Mājokļu būvniecības tirgus Krievijā no pašu kapitāla finansēšanas mehānisma pāries uz kredītu vienu pēc trim gadiem. Pēc prezidenta rīkojuma pārejas mehānisms būtu jāizstrādā Būvniecības ministrijai kopā ar AHML.

Krievijas prezidents Vladimirs Putins uzdeva valdībai kopā ar Centrālo banku un AHML apstiprināt ceļvedi akcionāru līdzekļu pakāpeniskai aizstāšanai ar banku aizdevumiem un citiem finansējuma veidiem, kas samazina risku iedzīvotājiem.

Atcerēsimies, ka Vladimirs Putins 25.oktobrī tiekoties ar valdības locekļiem, apsprieda pakāpenisku atteikšanos no dalītā kapitāla būvniecības. Krievijas Federācijas Finanšu ministrijas vadītājs Antons Siluanovs pēc tikšanās sacīja, ka būvniekiem pārsvarā jāizmanto aizņemtie līdzekļi, un cilvēkiem jāpērk jau gatavi dzīvokļi, nevis jāiegulda nulles būvniecības stadijā ar neskaidrām sekām.

Pēc Būvniecības ministrijas vadītāja teiktā Mihails Es, lai atteiktos no dalītā kapitāla būvniecības, bankām jāaizstāj 3,5 triljoni rubļu. "Bankām ir jāatbild uz jautājumu, cik ilgi tās var aizstāt šo skaitli un ar kādiem nosacījumiem," viņš atzīmēja.

Kopīga būvniecība

Kopējā būvniecība ir investīciju darbības veids, kurā būvniecības uzņēmums piesaista līdzekļus no iedzīvotājiem nekustamā īpašuma celtniecībai. Pēc atļaujas saņemšanas īpašuma nodošanai ekspluatācijā attīstītājam ir pienākums nodot koplietošanas būvprojektu dalītās būvniecības dalībniekiem.

Un, lai gan šobrīd Krievija veido līdz pat 80% no kopējā būvniecības stadijā esošo mājokļu apjoma, tā nekādā gadījumā nav Krievijas zinātība. Kopējā celtniecība Argentīnā radās 1985. gadā ar valsts atbalstu, kas centās piesaistīt līdzekļus nozarei. Vēlāk šis mehānisms kļuva plaši izplatīts Apvienotajā Karalistē, Ēģiptē, Kuveitā un AAE.

Krievijā Federālais likums Nr.214-FZ stājās spēkā 2005. gada 1. janvārī. Likums ir piedzīvojis daudzas izmaiņas un grozījumus, taču joprojām ir spēkā un regulē attiecības, kas saistītas ar līdzekļu piesaisti no iedzīvotājiem un juridiskām personām, pamatojoties uz līgumiem par dalību koplietošanas būvniecībā.

Atbilstoši likumam attīstītājs ir juridiska persona, kurai pieder zemesgabals vai kurai ir nomas tiesības un kura piesaista līdzekļus no kopīgās būvniecības dalībniekiem, lai uz šī zemes gabala izveidotu daudzdzīvokļu ēkas un (vai) citus nekustamā īpašuma objektus, izņemot rūpnieciskiem mērķiem, pamatojoties uz saņemtajām būvatļaujām.

Koplietošanas apbūves objekts ir dzīvojamā vai nedzīvojamā telpa, kopīpašums daudzdzīvokļu mājā un (vai) cits nekustamais īpašums, kas pēc atļaujas saņemšanas nodot ekspluatācijā daudzdzīvokļu māju un (vai) cits nekustamais īpašums tiek nodots koplietošanas būvniecības dalībniekam. ) cits nekustamais īpašums.

Saskaņā ar līgumu par dalību dalītā būvniecībā attīstītājs apņemas līgumā noteiktajā termiņā uzcelt daudzdzīvokļu māju un (vai) citu nekustamā īpašuma objektu saviem spēkiem un (vai) iesaistot citas personas un pēc saņemot atļauju nodot šos objektus ekspluatācijā, nodot attiecīgo koplietošanas būvniecības objektu koplietošanas būvniecības dalībniekam . Savukārt dalītās būvniecības dalībnieks apņemas samaksāt līgumā noteikto cenu un akceptēt koplietošanas būvprojektu, ja ir atļauja nodot ekspluatācijā daudzdzīvokļu māju un (vai) citu nekustamo īpašumu.

Pie dalītā kapitāla būvniecības trūkumiem var minēt ilgtermiņa būvniecības projektu rašanos, t.i. nepabeigtas mājas, un rezultātā – apkrāpti akcionāri. Tieši sociālā spriedze, kas radās saistībā ar to skaita pieaugumu ekonomiskās krīzes laikā, lika varas iestādēm meklēt jaunus mājokļu būvniecības finansēšanas mehānismus.

Plusi: nav jāgaida

Jaunu apkrāptu akcionāru rašanās novēršana ir galvenā projektu finansēšanas priekšrocība.

"Iedzīvotājiem pareizāk un uzticamāk ir pirkt dzīvokļus gatavās, būvētās mājās, nevis investēt kopīgās būvniecības stadijā ar neskaidrām sekām," sacīja finanšu ministrs Antons Siluanovs.

Starp argumentiem “par” ir arī iespēja iegādāties gatavu dzīvokli, nevis cūku kulā, t.i. Pircējs jau atlases stadijā varēs novērtēt būvniecības kvalitāti, teritorijas labiekārtošanu, infrastruktūras esamību vai neesamību, autostāvvietu utt. Un, protams, šajā gadījumā nebūs jāgaida vairāki gadi, līdz tiks pabeigts būvniecības sākumposmā iegādātais dzīvoklis, labiekārtota teritorija ap to un māja tiks nodota ekspluatācijā.

Un šie argumenti ir ļoti, ļoti smagi, taču piedāvātajai shēmai ir arī trūkumi.

Mīnusi: par visu ir jāmaksā

Negatīvā puse pārejā uz projektu finansēšanu ir mājokļa izmaksu pieaugums. Šodien, piesaistot līdzekļus no akcionāriem pamatu bedres stadijā, attīstītājs var nekavējoties tos nodot uzņēmējdarbībā bez papildu izdevumiem. Ja banka piešķir līdzekļus būvniecībai, tas ir saistīts ar procentiem un komisijas maksu.

“Būvprojekta vidējais kalpošanas laiks ir 1,5–2 gadi. Bankas finansējums pēc pašreizējām likmēm nodrošina 18–24% no projekta bruto slodzes. Bet tas ir īpaši augstas kvalitātes aizņēmējiem. Dažiem projektiem slodze var sasniegt 30%. Domāju, ka vidēji cenas pieaugs par 40%,” saka Striži uzņēmumu grupas ģenerāldirektors Igors Belokobiļskis.

Attīstītāja pārstāvis arī atzīmē, ka Krievijā veidojās pasaules precedents, kad mājsaimniecību līdzekļi dalītās būvniecības mehānismā tika tieši ieguldīti reālajā ekonomikas sektorā. "Valsts, pieņemot jaunus noteikumus, novērš sociālos riskus no mājokļu būvniecības, bet tajā pašā laikā pieejamu mājokļu," sūdzas Igors Belokobiļskis.

Bankas

Valsts negrasās vienā naktī atcelt dalītā kapitāla būvniecību. Valdība runā par pakāpenisku pāreju uz jaunu mehānismu. Tagad būvniecības dalībnieku vidū būs arī bankas.

Pēc Krievijas kapitāla bankas Novosibirskā filiāles vadītāja Denisa Golubeva teiktā, Krievijas Federācijas banku sistēma šodien ir diezgan gatava finansēt mājokļu būvniecības projektus: tagad kredītu likmes ir pieņemamas attīstītājiem, un bankas ir iemācījušās strādāt ar būvniecības nozarē. Tāpat bankas jau ir izstrādājušas gan kreditēšanas apsvēršanas standartus, gan izstrādātāju uzraudzības metodikas.

“Neredzam principiālas grūtības pāriet uz projektu finansēšanas modeli, kurā gala patērētājs iegādājas gatavu mājokli, bet banka finansē visu projektu no sākuma līdz beigām, kā tas ir ierasts Eiropas valstīs. Pilnīga pāreja uz projektu finansēšanu, mūsuprāt, apzinīgajiem izstrādātājiem īpašas grūtības nesagādās. Tas tikai liks viņiem kopā ar bankām rūpīgāk sagatavot finanšu plānus un projektus. Kļūstiet pārredzamāks un tehnoloģiski progresīvāks. Protams, pāreja uz jaunu shēmu izslēgs negodprātīgos attīstītājus no mājokļu būvniecības tirgus,” pārliecināts Deniss Golubevs.

Tāpat bankas pārstāvis prognozē, ka pārdoto mājokļu apjoms pēc pārejas uz projektu finansēšanu pat pieaugs, jo iedzīvotājiem būs lielāka pārliecība par būvniecības projektu veiksmīgu iznākumu, jo Bankas faktiski uzņemsies visus riskus. Tas izraisīs pieprasījuma pieaugumu.

Paskaidrosim, ka Russian Capital Bank ir praktiska pieredze mājokļu būvniecības projektu finansēšanā. Pašlaik tie tiek īstenoti. Projekti tiek izstrādāti uz laiku līdz trim gadiem.

« Mēs analizēsim visu projektu visā būvniecības dzīves ciklā: uzraudzīsim piesaistīto līdzekļu paredzēto izlietojumu, būvniecības dinamiku un apmainīsimies ar šiem datiem ar pārvaldes iestādēm. Tādējādi banka tieši kļūst par pilntiesīgu būvniecības procesa dalībnieku».

Tajā pašā laikā attīstītājam tiek izvirzītas šādas pamatprasības: pozitīva biznesa reputācija, pieredze būvprojektu īstenošanā, projektēšanas un atļauju izsniegšanas dokumentācijas pieejamība.

“Šobrīd mūsu bankā projektu finansēšanas likmes ir 12–14% gadā. Aizdevuma termiņi dažiem projektiem, kurus apsveram, ir vairāk nekā septiņi gadi,” precizē Deniss Golubevs.

Pārejas mehānisms jāizstrādā līdz 15.decembrim. Ko īsti ceļa kartes ietvaros piedāvās Būvniecības ministrija un AHML, pagaidām nav zināms.

Paredzams, ka turpmāk attīstītāji varēs izvēlēties starp projektu finansējumu un ierasto līdzekļu piesaisti no iedzīvotājiem DDU ietvaros. Tajā pašā laikā tiem, kas izvēlēsies otro metodi, būs jāievēro visas likumā noteiktās prasības izstrādātājiem, kuri vēlas piesaistīt pilsoņu naudu dzīvojamo ēku celtniecībai (Federālā likuma Nr. 214-2. daļa, 3. pants). FZ 2004. gada 30. decembrī ""; turpmāk likums Nr. 214-FZ). Pretējā gadījumā viņi nevarēs izmantot personu līdzekļus (). Taču šīs prasības neattieksies uz izstrādātājiem, kuri dod priekšroku projektu finansēšanai. Tas tika apspriests vakar notikušajā izdevniecības Kommersant konferencē “Jauna viļņa attīstība: klasika vai avangards?” sacīja AHML finanšu direktors Viktors Šlepovs.

Atgādināsim, ka pagājušajā gadā tika pieņemts likums, kas regulē īpaša fonda izveidi to pilsoņu tiesību aizsardzībai, kuri piedalās koplietošanas būvniecībā (2017. gada 29. jūlija federālais likums Nr. 218-FZ; turpmāk likums Nr. 218-FZ). Šis fonds ir sācis darbu. Turklāt likumā tika ieviestas papildu prasības attīstītājiem, lai mājokļu būvniecības laikā piesaistītu naudu no iedzīvotājiem, tostarp attiecībā uz pašu līdzekļu apjomu (). Šīs prasības attieksies uz tiem, kuri būvatļauju saņēmuši pēc 2018.gada 1.jūlija.

Vai ir iespējams atgriezt līdzekļus pilsonim, ja apdrošināšanas gadījuma brīdī apdrošināšanas kompānijai tika atsaukta licence, citas apdrošināšanas sabiedrības atsakās atjaunot apdrošināšanas līgumu ar attīstītāju un attīstītājam nav aktīvu? Atbilde uz šo un citiem praktiskiem jautājumiem ir atrodama"Juridisko konsultāciju dienesta zināšanu bāze" Sistēmas GARANT interneta versija. Iegūstiet pilnu piekļuvi 3 dienas bez maksas!

Tajā pašā laikā Viktors Šļepovs pieņemtās izmaiņas nosauca tikai par pārejas modeli. Tuvākajā laikā iedzīvotāju līdzekļu piesaisti plānots aizstāt ar projektu finansējumu. Atbilstošā ideja ir izklāstīta "" Rīcības plānā, ko Krievijas Federācijas valdība apstiprināja 2017. gada 21. decembrī (Rīcības plāns daudzdzīvokļu māju un cita nekustamā īpašuma izveidei savākto pilsoņu līdzekļu pakāpeniskai aizstāšanai trīs gadu laikā objektus, banku kreditēšanu un citus finansējuma veidus, kas samazina risku iedzīvotājiem). " " izstrādāja valdība kopā ar Krievijas Banku un AHML saskaņā ar Krievijas Federācijas prezidenta norādījumiem (). Dokuments paredz atteikšanos tuvāko trīs gadu laikā tieši piesaistīt līdzekļus no iedzīvotājiem mājokļu celtniecībai. "Attīstītāji zaudēs iespēju piesaistīt līdzekļus no nekvalificētiem investoriem, kas ir lielākā daļa privātpersonu, un piesaistīs šādus līdzekļus no profesionāliem tirgus dalībniekiem, piemēram, bankām," sacīja eksperts.

Centrālais projektu finansēšanas mehānisms būs. “Joprojām būs iespēja iegādāties mājokli būvniecības stadijā, DDU reģistrācijas mehānisms ar visiem tā pozitīvajiem atribūtiem valsts reģistrācijas, caurspīdīguma un pārskatatbildības veidā Pilsonis varēs slēgt DDU, bet līdzekļi tiks ieskaitīti īpašā darījuma kontā. Tas ir trīspusējs līgums starp pircēju un banku un izstrādātāju. No vienas puses, pilsonis atdalīsies no šiem līdzekļiem, un tie tiks bloķēti līdz DDU pabeigšanai. iedzīvotājs nevarēs pārdomāt un ņemt tos atpakaļ). projektu aizdevumu forma, kas tiks finansēta no darījuma kontos ievietotajiem līdzekļiem,” skaidroja Viktors Šļepovs.

Tāpat, saskaņā ar " ", pilsoņu līdzekļi, kas ievietoti īpašos kontos, kas atvērti norēķiniem saskaņā ar DDU, tiks apdrošināti ne vairāk kā 10 miljonu rubļu apmērā. “Pieļauju, ka Krievijā apmēram 95-97% no noslēgtajiem darījumiem ietilps Maskavā, šķiet, ka šādai tiešai valsts aizsardzībai vajadzētu aizsargāt pilsoņus out, bet jebkurā gadījumā tas ir uzticamāks, nekā pašreizējais izstrādātāju kredītrisks,” secināja AHML pārstāvis.

Lai šāds modelis no gada vidus darbotos “pilotrežīmā”, šobrīd, pēc Šļepova teiktā, tiek apspriests jautājums par atbilstošu izmaiņu ieviešanu esošajā likumdošanā.

Tomēr ne visiem speciālistiem ir šāda pozitīvā attieksme. Tādējādi ĢK "MIC" izpilddirektors Daromirs Obuhaničs, no vienas puses, projektu finansēšanu atzina par soli ceļā uz civilizētu tirgu. Bet, no otras puses, viņš prognozēja neizbēgamu nekustamo īpašumu cenu pieaugumu: “Pircējiem būs garantēta izpratne par savu investīciju rezultātiem, un par to ir jāmaksā. Turklāt projektu finansēšana, protams, nav bezmaksas nauda Tas viss radīs mājokļa izmaksu pieaugumu. Vienlaikus viņš piebilda, ka iekšzemes hipotekārās kreditēšanas sistēma būtiski atpaliek no globālās, kas diez vai spēs kompensēt cenu kāpumu un noturēt tirgu vajadzīgajā līmenī. Savukārt uzņēmumu grupas Garden Ring direktoru padomes priekšsēdētājs Sergejs Kolunovs prognozēja finansiālas grūtības mazajiem attīstītājiem: “Bankas neinteresē mazie uzņēmumi ar maziem projektiem Attiecīgi 99% no tiem vienkārši nevarēs iegūt projektu finansējumu. Bankām ir ērtāk strādāt ar lieliem uzņēmumiem un lieliem projektiem. no 50 tūkstošiem līdz 100 tūkstošiem kv.m)”. Un Moskomstroyinvest priekšsēdētāja vietnieks Aleksandrs Gončarovs kopumā viņš bija skeptisks par tādu instrumentu kā darījuma konts: “Finansēšanas mehānisms caur darījuma kontu pastāv jau kopš 2014. gada. Taču šo trīs gadu laikā nav reģistrēts neviens darījums, izmantojot darījuma kontus. Tāpēc lielais jautājums ir, vai bankas ir gatavas aizstāt šo finansējumu, ko tagad nodrošina kopīgās būvniecības dalībnieki.

Bez ierastās hipotekārās kreditēšanas bankas palīdz arī būvniecības uzņēmumiem ar projektu finansējumu. Noskaidrosim, kāpēc šī palīdzība ir nepieciešama attīstītājiem, kā tā ir noderīga akcionāriem un vai projekta finansējums var pasargāt projektu no izredzes kļūt par ilgtermiņa būvprojektu.

Projektu finansēšana atšķiras ar to, ka investors (parasti banka) iegulda naudu konkrētā projektā (parasti liela mēroga būvniecībā - jauns dzīvojamais rajons, dzīvojamais komplekss utt.).

Investors (banka) pilnībā kontrolē attīstītāja līdzekļu izlietojumu un saņem pabalstus pēc projekta pārdošanas. Līdz parāda pilnīgai atmaksai no attīstītāja puses, finansēšanas objekts tiek ieķīlāts bankā, tādējādi nodrošinot, ka banka garantē līdzekļu atgriešanu. Iegādājoties mājokli, parādās papildu posms - par katru konkrētu darījumu banka piekrīt īpašuma atsavināšanai un dzīvokļa atbrīvošanai no ķīlas. Tikai pēc šādas piekrišanas saņemšanas Rosreestr reģistrē līdzdalības līgumu pamatkapitālā. Kā mūs informēja uzņēmums, kas būvniecībā izmanto projektu finansējumu, atslēgu nodošanas termiņš nepalielinās un darījuma dokumentārais nodrošinājums kapitāla turētājam nav sarežģīts.

Kā izņemt naudu no būvlaukuma?

Speciālisti uzskata, ka projektu finansēšana novērš līdzekļu ļaunprātīgu izmantošanu. Un ir daudzas metodes, ar kurām jūs varat izņemt naudu no būvlaukuma:

Fiktīvi (iedomāti) darījumi. Piemēram, uzņēmums slēdz līgumus par palīgmateriālu (apdares) materiālu piegādi vai jebkuru darbu veikšanu, kas faktiski netiek veikts. Bieži vien šādiem nolūkiem izstrādātājs izveido citu juridisku personu (tā saukto “vienas dienas” uzņēmumu).

Līdzekļi tiek izņemti, piedaloties labdarības pasākumos.

Līdzekļu izņemšana caur ārzonu kompānijām, slēdzot līgumus par fiktīviem pakalpojumiem (darbi, piegādes utt.) ar uzņēmumiem, kas atrodas citās valstīs.

2016. gada vasarā Maskavā naudas līdzekļu ļaunprātīgas izmantošanas faktus atklāja attīstītājs AS Globinveststroy, kas būvēja dzīvojamo māju kompleksu Novogireevskaya St., vl. 5. Pret attīstītāja vadību ierosināta krimināllieta, lai atzītu viņus par cietušajiem un celtniecībā ieguldītos līdzekļus. Izstrādātāja darbība ir apturēta.

Omskā visa Yasnaya Polyana mikrorajona būvniecības rezultātā tika ierosināta krimināllieta pret attīstītāja vadību (proti, vietējo vietnieku Kh. Shushubaev). Kopš 2007. gada savu mājokli gaidījuši vairāk nekā 300 akcionāru. Aptuveni 100 miljoni rubļu, kas iekasēti no akcionāriem, tika pārskaitīti attīstītāja RoKAS LLC kontrolētajiem uzņēmumiem, to konstatējusi izmeklēšana. Attīstītāja vadībai inkriminē arī naudas līdzekļu piesavināšanos, dokumentu viltošanu un kredīta iegūšanu, izmantojot fiktīvus dokumentus. Šobrīd krimināllieta nav pabeigta.

No šādiem stāstiem būtu iespējams izvairīties, ja būvniecība tiktu veikta uz projekta finansējuma bāzes, kad banka pilnībā kontrolē izmaksas. Lai uzraudzītu projekta gaitu, puses paraksta īpašu līgumu, kas satur visas bankas tiesības un nosaka piekļuves apjomu jebkurai informācijai par projektu. Parasti izstrādātājs sniedz bankai progresa atskaites, kurās ir visa informācija par veikto darbu, maksājumu dokumenti un cita grāmatvedības informācija (savstarpējo norēķinu akti, rēķini, izdevumu uzdevumi utt.). Attīstītāja pienākums ir ziņot par noslēgtajiem darījumiem, parakstītajiem līgumiem un jebkādām novirzēm no projekta plāna. Projekta finansēšanas līgumā ir ietverti arī nosacījumi par attīstītāja atbilstību visiem ar būvdarbiem saistītajiem noteikumiem un noteikumiem. Banka kontrolē būvniecības piegāžu plānu un kārtību, darbu grafiku un pat attīstītāja izvēli par uzņēmumiem, kas piegādā materiālus būvniecībai.

Plusi un mīnusi projektu finansēšanai

Tādējādi projektu finansēšanai ir šādi pozitīvi aspekti:

Attīstītājs no bankas saņem diezgan iespaidīgu līdzekļu apjomu (līdz 80% no būvniecības izmaksām), kas pasargā būvuzņēmumu no bankrota. Bankai kā nodrošinājums ir tikai finansēšanas objekts.

Visus būvniecības riskus kopīgi uzņemas projekta finansēšanas līguma puses, kas nozīmē, ka vismazākā iespēja ir “ilgtermiņa būvniecība”.

No 2017.gada 1.janvāra plānots noteikt shēmu akcionāru naudas glabāšanai speciālajos kontos līdz būvniecības pabeigšanai. Pat ja izstrādātājs bankrotē, naudu var atgriezt jebkurā laikā.

Uzņēmuma Grand-Stroy PR nodaļas vadītāja Aleksandra Čaikina kā vienu no svarīgākajām priekšrocībām atzīmēja sekojošo: “Pērkot dzīvokli pie attīstītājiem, kuri noslēguši projekta finansēšanas līgumu ar stabilām bankām, ir daudz uzticamāk.

Šajā gadījumā būvniecība nav atkarīga no pārdošanas tempiem, jo ​​banka tai jau ir piešķīrusi naudu. Turklāt, izsniedzot kredītu, banka jau iepriekš analizē visus riskus un izsniedz kredītus tikai tiem attīstītājiem, kurus tā uzskata par kredītspējīgiem. Dzīvojamā kompleksa Yolkki Village gadījumā finanšu partneris bija PJSC Rosselkhozbank, kuras 100% akciju pieder valstij.

Galvenie projektu finansēšanas trūkumi ir:

Augsti aizdevuma procenti, ilga pieteikuma izskatīšana bankā, jo... Banka rūpīgi pārbauda projekta biznesa plānu, attīstītāja finansiālo stabilitāti un novērtē visa veida riskus un izmaksas. Šajā sakarā milzīgs darba apjoms tiek veikts pat pirms projekta sākuma.

Papildus pastāvīgai būvniecības uzraudzībai no bankas puses ir iespējami arī citi jautājumi. “Līgums ar partnerbanku var saturēt daudzas papildu nianses. Piemēram, var tikt noteikta kvadrātmetra cena, zem kuras attīstītājam nav tiesību pārdot neatkarīgi no tirgus situācijas izmaiņām. Visas šīs pazīmes ir jāpārrunā ar banku, iesaistot pieredzējušus juristus partnerattiecību noformēšanas stadijā. Ar saprātīgu pieeju visas grūtības tiks samazinātas līdz minimumam,” saka Aleksandra Čaikina.

Par galveno trūkumu akcionāriem, pēc ekspertu domām, var uzskatīt mājokļa izmaksu pieaugumu, jo Izmantojot šo shēmu, tiek ņemta vērā arī procentuālā daļa no bankas finansējuma projektam.

Kā akcionārs var uzzināt, cik daudz naudas tiek izlietots viņa jaunās ēkas celtniecībai?

Kā tiek finansēta konkrētā objekta būvniecība, tostarp informāciju par projekta finansējumu, attīstītāja finansiālo stāvokli, riskiem un šo risku apdrošināšanu (ja tāda ir), pircējs var uzzināt no projekta deklarācijas. Projekta deklarācija tiek publicēta attīstītāja vai paša īpašuma oficiālajās tīmekļa vietnēs, kā arī attīstītājam tā ir jāiesniedz izskatīšanai jebkurai personai pēc pieprasījuma.

Secinājums

Projektu finansēšana mūsu valstī ir sākuma stadijā. Pēc ekspertu domām, šis finansējuma veids ir sava veida garantija gala patērētājam par projekta kvalitāti un piegādi. Bet kredītiestādes šodien projektu finansējumu izmanto negribīgi, jo Banka, kā likums, saņem labumu no šāda ieguldījuma ne agrāk kā 5-7 gadus pēc ieguldījuma. Projektu finansēšanas līderes šobrīd ir tikai lielākās bankas, un arī krīzes laikā tās ir “piesardzīgas” ar projektu finansējuma limitiem: vai nu samazina apjomu, vai nepalielina.

Ziemeļrietumu Sberbank preses dienests mums pastāstīja, ka 2015. gadā Sanktpēterburgā un reģionā jau bija 18 miljardu rubļu kredītlīnijas izstrādātājiem, bet 2016. gadā tika apstiprināti vēl 5 miljardi.

VTB 24 preses dienests mums sniedza 4 piemērus no lielākajiem bankas finansētajiem projektiem. Projekti pieder uzņēmumiem KVS, Setl City, RBI un RosStroyInvest. Kopējais finansējuma apjoms ir gandrīz 9 miljardi rubļu. Pagājušajā gadā šo attīstītāju kredītu apjoms sasniedza nedaudz vairāk par 6

Krievijas prezidents Vladimirs Putins lika izstrādāt pasākumus, lai dalītā kapitāla celtniecību trīs gadu laikā pakāpeniski aizstātu ar banku kreditēšanu un citiem finansējuma avotiem, kas samazina iedzīvotāju riskus līdz minimumam. Par ieviešanu atbildīgie tika iecelti Krievijas valdības vadītājs Dmitrijs Medvedevs, Krievijas Bankas vadītāja Elvīra Nabiuļina un AHML ģenerāldirektors Aleksandrs Plutņiks. Konkrēts pārejas mehānisms tiks izstrādāts līdz 2017. gada beigām.

Vladimirs Putins oktobra beigās situāciju būvniecības nozarē reģionos nosauca par apkaunojošu. Viņaprāt, mazie un vidējie uzņēmumi būvniecības nozarē joprojām saskaras ar milzīgām problēmām. Vēlāk prezidents uzdeva attiecīgajām ministrijām strādāt pie jautājuma par netraucētu pāreju no dalītā kapitāla mājokļu būvniecības uz projektu finansēšanas mehānismu.

Saskaņā ar Būvniecības ministrijas datiem koplietošanas būvniecības skarto dalībnieku reģistros ir iekļauti 36,6 tūkstoši Krievijas iedzīvotāju. Visvairāk upuru bija Krasnodaras apgabalā - 6,4 tūkstoši cilvēku, Maskavā - 4 tūkstoši apkrāptu akcionāru, Samaras apgabalā - 3,5 tūkstoši, Sverdlovskas apgabalā - 4,1 tūkstotis.

"Nākotnē mums kopumā ir jāatsakās no kopīgiem būvniecības līgumiem, ja vēlaties, tas viss ir neattīstīta mājokļu tirgus mantojums," sacīja Krievijas premjerministrs. Dmitrijs Medvedevs. Viņš atgādināja, ka citās valstīs šāds instruments nav hipotēkas.

“Jāatstāj no kopīgās būvniecības uz normālu civilizētu hipotēku - nepieciešamības gadījumā ar subsīdijām, tai skaitā par valsts vai darba devēja līdzekļiem, kas arī ir ļoti izplatīta parādība. Un tā būs labākā garantija pret manipulācijām ar to cilvēku naudu, kuri vēlas iegādāties dzīvokli,” sacīja Medvedevs.

Vienlaikus viņš atzīmēja, ka vispirms nepieciešams pildīt esošos dalītās būvniecības līgumus, kā arī slēgt apkrāpto akcionāru problēmu.

Līdzīgi uzskata arī Krievijas Finanšu ministrijas vadītājs Antons Siluanovs. Attīstītājiem, procentu likmēm ekonomikā samazinoties, būs pakāpeniski jāpāriet uz savu projektu finansēšanu, izmantojot banku resursus, nevis pilsoņiem - topošo dzīvokļu pircējiem, sacīja Antons Siluanovs.

“Labā nozīmē, ņemot vērā procentu likmju samazināšanos, varbūt tomēr vajadzētu padomāt par to, vai būtu lietderīgi turpināt šādā veidā piesaistīt naudu. Paturot prātā, ka galu galā celtniekiem māju celtniecībā vairāk jāizmanto aizņemtie līdzekļi, taču iedzīvotājiem pareizāk un uzticamāk ir pirkt dzīvokļus jau uzceltās mājās, nevis investēt nulles būvniecības stadijā ar neskaidrām sekām,” teica Antons Siluanovs.

Pēc ministra teiktā, "ja mēs atsakāmies no kopīgās būvniecības, tas, protams, nav šodienas lēmums, tas ir nākotnes lēmums." Šobrīd būvnieki piesaista līdzekļus no akcionāriem, "jo nav kapitāla īpašnieku - nav būvniecības, kredīti ir ļoti dārgi," atzīmēja Siluanovs. Tajā pašā laikā, pēc ministra teiktā, tempiem ekonomikā samazinoties, "būvniecības izmaksu samazināšanas jautājumi joprojām tiks atrisināti".

Krievijas Būvniecības ministrija mierina: pāreja uz projektu finansēšanu nenozīmē krasu atteikšanos no dalītā kapitāla būvniecības. Krievijas Federācijas būvniecības un mājokļu un komunālās saimniecības ministrs Mihails Mens skaidroja, ka «pēkšņas kustības nebūs. Prezidenta rīkojums paredz soli pa solim izstrādāt plānu un grafiku,” norādīja ministrs. "Ceļvedis koplietošanas būvniecībā piesaistīto iedzīvotāju līdzekļu aizstāšanai ar banku kreditēšanu un citiem finansējuma veidiem tiks izstrādāts pakāpeniskai sistēmas maiņai trīs gadu laikā."

Pēc ministra teiktā, šobrīd 80% industriālo mājokļu tiek būvēti par iedzīvotāju līdzekļiem, tāpēc nevar pieļaut pēkšņu pāreju uz citiem spēles noteikumiem.

“Pārejas periodam ir pamats. Vienā no kopīgās būvniecības likumdošanas pilnveidošanas posmiem mēs noteicām darījuma kontu mehānismu,” uzsvēra. Mihails vīrieši.

Viņš arī runāja par Krievijas Federācijas Valsts domei nosūtīto grozījumu paketi, kas ieviesīs universālu standartu dalītās būvniecības regulējošajām iestādēm Krievijas Federācijas veidojošajās vienībās.

"Kad mēs pētījām reģionālos problemātisko objektu ceļvežus, izrādījās, ka kontroles sistēmas veidojošo vienību struktūrās ir ļoti atšķirīgi," komentēja Krievijas Būvniecības ministrijas vadītājs.

Mihails Mens sacīja, ka saskaņā ar likumprojektu dalītās būvniecības kontroli reģionā var veikt tikai īpaši izveidota struktūra (pēc Maskavas Moskomstrojinvest parauga) vai organizācija, kas veic valsts būvuzraudzību.

Pāreja no kopīgās būvniecības uz projektu bankas finansējumu tika apspriesta novembrī Krievijas Valsts domes Dabas resursu komitejas apaļā galda sanāksmē. Saskaņā ar Ņikita Stasišins, darba gaitā būs jāatbild uz šādiem jautājumiem: kādi mehānismi tiks ieviesti, kādā laika posmā, kā mainīsies spēles noteikumi tirgū, kas nesīs ieguldījumu atbildību - pilsonis, a. banka vai attīstītājs, un kā tas viss ietekmēs cilvēka galīgās mājokļa izmaksas.

“Pirmkārt, mums ir jāizveido konstruktīvs dialogs ar Krievijas Centrālo banku. Prasības, ko Centrālā banka šobrīd izvirza projektu finansēšanai, un norādījumi, kas attiecas uz bankām saistībā ar būvniecības nozari, mūsuprāt, ir nekonkurētspējīgi salīdzinājumā ar no iedzīvotājiem piesaistītās naudas cenu,” sacīja viceministrs.

Pakāpeniski pārejot no kopīgas būvniecības uz projektu finansēšanu, darījuma konti var kļūt par alternatīvu mehānismu līdzekļu piesaistei no iedzīvotājiem izstrādātājiem. Ņikita Stasišins sacīja, ka Krievijas Būvniecības ministrija šobrīd veic konsultācijas ar attīstītājiem un bankām.

"Mūsuprāt, īpašu uzmanību ir pelnījusi to banku pieredze, kuras jau nodrošina projektu finansējumu," uzsvēra viceministrs. "Tajā pašā laikā mums ir svarīgi iegūt no bankām nosacījumu sarakstu, kuru izpildes gadījumā tās būs gatavas pārskatīt savas prasības attīstītājiem projektu finansēšanai."

Pāreja no dalītās būvniecības uz projektu finansēšanu, acīmredzot, jau ir padarīts, lai gan attīstītāji un to profesionālās asociācijas brīdina par iespējamām negatīvām sekām nekustamo īpašumu tirgū. Tā Striži uzņēmumu grupas ģenerāldirektors Igors Belokobiļskis, komentējot federālā centra iniciatīvas, žēlojās, ka Krievijā veidojas pasaules precedents, kad mājsaimniecību līdzekļi ar mehānisma palīdzību tiek tieši ieguldīti reālajā ekonomikas sektorā. kopīgu celtniecību. Pēc attīstītāja domām, kvadrātmetra cena jaunbūvē Novosibirskā var pieaugt par 40%, savukārt būvniecības apjomi arī samazināsies par 40%.

NSP redakcija lūdza baņķierus un izstrādātājus pastāstīt, kā mainās pieeja projektu kreditēšanai, vai ir iespējams piesaistīt aizņemtos līdzekļus par saprātīgu procentu likmi un kādas finanšu shēmas komersanti izmanto kā alternatīvu projektu finansēšanai.

Dmitrijs Kurdjukovs, Sberbank PJSC Ziemeļrietumu bankas priekšsēdētājs:
- Sberbank ir līderis projektu finansēšanas tirgū. Un mēs, protams, neesam pārtraukuši izsniegt kredītus attīstītājiem, kas strādā gan dzīvojamo, gan komerciālo nekustamo īpašumu jomā. Viens no projektu finansēšanas principiem ir risku sadale starp visiem projekta dalībniekiem. Pirmkārt, vēl pirms bankas iesaistīšanās projektā, tā iniciatoriem ir jāiegulda sava līdzekļu daļa. Dzīvojamā nekustamajā īpašumā šī summa ir 25% no projekta kapitāla, un vēl vismaz 15% jāiegulda akcionāriem. Tādējādi esam nedaudz paaugstinājuši prasības paša izstrādātāja līdzdalības daļai. Obligāta prasība ir dzīvokļu pārdošana saskaņā ar 214-FZ prasībām, sākotnējās atļaujas dokumentācijas pieejamība projektam. Galvenokārt esam gatavi kreditēt projektus, kas paredzēti masu pieprasījumam.
Šie ir vispārīgie principi, kurus mēs ievērojam. Praksē pastāv individuāla pieeja uzņēmumiem un to projektiem. Tas ņem vērā potenciālā aizņēmēja vārdu un pieredzi, citu naudas plūsmu un maksātspējīgu galvotāju esamību, objekta klasi un pievilcību tirgū, kā arī papildu nodrošinājuma esamību.
Nekustamo īpašumu celtniecībai izsniegto kredītu portfelī dzīvojamo māju projektu īpatsvars nemainīgi ir ap 10%. Pats portfelis pieauga no 36 miljardiem rubļu 2013. gada sākumā līdz 115 miljardiem 2015. gadā. Skaitļi skaidri parāda, ka nekustamo īpašumu projektu finansēšana Sberbank nav beigusies.

Andrejs Feoktistovs, PJSC AK BARS Bank Korporatīvās uzņēmējdarbības departamenta direktors:
– Kopumā AK BARS Bank pieejas mājokļu būvniecības kreditēšanai nav mainījušās. Pamatkritēriji paliek nemainīgi. Projekta īstenošanai jābūt ekonomiski pamatotai. Izstrādātājam ir jābūt projekta tāmēm un sākotnējai atļaujas dokumentācijai. Projektā jāiekļauj aizņēmēja pašu līdzekļi – vismaz 30% no tā izmaksām. Tāpat liela uzmanība tiek pievērsta piesaistīto kredītu ķīlas kvalitātei.
2016. gadā banka finansēs investīciju projektus plānotajā apmērā.
Iepriekšējo trīs gadu laikā izsniegto kredītu skaits praktiski nemainījās.
2013.gadā finansējām 36 projektus, 2014.gadā - 35, 2015.gadā - 38.
Banka no attīstītājiem pieprasa pozitīvu biznesa reputāciju, rentablu finanšu un saimniecisko darbību, labu kredītvēsturi un pašu līdzekļu pieejamību. Mēs dodam priekšroku ekonomiskās klases dzīvojamo nekustamo īpašumu projektiem. Mēs analizējam to iespējamo pieprasījumu tirgū, likviditāti un iespējamību. Nosacījumi un tarifi tiek noteikti katram projektam individuāli, pamatojoties uz rezultātiem
sarežģīta analīze.

Arkādijs Bočarņikovs, Globex bankas Sanktpēterburgas filiāles vadītāja vietnieks:
– Mūsu projektu finansēšanas process neapstājās. Izskatīšanai jau ir atvērti, esošie aizdevumi un pieteikumi. Likmes šādiem aizdevumiem nav pārāk mainījušās, salīdzinot ar pirmskrīzes līmeni. Bet nosacījumi, saskaņā ar kuriem mēs nodrošinām projektu finansējumu, ir konfidenciāla komerciāla informācija. Varu teikt, ka pieeja katram izstrādātājam ir individuāla: ņemot vērā tā vēsturi un darbības apjomus. Sanktpēterburgā liels kreditēšanas apjoms nāk no tādiem uzņēmumiem kā Setl Group un Etalon - LenspetsSMU.

Vera Setskaja, GVA Sawyer prezidente:
- Projektu finansējums šodien ir fundamentāli pieejams. Bankām ir brīva likviditāte. Bet apstākļi ir mainījušies. Pirmkārt, likme ir palielinājusies. Tādām bankām kā Sberbank un VTB tas ir 14-15%, mazākām - 19%. Mazajām bankām arī praktiski nav ilgtermiņa naudas. Viņi var aizdot maksimums uz diviem gadiem, bet attīstības projektiem ar to nepietiek. Bez abiem līderiem ilgtermiņa aizdevumi ir pieejami arī Maskavas Bankai, Promsvyazbank, Alfa Bank un vairākām citām no pirmā ešelona.
Ir saprotams, ka baņķieri vēlas nodrošināt savas likmes nestabilā tirgū. Tie samazina savus riskus, izvirzot stingrākas prasības aizņēmēja dalībai projektā. Ja agrāk varēja rēķināties ar finansējumu, iemaksājot 30% no saviem līdzekļiem, dažkārt pat 20%, tad šodien proporcija ir 50:50. Tiem, kas ceļ mājokļus, tas vairs nav interesanti, jo šis ir mājas trešais vai ceturtais stāvs, tad var turpināt būvniecību, izmantojot līdzekļus no dzīvokļu pārdošanas.
Turklāt bankas pieprasa likvīdu ķīlu aizdevuma nodrošināšanai. Tas ir, projektu finansēšana pārvēršas par lombardu kreditēšanu. Un tas vajadzīgajā apjomā pieejams tikai lieliem uzņēmumiem, kuru bilancēs ir pietiekami dārgi un likvīdi aktīvi, lai nodrošinātu drošību un izveidotu mijiedarbību ar bankām. Taču arī šajā gadījumā būs liela atlaide, t.i., viņi saņems ne vairāk kā 50% no īpašuma vērtības.
Izstrādātāji atzīmē, ka kredītu var saņemt tikai celtniecības un uzstādīšanas darbiem. Bet nevar izveidot sakarus, ugunsdrošības sistēmas, vājstrāvas sistēmas. Tas prasa mūsu pašu resursus.
Bankas riskus samazina arī ar juridisku shēmu palīdzību. Parasti projekts tiek veikts īpaši izveidotas juridiskas personas ietvaros. Banka saņem daļu savā kapitālā, tādējādi nodrošinot tās tiesības uz objektu aizņēmēja saistību nepildīšanas gadījumā. Aizdevuma ņemšana mātes attīstības uzņēmumam ir gandrīz neiespējama.
Tiem, kas tirgū ienāk pirmo reizi, dialoga veidošana ar banku un kredīta saņemšana ir fantāzijas uzdevums. Bet pat ja iesācējs ar to tiks galā, likme nogalinās visu projekta ekonomiku. Uzņēmumi ar nosaukumu un reputāciju tiek ieskaitīti. Viņiem labvēlīgāki apstākļi. Tiek izmantoti arī tālākaizdevuma mehānismi. Ja objekts jau ir uzbūvēts, banka vienojas ar aizņēmēju par zemāku likmi, un atbrīvotos līdzekļus var reinvestēt nākamajā projektā. Rodas vesela būvprojektu ķēde, ko banka veic kopā ar attīstītāju.
Jāņem vērā arī tas, ka banka nevar bezgalīgi mīkstināt nosacījumus. Centrālā banka kā regulators diktē savas prasības, un neviena banka nevar tās ignorēt. Augstā likme nav radusies no baņķieru vēlmes nopelnīt, bet gan uz Centrālās bankas diskonta likmi, paaugstinātajām rezervju prasībām un citiem parametriem.

Jeļena Kuzņecova, Pioneer uzņēmumu grupas ģenerāldirektora vietniece ekonomikas un finanšu jautājumos, Sanktpēterburgas virziens:
– Domāju, ka 2016. gadā bankas veidos vispārinātu pieeju projektu finansēšanai. Jo šis gads, pēc daudzu analītiķu domām, izstrādātājiem kļūs par labu spēka pārbaudi. Pirmajā ceturksnī bankas izvēlējās nogaidošu pieeju. Viņi vēlas vērot, kā 2015. gadā mainījušies attīstītāju ekonomiskie rādītāji, un tas būs skaidrs no gada finanšu pārskatiem, kas tiks iesniegti ne vēlāk kā 31. martā.
Lielākajai daļai banku šobrīd ir paaugstinātas prasības attīstītāju līdzdalībai turpmāko projektu finansēšanā, kā arī likumdošanas prasību ievērošanai. Bankas ir vairāk vai mazāk lojālas tiem uzņēmumiem, kas būvē telpas 214-FZ ietvaros, un uz citām shēmām raugās piesardzīgi.

Jeļena Tarabukina, KVS Group hipotekārās kreditēšanas nodaļas vadītāja:
- Krīzes laikā veiksmīga projektu finansēšana ir atkarīga ne tikai no biznesa attiecību ilguma starp attīstības uzņēmumu un banku, bet arī no attīstītāja reputācijas un pieredzes. KVS grupa ir izveidojusi partnerību ar VTB24. Viņš nodrošināja kredītresursus mūsu pirmajam investīciju projektam “GUSI-Swans”, pēc tam dzīvojamo māju kompleksam “Ivan-da-Marya” un “Linkor”. Šobrīd VTB24 finansē teritorijas integrētas attīstības projektus “Novoje Sertolovo” un “YASNO.YANINO”.

Andrejs Ņikitins, LSR grupas finanšu direktors:
- LSR grupa nekad nav izmantojusi mērķtiecīgu banku projektu finansējumu. Izstrādātājiem, kas strādā saskaņā ar 214-FZ, šī instrumenta izmantošana parasti ir saistīta ar ievērojamiem apgrūtinājumiem (prasījuma tiesību ieķīlāšana saskaņā ar kapitāla līdzdalības līgumiem vai vispārīgiem līguma līgumiem). Tiem pieskaita pieskaitāmās izmaksas par projektu izskatīšanu inženierzinātņu un mērniecības uzņēmumos un apdrošināšanas izmaksas. Tas viss kopā ar augstām kredīta likmēm būtiski samazina rentabilitāti.
Turklāt nav funkcionējoša tiesiskā mehānisma dzīvokļu atbrīvošanai no bankas ķīlas. Līdz ar to pastāv risks, ka akcionārs atteiksies no darījuma: jebkurš nodrošinājuma apgrūtinājums pircējam rada aizdomas.
Kopš 2014. gada vidus bankas ir pastiprinājušas prasības būvniecības nozares uzņēmumiem, īpaši būvuzņēmējiem. Tas būtiski apgrūtina procedūras izstrādātājiem un darbuzņēmējiem, kas saistīti ar kredīta saņemšanu (gan projektu finansēšanas ietvaros, gan apgrozāmo līdzekļu papildināšanu). Nevarētu teikt, ka bankas būtu sākušas izvirzīt kādas jaunas prasības. Vienlaikus tie būtiski sarežģījuši gan paša kredītņēmēja, gan visu kredīta darījumu dalībnieku finansiālā stāvokļa analīzi. Tiek rūpīgi izpētīti visi finanšu rādītāji (faktiskie un prognozētie) un aizņēmēja īpašumtiesību struktūra. Pieeja tirgus vērtēšanai un nodrošinājuma kvalitātei ir kļuvusi stingrāka.
Tajā pašā laikā projekta finansēšanas izmaksas jebkurā gadījumā ir augstākas nekā procentu likme aizdevumam kārtējām aktivitātēm (apgrozāmo līdzekļu papildināšanai). Ja uzņēmumu grupa izmanto “katla” principu, piesaistot parādu finansējumu no dažādām kreditējošām bankām, tas ļauj maksimāli samazināt kredītu apkalpošanas izmaksas. Un bankas lēmumus par kredītlimitu piešķiršanu pieņem daudz ātrāk.