Comprar un apartamento en el mercado secundario es conveniente porque puedes mudarte a él casi de inmediato. No hay riesgos de aplazar la fecha de entrega de la vivienda por problemas con la promotora. Al mismo tiempo, la compra de viviendas prefabricadas también implica riesgos. Por ejemplo, puede resultar que terceros reclamen el apartamento, se le hayan colocado gravámenes y lo venda una persona que no tiene derecho a hacerlo.

Contactar a abogados o agentes inmobiliarios puede reducir estos riesgos. Pero si tiene el tiempo y el deseo de comprender las complejidades del procedimiento de compra de una vivienda, puede hacerlo usted mismo. Al mismo tiempo, las reglas básicas para el autocontrol deberían ser el conservadurismo y la precaución. Es decir, si tienes mínimas dudas, debes recurrir a profesionales y no correr riesgos. Con la ayuda de un abogado, The Village descubrió cómo comprobar la “limpieza” del apartamento en venta.

1. Elegir un apartamento

Al elegir un objeto para una transacción futura, debe examinarlo cuidadosamente. Esto evitará problemas inesperados con reurbanizaciones ilegales, cableado y vecinos después de la compra.

Yaroslav Petryk, abogado principal del bufete de abogados Padva y Epstein: Es necesario obtener información sobre el estado técnico del edificio residencial y del apartamento en sí (año de construcción, materiales y estado de estructuras y pisos, redes de servicios públicos, cableado eléctrico, estado sanitario de la entrada y área local, estatus social de los vecinos). ).

Durante la inspección, es importante comprobar la distribución real del apartamento con los documentos correspondientes de la Oficina de Inventario Técnico (BTI) (explicación o pasaporte técnico). El vendedor puede proporcionar dichos documentos para comparar. El hecho es que la legislación rusa sobre vivienda exige la coordinación con los gobiernos locales de casi cualquier reconstrucción y remodelación de locales residenciales. Y llevar a cabo una remodelación sin la aprobación prevista por la ley es una infracción administrativa, que se castiga con una multa importante.

2. Comprobación de documentos de título

Si los resultados de la inspección y verificación de la conformidad del diseño del apartamento con los documentos BTI le satisfacen, debe proceder a estudiar y verificar los documentos de propiedad de la propiedad.

Yaroslav Petryk: En la mayoría de los casos, estos documentos son acuerdos de compra y venta, intercambios, donaciones y acuerdos de privatización. El derecho de propiedad también puede surgir sobre la base de decisiones judiciales que hayan entrado en vigor legalmente, certificados del derecho a la herencia y acuerdos de manutención vitalicia con dependientes (anualidades). Menos comunes son los casos en los que el derecho surge, por ejemplo, sobre la base de un acto de un organismo de gobierno local.

Se debe comprobar la autenticidad de los documentos de título. No debe haber signos de falsificación, es decir, tachaduras, adiciones u otros cambios no especificados en su contenido.

También es importante prestar atención a los términos de los contratos. Los propietarios anteriores y actuales del apartamento podrían establecer una condición en el contrato, cuyo incumplimiento implica el surgimiento de una de las partes el derecho de rechazar unilateralmente el contrato o rescindirlo. Si existe tal condición en el documento de título, debe obtener del propietario actual (vendedor del apartamento) documentos que confirmen su cumplimiento de esta cláusula del contrato.

Se debe prestar especial atención a los casos en que el vendedor recibió un apartamento como herencia o como regalo, pero no es pariente del propietario anterior. En este caso, es posible una disputa entre el vendedor y los familiares del propietario anterior sobre el derecho al apartamento. Si dicho propietario intenta vender la propiedad casi inmediatamente después de registrar su derecho sobre ella, se debe tener especial precaución.

3. Consultar el historial del apartamento.

Luego, debe solicitarle al vendedor un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos (USRP) sobre la transferencia de derechos sobre bienes raíces. Este documento contiene información sobre la transferencia de propiedad de la propiedad, la presencia de arrestos y prohibiciones de realizar transacciones con ella. Vale la pena rastrear la historia de las transacciones con el apartamento desde el momento de su construcción o desde la creación del Registro Unificado del Estado en 1998.

Yaroslav Petryk: Vale la pena prestar atención aquí, en particular, a la frecuencia con la que se han realizado transacciones con el apartamento recientemente. La finalización de una cadena de transacciones con un apartamento en un corto período de tiempo puede indicar la presencia de problemas legales en la etapa de celebración de una de ellas. Esta circunstancia indica que existe riesgo de disputas sobre el derecho al objeto.

Además, utilizando el extracto, conviene comprobar si el apartamento estaba en disputa, si fue incautado o si existen gravámenes. La mera presencia de disputas en la historia de un apartamento no indica necesariamente la presencia de riesgo de pérdida después de la compra. Pero las circunstancias que rodearon la disputa deben examinarse cuidadosamente. En particular, averigüe si el plazo de prescripción ha expirado (generalmente tres años), cuándo y cómo terminó la consideración del caso. Es aconsejable sacar conclusiones finales sobre la legalidad de la propiedad de este apartamento por parte del vendedor después de consultar con un abogado.

4. Verificación de las credenciales del vendedor

Después de verificar el historial de transacciones con un apartamento, conviene eliminar el riesgo de pagar dinero a una persona que no es su propietario y, por tanto, no tiene derecho a venderlo.

Yaroslav Petryk: Los delincuentes pueden utilizar un pasaporte inválido o perdido al vender un apartamento. Para comprobar la validez de un pasaporte, el Servicio Federal de Migración de la Federación de Rusia (FMS) ha creado un servicio especializado en el sitio web oficial. Sin embargo, la información que contiene es sólo de referencia. La información oficial se puede obtener contactando al departamento de FMS.

También se debe comprobar la capacidad del vendedor. La forma más segura es que el vendedor obtenga en su presencia los certificados de los dispensarios psiconeurológicos y de tratamiento farmacológico.

Si el contrato lo firma el representante del vendedor mediante un poder, se debe tener en cuenta que esto genera riesgos adicionales. Ante un poder, es necesario comprobar si el poder ha caducado, si ha sido revocado y si contiene poderes claros para realizar una transacción con un apartamento.

5. Verificación de derechos de terceros

Para comprobar los derechos de terceros sobre un apartamento, es necesario obtener del propietario un extracto ampliado del registro de la vivienda. Este documento indica quién está registrado en el apartamento y si estas personas conservan el derecho a vivir en él después de la venta.

Yaroslav Petryk: Los terceros también pueden impugnar los derechos sobre un apartamento. Por ejemplo, un familiar desaparecido registrado en un apartamento del lugar de residencia.

Si hay niños menores de edad registrados en el apartamento, debe asegurarse de tener el permiso de las autoridades de tutela antes de firmar el contrato.

Del vendedor, que está en un matrimonio registrado, es necesario obtener un consentimiento notariado del cónyuge para enajenar el apartamento.

Si decide comprobar el apartamento usted mismo, puede hacerlo siguiendo las instrucciones. La verificación de un apartamento implica verificar los documentos, la propiedad y los datos del propietario utilizando bases de datos oficiales. Primero, es necesario verificar el nombre completo del propietario con datos del catastro para que el vendedor tenga derecho a vender. Si el verdadero propietario del apartamento está frente a usted, asegúrese de que el apartamento no esté bajo arresto u otro tipo de gravamen; para ello, solicite un extracto a la Oficina de Registro Unificado, que contendrá notas especiales. columna, léalas atentamente y estudie el documento.

El tercer paso es comprobar si el apartamento está pignorado, para ello lo comprobamos utilizando la base de datos de FPN, y también conviene contactar con el servicio FSSP y comprobar la vivienda según el registro de procedimientos de ejecución, y el propietario en abierto. casos judiciales. Se recomienda comparar al propietario con el registro de personas sospechosas de cometer delitos.

El procedimiento de verificación es un paso muy importante, ya que en 2017 se registraron más de 14.000 casos de fraude en la compra de inmuebles. Asegúrese de revisar el apartamento usted mismo o solicite una inspección completa a través de este servicio.

¿Dónde está el peligro? Hay muchos apartamentos y, al parecer, el algoritmo de compra y venta está más o menos elaborado.

De hecho, el mercado tiene muchas caras y cada apartamento combina un conjunto de características individuales, incluidas amenazas a los intereses del comprador.

Entonces, según lo que Las instrucciones deben explorar el apartamento que te gusta.:

• Documentos que acompañan;
• condición técnica del objeto;
• las verdaderas intenciones del verdadero propietario;
• Falta de escrúpulos de los intermediarios (si los hay involucrados en la venta).

Cualquiera de estos puntos - parte integrante del todo. Es decir, es inaceptable confiar en la satisfacción de algunos aspectos, ignorando la dudosidad de las garantías en otros aspectos. Por ejemplo:

• El apartamento es ideal en cuanto a precio, ubicación, iluminación, distribución. Buenos vecinos, entrada cuidada. Pero resulta que el apartamento tiene gravámenes ocultos– una persona puesta en libertad mientras dure una pena de prisión (dichas personas conservan el derecho a utilizar la vivienda en la que estaban registradas antes de ser enviadas a la colonia correccional). Después de un tiempo, el “cuidador” regresará y reclamará sus derechos;
• Los documentos del apartamento están en perfecto estado, se requieren reparaciones menores, pero por alguna razón bajo ninguna circunstancia un intermediario (actuando por poder) evita el contacto entre el comprador y el vendedor real. Lo que se podría ocultar aquí: el poder se obtuvo de manera fraudulenta, de una persona mayor con una psique perturbada, que sufre adicción a las drogas, etc.;
• El vendedor y el apartamento no levantan sospechas, los documentos son perfectos, la gente es amable. Pero luego resulta que La casa no ha sufrido grandes reformas desde hace muchos años.– existe riesgo de colapso de la viga de soporte del techo, la casa a menudo se queda sin suministro eléctrico, etc.;
• el apartamento fue inspeccionado en verano, cuando el sitio era tranquilo y acogedor. Después de comprar el apartamento, el nuevo propietario se mudó allí, pero en otoño regresaron de la casa de campo vecinos problemáticos que alquilaron su espacio habitable a estudiantes, pero que en realidad son alcohólicos violentos. De acuerdo, no fue muy agradable, aunque legalmente la transacción fue absolutamente segura.

Mire el video sobre los riesgos que existen al comprar un apartamento en el mercado secundario (qué métodos pueden utilizar los estafadores para hacer trampa):

Lo que hay que comprobar al comprar un apartamento en el mercado secundario, por qué y cómo

Nadie duda de la seriedad de comprar un apartamento, pero por alguna razón A menudo la gente tiende a trasladar la responsabilidad a los hombros de otras personas. Agente inmobiliario, intermediario, cualquiera, supuestamente responsable del buen estado técnico y pureza jurídica.

Historia del local

La propiedad privada en nuestro país surgió a principios de los años 90 (durante la URSS, el parque de viviendas pertenecía al Estado). Por lo tanto, la mayoría de los apartamentos del antiguo parque de viviendas cambiaron de propietario muchas veces. si y El sector inmobiliario más joven se convierte rápidamente en un mercado secundario con todo lo que ello conlleva.: establecimiento legal, flujo de documentos, etc. Es necesario comprobar el historial del apartamento, porque cualquier transferencia de propiedad en el pasado supone un riesgo potencial de "debilidad" jurídica de la propiedad.

Acciones del comprador:

1. Solicite un extracto del Registro Estatal Unificado. Refleja los propietarios actuales y anteriores, así como la presencia/ausencia de gravámenes y prohibiciones sobre la transacción (por ejemplo, prenda, arresto, reclamaciones).
2. Preste atención a la frecuencia de los cambios de titulares de derechos de autor. Especialmente si hace mucho tiempo que no viven en este apartamento. El riesgo es que las transacciones no pudieran ser “limpias”, es decir, los estafadores cumplieran la tarea de revender rápidamente, “incriminando” a compradores respetables.

De conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, cualquier transacción inmobiliaria podrá ser declarada nula dentro de los 3 años. Durante este período, es posible que alguno de los propietarios anteriores aparezca en el horizonte, por lo que no se pueden evitar problemas graves. Si en el Registro Unificado de Registro del Estado el período para la última transacción es superior al período de 3 años, no hay nada de qué preocuparse: no dude en comprar un apartamento de este tipo.

Algunos apartamentos, transferidos de la URSS a una economía de mercado, nunca ingresaron en el Registro Estatal Unificado de Derechos de Propiedad (el Registro Estatal Unificado de Derechos de Propiedad apareció solo en 2002), porque fueron privatizados, pero no estaban sujetos a ninguna venta. transacciones u otras enajenaciones. Esto es lo mejor Opción ideal para compra: la propiedad está en las mismas manos desde hace muchos años. Es cierto que esto es extremadamente raro.

Calidad de la vivienda vendida

A veces el apartamento se encuentra en condiciones técnicas y sanitarias deplorables, no corresponde a lo prometido previamente.

Otro problema grave es que los propietarios de apartamentos suelen realizar remodelaciones ilegales, que son físicamente visibles, pero que no se reflejan en los documentos de la Oficina de Inventario Técnico.

Comprar un objeto Los cambios ilegales traerán muchos problemas en el futuro.:

• incapacidad para vender un apartamento;
• la identificación de la reurbanización por parte de los funcionarios y la exigencia de legitimarla (y esto es mucho dinero, teniendo en cuenta también las inevitables multas "por encubrimiento");
• Exigir a las autoridades que eliminen la remodelación ilegal si representa una amenaza para toda la casa (esto requerirá un gasto financiero considerable y no estará exento de problemas).

tenga en cuenta que El propietario asume toda la responsabilidad por el estado actual del apartamento., quien es tal en el momento de los reclamos sobre reurbanización (y no el que alguna vez no los legitimó).

Acciones del comprador:

• es necesario inspeccionar cuidadosamente el apartamento (el estado de los techos, balcones, pisos, desagües y cableado eléctrico, techo, uniones de losas de concreto en las paredes, en los pisos superiores, el ático, en los primeros pisos, el sótano);
• exigir al vendedor documentos "nuevos" de la BTI. Y aunque para registrar una transacción es suficiente un período de 5 años a partir de la fecha de la última emisión del certificado de registro, lo mejor es insistir en actualizarlo, porque Cinco años es un período demasiado largo. En algunos casos, tiene sentido pagar por este servicio si el vendedor alega la falta de fondos "extra".

Documentos para el apartamento y documentos relacionados.

La verificación de documentos tiene como objetivo comprobar su autenticidad (no falsificación de sellos, firmas o fechas).

El examen visual no garantiza la seguridad del comprador; solo en el Servicio de Registro Federal, después de enviarlo para el registro, cada documento se someterá a un examen exhaustivo.

por bueno que sea Los abogados “expertos” de firmas confiables tienen conocimiento sobre todas las complejidades de la preparación de varios documentos:

• el orden e interpretación de los números en cada código;
• diseño de sellos de varios departamentos (hasta sellos antiguos, hasta agencias gubernamentales de otras regiones);
• textura del papel de formularios de informes estrictos (certificados de registro, certificados de oficinas de registro, certificados ministeriales, etc.).

Solo documentos sin tachaduras, borrones, correcciones(excepto aquellos notariados).

Todo el texto y los registros deben ser claros, comprensibles y sin ambigüedades.

Participantes de la transacción y otras partes interesadas

Importante para el comprador explorar el lado vendedor:

• identidad del vendedor. El principal eslabón débil de la personalidad del vendedor es su incapacidad, incompetencia mental, abuso de alcohol y adicción a las drogas. Las personas que enajenan bienes inmuebles cuando tienen tales defectos no tienen conocimiento de lo que sucede. Su los familiares pueden impugnar fácilmente el trato y el comprador quedará perdido;
• la identidad del fiduciario, si actúa por cuenta del propietario;
• la presencia de terceros: posibles solicitantes del apartamento por parte del vendedor (que se encuentran en prisión o en un viaje de negocios de larga duración al extranjero o al Ártico);
• participación de menores en el apartamento que se vende (el apartamento no se puede vender si hay un niño entre los propietarios o si fue despedido en violación de la ley y no se le proporcionó otra vivienda sin perjuicio de los intereses del niño).

Acciones del comprador:

• infórmese sobre la autenticidad del pasaporte del vendedor (utilice el sitio web oficial del Servicio Federal de Migración, donde no se enumeran las "falsificaciones" y los pasaportes emitidos legalmente se reflejan independientemente del año y la localidad de emisión). Tampoco estaría de más visitar la oficina de pasaportes local. Muestra allí el contrato preliminar de compraventa y tu pasaporte., y no se le negará que proporcione información legalmente relevante;
• Exija un certificado de la clínica psiconeurológica del vendedor, especialmente si el vendedor ha dado el más mínimo indicio de sospecha. También Se recomienda solicitar con delicadeza dicho certificado al vendedor. si una persona tiene entre 55 y 60 años (el riesgo de enfermedades relacionadas con la edad asociadas con la actividad vascular del cerebro es demasiado alto);
• el vendedor podrá hacerse representar por su tutor incapacitado o representante autorizado, pero en este caso el comprador deberá exigir un poder notarial;
• en vísperas de una transacción utilizando un poder, verifique si este poder ha sido revocado (presente una solicitud al notario que lo emitió);
• aclarar cuáles son los términos de referencia del poder, si se trata solo de firmar documentos o también de recibir dinero para un apartamento;
• averigüe si el apartamento se compró durante el matrimonio (si se está vendiendo actualmente, debe contar con el consentimiento del otro cónyuge, incluso si el vendedor está divorciado; los bienes adquiridos conjuntamente no se pueden enajenar sin el consentimiento mutuo de los cónyuges, de lo contrario el la transacción puede ser declarada inválida después de los acuerdos monetarios y el registro estatal de su propiedad);
• Solicitar a la parte vendedora un extracto ampliado del registro de la vivienda. Indica no solo la composición de las personas actualmente registradas, sino también aquellas que fueron previamente registradas y eliminadas del registro (dónde se fue exactamente la persona y por qué motivo; haga consultas, infórmese, incluso si tiene que contratar a un abogado). El extracto aclarará información sobre presos, viajeros de negocios de larga duración y menores.

Qué preguntas hacer al comprar un apartamento en el mercado secundario

comprar un apartamento no dudes en hacer cualquier pregunta, relacionado con ella. Es especialmente importante aclarar:

• quién era el propietario del apartamento antes y durante cuánto tiempo;
• cuando se hicieron renovaciones importantes en la casa;
• ¿Existen defectos graves de servicios públicos en el apartamento y otras características (proximidad del lugar a fuentes de aumento de vibraciones, radiación, etc.)?
• ¿Por qué se vende el apartamento ahora?
• si una persona actúa bajo un poder: ¿dónde está el mandante? ¿Es posible contactarlo?, asegurarse de que esté vivo, sea adecuado y enajene conscientemente la propiedad que posee;
• ¿Quiénes son los vecinos?

Los vendedores honestos se comportan relajados, confiados y abiertos.

Estamos listos para responder en detalle cualquier pregunta, esforzarnos por todos los medios por lograr la corrección mutua en vísperas de la transacción, por llegar a un acuerdo sobre las condiciones y formas de pago, etc.

La más mínima tensión en respuesta a sus preguntas debería provocar un sano recelo y una aclaración aún más profunda de la información sobre el apartamento, hasta el punto de abandonarlo. Si No existen alternativas dignas a este apartamento, asegúrese de involucrar a abogados competentes.!

Cómo evitar estafas

Con la intención de comprar un apartamento, Se debe movilizar la prudencia, apagar las emociones y ejercer la máxima precaución.. Recomendado:

• evitar la cooperación con agentes inmobiliarios “turbios” y otras personas sospechosas;
• comprobar cuidadosamente los documentos a un nivel básico de forma independiente;
• involucrar a abogados experimentados y acreditados para un examen más profundo de los documentos, así como para que los ayuden a redactar un contrato de compra y venta;
• averigüe el motivo del precio tan bajo (a veces las personas necesitan vender un apartamento con urgencia por motivos familiares, pero a menudo los estafadores presionan para que se pague rápidamente un apartamento que tiene un precio tentadoramente bajo para el comprador);
• celebrar un acuerdo con la condición de que el pago se realizará solo después de que el Servicio de Registro Federal reconozca que la transacción es legal (para pagos, use cajas de seguridad con opción de bloqueo hasta que se presente el Certificado de Registro Estatal);
• no pague en lugares "al azar" (los estafadores a veces engañan al desafortunado comprador creando distracciones, alboroto, pánico. Y luego lo acusan de no pagar el dinero).

Reglas para vender un apartamento en el mercado secundario.

El algoritmo de compra y venta es el siguiente:

• búsqueda de objetos;
• inspección;
• en caso de acuerdo, celebración de un acuerdo de transacción preliminar (también llamado acuerdo de depósito) y pago de un anticipo;
• preparación final del paquete de documentos para la transacción;
• celebración del contrato final de compraventa en forma simple por escrito (o su ejecución ante notario);
• registro estatal en el Servicio de Registro Federal.

Una simple forma escrita no tiene fuerza legal, hasta que el acuerdo pase el registro estatal en el Servicio de Registro Federal.

El acuerdo notarial entra en vigor legalmente de inmediato, pero sin un registro estatal adicional, el nuevo propietario no podrá enajenar el apartamento.

Un notario no puede realizar un análisis profundo de los documentos, y esto no forma parte de sus funciones (su finalidad es certificar ante notario el hecho de un acto jurídico entre las partes). Los empleados del servicio de registro realizan un examen jurídico en profundidad, para el cual la ley exige al menos 30 días.

Los abogados recomiendan registrar el acuerdo a través del Servicio de Registro Federal y realizar los pagos solo después de asegurarse de que no se haya rechazado el registro de la transacción, no se haya suspendido la transacción y se haya emitido el Certificado. Muy a menudo, las transacciones se suspenden y, en ocasiones, se rechaza el registro.

¿Qué documentos deben prepararse para celebrar un contrato?

Conjunto estándar de documentos. adjunto al acuerdo principal:

• documentos de título (contrato de compraventa, testamento, escritura de donación, contrato de privatización, etc.);
• pasaportes de ambas partes;
• Pasaporte técnico BTI con explicación;
• extracto del registro de la casa;
• extracto de las cuentas personales del departamento de vivienda o de la asociación de propietarios;
• consentimiento del cónyuge (si es necesario);
• varios certificados de la oficina de registro (sobre el cambio de apellido, sobre el estado civil, si las circunstancias de la transacción actual lo requieren);
• permiso de las autoridades de tutela y tutela (si los derechos de los menores se ven afectados durante la compraventa);
• poder notarial (si la venta la realiza una persona autorizada);
• certificado de una clínica psiconeurológica (si es necesario).

En todas las etapas de la compra de un apartamento (inspección, preparación de documentos, finalización de la transacción), al comprador le esperan riesgos tanto obvios como ocultos.

Comprenderlos requiere experiencia; el conocimiento de las complejidades legales es indispensable.

Es aconsejable atraer abogados competentes. que no tengan intereses comunes con el vendedor. Ésta es la única manera de evitar problemas.

Cómo comprar correctamente un apartamento en el mercado inmobiliario secundario y a qué debe prestar atención el comprador antes de celebrar un contrato de compraventa:

El comprador puede obtener la mayor parte de la información sobre el apartamento que está comprando a partir de varios documentos que debe solicitar al vendedor. Veámoslos en detalle y le diremos a qué matices debe prestar especial atención.

Documento principal

El documento principal que confirma el derecho a poseer y disponer de una propiedad es un certificado de registro de propiedad. Debes empezar a comprobar la limpieza del apartamento estudiando este documento, ya que contiene mucha información útil sobre la propiedad.

En primer lugar, conviene prestar atención a la fecha de emisión del certificado. Si se recibió hace muy poco tiempo, es imperativo averiguar por qué el propietario decidió vender su propiedad. Es lógico que sea poco probable que puedan deshacerse de un objeto líquido de forma inmediata y sin motivos especiales. Y cuando el vendedor no puede explicar el motivo de su acción, hay motivos para desconfiar.

El certificado de registro de propiedad siempre indica sobre qué base fue emitido. Podría ser un contrato de compraventa, una donación, una privatización, un certificado de herencia, una decisión judicial o un poder ejecutivo, etc.

Si la propiedad surgió en virtud de un acuerdo de donación o sobre la base de un certificado de herencia, asegúrese de verificar si el vendedor es pariente de la persona que donó o heredó la propiedad. Si no, averigüe por qué el actual propietario del apartamento decidió venderlo. Quizás la persona teme que los familiares del propietario anterior cuestionen la legalidad del acuerdo de donación o herencia.

La base para el surgimiento de la propiedad de un apartamento adquirido por el vendedor en la etapa de construcción suele ser un certificado de pago total de la participación en la cooperativa de vivienda o un acuerdo de participación accionaria (según el esquema para comprar el apartamento al desarrollador). . En este caso, asegúrese de averiguar si el vendedor estaba casado en el momento de la celebración del contrato. Después de todo, el apartamento es propiedad conjunta y se requerirá el consentimiento notariado del segundo cónyuge para la venta. Este documento es necesario independientemente de quién sea el propietario del apartamento que se vende: uno de los cónyuges o ambos.

¿Quién es el jefe en esta casa?

Es importante comprobar si el número de propietarios coincide con el número de registrados. Lo ideal es que antes de celebrar un contrato de compraventa se dé de baja a todos los residentes registrados. Recuerde que las personas que no tienen participación en la propiedad, pero están registradas en un apartamento, en algunos casos conservan el derecho a vivir en él. Por ejemplo, los ciudadanos que no participaron en la privatización de un apartamento, por ley, conservan el derecho de uso indefinido de este local.

Asegúrese de comprobar si hay menores registrados en el apartamento. Según la legislación vigente, es posible vender un "apartamento con un niño" si él no es el propietario sin el consentimiento de las autoridades de tutela y administración fiduciaria. Pero, según los expertos, si en el futuro resulta que el niño no tiene dónde vivir, la transacción de venta del apartamento puede ser declarada inválida.

Ofertas y muros

El siguiente documento para un estudio detallado es un extracto del Registro Unificado de Derechos del Estado (USRE). El extracto contiene información sobre todos los propietarios del apartamento y, lo más importante, los gravámenes aplicables a la propiedad. En el documento se puede saber si el objeto está pignorado, si está detenido o si se han presentado reclamaciones legales. La versión ampliada del extracto del Registro Unificado del Estado (solo el propietario puede solicitarlo) indica cuántos propietarios ha cambiado el apartamento y qué documentos sirvieron de base para la transferencia de los derechos correspondientes.

Pasemos al siguiente paso: comprobar el pasaporte técnico. En él podrá saber si se ha realizado alguna remodelación en el apartamento y si ha sido aprobada adecuadamente. Desde un punto de vista legal, la presencia de una reurbanización ilegal no impide la venta de un apartamento. Sin embargo, si como resultado de dicha remodelación se violaron los derechos de los vecinos o, peor aún, se dañaron los muros de carga, el comprador asumirá toda la responsabilidad.

Los problemas también son inevitables al comprar un objeto con límites modificados. Por ejemplo, el vendedor combinó dos apartamentos vecinos, pero no legalizó dicha reurbanización. Nadie le impedirá comprar esta propiedad, pero Rosreestr se negará a registrar la propiedad del nuevo propietario, citando un cambio en la propiedad, cuyos límites no se tienen en cuenta en el Catastro de Bienes Raíces del Estado.

Sobre garantías

Su tarea como futuro comprador es comprobar minuciosamente la limpieza legal del apartamento. Y solo después de eso firme el contrato de compraventa. La verificación cuidadosa de la información contenida en los documentos anteriores le permite asegurarse contra la mayoría de los riesgos asociados con la compra de una vivienda.

Por supuesto, lo mejor es que un profesional estudie todos los documentos, por ejemplo, un abogado con amplia práctica judicial en el campo de los bienes raíces residenciales.

Sin embargo, según algunos expertos, nadie le dará una garantía absoluta de la pureza de la transacción, especialmente cuando se compra un "apartamento con historia" en el mercado inmobiliario secundario. Así, si se tiene la más mínima duda sobre la pureza jurídica de un objeto, el mejor consejo es asegurar el riesgo de pérdida de propiedad.

Texto: Sergey Bardin Foto: pressfoto.ru, Alexey Alexandronok, Evelina Bilkis Collage: Vladislav Kungurov