un acuerdo de participación en la construcción compartida. .

De lo contrario, el acuerdo preliminar está asociado a riesgos que generalmente acompañan a las transacciones en el mercado inmobiliario:

1. En algunos casos, el tribunal puede declarar no celebrado un acuerdo preliminar. Esto es posible en 2 casos:

• el contrato se ejecutó con violaciones obvias (no se indican todos los detalles del apartamento, hay errores fácticos);
• el apartamento no existe o aún está en construcción.

1. El riesgo asociado al hecho de que el apartamento se pueda vender más de una vez. Esta situación surge cuando un promotor lleva a cabo una maniobra fraudulenta: por ejemplo, puede celebrar varios contratos idénticos para la venta del mismo apartamento.
2. El riesgo asociado con la pérdida de los fondos gastados en la compra de un apartamento. Esto también se aplica a los casos de compra de un apartamento directamente en un edificio en construcción. Es importante comprender que los fondos invertidos (en virtud de un contrato de gestión fiduciaria) no siempre se devuelven al finalizar la construcción: la empresa a menudo se declara en quiebra y la parte perjudicada sólo puede esperar una compensación parcial por su pérdida.

Por lo tanto, después de firmar el acuerdo preliminar, las partes están obligadas a firmar el acuerdo principal exactamente en los mismos términos (los cambios sólo son posibles de común acuerdo).

En el caso de los ciudadanos privados (al adquirir una vivienda en el mercado secundario), los principales riesgos están asociados precisamente al hecho de que las partes no cumplirán con sus obligaciones. Si compra un apartamento en un edificio nuevo, el peligro aumenta considerablemente; todo depende de la honestidad del desarrollador.

Acuerdo preliminar: muestra 2017.

Los requisitos para la elaboración de un contrato preliminar de compraventa no han cambiado este año. El formulario estándar es fácil de descargar e imprimir.

Al completar, es importante tener en cuenta que el documento refleja todas las condiciones esenciales; es mejor verificar que todos los datos coincidan con los especificados en los documentos relevantes (pasaporte del propietario del apartamento, certificado de propiedad). Se presta especial atención a los siguientes puntos:

1. Precio del contrato, es decir a qué precio exacto el vendedor se compromete a vender el apartamento dentro del plazo acordado.
2. El acuerdo preliminar debe indicar todas las personas que actualmente viven con el vendedor. Se indican su nombre completo y los datos del pasaporte.
3. Si el propietario vive en otro lugar, es mejor indicar ambas direcciones: la real y la que figura en el pasaporte.
4. El contrato debe describir por separado el hecho de que el vendedor garantiza: el apartamento no está hipotecado, bajo arresto y ninguna otra persona lo reclama.
5. El período de vigencia del acuerdo preliminar es una condición integral de su validez: al vencimiento de esta fecha, el acuerdo termina.
6. El contrato debe especificar el procedimiento para pagar el coste de la vivienda: por ejemplo, primero el comprador paga el 10% del importe total y luego el 90% restante. El hecho del pago se confirma además mediante un contrato de depósito (como exige el artículo 380 del Código Civil). Este mismo documento se llama recibo: se redacta en cualquier forma y también está firmado por ambas partes.
7. También se describe la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones: esto significa acuerdo previo al juicio. Por ejemplo, la parte que evitó la transacción paga a la otra parte un depósito por el doble del monto.

Sin especificar ninguna de estas condiciones esenciales, es casi imposible reconocer el acuerdo preliminar como legalmente válido, por lo que no será posible utilizarlo como una de las pruebas en un proceso judicial.

A continuación se proporciona un modelo de acuerdo.

También cabe señalar que la preparación de dicho acuerdo no prevé la transferencia de la vivienda a propiedad del comprador. En consecuencia, no es necesario:

• redactar una escritura de transferencia;
• proporcionar extractos de su cuenta personal que demuestren la ausencia de deuda en facturas de servicios públicos;
• solicitar un extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado para acreditar que el apartamento no está gravado;
• adjunte el pasaporte técnico del apartamento al acuerdo preliminar.

Una vez que las partes celebran una transacción de compraventa y firman el acuerdo principal, el acuerdo preliminar se considera no vigente. No se redactan documentos especiales sobre este hecho; las partes pueden simplemente destruir este documento.