طلب محررو برنامج NSP من المصرفيين والمطورين أن يخبروا كيف يتغير نهج إقراض المشاريع ، وما إذا كان من الممكن جذب الأموال المقترضة بسعر فائدة معقول وما هي المخططات المالية التي تستخدمها الشركة كبديل لتمويل المشاريع.

دميتري كورديوكوف ، رئيس مجلس إدارة شركة سبيربنك ش.م.ع.
- سبيربنك رائد في سوق تمويل المشاريع. وبالطبع لم نتوقف عن تقديم القروض للمطورين العاملين في كل من العقارات السكنية والتجارية. من مبادئ تمويل المشروع توزيع المخاطر بين جميع المشاركين في المشروع. بادئ ذي بدء ، حتى قبل أن يدخل البنك المشروع ، يجب على المبادرين استثمار نصيبهم من الأموال. في العقارات السكنية ، تبلغ هذه القيمة 25٪ من رأس مال المشروع ، ويجب استثمار 15٪ أخرى على الأقل من قبل المساهمين. وبالتالي ، قمنا بزيادة متطلبات مشاركة المطور الخاصة بشكل طفيف. الشرط الإلزامي هو بيع الشقق وفقًا لمتطلبات 214-FZ ، وتوافر التصاريح الأولية للمشروع. في الغالب نحن على استعداد لإقراض المشاريع المصممة لتلبية الطلب الشامل.
هذه هي المبادئ العامة التي نلتزم بها. في الممارسة العملية ، هناك نهج فردي للشركات ومشاريعها. يأخذ في الاعتبار اسم وخبرة المقترض المحتمل ، ووجود التدفقات النقدية الأخرى والضامنين الميسورين ، وجاذبية السوق والفئة ، ووجود ضمانات إضافية.
في محفظة القروض الممنوحة للإنشاءات العقارية ، استقرت حصة المشاريع السكنية عند حوالي 10٪. نمت المحفظة نفسها من 36 مليار روبل في بداية عام 2013 إلى 115 مليار روبل في عام 2015. تظهر الأرقام بوضوح أن تمويل المشروع العقاري في سبيربنك لم يتم إنهاؤه.

أندري فيوكتيستوف ، مدير إدارة أعمال الشركات في بنك PJSC AK BARS:
- بشكل عام ، لم تتغير مناهج بنك AK BARS لإقراض بناء المساكن. المعايير الأساسية تبقى كما هي. يجب أن يكون تنفيذ المشروع مبرراً اقتصادياً. يجب أن يكون لدى المطور تقديرات التصميم والتصاريح الأولية. يجب أن يتضمن المشروع الأموال الخاصة للمقترض - على الأقل 30٪ من قيمته. أيضا ، يتم إيلاء اهتمام وثيق لنوعية الضمانات للقروض التي تم جذبها.
في عام 2016 ، قام البنك بتمويل المشاريع الاستثمارية بالمبلغ المخطط له.
على مدى السنوات الثلاث الماضية ، ظل عدد القروض الممنوحة دون تغيير عملياً.
في عام 2013 ، قمنا بتمويل 36 مشروعًا ، في 2014-35 ، في 2015-38.
يتطلب البنك من المطورين أن يتمتعوا بسمعة تجارية إيجابية وأنشطة مالية واقتصادية فعالة من حيث التكلفة وتاريخ ائتماني جيد وتوافر أموالهم الخاصة. نعطي الأفضلية للمشاريع العقارية السكنية من الدرجة الاقتصادية. نحن نحلل طلب السوق المحتمل ، والسيولة ، والملاءمة. يتم تحديد الشروط والأسعار لكل مشروع على حدة بناءً على النتائج
تحليل معقد.

أركادي بوشارنيكوف ، نائب مدير فرع بنك غلوبكس في سانت بطرسبرغ:
- عملية تمويل المشروع لم تتوقف عندنا. هناك بالفعل قروض مفتوحة ونشطة وطلبات للنظر فيها. لم تتغير أسعار الفائدة على هذه القروض كثيرًا مقارنةً بأسعار ما قبل الأزمة. لكن الشروط التي نقدم بموجبها تمويل المشروع هي معلومات تجارية مغلقة. أستطيع أن أقول إن نهج كل مطور هو نهج فردي: مع الأخذ في الاعتبار تاريخه وحجم الأعمال. في سانت بطرسبرغ ، يقع قدر كبير من الإقراض على عاتق شركات مثل Setl Group و Etalon - LenspecSMU.

فيرا سيتسكايا ، رئيس GVA سوير:
- تمويل المشروع متاح اليوم من حيث المبدأ. البنوك لديها سيولة حرة. لكن الظروف تغيرت. بادئ ذي بدء ، ارتفع المعدل. بالنسبة للبنوك مثل Sber و VTB ، تتراوح النسبة بين 14-15٪ ، والبنوك الأصغر - 19٪. علاوة على ذلك ، البنوك الصغيرة ليس لديها عمليا أموال طويلة الأجل. يمكنهم الإقراض لمدة أقصاها سنتان ، وهو ما لا يكفي لمشاريع التنمية. بالإضافة إلى الزعيمين ، تقع القروض طويلة الأجل أيضًا ضمن سلطة بنك موسكو ، و Promsvyazbank ، و Alfa-Bank والعديد من البنوك الأخرى من المستوى الأول.
إن رغبة المصرفيين في التحوط لأنفسهم في سوق غير مستقرة أمر مفهوم. فهي تقلل من مخاطرها من خلال وضع متطلبات أكثر صرامة لمشاركة المقترض في المشروع. إذا كان من الممكن في وقت سابق الاعتماد على التمويل من خلال المساهمة بنسبة 30٪ من الأموال الخاصة ، وأحيانًا 20٪ ، فإن النسبة اليوم هي 50:50. بالنسبة لأولئك الذين يبنون مساكن ، لم يعد هذا مثيرًا للاهتمام ، لأن هذه هي الطابق الثالث أو الرابع من المنزل ، ثم يمكنك متابعة البناء بأموال من بيع الشقق.
بالإضافة إلى ذلك ، تطلب البنوك ضمانات سائلة لتأمين القرض. أي أن تمويل المشروع يتحول إلى إقراض مرهن. وهي متاحة بالحجم المطلوب فقط للشركات الكبيرة ، التي لديها ما يكفي من الأصول السائلة والباهظة الثمن في ميزانياتها العمومية لضمان التفاعل الراسخ مع البنوك. لكن في هذه الحالة ، سيكون هناك خصم كبير ، أي لن يحصلوا على أكثر من 50٪ من قيمة العقار.
يلاحظ المطورون أنه لا يمكن الحصول على الائتمان إلا لأعمال البناء والتركيب. ومن المستحيل إنشاء اتصالات وأنظمة أمان من الحرائق وأنظمة تيار منخفض. هذا يتطلب مواردنا الخاصة.
تخفف البنوك أيضًا من المخاطر باستخدام المخططات القانونية. كقاعدة عامة ، يتم تنفيذ المشروع في إطار كيان قانوني تم إنشاؤه خصيصًا. يحصل البنك على حصة في رأس ماله ، وبالتالي يؤمن حقوقه في الكائن في حالة تخلف المقترض عن السداد. يكاد يكون من المستحيل الحصول على قرض لشركة تطوير أم.
بالنسبة لأولئك الذين يدخلون السوق لأول مرة ، فإن بناء حوار مع أحد البنوك والحصول على قرض هو مهمة خيالية. ولكن حتى لو تعامل المبتدئ معها ، فإن المعدل سيقتل اقتصاد المشروع بالكامل. الشركات ذات الاسم والسمعة تقيد. بالنسبة لهم - ظروف أكثر ملاءمة. كما يتم استخدام آليات الإقراض. إذا تم بالفعل بناء المرفق ، يعيد البنك التفاوض مع المقترض بسعر أقل ، ويمكن إعادة استثمار الأموال المحررة في المشروع التالي. تنشأ سلسلة كاملة من مشاريع البناء ، والتي ينفذها البنك مع المطور.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن البنك ليس حرا في تخفيف الشروط إلى ما لا نهاية. البنك المركزي بصفته منظمًا هو الذي يملي متطلباته ، ولا يمكن لأي بنك أن يتجاهلها. لم يظهر المعدل المرتفع من رغبة المصرفيين في كسب المال ، ولكن من معدل الخصم للبنك المركزي ، وزيادة متطلبات الاحتياطيات وغيرها من المعايير.

إلينا كوزنتسوفا ، نائب المدير العام للاقتصاد والتمويل ، مجموعة شركات بايونير ، منطقة سانت بطرسبرغ:
- أعتقد أنه في عام 2016 ستشكل البنوك نهجًا عامًا لتمويل المشاريع. لأن هذا العام سيكون ، في رأي العديد من المحللين ، اختبارًا جيدًا لقوة المطورين. في الربع الأول ، انتظرت البنوك لترى الموقف. إنهم يريدون أن يلاحظوا كيف تغيرت المؤشرات الاقتصادية للمطورين في عام 2015 ، وسيكون هذا واضحًا من البيانات المالية السنوية ، والتي يتم تقديمها في موعد أقصاه 31 مارس.
تضع معظم البنوك الآن طلبات متزايدة على مشاركة المطورين في تمويل المشاريع المستقبلية ، وكذلك على الامتثال للقانون. البنوك أكثر أو أقل ولاء لتلك الشركات التي تبني مرافق تحت 214-منطقة حرة ، وهي حذرة من المخططات الأخرى.

إيلينا تارابوكينا ، رئيس قسم الإقراض العقاري ، KVS Group:
- خلال الأزمة ، لا يعتمد تمويل المشروع الناجح على مدة علاقة العمل بين شركة التطوير والبنك فحسب ، بل يعتمد أيضًا على سمعة وخبرة المطور. طورت مجموعة شركات KVS شراكة مع VTB24. قدم موارد ائتمانية لمشروعنا الاستثماري الأول "GUSI-Swans" ، ثم RC "Ivan da Marya" و "Linkor". الآن VTB24 تمول مشاريع التنمية المتكاملة لإقليم "Novoe Sertolovo" و "YASNO.YANINO".

أندري نيكيتين ، المدير المالي لمجموعة LSR:
- لم تستخدم LSR Group التمويل المخصص للمشاريع البنكية. بالنسبة للمطورين الذين يعملون بموجب 214-FZ ، يرتبط استخدام هذه الأداة عادةً برهونات كبيرة (تعهد حقوق المطالبات بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال أو اتفاقيات التعاقد العامة). يضاف إلى هذه التكاليف العامة لمراجعة المشروع من قبل المهندسين والمساحين وتكاليف التأمين. كل هذا ، إلى جانب معدلات القروض المرتفعة ، يقلل بشكل كبير من الربحية.
بالإضافة إلى ذلك ، لا توجد آلية قانونية عملية للإفراج عن الشقق من الرهن العقاري للبنك. لذلك ، هناك خطر من أن المساهم سيرفض الصفقة: أي رهن ثانوي يثير الشك في المشتري.
منذ منتصف عام 2014 ، قامت البنوك بتشديد المتطلبات للمؤسسات في صناعة البناء ، وخاصة للمقاولين. هذا يعقد بشكل كبير الإجراءات المرتبطة بالحصول على قرض (سواء في إطار تمويل المشروع أو لتجديد رأس المال العامل) للمطورين والمقاولين. لا يمكن القول أن البنوك بدأت في فرض أي متطلبات جديدة. في الوقت نفسه ، قاموا بتعقيد تحليل الوضع المالي للمقترض نفسه ولجميع المشاركين في المعاملات الائتمانية بشكل كبير. إنهم يدرسون بدقة جميع المؤشرات المالية (الفعلية والمتوقعة) ، وهيكل ملكية المقترض. تم تشديد نهج تقييم السوق وجودة الضمانات.
في الوقت نفسه ، تكون تكلفة تمويل المشروع على أي حال أعلى من معدلات القرض للأنشطة الجارية (تجديد رأس المال العامل). إذا استخدمت مجموعة من الشركات مبدأ "المرجل" لجذب تمويل الديون من البنوك الدائنة المختلفة ، فإن هذا يسمح لك بتقليل تكلفة خدمة القروض. والبنوك أسرع بكثير في اتخاذ القرارات بشأن منح حدود الائتمان.

مع تطوير طريقة المشروع لممارسة الأعمال التجارية في جميع أنحاء العالم ، أصبح من الضروري إدخال آلية جديدة بشكل أساسي لجمع الأموال ، والتي من شأنها أن تجعل من الممكن تنفيذ العمل دون وجود أي ضمانات نقدية في البداية. بعد ذلك ، سننظر في ماهية تمويل المشروع وكيف يختلف عن الأنواع الأخرى لجمع الأموال في القطاعين العام وقطاع الشركات.

مفهوم تمويل المشروع

تمويل المشروع هو وسيلة لجمع الأموال لتأمين مشروع استثماري طويل الأجل. ويسمى أيضًا قرض الاستثمار. تتمثل إحدى ميزات الطريقة في أن الأموال لا يتم إصدارها بموجب ضمان الدولة أو الشركة وليس تحت ضمان الممتلكات ، ولكن في ظل التدفق النقدي الذي سيولده المشروع بعد اكتماله. من وجهة نظر الإقراض التقليدي ، يبدو القرض الحالي منخفض الدخل ومحفوف بالمخاطر.

لا ينجح الجميع في الحصول على ضمانات حكومية ، وقد يكون الحصول على ضمانات مقابل الأصول النقدية أمرًا صعبًا بسبب درجة تآكلها العالية ، وبالتالي انخفاض تكلفتها. في القرض الاستثماري ، يمكن أن تكون الضمانات الرئيسية للمقرضين هي الترخيص ، وتطوير واستخدام الأصول ذات القيمة العالية ، والحق في الاستخدام ، وإنتاج المنتجات.

إن ممارسة الإقراض الاستثماري متطورة بالفعل في العالم ، ومع ذلك ، فإنها لا تزال غير معتادة بالنسبة لروسيا. لإقراض الأموال لشركة ناشئة واعدة ولكنها محفوفة بالمخاطر ، فإن معظم المؤسسات المصرفية لن تخاطر بها. ومع ذلك ، عندما يتم تشكيل فريق من المهنيين المشهورين ، وتعد المبادرة نفسها بربح جيد ، فإن فرص الحصول على رأس المال اللازم تزداد بشكل كبير.

يمكن استخدام رأس المال السهمي (الاستثمار المباشر) وخطابات الاعتماد والقروض المصرفية والتأجير وأحيانًا قروض السلع كأدوات تمويل لقرض استثماري. هناك طلب على المشاريع ذات الربحية العالية المحتملة ، مثل بناء المساكن والمنشآت الصناعية والتجارية ، وإطلاق نوع جديد من المنتجات المطلوبة في السوق ، وإعادة تحديد أو تحديث المؤسسة.

من أجل الحصول على هذا النوع من التمويل لتنفيذ الفكرة ، يجب إنشاء شركة مشروع في شكل كيان قانوني منفصل. يتم تخصيص الأموال لتنفيذ أهداف معينة ، ويتم تحديد بنود التكلفة بوضوح ، ولا يمكن للمقترض تغييرها كما يشاء. إذا كانت جميع المخاطر في تمويل الشركات تقع على عاتق الشركة المنظمة ، فعندئذٍ مع قرض استثماري ، يتم تقسيم المخاطر بين البادئ والبنك المُقرض والمقترض.

في روسيا ، نادرًا ما يتم تخصيص المبلغ الكامل للمبادرة بأكملها ، وغالبًا ما يطلب المصرفيون من المقترض استثمار جزء من أمواله الخاصة ، عادةً بمبلغ يتراوح بين 25 و 40٪ من المبلغ الإجمالي.

في الوقت نفسه ، يتم دفع العمل الأولي (FEED ، دراسة الجدوى ، وثائق المشروع) من قبل البادئ بالخطة ، ويتم توصيل يوم الاعتماد في مرحلة البناء. بعد انتهاء مرحلة الاستثمار ، يتم تعهد الأصول المنشأة حديثًا للبنك مقابل القرض المستلم.

لتقليل احتمالية الخسائر في مثل هذا الإقراض المحفوف بالمخاطر ، تجري البنوك فحصًا تفصيليًا ، وتضع خطط العمل ، ودراسات الجدوى ، والنماذج المالية ، وأبحاث التسويق. هذا يجبر جميع الأطراف على التعمق في تفاصيل العمل ، لفهم العمليات التي تحدث فيه. إذا كنا نتحدث عن البناء "من الصفر" أو تحديث مرفق قائم ، ثم يتم لفت الانتباه إلى وجود العقار أو على شروط عقد إيجار طويل الأجل لقطعة أرض. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المنظمة التي ستقوم بأعمال البناء والتركيب لها أهمية كبيرة.

هناك نوعان رئيسيان من تخصيص الأموال لهذا النوع من توفير المبادرة:

• التمويل المشترك... بموجبه ، يتم توحيد جميع المقرضين في تجمع واحد (نقابة ، اتحاد) ، ويتم إبرام اتفاقية قرض واحد مع المقترض.
• التمويل المستقل الموازي... في هذه الحالة ، تقدم كل مؤسسة مصرفية الأموال لمشروعها الفرعي (جزء من تعهد مشترك) ، وتبرم اتفاقية قرض منفصلة مع المقترض.

يشار إلى قرض الاستثمار أحيانًا باسم "تمويل حق الرجوع" ، أي يتطلب سداد القرض. هناك ثلاثة أشكال رئيسية لتخصيص الأموال:

على عكس الإقراض التقليدي ، قبل اتخاذ قرار بشأن الإقراض الاستثماري ، تكون فترة النظر في الطلب المقدم أطول ويمكن أن تتراوح من عدة أشهر إلى سنة ونصف.

تفاصيل العمل بقرض استثماري

يعتمد تمويل المشروع على مبادئ معينة تنطبق على جميع هذه الحالات. تعود الخصوصية إلى الدرجة العالية من المخاطر بالنسبة للأطراف ، وبالتالي ، يتم إيلاء الكثير من الاهتمام ليس فقط للشركة التي حصلت على الأموال ، ولكن أيضًا للفكرة المقترحة للتنفيذ.

يتم تمييز المشروع بشكل منفصلمن النشاط الرئيسي للشركة ، يتم إنشاء كيان قانوني يتم من خلاله سداد جميع المدفوعات. هذا له مزاياه وهو ضروري لعدد من الأسباب:

• يبدأ نشاط تطبيق المفهوم بوجه نظيف. يؤدي إدخال جميع عمليات التلاعب في هيكل منفصل إلى تجنب المشكلات التي قد تكون مرتبطة بأنشطة الشركة الرئيسية في الماضي ، على سبيل المثال ، مع عمليات تدقيق الخدمات المالية للفترات السابقة أو إبطال العقود الفردية أو المطالبات القانونية في مجالات أخرى.
• أصبح المشروع أكثر انفتاحًا وشفافية. يتم تتبع جميع المدفوعات والتخطيط للتدفقات المالية بشكل جيد ، ولا يوجد تقاطع مع التدفقات المالية الأخرى للشركة. تزيد الشفافية من القيمة المقدرة للفكرة وتعزز الثقة بين شركاء متعددين.

يتم التحقيق بعناية في جميع المخاطر المحتملةويتم اتخاذ تدابير لتقليلها من أجل جذب المستثمر. يتم تنفيذ هذا العمل في مرحلة ما قبل الاستثمار. بعد النظر في المخاطر المحتملة ، يفترض كل طرف جزءًا من المخاطر التي يمكنه إدارتها بأكبر قدر ممكن من الفعالية ، فضلاً عن السيطرة عليها. على سبيل المثال ، يمكن توزيع المخاطر على النحو التالي:

• السياسية التي يجب تقديمها لهيئة الدولة المعنية ؛
• لفرض التكنولوجيا على موردي المعدات ؛
• التحويل القائم على السوق لمشتري المنتجات وشركائهم من خلال آلية العقود المتخصصة.

المشاركون في التعهد يقدمون لبعضهم البعض ضمانات وظيفية في شكل "خطابات راحة" أو من خلال إبرام مذكرة تفاهم ، واتفاقات أولية مع المشترين. الخيار المثالي هو الحصول على ضمانات الدولة للضرائب التفضيلية أو الشروط الخاصة لفترة معينة ، وهذا ممكن بالنظر إلى الأهمية الاجتماعية للمبادرة التي يتم تنفيذها.

النماذج الماليةتستخدم للحصول على قروض استثمارية مهمة للغاية لاستقرار تنفيذ المفهوم. يتم تنفيذ النمذجة باستخدام إنشاء تقارير مبدئية منظمة ، والتي يتم دمجها في حسابات الميزانية العمومية للمشروع ، وتدفقاته النقدية والأرباح المتوقعة. تصبح معايير التقارير المالية الدولية المقبولة عمومًا مساعدة جيدة لذلك.

يتم إنشاء نموذج مالي على أساس الافتراضات حول العوامل الرئيسية التي تؤثر على الأعمال التجارية ، والتي يتم إجراؤها أثناء التخطيط. لهذا ، يجب على المتخصصين أن يدرسوا بعناية ميزات عمليات تنظيم المشاريع في المنطقة المرغوبة والعلاقة مع العوامل الرئيسية. كلما تم تصميم النشاط المتوقع للكائن بشكل أكثر دقة ، ستكون هناك تقديرات أكثر موثوقية لتدفقه النقدي ، وهو أساس القرض.

إدارة عالية الجودة للمبادرة المنفذةيعتمد بشكل مباشر على الكفاءة المهنية لمديرينا أو المدعوين ، ورغبتهم وقدرتهم على تنظيم الاتصالات بشكل صحيح بين الشركاء والمشاركين في التعهد ، لتنسيق أعمالهم. يجب على الإدارة أن تعدل نوعياً قضايا التسويق والتمويل واللوجستيات وتبادل المعلومات.

غالبًا ما تتم ممارسة تعيين مستشار مالي متمرس يمكنه تقديم الدعم في الدعم التحليلي والقانوني والإعلامي لفكرة ما. في أغلب الأحيان ، تكون المساعدة مطلوبة عند حل المشكلات التالية:

• اختيار أفضل هيكل للمشروع ؛
• إعداد خطة العمل والمعلومات ومذكرات الاستثمار ؛
• تنظيم الخبرات اللازمة (التكنولوجية والهندسية) ؛
• البحث عن المستثمرين والمساهمين وتنظيم المفاوضات معهم ؛
• تدابير لخفض التكاليف وتعظيم السعر المتوقع للكائن ؛
• تطوير طرق التفاعل بين المنظمين والدائنين ، وحل القضايا المالية والقانونية الحالية ؛
• الإعداد المنتظم لتقارير التقدم ؛
• المساعدة في تطوير الرقابة والمحاسبة الإدارية وإدارة شؤون الموظفين.

ينطوي تمويل المشروع على تخصيص الأموال لفترة طويلة ، وهو أمر غير معتاد بالنسبة لروسيا ، حيث يتم استخدام "الأموال القصيرة" في كثير من الأحيان. نادرًا ما يتم تنفيذ مبادرة واسعة النطاق في غضون 2-3 سنوات ، كقاعدة عامة ، ستبدأ الأموال المستثمرة في العودة إلى المُقرض في غضون 5-10 سنوات. في هذه الفترة ، يستغرق العمل التحضيري والحسابات الاقتصادية وإعداد خطة فقط عامًا ونصف.

تتطلب كل هذه الأنشطة استثمارات كبيرة ، والتي يمكن أن تصل إلى 10٪ من التكلفة الإجمالية أو أكثر ، وتقع على عاتق البادئ بالفكرة. في الوقت نفسه ، لا يأخذ المستثمرون دائمًا هذه التكاليف في الاعتبار عند وضع اتفاقية والمطالبة باستثمار 25-30٪ من أموالهم في تعهد من أجل تأكيد جدية نواياهم.

أدوار المشاركين في العملية

كما لوحظ أعلاه ، على عكس حالة الحصول على قرض تقليدي ، لا يمكن الحصول على قرض استثماري إلا بمشاركة مجموعة واسعة من المشاركين الذين يقومون بتوزيع المخاطر. وتشمل هذه المنظمات.

المؤسسات الماليةتخصيص الأموال. عادة ما تكون المؤسسات المصرفية الكبيرة جاهزة للحصول على قروض المشاريع ، ولديها القدرة على تخصيص الأموال أو الأصول الأخرى بآجال استحقاق مؤجلة. تحاول البنوك تقليل مخاطر الخسائر من خلال تخصيص الأموال ليس لمرة واحدة ، ولكن في شرائح منفصلة وفقًا للجدول الزمني المعتمد. إذا حدث خطأ ما ، يمكنك التوقف عن توفير المشروع ، وتجنب الخسائر الكبيرة. هناك أيضًا فرصة لإدخال وحدة التحكم الخاصة بك في المشروع ، والتي لها الحق في إيقاف المعاملات المحفوفة بالمخاطر.

البادئ.مطلوب منه أن يكون لديه خبرة إدارية في المجال ذي الصلة ، حيث أن مجال مسؤوليته هو الجزء التشغيلي ومؤشرات أداء المبيعات (KPI). الاسم الجيد والمصداقية بين مشتري المنتج مرغوب فيه. من الأسهل الحصول على قرض للشركات المعروفة بالفعل والتي قررت توسيع أعمالها. تعتبر متطلبات المصرفيين أكثر ولاءً لهم من العملاء الأفراد الذين يريدون فقط بدء أعمالهم التجارية الخاصة.

مالك الأرض.غالبًا ما يتم استخدام هذه الممارسة عندما يقوم مالك قطعة الأرض بتحويلها إلى مبتدئ لا يملك أرضًا للإدارة ، ويتلقى في المقابل حصة في المشروع. تعتمد تكلفة الموقع بشكل مباشر على الموقع ، وتوافر الطرق والسكك الحديدية ، وتوافر موارد الطاقة ، وتوافر رخصة البناء.

العميل الفني.تجتذب البنوك مثل هذه المنظمات المتخصصة في الحالات التي يكون فيها مطلوبًا لأداء أعمال البناء المعقدة ، والتي لا تنطبق عليها الخيارات القياسية. يقوم العميل الفني بتنفيذ مجموعة كاملة من الأعمال:

• الهندسة (المسوحات ، الموافقات ، التصميم) ؛
• توريد المواد والمعدات.
• البناء (اختيار المقاول ، SMR ، التكليف).

مخاطر العملاء الفنية - في الموعد المحدد وفي حدود الميزانية. التجاوزات (الزيادات في الأسعار من قبل المقاولين من الباطن ، دون احتساب المصير) يدفع من جيبه الخاص.

المستثمر.كقاعدة عامة ، لا تغطي البنوك جميع احتياجات المبادرين ، لذلك يلزم المستثمر الذي سيغطي كليًا أو جزئيًا جميع القضايا النقدية للحصول على حصة في الأعمال التي يتم البدء فيها. عادة ما يكون المستثمرون أفرادًا عاديين لا يتوقعون المشاركة بنشاط في تطوير الإنتاج لاحقًا. غالبًا ما تكون مصالحهم محدودة بالرغبة في إعادة بيع حصتهم بشكل مربح للاعبين الكبار في السوق بعد زيادة قيمتها أو الحصول على أرباح (دخل سلبي) من استخدام المنشأة للغرض المقصود منها. عندما يتعلق الأمر باستخراج الموارد الطبيعية ، فمن الممكن استخدام مثل هذه الآلية كاتفاق على تقاسم الإنتاج المستخرج.

مزايا ومخاطر الإقراض الاستثماري

يتيح تمويل المشروع إمكانية تنفيذ مبادرة جديدة دون التقيد بالأنشطة السابقة طويلة الأجل لشركة أو مؤسسة. في الوقت نفسه ، على عكس العديد من التعهدات الأخرى ، مع مثل هذا التوفير ، فإن نظام الإدارة المطبق له أهمية كبيرة ، مما يجعل المشروع تلقائيًا أعلى جودة ويمكن التنبؤ به.

في العديد من خطط الأعمال ، يتم وضع التبرير التسويقي والمالي في المقام الأول ، مما يلقي بظلاله على قضايا تعيين الموظفين وتدريبهم ، وإنشاء نظام للتفاعل والمعلومات والدعم التنظيمي. عند النظر في طلب للحصول على قرض استثماري ، تتم دراسة جميع جوانب القضية ، دون استثناء ، بعناية من أجل تجنب الخسائر ، والتي لن يكون هناك ما يغطيه.

المخاطر الرئيسية في تمويل المشروع هي كما يلي:

• تغيير في الوضع السياسي يمكن أن يؤثر على المعايير الرئيسية للمفهوم ؛
• المسائل القانونية ، ولا سيما الحصول على التصاريح والتراخيص اللازمة ؛
• أخطاء في الحسابات الاقتصادية فيما يتعلق بمستوى الطلب على المنتجات وربحيتها ، والتي لن تسمح بتغطية جميع التكاليف ؛
• ارتفاع أسعار المواد الخام.
• المواعيد النهائية الفائتة لبناء وتشغيل المنشأة ؛
• زيادة كبيرة في الميزانية المعتمدة.

الظروف الروسية ليست قادرة بعد على حماية الأعمال التجارية بشكل موثوق به من التأثير الخارجي غير الاقتصادي ، وبالتالي فإن المؤسسات المصرفية مترددة للغاية في تقديم قروض طويلة الأجل دون تأكيد موثوق به للضمانات عالية السيولة أو الضمانات الحكومية.

وافق رئيس الوزراء الروسي دميتري ميدفيديف على خطة للانتقال التدريجي من رأس المال إلى تمويل مشاريع بناء المساكن. أعلن ذلك وزير البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي ، ميخائيل مين ، في منصة مناقشة مؤتمر حزب روسيا المتحدة في 22 ديسمبر.

“تم تطوير خطة العمل بشكل مشترك من قبل وزارة البناء ووزارة المالية وبنك روسيا و AHML. وقال الوزير إنه يحتوي على لائحة القوانين واللوائح التي تهدف إلى تنظيم شروط التغيير التدريجي في أساليب جذب الأموال من المواطنين للبناء وإدخال آليات تمويل المشاريع من خلال البنوك المرخصة.

كما أوضح ميخائيل مين ، تتكون الخطة من ثلاث مراحل وهي مصممة لمدة ثلاث سنوات. يجب أن تكون نتيجة تنفيذه إدراج طرف ثالث - بنك - في العلاقة بين المطور والمشارك في البناء المشترك. سيقوم المشاركون في البناء المشترك بتحويل الأموال إلى حسابات خاصة في البنوك أو حسابات الضمان ، وستقوم البنوك بتمويل بناء المنازل ، بما في ذلك على حساب الأموال الواردة من المواطنين.

قال رئيس وزارة البناء في روسيا إن القضية الرئيسية التي ستحتاج إلى حل من قبل الحكومة والبنك المركزي خلال هذه السنوات الثلاث هي سعر الفائدة الذي ستمنحه البنوك الأموال للمطورين من أجل البناء. سوف ننظر في ممارسة تطبيق القانون. سنوفر للمطورين أولاً الفرصة للتبديل إلى مثل هذا النموذج حسب الرغبة ونمنحهم بعض الانغماس في تلك المتطلبات الصارمة التي يتم تنفيذها على مراحل في الدولة. وبالتالي ، سنكون قادرين على الحصول على طيارين وفهم كيفية عمل هذا النموذج بشكل واقعي. والأهم من ذلك ، سنرى مقدار الأموال التي سيكلفها المطورون من البنوك التي حصلت على تمويل بنسبة صفر بالمائة من المواطنين "، قال رئيس وزارة البناء الروسية.

تتضمن المرحلة الأولى من الخطة إعداد مسودة التعديلات ذات الصلة على التشريع الحالي بشأن البناء المشترك والمعايير ذات الصلة. على وجه الخصوص ، من المخطط تعديل قانون تسجيل العقارات ، والتأمين على ودائع الأفراد ، وقانون الإفلاس وقانون الضرائب في الاتحاد الروسي. قال ميخائيل مين: "من المقرر الانتهاء من مرحلة تطوير مشاريع القوانين بنهاية الربع الأول من عام 2018".

وقال أيضًا إنه بحلول نهاية عام 2018 ، من المقرر النظر في إمكانية تغيير لوائح بنك روسيا من أجل تغيير أساليب الإقراض للمطورين. بالإضافة إلى ذلك ، من المخطط تطوير آلية ضمان ، تنص على توفير ضمان أو إصدار ضمان مستقل من قبل مؤسسة تنموية واحدة في قطاع الإسكان.

بالإضافة إلى الإقراض العقاري المعتاد ، تساعد البنوك أيضًا شركات البناء في تمويل المشاريع. دعنا نتعرف على سبب تقديم هذه المساعدة للمطورين ، وكيف تكون مفيدة لأصحاب الأسهم وما إذا كان تمويل المشروع قادرًا على حماية المشروع من احتمال أن يصبح إنشاءًا طويل الأجل.

يختلف تمويل المشروع من حيث أن المستثمر (عادة بنك) يستثمر الأموال في مشروع معين (عادة ما يكون هذا بناء على نطاق واسع - منطقة سكنية جديدة ، مجمع سكني ، إلخ).

يتحكم المستثمر (البنك) بشكل كامل في إنفاق الأموال من قبل المطور ويتلقى الفوائد بعد تنفيذ الكائن. وإلى أن يسدد المطور الدين بالكامل ، يكون موضوع التمويل مرهونًا للبنك ، وبالتالي يضمن البنك لنفسه ضمانًا لإعادة الأموال. تظهر مرحلة إضافية عند شراء منزل - لكل معاملة محددة ، يوافق البنك على نقل ملكية العقار وسحب الشقة من الرهن العقاري. فقط بعد الحصول على هذه الموافقة ، تسجل Rosreestr اتفاقية مشاركة في رأس المال. كما أخبرتنا الشركة التي تستخدم تمويل المشروع في البناء ، فإن مصطلح نقل المفاتيح لا يزيد ولا يكون الدعم الوثائقي للمعاملة للمساهمين معقدًا.

كيف يتم سحب المال من موقع البناء؟

يعتقد الخبراء أن تمويل المشروع يمنع اختلاس الأموال. وهناك العديد من الطرق التي يمكنك من خلالها سحب الأموال من موقع البناء:

المعاملات الوهمية (التخيلية). على سبيل المثال ، تدخل الشركة في عقود لتوريد المواد الاستهلاكية (التشطيب) أو أداء أي عمل لم يتم تنفيذه بالفعل. غالبًا لمثل هذه الأغراض ، ينشئ المطور كيانًا قانونيًا آخر (ما يسمى بشركة "اليوم الواحد").

يتم سحب الأموال من خلال المشاركة في الأنشطة الخيرية.

سحب الأموال من خلال شركات خارجية عن طريق إبرام عقود خدمات وهمية (عمل ، تجهيزات ، إلخ) مع شركات موجودة في بلدان أخرى.

في صيف عام 2016 ، في موسكو ، تم الكشف عن حقائق الاستخدام غير الملائم للأموال من قبل المطور Globinveststroy JSC ، الذي كان يقوم ببناء مجمع سكني في Novogireevskaya st.، Vl. 5. تم فتح قضية جنائية ضد إدارة المطور ، ويلجأ أصحاب الأسهم إلى المحكمة بدعوى الاعتراف بهم كضحايا والمطالبة بإعادة الأموال المستثمرة في البناء. تم تعليق المطور.

في مدينة أومسك ، تحولت قضية جنائية ضد إدارة المطور (أي النائب المحلي خ. شوشوبايف) إلى بناء منطقة ياسنايا بوليانا الصغيرة بأكملها. أكثر من 300 من أصحاب الأسهم ينتظرون منازلهم منذ عام 2007. تم تحويل حوالي 100 مليون روبل تم جمعها من أصحاب الأسهم إلى الشركات التي يسيطر عليها المطور RoKAS LLC ، وقد تم إنشاء ذلك من خلال التحقيق. كما أن إدارة المطور متهمة باختلاس أموال وتزوير مستندات والحصول على قرض على مستندات وهمية. لم تكتمل القضية الجنائية في الوقت الحالي.

سيكون من الممكن تجنب مثل هذه القصص إذا تم تنفيذ البناء على أساس تمويل المشروع ، عندما يكون للبنك سيطرة كاملة على التكاليف. للسيطرة على سير المشروع ، يوقع الطرفان اتفاقية خاصة ، تحتوي على جميع حقوق البنك وتحدد مقدار الوصول إلى أي معلومات عن المشروع. كقاعدة عامة ، يزود المطور البنك بتقارير مرحلية ، والتي تحتوي على جميع المعلومات حول العمل المنجز ، ووثائق الدفع والمعلومات المحاسبية الأخرى (أعمال التسويات المتبادلة ، والفواتير ، وأوامر النفقات ، وما إلى ذلك). يلتزم المطور بالإبلاغ عن الصفقات المبرمة والاتفاقيات الموقعة وأي انحرافات عن خطة إدارة المشروع. كما تحتوي اتفاقية تمويل المشروع على شروط للمطور للامتثال لجميع القواعد واللوائح المتعلقة بأنشطة البناء. يتحكم البنك في خطة وترتيب التوريدات لموقع البناء وجدول العمل وحتى اختيار المطور لموردي المواد للبناء.

إيجابيات وسلبيات تمويل المشروع

وبالتالي ، فإن تمويل المشروع له الجوانب الإيجابية التالية:

يتلقى المطور مبلغًا مثيرًا للإعجاب من البنك (يصل إلى 80 ٪ من تكاليف البناء) ، مما يحمي شركة البناء من الإفلاس. يتعهد البنك فقط موضوع التمويل.

يتحمل أطراف اتفاقية تمويل المشروع جميع مخاطر البناء بشكل مشترك ، مما يعني أن الخيار الأقل احتمالا هو "البناء طويل الأجل".

اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، من المخطط تشريع مخطط للاحتفاظ بأموال حاملي الأسهم في حسابات خاصة حتى نهاية البناء. حتى في حالة إفلاس المطور ، من الممكن إعادة الأموال في أي وقت.

أشارت ألكسندرا تشيكينا ، رئيسة قسم العلاقات العامة في شركة Grand-Stroy ، إلى ما يلي باعتباره أحد أهم المزايا: "يعد شراء شقة من المطورين الذين دخلوا في اتفاقية تمويل مشروع مع بنوك مستقرة أكثر أمانًا.

في هذه الحالة ، لا يعتمد البناء على وتيرة المبيعات ، لأن البنك قد أعطى المال بالفعل لذلك. بالإضافة إلى ذلك ، عند إصدار قرض ، يقوم البنك بتحليل جميع المخاطر مقدمًا ويصدر قروضًا فقط للمطورين الذين يعتبرهم جديرين بالائتمان. في حالة مجمع قرية يولكي السكني ، كان الشريك المالي هو PJSC Rosselkhozbank ، التي تعود ملكية 100٪ من أسهمها إلى الدولة ".

العيوب الرئيسية لتمويل المشروع هي:

فائدة عالية على القرض ، ودراسة طويلة الأجل للطلب من قبل البنك ، لأن يقوم البنك بإجراء فحص شامل لخطة عمل المشروع ، والاستقرار المالي للمطور ، وتقييم جميع أنواع المخاطر والتكاليف. في هذا الصدد ، يتم عمل الكثير حتى قبل بدء المشروع.

بالإضافة إلى السيطرة المستمرة للبناء من قبل البنك ، هناك نقاط أخرى ممكنة. قد تحتوي الاتفاقية المبرمة مع أحد البنوك الشريكة على العديد من الفروق الدقيقة الإضافية. على سبيل المثال ، قد يكون هناك سعر للمتر المربع ، والذي لا يحق للمطور البيع دونه ، بغض النظر عن التغيرات في وضع السوق. يجب مناقشة كل هذه الميزات مع البنك بإشراك محامين ذوي خبرة في مرحلة تسجيل الشراكات. تقول ألكسندرا تشيكينا: "من خلال اتباع نهج معقول ، سيتم تقليل جميع الصعوبات إلى الحد الأدنى".

يمكن اعتبار العيب الرئيسي للمستثمرين العقاريين ، حسب الخبراء ، زيادة في تكلفة السكن ، لأنه بموجب هذا المخطط ، يتم أيضًا أخذ النسبة المئوية للبنك الذي يمول المشروع في الاعتبار.

كيف يمكن للمستثمر العقاري معرفة مقدار الأموال التي يتم بناء مبناه الجديد؟

كيف يتم تمويل بناء كائن ، بما في ذلك تمويل المشروع ، والوضع المالي للمطور ، ومخاطر وتأمين هذه المخاطر (إن وجدت) ، يمكن للمشتري التعلم من إعلان المشروع. يتم نشر إعلان المشروع على المواقع الرسمية للمطور أو الكائن نفسه ، ويجب أيضًا تقديمه من قبل المطور لمراجعته من قبل أي شخص عند الطلب.

انتاج |

تمويل المشروع في بلدنا في مرحلة مبكرة. وفقًا للخبراء ، يعتبر هذا الشكل من التمويل للمستهلك النهائي ضمانًا معينًا لجودة وتسليم المرفق. لكن منظمات الائتمان اليوم مترددة في استخدام تمويل المشاريع ، لأن يتلقى البنك فوائد من هذا الاستثمار ، كقاعدة عامة ، في موعد لا يتجاوز 5-7 سنوات بعد الاستثمار. أصبحت البنوك الكبرى فقط الآن هي الرائدة في تمويل المشاريع ، وحتى هي "حذرة" أثناء الأزمة مع القيود المفروضة على تمويل المشروع: إما أنها تقلل الحجم أو لا تزيده.

أخبرنا الخدمة الصحفية لـ North-West Sberbank أنه في عام 2015 في سانت بطرسبرغ والمنطقة كانت هناك بالفعل خطوط ائتمان عاملة للمطورين مقابل 18 مليار روبل ، وفي عام 2016 تمت الموافقة على 5 مليارات روبل أخرى.

أعطتنا الخدمة الصحفية لـ VTB 24 4 أمثلة لأكبر المشاريع التي يمولها البنك. تعود ملكية المشاريع إلى KVS و Setl City و RBI و RosStroyInvest. المبلغ الإجمالي للتمويل ما يقرب من 9 مليار روبل. في العام الماضي ، بلغ حجم القروض من هؤلاء المطورين أكثر بقليل من 6

ناديجدا كوساريفا ، رئيسة معهد الاقتصاد الحضري ، داعمة لتمويل مشاريع البناء ، وبالتالي ، فقد تفاعلت بشكل إيجابي مع اقتراح الرئيس بالتخلي عن البناء المشترك لصالح الأخير. صحيح ، بالنسبة للفترة الانتقالية ، برأيها ، ستحتاج بلادنا إلى وقت أطول مما تفترضه الحكومة. تحدثت ناديجدا بوريسوفنا عن صعوبات الانتقال في مقابلة مع بوابة ERZ.

نعم ، أعتقد أن هذه خطوة في الاتجاه الصحيح. اسمحوا لي أن أذكركم بأن ممارسة جذب الاستثمار المباشر من المواطنين في مجال البناء في جميع أنحاء العالم ليست منتشرة على الإطلاق كما هي في بلدنا. يتم استخدام هذا إما في البلدان التي لديها تمويل مصرفي متخلف ، أو على العكس من ذلك ، في البلدان المتقدمة - ولكن كشكل من أشكال الدفع المسبق لبناء عقارات فاخرة باهظة الثمن للغاية ، والتي لا يوجد طلب عليها في السوق الواسعة. عندما يقوم مطور ببناء مثل هذه العقارات الفاخرة ، فإنه يريد أن يعرف مشتريه مقدمًا وأن يجمع الأموال للبناء. وأكرر أن استخدام استثمارات المواطنين في البناء على هذا النطاق الهائل وعلى نطاق مثل تطوره وممارسته في بلادنا ، في بلدان أخرى ، يمكن العثور عليه في أماكن قليلة.

لذلك ، في النهاية ، يعد الانتقال إلى نظام تمويل المشاريع المصرفية هو الخطوة الصحيحة تمامًا ، والتي تحدثت عنها دائمًا. إنها مسألة أخرى سواء كانت لدينا الشروط لذلك.

أين ، إذا تم التخلي عن بناء الأسهم ، هل ستأتي الأموال لتمويل البناء بأحجام مثل "تمويل رأس المال" المقدم - حوالي 4 تريليون روبل؟

لا أرى أي مشاكل خاصة هنا ، لأنه إذا استثمر الناس أموالهم في البناء اليوم ، فهذا يعني أن لديهم هذه الأموال. وإذا احتاجوا إلى شراء مساكن جاهزة ، فلن يحتفظوا بأموالهم تحت الوسادة - سيظلون يضعونها في البنوك. اليوم ، لا يعاني النظام المصرفي من مشاكل السيولة كما كان عليه من قبل ، وهنا ستأتي سيولة إضافية أيضًا. لذلك في هذا الصدد ، أرى مخاطر خاصة.

ولكن ما إذا كان نظامنا المصرفي والمطورون لدينا جاهزون للعمل على مبادئ تمويل المشاريع هو سؤال كبير. مع تمويل المشروع ، يجب على المطورين أن يكونوا شفافين قدر الإمكان بالنسبة للبنوك ، وأن تكون جميع أنشطتهم مرئية في لمحة ويمكن التحكم بها في البنوك. لسوء الحظ ، اليوم لا يلبي جميع المطورين هذه المتطلبات.

من ناحية أخرى ، فإن ممارستنا للتمويل المصرفي للمشاريع محدودة للغاية اليوم. ونظرًا لأن هذا التمويل لم يتم تطويره في روسيا ، فإن البنوك ليس لديها متخصصون مناسبون ، وموظفو قروض يمكنهم زيارة الموقع ، وقراءة وفهم مستندات البناء بسهولة ، ومراقبة الامتثال لوثائق وتقنيات المشروع أثناء إنشاء المنشأة. إنها ببساطة غير موجودة ، لأنه حتى يومنا هذا لم تكن هناك حاجة لها. إذا لم يكن هناك تمويل للمشروع ، فلا يوجد متخصصون أيضًا.

يستغرق المطورون وقتًا لتلبية المتطلبات المصرفية ، وتحتاج البنوك بدورها إلى بناء الكفاءات اللازمة. من الضروري هنا ، من الناحية المجازية ، أن ننمو معًا من جانبين في وقت واحد.

ولكن ، بالإضافة إلى الكفاءات ، تحتاج أيضًا إلى أن تكون نشطًا. لماذا تعتقد أن البنوك غير نشطة في هذا الأمر؟

كل شيء بسيط: المخاطر عالية للغاية. بشكل عام ، فإن المخاطر في البناء هي الأعلى. وإذا قام غير المهنيين ، في شخص المواطنين ، بتحمل هذه المخاطر على عاتقهم ، فإن المتخصصين في البنوك يتجنبونها. هذا هو أول شيء.

ثانيًا ، من أجل التخفيف من هذه المخاطر ، يجب على البنك السيطرة الكاملة على أنشطة البناء للمطور. واليوم ليس لديه مثل هذه الفرصة. أولاً ، نشاط المطور نفسه ليس شديد الشفافية - من وجهة نظر مالية ومن وجهة نظر جميع الإجراءات المصاحبة للبناء. وثانياً ، إن كفاءة البنك ، كما قلت ، ليست كافية بكل بساطة.

ولكن ، كما تعلمون ، لا يتدفق الماء تحت الحجر الكاذب. وهذه المشكلة لن تحل أبدًا إلا إذا أجبرنا الموقف نفسه على البدء في حلها أخيرًا ، هل توافق؟

على الاطلاق! بالطبع ، كما هو الحال اليوم ، إذا كنت تأخذ المال من الناس بدون أي سيطرة خاصة ، فلماذا تتحرك؟ كلا الجانبين لا يتحركان ... ولكن إذا تم خلق الظروف ، فهذا أمر مختلف تمامًا. في الواقع ، يتم تمويل البناء في جميع أنحاء العالم من قبل البنوك. وروسيا ليست أسوأ من الدول الأخرى ، ولم نطور هذه الممارسة بعد ، وهذا هو السبب.

لكن في مرحلة ما ، بالطبع ، لن يتطور كل شيء. هذا يتطلب نوعا من الفترة الانتقالية. في رأيي ، لفترة كافية.

- كم العدد؟

ما لا يقل عن خمس سنوات. من الضروري الخروج ببعض الآليات الوسيطة والانتقال تدريجياً إلى تمويل المشروع.

في الآونة الأخيرة ، تم إدخال آلية حسابات الضمان ، عندما تكون هناك مؤسسة لمرحلة ما قبل المدرسة ، ولكن الأموال قابلة للإيداع في البنوك ويتم تجميدها حتى الانتهاء من البناء. هذه آلية وسيطة ، لكن من المستحيل إجبار الجميع على الدخول حتى في هذه المرحلة.

- ماذا تقترح؟

أعتقد أنه سيكون من الضروري إنشاء بعض المتطلبات للسنتين أو الثلاثة القادمة ، نسبيًا ، من شأنها أن تحفز كلاً من البنوك والمطورين على التبديل أولاً إلى حسابات الضمان. ثم ، في غضون سنتين أو ثلاث سنوات ، حفزهم على العمل بموجب عقود شراء وبيع المساكن. يسمح لك القانون المدني الخاص بنا بإبرام عقد بيع لشيء سيتم إنشاؤه في المستقبل. لذلك سيكون من الضروري تنظيم مثل هذا العقد لبيع وشراء المباني السكنية وتحديد الحد الأقصى لمبلغ الوديعة عليها. يتم ذلك في العديد من البلدان ، والإيداع هناك ، على سبيل المثال ، 10-15٪. وبالنسبة للفترة الانتقالية الثانية ، لا يجب وضع التكلفة الكاملة للسكن ، ولكن 10-15٪ من الوديعة من اتفاقية الشراء والبيع على حسابات الضمان هذه.

ولكن بعد ذلك ، عندما تنتهي كلتا المرحلتين من هذه المرحلة الانتقالية ، سيكون من الممكن أن نقول: "لقد تعلم الجميع ، وتمرن ، وهذا كل شيء! الآن نحن نعمل ببساطة بموجب عقود بيع وشراء بأقصى وديعة يحددها القانون ". على سبيل المثال ، نفس 10-15٪. ووضعها على حساب الضمان. أعتقد أنه من المنطقي تقديم مثل هذا المطلب بحيث يتم ضمان حتى هذه النسبة 10-15٪ للفرد ، ولا يفقدها. ويجب حظر جميع الأشكال الأخرى.

في الوقت نفسه ، من المهم للغاية مراقبة التشريعات وتنظيمها بحيث لا يتجه المطورون نحو تمويل المشروع إلى آليات أخرى. على سبيل المثال ، نرى أنه مع التشديد الحالي لمعايير 214-FZ ، تبدأ الحركة نحو الصناديق المشتركة. ونعلم جميعًا عن SU-155 وعن مخططات بناء المساكن ، عندما لم يكن المطورون دائمًا يسحبون بشكل قانوني تعاونيات بناء المساكن لأنفسهم.

يجب أن أقول إن المطورين لدينا بشكل عام مبدعون للغاية ، وفي الطريق ، إذا جاز التعبير ، إلى مستقبل أكثر إشراقًا ، قد يخترعون بعض الأشكال الأخرى ويكتشفون كيفية جني الأموال من الأشخاص في مرحلة البناء. سيترك 214-FZ في أشكال أخرى ، حتى أقل تنظيمًا ، وما إلى ذلك.

لذلك ، يجب هنا تغيير الهيكل المؤسسي للسوق. وهذه مهمة صعبة للغاية.

لن يفوت المصرفيون أبدًا مزاياهم ، لكن في نفس الوقت ، كما أشرت ، لا تحب البنوك المخاطرة. ما هي الإجراءات التي تقترحها لتشجيع المواطنين على استخدام حسابات الضمان؟

حتى عند مناقشة حزمة تعديلات العام الماضي على 214-FZ ، اقترحت زيادة مبلغ التعويض التأميني لودائع المواطنين في حسابات الضمان. أي ، ليس لتحقيق 1.4 مليون روبل ، حيث يتم السداد اليوم مقابل وديعة منتظمة للبنوك التي تشكل جزءًا من نظام تأمين الودائع ، ولكن مقابل مبلغ جميع الأموال التي يتم إيداعها في حساب الضمان.

بعد كل شيء ، يجب ألا ننسى أن حساب الضمان في أحد البنوك لا يمثل أي مخاطرة صفرية. كما نرى ، تواجه البنوك نفسها مشاكل: حالات الإفلاس ، وإعادة التنظيم ، وما إلى ذلك ، وعلى الرغم من أنه قد ثبت الآن أنه لا يمكن فتح حسابات الضمان هذه إلا من قبل أكبر البنوك الموثوقة التي تعمل بالميزانية الفيدرالية ، وما إلى ذلك ، للأسف ، لا يوجد بنك واحد في بلدنا ، باستثناء بنكين أو ثلاثة بنوك إستراتيجية ، محصن ضد المشاكل.

لذلك ، إذا أردنا تقديم نوع من التدابير الحافزة في المرحلة الانتقالية لتمويل المشروع ، فعندئذ سأزيد هذا التعويض التأميني. مع مثل هذا الضمان لسلامة الأموال المستثمرة ، ستصبح مثل هذه الآلية أكثر إثارة للاهتمام للمواطنين.

- ... وحتى الآن هذه الآلية لا تعمل أيضًا لأن المطور ليس لديه مصادر لدفع الفوائد على القروض أثناء عملية البناء ، وإصدار قروض لا تنص على دفع الفائدة محظورة بموجب لوائح بنك روسيا ، حق؟

من الواضح أن المطور ليس لديه تدفق مالي ، ولكن مع تمويل المشروع لن يكون موجودًا على الإطلاق - لا يوجد تدفق مالي خارجي.

يجب أن يشعر المطورون الذين لديهم الفرصة لاستثماراتهم الخاصة فقط بالرضا عن هذا النظام. يجب أن تكون الحصة من أموال المطور الخاصة على الأقل 30-40٪ من الحجم المطلوب لبناء منشأة معينة. سيحفزه هذا على تقليل الإطار الزمني للمشروع.

توجد اليوم تقنيات ، خاصة تلك التنظيمية ، تسمح لك ببناء مبنى سكني في غضون شهرين إلى ثلاثة أشهر فقط. وإذا تمكن المطورون ، دون فقدان الجودة ، من تقليص فترة تنفيذ المشروع من عام إلى هذين الشهرين أو الثلاثة أشهر ، فسيحتاجون إلى المال لدفع الفائدة فقط خلال هذه الفترة. وكلما كانت عملية البناء نفسها أكثر كفاءة وأقصر ، كلما انخفضت مدفوعات الفائدة على القرض.

كل هذا ، أكرر ، سيحفز المطورين على إدخال التقنيات الحديثة.

تبدو مقنعة. الآن اسمحوا لي أن أتحدث عن الأشياء غير السارة - عن أسعار المساكن ، والتي قد ترتفع بنسبة 10-15٪ فيما يتعلق بالانتقال إلى تمويل المشروع ، وفقًا لعدد من الخبراء. وحول حجم البناء ، الذي ، على العكس من ذلك ، قد ينخفض ​​بشكل كبير ، وهو ما لا يتناسب بوضوح مع الأهداف المعلنة ، والتي تنص على زيادة سنوية في التكليف بالمساكن بمقدار 4-6 ملايين متر مربع. م ويبلغ حجم إنتاجها 120 مليون قدم مربع. م بحلول عام 2025. اتضح خطوط مستقيمة متعددة الاتجاهات ...

يوافق على. في الواقع ، عندما يتغير الهيكل المؤسسي للسوق ، يجب على المشاركين التكيف مع ذلك. وأعتقد أنه من المستحيل الإبقاء على أحجام البناء السابقة "على المعبر". هنا من الضروري التوفيق بطريقة ما بين هدف وآخر. عليك أن تفهم أن حجم البناء قد ينخفض: ليس بشكل كارثي ، ولكن بنسبة 10-20 ٪.

هذا كثير: ملايين الأمتار المربعة من المساكن ، والتي سيفوتها المواطنون العاديون ومطورو برامج الدولة. ثم هناك صناعات ذات صلة ، مثل مصنعي مواد البناء.

هذا ما يسمى "الخيار السياسي". ما هو الأهم: الاحتفاظ بكميات كبيرة من البناء أم استبعاد موقف يظهر فيه أصحاب الأسهم المحتالون؟ هذا هو سبب الحاجة إلى فترة انتقالية حتى يتمكن الجميع من التكيف. بالطبع ، لا يمكن تنفيذ مثل هذه الأشياء فورًا.

بالنسبة للأسعار سأقول هذا. لكي تكون الأسعار بأسعار السوق ، من الضروري تطوير المنافسة بين المطورين. اسمحوا لي أن أؤكد: ليس بين المقاولين ، ولكن بين المطورين. لأنه بسبب الزيادة في تكاليف البناء ، يرتفع السعر بشكل رئيسي في السوق غير التنافسية. وإذا كان السوق تنافسيًا ، فإن السعر يتكون من العرض والطلب ، ولا علاقة للتكاليف به. إن هامش المطور يتراجع ببساطة ، أي ربحه.

وحقيقة أن سوقنا تنافسية ضعيفة ليست خبراً.

كما لوحظ في مؤتمر عقد مؤخرًا في المدرسة العليا للاقتصاد ، في موسكو ، يتحكم 5-8 مطورين في 80٪ من المعاملات في السوق. وماذا يمكن أن نقول عن الأسواق الإقليمية الأقل تنافسية ...

يجب مراعاة هذه التغييرات المؤسسية الكبيرة في سوق الإسكان من جميع الجهات ، بما في ذلك الشروط اللازمة لزيادة المنافسة حتى لا ترتفع الأسعار ، إلخ.

أكرر ، هذه مهمة اجتماعية واقتصادية وسياسية صعبة للغاية. وتحتاج إلى حلها بعناية ومدروس. لا تكسر الخشب ، ولا تقطع الكتف ، ولكن توقع كل المخاطر والعواقب المحتملة. هذا هو ، في وقت مبكر ، ضع القش في كل مكان ...