Dzīvokļa iegāde otrreizējā tirgū ir ērta, jo tajā var ievākties gandrīz uzreiz. Nav riska pārcelt mājas piegādes datumu problēmu ar attīstītāju dēļ. Tajā pašā laikā gatavu mājokļu iegāde ir saistīta arī ar riskiem. Piemēram, var izrādīties, ka uz dzīvokli pretendē trešās personas, tam ir uzlikti apgrūtinājumi un to pārdod persona, kurai nav tiesību to darīt.

Sazināšanās ar juristiem vai mākleriem var samazināt šos riskus. Bet, ja jums ir laiks un vēlme izprast mājas iegādes procedūras sarežģītību, varat to izdarīt pats. Tajā pašā laikā pašpārbaudes pamatnoteikumiem jābūt konservatīvismam un piesardzībai. Citiem vārdiem sakot, ja jums ir minimālas šaubas, jums vajadzētu vērsties pie profesionāļiem un neriskēt. Ar jurista palīdzību The Village izdomāja, kā pārbaudīt pārdodamā dzīvokļa “tīrību”.

1. Dzīvokļa izvēle

Izvēloties objektu nākotnes darījumam, tas rūpīgi jāizpēta. Tas ļaus izvairīties no negaidītām problēmām ar nelikumīgu pārbūvi, elektroinstalāciju un kaimiņiem pēc iegādes.

Jaroslavs Petriks, Padvas un Epšteinas advokātu biroja vecākais jurists: Nepieciešams iegūt informāciju par dzīvojamās ēkas un paša dzīvokļa tehnisko stāvokli (celtniecības gads, materiāli un konstrukciju un grīdu stāvoklis, inženiertīkli, elektroinstalācija, ieejas un lokālās teritorijas sanitārais stāvoklis, kaimiņu sociālais stāvoklis ).

Pārbaudes laikā svarīgi pārbaudīt dzīvokļa faktisko plānojumu ar tam paredzētajiem Tehniskās uzskaites biroja (BTI) dokumentiem (eksplikācija vai tehniskā pase). Pārdevējs var iesniegt šādus dokumentus salīdzināšanai. Fakts ir tāds, ka Krievijas mājokļu tiesību aktos ir nepieciešams saskaņot ar vietējām pašvaldībām gandrīz jebkuru dzīvojamo telpu rekonstrukciju un pārbūvi. Un pārbūves veikšana bez likumā paredzētā saskaņojuma ir administratīvais pārkāpums, par ko draud ievērojams naudas sods.

2. Īpašuma dokumentu pārbaude

Ja pārbaudes un dzīvokļa plānojuma atbilstības izziņas dokumentiem pārbaudes rezultāti jūs apmierina, jums jāturpina izpētīt un pārbaudīt īpašuma tiesību dokumentus.

Jaroslavs Petriks: Visbiežāk šādi dokumenti ir pirkuma un pārdošanas līgumi, maiņas, dāvinājumi, privatizācijas līgumi. Īpašuma tiesības var rasties arī uz likumīgā spēkā stājušos tiesas nolēmumiem, mantojuma tiesību apliecībām un mūža uzturēšanas līgumiem ar apgādībā esošajiem (dzīves rentes). Retāk sastopami gadījumi, kad tiesības rodas, piemēram, uz pašvaldības institūcijas akta pamata.

Īpašuma dokumentu autentiskums ir jāpārbauda. To saturā nedrīkst būt viltojuma pazīmes, tas ir, dzēsumi, papildinājumi vai citas neprecizētas izmaiņas.

Tāpat ir svarīgi pievērst uzmanību līgumu nosacījumiem. Dzīvokļa iepriekšējie un esošie īpašnieki līgumā varēja noteikt nosacījumu, kura neizpildes gadījumā vienai no pusēm rodas tiesības vienpusēji atteikt līgumu vai to lauzt. Ja īpašumtiesību dokumentā ir šāds nosacījums, no pašreizējā īpašnieka (dzīvokļa pārdevēja) jāsaņem dokumenti, kas apliecina viņa atbilstību šim līguma punktam.

Īpaša uzmanība jāpievērš gadījumiem, kad pārdevējs dzīvokli saņēmis mantojumā vai dāvinājumā, bet nav iepriekšējā īpašnieka radinieks. Šajā gadījumā iespējams strīds starp pārdevēju un iepriekšējā īpašnieka radiniekiem par tiesībām uz dzīvokli. Ja šāds īpašnieks mēģina īpašumu pārdot gandrīz uzreiz pēc savu tiesību uz to reģistrēšanas, jāievēro īpaša piesardzība.

3. Dzīvokļa vēstures pārbaude

Tad jums ir jālūdz pārdevējam izraksts no Vienotā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to reģistra (USRP) par tiesību nodošanu nekustamajam īpašumam. Šajā dokumentā ir informācija par īpašuma tiesību nodošanu, arestu esamību un aizliegumiem veikt darījumus ar to. Ir vērts izsekot darījumu vēsturei ar dzīvokli no tā uzcelšanas brīža vai no Vienotā valsts reģistra izveides 1998.gadā.

Jaroslavs Petriks:Šeit īpaši vērts pievērst uzmanību tam, cik bieži pēdējā laikā ar dzīvokli veikti darījumi. Darījumu ķēdes pabeigšana ar dzīvokli īsā laika periodā var liecināt par juridisku problēmu esamību vienas no tām noslēgšanas stadijā. Šis apstāklis ​​norāda, ka pastāv strīdu risks par tiesībām uz objektu.

Tāpat, izmantojot izrakstu, jāpārbauda, ​​vai dzīvoklis nav bijis strīds, vai tas tika arestēts, vai nav apgrūtinājumu. Tikai strīdu esamība dzīvokļa vēsturē ne vienmēr norāda uz tā zaudēšanas risku pēc iegādes. Taču rūpīgi jāizpēta strīda apstākļi. Jo īpaši noskaidrojiet, vai nav beidzies noilgums (parasti trīs gadi), kad un kā lietas izskatīšana beidzās. Galīgos secinājumus par pārdevēja īpašumtiesību uz šo dzīvokli likumību vēlams izdarīt pēc konsultēšanās ar juristu.

4. Pārdevēja pilnvaru pārbaude

Pārbaudot darījumu vēsturi ar dzīvokli, jānovērš risks maksāt naudu personai, kura nav tā īpašnieks, un līdz ar to viņam nav tiesību to pārdot.

Jaroslavs Petriks: Pārdodot dzīvokli, noziedznieki var izmantot nederīgu vai nozaudētu pasi. Lai pārbaudītu pases derīgumu, Krievijas Federācijas Federālais migrācijas dienests (FMS) oficiālajā vietnē ir izveidojis specializētu pakalpojumu. Tomēr informācija tajā ir paredzēta tikai atsaucei. Oficiālo informāciju var iegūt, sazinoties ar FMS nodaļu.

Jāpārbauda arī pārdevēja kapacitāte. Visdrošākais veids ir pārdevējam Jūsu klātbūtnē iegūt izziņas no atkarības ārstniecības un psihoneiroloģiskajām dispanserēm.

Ja līgumu ar pilnvaru paraksta pārdevēja pārstāvis, jāņem vērā, ka tas rada papildu riskus. Saskaroties ar pilnvaru, ir jāpārbauda, ​​vai pilnvarai nav beidzies derīguma termiņš, vai tā ir atsaukta un vai tajā ir skaidras pilnvaras veikt darījumu ar dzīvokli.

5. Trešo personu tiesību pārbaude

Lai pārbaudītu trešo personu tiesības uz dzīvokli, no īpašnieka jāsaņem izvērsts mājas reģistra izraksts. Šajā dokumentā ir norādīts, kas ir reģistrēts dzīvoklī un vai šīs personas saglabā tiesības tajā dzīvot pēc pārdošanas.

Jaroslavs Petriks: Arī trešās personas var apstrīdēt tiesības uz dzīvokli. Piemēram, pazudis ģimenes loceklis, kas reģistrēts dzīvoklī dzīvesvietā.

Ja dzīvoklī ir reģistrēti nepilngadīgi bērni, pirms līguma parakstīšanas jāpārliecinās, vai jums ir aizbildnības iestāžu atļauja.

No pārdevēja, kura ir reģistrēta laulībā, ir jāsaņem notariāli apliecināta laulātā piekrišana dzīvokļa atsavināšanai.

Ja jūs nolemjat pats pārbaudīt dzīvokli, varat to izdarīt, izpildot norādījumus. Dzīvokļa pārbaude ietver dokumentu, īpašuma un īpašnieka datu pārbaudi, izmantojot oficiālas datu bāzes. Pirmkārt, ir jāpārbauda īpašnieka pilns vārds ar kadastra datiem, lai pārdevējam būtu tiesības pārdot. Ja pretī stāv dzīvokļa īstais īpašnieks, tad pārliecinieties, vai dzīvoklis nav arestēts vai cita veida apgrūtinājums, lai to izdarītu, pasūtiet Vienotās reģistrācijas biroja izrakstu, kurā būs speciāls piezīmju sleju, uzmanīgi izlasiet tās un izpētiet dokumentu.

Trešais solis ir pārbaudīt, vai dzīvoklis ir ieķīlāts, lai to izdarītu, mēs to pārbaudām, izmantojot FPN datu bāzi, kā arī ir vērts sazināties ar FSSP dienestu un pārbaudīt mājokli saskaņā ar izpildu lietu reģistru un īpašnieku, vai tas ir atvērts; tiesu lietas. Īpašnieku ieteicams pārbaudīt noziedzīgos nodarījumos aizdomās turēto personu reģistrā.

Pārbaudes procedūra ir ļoti nozīmīgs solis, jo 2017.gadā reģistrēti vairāk nekā 14 000 krāpšanas gadījumu nekustamā īpašuma iegādē. Noteikti pārbaudiet dzīvokli pats vai pasūtiet pilnu pārbaudi, izmantojot šo pakalpojumu.

Kur ir briesmas? Dzīvokļu ir daudz, un, šķiet, pirkšanas-pārdošanas algoritms ir vairāk vai mazāk izstrādāts.

Faktiski tirgum ir daudz seju, un katrs dzīvoklis apvieno individuālu īpašību kopumu, tostarp apdraudējumu pircēja interesēm.

Tātad, saskaņā ar ko norādēm vajadzētu izpētīt dzīvokli, kas jums patīk:

• pavaddokumenti;
• objekta tehniskais stāvoklis;
• īstā īpašnieka patiesie nodomi;
• starpnieku negodīgums (ja tādi ir iesaistīti pārdošanā).

Jebkurš no šiem punktiem - neatņemama veseluma sastāvdaļa. Tas ir, ir nepieņemami paļauties uz dažu aspektu apmierināšanu, vienlaikus ignorējot garantiju apšaubāmību citiem aspektiem. Piemēram:

• Dzīvoklis ir ideāls cenas, atrašanās vietas, apgaismojuma, plānojuma ziņā. Labi kaimiņi, kārtīga ieeja. Bet izrādās, ka dzīvoklim ir slēptie apgrūtinājumi– persona, kas atbrīvota uz cietumsoda laiku (šādas personas saglabā tiesības izmantot mājokli, kurā bija reģistrētas pirms nosūtīšanas uz audzināšanas iestāžu koloniju). Pēc kāda laika “aprūpētājs” atgriezīsies un pieprasīs savas tiesības;
• dokumenti par dzīvokli ir ideālā stāvoklī, nepieciešams neliels remonts, bet nez kāpēc nekādos apstākļos starpnieks (rīkojas pēc pilnvaras) izvairās no kontakta starp pircēju un īsto pārdevēju. Ko te varēja slēpt: pilnvara iegūta krāpnieciski - no vecāka gadagājuma cilvēka ar traucētu psihi, kas cieš no narkotiku atkarības u.c.;
• Pārdevēja un dzīvoklis nerada aizdomas, dokumenti ideāli, cilvēki draudzīgi. Bet vēlāk izrādās, ka Mājā jau daudzus gadus nav veikti kapitālie remontdarbi– pastāv griestu nesošās sijas sabrukšanas risks, māja bieži paliek bez elektroapgādes utt.;
• dzīvoklis tika pārbaudīts vasarā, kad vietne bija klusa un mājīga. Pēc dzīvokļa iegādes tajā ievācās jaunais īpašnieks, bet rudenī no dāmas atgriezās nemierīgi kaimiņi, kuri savu dzīvojamo platību izīrēja studentiem, bet patiesībā ir vardarbīgi alkoholiķi. Piekrītu, tas nebija īpaši patīkami, lai gan juridiski darījums bija absolūti drošs.

Noskatieties video par to, kādi riski pastāv, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū (kādas metodes krāpnieki var izmantot, lai krāptos):

Kas jāpārbauda, ​​pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, kāpēc un kā

Neviens nešaubās par dzīvokļa iegādes nopietnību, bet nez kāpēc Bieži vien cilvēki mēdz novelt atbildību uz citu cilvēku pleciem. Māklers, starpnieks, jebkurš, it kā atbildīgs par pareizu tehnisko stāvokli un juridisko tīrību.

Telpu vēsture

Privātīpašums mūsu valstī radās 90. gadu sākumā (PSRS laikā dzīvojamais fonds piederēja valstij). Tāpēc lielākā daļa dzīvokļu vecajā dzīvojamā fondā daudzkārt mainīja īpašniekus. Jā un jaunāki nekustamais īpašums ātri kļūst par otrreizējo tirgu ar visu, ko tas ietver: juridiska dibināšana, dokumentu aprite utt. Nepieciešams pārbaudīt dzīvokļa vēsturi, jo jebkura īpašumtiesību nodošana pagātnē ir potenciāls īpašuma juridiskās “vājās” risks.

Pircēja darbības:

1. Pasūtiet izrakstu no Vienotā valsts reģistra. Tas atspoguļo esošos un iepriekšējos īpašniekus, kā arī jebkādu darījuma apgrūtinājumu un aizliegumu esamību/neesamību (piemēram, ķīla, arests, prasības).
2. Pievērsiet uzmanību autortiesību īpašnieku maiņas biežumam. It īpaši, ja viņi šajā dzīvoklī nav dzīvojuši ilgu laiku. Risks ir tāds, ka darījumi nevarēja būt “tīri”, proti, krāpnieki pildīja uzdevumu ātri pārdot tālāk, “ierāmēt” cienījamus pircējus.

Saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem, jebkuru darījumu ar nekustamo īpašumu var atzīt par spēkā neesošu 3 gadu laikā.Šajā periodā iespējams, ka pie apvāršņa parādīsies kāds no iepriekšējiem īpašniekiem, jūs nevarat izvairīties no nopietnām nepatikšanām. Ja Vienotajā valsts reģistrācijas reģistrā pēdējā darījuma periods ir lielāks par 3 gadiem, vispār nav par ko uztraukties - droši iegādājieties šādu dzīvokli.

Daži dzīvokļi, pārejot no PSRS uz tirgus ekonomiku, tā arī neiekļuva Vienotajā valsts īpašuma tiesību reģistrā (Vienotais valsts īpašuma tiesību reģistrs parādījās tikai 2002. gadā), jo tie tika privatizēti, bet netika pārdoti. darījumiem vai citiem atsavinājumiem. Šis ir labākais ideāls variants iegādei: īpašums jau daudzus gadus ir bijis vienās rokās. Tiesa, tas ir ārkārtīgi reti.

Pārdotā mājokļa kvalitāte

Dažkārt dzīvoklis ir nomācošā tehniskā un sanitārā stāvoklī, neatbilst iepriekš solītajam.

Nopietna problēma ir arī tā, ka dzīvokļu īpašnieki nereti veic nelikumīgas pārbūves, kas ir fiziski redzamas, bet neatspoguļojas Tehniskās inventarizācijas biroja dokumentos.

Objekta iegāde nelegālās izmaiņas nākotnē radīs daudz problēmu:

• nespēja pārdot dzīvokli;
• amatpersonu pārbūves apzināšana un prasība to leģitimizēt (un tā ir liela nauda, ​​ņemot vērā arī neizbēgamos naudas sodus “par slēpšanu”);
• pieprasīt no varas iestādēm novērst nelikumīgu pārbūvi, ja tā apdraud visu māju (tas prasīs ievērojamus finansiālus izdevumus un nebūs bez problēmām).

pieraksti to Īpašnieks nes pilnu atbildību par dzīvokļa pašreizējo stāvokli, kurš tāds ir pretenziju iesniegšanas brīdī par pārbūvi (nevis tas, kurš kādreiz tās neleģitimēja).

Pircēja darbības:

• nepieciešams rūpīgi apskatīt dzīvokli (griestu stāvoklis, balkoni, grīdas, kanalizācijas un elektrības vadi, griesti, betona plātņu šuves sienās, augšējos stāvos ir bēniņi, pirmajos stāvos ir pagrabs);
• pieprasīt no pārdevēja “svaigus” dokumentus no BTI. Un, lai gan 5 gadu periods no pēdējās reģistrācijas apliecības izsniegšanas dienas ir pietiekams, lai reģistrētu darījumu, vislabāk ir uzstāt uz tā atjaunināšanu, jo 5 gadi ir pārāk ilgs laiks. Dažos gadījumos ir jēga maksāt par šo pakalpojumu, ja pārdevējs apelē uz “papildu” līdzekļu trūkumu.

Dokumenti par dzīvokli un ar to saistītie dokumenti

Dokumentu pārbaudes mērķis ir pārbaudīt to autentiskumu (netiek viltoti zīmogi, paraksti vai datumi).

Vizuāla pārbaude negarantē pircēja drošību - tikai Federālajā reģistrācijas dienestā pēc iesniegšanas reģistrācijai katrs dokuments tiks rūpīgi pārbaudīts.

Tomēr labi “Atjautīgiem” juristiem no uzticamām firmām ir zināšanas par visu dažādu dokumentu sagatavošanas sarežģītību:

• skaitļu secība un interpretācija katrā kodā;
• dažādu departamentu zīmogu projektēšana (līdz veciem zīmogiem, līdz valsts iestādēm citos reģionos);
• stingru pārskatu veidlapu papīra faktūra (reģistrācijas apliecības, dzimtsarakstu nodaļu izziņas, ministrijas apliecības utt.).

Tikai dokumenti bez dzēsumiem, traipiem, labojumiem(izņemot notariāli apstiprinātos).

Visiem formulējumiem un ierakstiem jābūt skaidriem, saprotamiem un bez neskaidrībām.

Darījuma dalībnieki un citi interesenti

Svarīgi pircējam izpētīt pārdošanas pusi:

• pārdevēja identitāte. Pārdevēja personības galvenais vājais posms ir viņa nespēja, garīga maksātnespēja, pārmērīga alkohola lietošana, atkarība no narkotikām. Personas, kuras atsavina nekustamo īpašumu, kad tiem ir šādi defekti, nav informēti par notiekošo. Viņu radinieki var viegli apstrīdēt darījumu, un pircējs cietīs zaudējumus;
• pilnvarnieka identitāte, ja viņš rīkojas īpašnieka vārdā;
• trešo personu klātbūtne - iespējamie dzīvokļa pretendenti no pārdevēja puses (kas atrodas cietumā vai ilgstošā ārvalstu vai Arktikas komandējumā);
• nepilngadīgo iesaistīšana pārdodamajā dzīvoklī (dzīvokli nevar pārdot, ja starp īpašniekiem ir bērns vai viņš ir atbrīvots no likuma pārkāpjot un netika nodrošināts ar citu mājokli, nekaitējot bērna interesēm).

Pircēja darbības:

• uzziniet par pārdevēja pases autentiskumu (izmantojiet Federālā migrācijas dienesta oficiālo vietni, kur “viltojumi” nav uzskaitīti, un likumīgi izdotās pases tiek atspoguļotas neatkarīgi no izdošanas gada un vietas). Tāpat nenāktu par ļaunu apmeklēt vietējo pasu biroju. Tur uzrādiet sākotnējo pirkšanas un pārdošanas līgumu un savu pasi, un jums netiks atteikts sniegt juridiski nozīmīgu informāciju;
• pieprasīt izziņu no pārdevēja psihoneiroloģiskās klīnikas, īpaši, ja pārdevējs ir devis kaut mazāko aizdomu mājienu. Arī Šādu sertifikātu ieteicams delikāti lūgt pārdevējam ja persona ir vecāka par 55-60 gadiem (pārāk augsts ar vecumu saistītu slimību risks, kas saistīts ar smadzeņu asinsvadu darbību);
• Pārdevēju var pārstāvēt viņa aizbildnis rīcībnespējas dēļ vai pilnvaras, taču šajā gadījumā pircējam ir nepieciešama notariāli apliecināta pilnvara;
• pilnvarojuma darījuma priekšvakarā pārbaudīt, vai šī pilnvara nav atsaukta (pieprasīt to notāram, kurš to izdevis);
• precizēt, kādi ir pilnvaras uzdevumi - vai tā ir tikai dokumentu parakstīšana vai arī naudas saņemšana par dzīvokli;
• noskaidrot, vai dzīvoklis ir pirkts laulības laikā (ja šobrīd tiek pārdots, jābūt otra laulātā piekrišanai, pat ja pārdevējs ir šķīries - kopīgi iegūto mantu nevar atsavināt bez laulāto savstarpējas piekrišanas, pretējā gadījumā darījums var tikt atzīts par spēkā neesošu pēc naudas norēķiniem un jūsu tiesību īpašuma valsts reģistrācijas);
• Pieprasīt no pārdevēja paplašinātu izrakstu no mājas reģistra. Tajā norādīts ne tikai šobrīd reģistrēto personu sastāvs, bet arī tās, kuras iepriekš bija reģistrētas un izņemtas no uzskaites (kur tieši persona aizgājusi un kāda iemesla dēļ - iztaujājiet, noskaidrojiet, pat ja jāalgo jurists). Izraksts precizēs informāciju par notiesātajiem, ilgstošiem biznesa ceļotājiem un nepilngadīgajiem.

Kādi jautājumi jāuzdod, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū

Pērkot dzīvokli nekautrējies uzdot jautājumus, saistīta ar viņu. Īpaši svarīgi ir precizēt:

• kam dzīvoklis piederēja iepriekš un cik ilgi;
• kad mājā tika veikti kapitālie remontdarbi;
• vai dzīvoklī ir kādi nopietni inženierkomunikāciju defekti un citas īpašības (vietas tuvums paaugstinātas vibrācijas, starojuma avotiem u.c.);
• kāda iemesla dēļ dzīvoklis tagad tiek pārdots?
• ja persona rīkojas saskaņā ar pilnvaru - kur ir pilnvarotājs, vai ir iespējams ar viņu sazināties, pārliecināties, ka viņš ir dzīvs, adekvāts un apzināti atsavina sev piederošo īpašumu;
• kas ir kaimiņi?

Godīgi pārdevēji uzvedas nepiespiesti, pārliecināti un atvērti.

Esam gatavi detalizēti atbildēt uz jebkuru jautājumu, visos iespējamos veidos tiekties pēc savstarpēja korektuma darījuma priekšvakarā, vienošanos par apmaksas noteikumiem un veidiem utt.

Mazākajai spriedzei, atbildot uz jūsu jautājumiem, vajadzētu izraisīt veselīgu piesardzību un vēl dziļāku informācijas par dzīvokli noskaidrošanu līdz pat atteikšanās no tā. Ja Šim dzīvoklim nav cienīgu alternatīvu, noteikti piesaistiet kompetentus juristus!

Kā izvairīties no krāpniecības

Plāno iegādāties dzīvokli, jāmobilizē piesardzība, jāizslēdz emocijas un jāievēro maksimāla piesardzība. Ieteicams:

• izvairieties no sadarbības ar "aizēnotajiem" mākleriem un citām aizdomīgām personām;
• rūpīgi patstāvīgi pārbaudīt dokumentus pamatlīmenī;
• piesaistīt pieredzējušus un cienījamus juristus padziļinātai dokumentu pārbaudei, kā arī palīdzībai pirkuma-pārdošanas līguma noformēšanā;
• noskaidro ļoti zemās cenas cēloni (dažkārt cilvēkiem steidzami jāpārdod dzīvoklis ģimenes apsvērumu dēļ, bet nereti krāpnieki uzstāj uz ātru samaksu par dzīvokli, kura cena pircējam ir vilinoši zema);
• noslēgt līgumu ar nosacījumu, ka maksājums tiks veikts tikai pēc tam, kad darījumu par likumīgu atzinis Federālais reģistrācijas dienests (maksājumiem izmantojiet seifus ar bloķēšanas iespēju līdz valsts reģistrācijas apliecības uzrādīšanai);
• nemaksā “izlases” vietās (krāpnieki dažkārt maldina neveiksmīgo pircēju, radot uzmanību, ažiotāžu, paniku. Un tad pārmet naudas nemaksāšanu).

Noteikumi dzīvokļa pārdošanai otrreizējā tirgū

Pirkšanas un pārdošanas algoritms ir šāds:

• objektu meklēšana;
• pārbaude;
• vienošanās gadījumā - darījuma priekšlīguma slēgšana (to sauc arī par depozīta līgumu) un avansa samaksa;
• galīgā dokumentu paketes sagatavošana darījumam;
• galīgā pirkuma un pārdošanas līguma noslēgšana vienkāršā rakstiskā formā (vai tā noformēšana pie notāra);
• valsts reģistrācija Federālajā reģistrācijas dienestā.

Vienkāršai rakstiskai formai nav juridiska spēka, līdz līgums ir nokārtojis valsts reģistrāciju Federālajā reģistrācijas dienestā.

Notariālais līgums stājas spēkā nekavējoties, taču bez turpmākas valsts reģistrācijas jaunais īpašnieks nevarēs dzīvokli atsavināt.

Notārs nav spējīgs veikt padziļinātu dokumentu analīzi, un tas neietilpst viņa pienākumos (viņa mērķis ir notariāli apliecināt juridiska akta faktu starp pusēm). Reģistrācijas dienesta darbinieki veic padziļinātu juridisko pārbaudi, kuras veikšanai likums paredz vismaz 30 dienas.

Juristi iesaka reģistrēt līgumu ar Federālā reģistrācijas dienesta starpniecību un veikt maksājumus tikai pēc tam, kad ir pārliecinājies, ka darījuma reģistrācija nav atteikta, darījums nav apturēts un Sertifikāts ir izsniegts. Diezgan bieži darījumi tiek apturēti, un dažreiz reģistrācija tiek atteikta.

Kādi dokumenti jāsagatavo, lai noslēgtu līgumu?

Standarta dokumentu komplekts pievienots galvenajam līgumam:

• īpašumtiesību dokumenti (pirkuma-pārdošanas līgums, testaments, dāvinājuma akts, privatizācijas līgums u.c.);
• abu pušu pases;
• Izziņu tehniskā pase ar paskaidrojumu;
• izraksts no mājas reģistra;
• izraksts no mājokļu departamenta vai māju īpašnieku asociācijas personīgajiem kontiem;
• laulātā piekrišana (ja nepieciešams);
• dažādas izziņas no dzimtsarakstu nodaļas (par uzvārdu maiņu, par ģimenes stāvokli - ja to prasa kārtējā darījuma apstākļi);
• aizbildnības un aizgādnības iestāžu atļauja (ja pārdošanas un pirkšanas laikā tiek skartas nepilngadīgo tiesības);
• notariāli apliecināta pilnvara (ja pārdošanu veic pilnvarota persona);
• psihoneiroloģiskās klīnikas izziņa (ja nepieciešams).

Visos dzīvokļa iegādes posmos (apskate, dokumentu sagatavošana, darījuma pabeigšana) pircēju sagaida gan acīmredzami, gan slēpti riski.

Lai tos saprastu, ir nepieciešama pieredze juridiskajos sarežģījumos.

Ieteicams piesaistīt kompetentus juristus kuriem nav kopīgu interešu ar pārdevēju. Tas ir vienīgais veids, kā izvairīties no nepatikšanām.

Kā pareizi iegādāties dzīvokli otrreizējā nekustamā īpašuma tirgū un kam pircējam jāpievērš uzmanība pirms pirkuma-pārdošanas līguma noslēgšanas:

Lielāko daļu informācijas par pērkamo dzīvokli pircējs var iegūt no vairākiem dokumentiem, kas būtu jāpieprasa no pārdevēja. Apskatīsim tos detalizēti un pastāstīsim, kādām niansēm jums jāpievērš īpaša uzmanība.

Galvenais dokuments

Galvenais dokuments, kas apliecina tiesības uz īpašumu un rīkoties ar to, ir īpašumtiesību reģistrācijas apliecība. Pārbaudīt dzīvokļa tīrību jāsāk, izpētot šo dokumentu, jo tajā ir daudz noderīgas informācijas par īpašumu.

Pirmkārt, jums vajadzētu pievērst uzmanību sertifikāta izsniegšanas datumam. Ja tas saņemts pavisam nesen, obligāti jānoskaidro, kāpēc īpašnieks nolēma savu īpašumu pārdot. Loģiski, ka viņi, visticamāk, neatbrīvosies no šķidra objekta nekavējoties un bez īpašiem iemesliem. Un, ja pārdevējs nevar izskaidrot savas rīcības iemeslu, ir iemesls būt uzmanīgam.

Īpašumtiesību reģistrācijas apliecībā vienmēr ir norādīts, uz kāda pamata tā izdota. Tas varētu būt pirkuma un pārdošanas līgums, dāvinājums, privatizācija, mantojuma apliecība, tiesas lēmums vai izpildinstitūcija utt.

Ja īpašumtiesības radušās pēc dāvinājuma līguma vai uz mantojuma apliecības pamata, noteikti pārbaudiet, vai pārdevējs nav mantas dāvinātāja vai mantojuma saņēmēja radinieks. Ja nē, noskaidro, kāpēc dzīvokļa pašreizējais īpašnieks nolēma to pārdot. Iespējams, cilvēks baidās, ka iepriekšējā īpašnieka radinieki apstrīdēs dāvinājuma vai mantojuma līguma likumību.

Par pamatu īpašumtiesību rašanās dzīvoklim, ko pārdevējs iegādājies būvniecības stadijā, parasti ir sertifikāts par dzīvokļu kooperatīva daļas pilnu samaksu vai akciju līdzdalības līgums (atkarībā no dzīvokļa iegādes shēmas no attīstītāja) . Šādā gadījumā noteikti noskaidrojiet, vai pārdevējs līguma noslēgšanas brīdī bija precējies. Galu galā dzīvoklis ir kopīpašums, un pārdošanai būs nepieciešama notariāli apstiprināta otrā laulātā piekrišana. Šis dokuments ir nepieciešams neatkarīgi no tā, kurš ir pārdodamā dzīvokļa īpašnieks – viens laulātais vai abi.

Kas ir galva šajā mājā

Ir svarīgi pārbaudīt, vai īpašnieku skaits sakrīt ar reģistrēto skaitu. Ideālā gadījumā pirms pirkuma-pārdošanas līguma noslēgšanas būtu jāizreģistrē visi reģistrētie iedzīvotāji. Atcerieties, ka cilvēki, kuriem īpašumā nav daļu, bet ir reģistrēti dzīvoklī, atsevišķos gadījumos saglabā tiesības tajā dzīvot. Piemēram, pilsoņi, kuri nav piedalījušies dzīvokļa privatizācijā, saskaņā ar likumu saglabā tiesības uz nenoteiktu laiku izmantot šo telpu.

Noteikti pārbaudiet, vai dzīvoklī ir reģistrēti nepilngadīgie. Saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu ir iespējams pārdot “dzīvokli ar bērnu”, ja viņš nav īpašnieks, bez aizbildnības un aizgādnības iestāžu piekrišanas. Bet, pēc ekspertu domām, ja nākotnē izrādīsies, ka bērnam nav kur dzīvot, darījums par dzīvokļa pārdošanu var tikt atzīts par spēkā neesošu.

Piedāvājumi un sienas

Nākamais dokuments detalizētai izpētei ir izraksts no Vienotā valsts tiesību reģistra (USRE). Izraksts satur informāciju par visiem dzīvokļa īpašniekiem un, galvenais, īpašumam piemērojamiem apgrūtinājumiem. No dokumenta var uzzināt, vai objekts ir ieķīlāts, vai tam ir arests, vai ir pieteiktas tiesiskas prasības. Vienotā valsts reģistra izraksta paplašinātajā versijā (to var pasūtīt tikai īpašnieks) ir norādīts, cik īpašnieki mainījušies dzīvoklim un kādi dokumenti bijuši par pamatu attiecīgo tiesību nodošanai.

Pārejam pie nākamā soļa – tehniskās pases pārbaudes. No tā var uzzināt, vai dzīvoklī ir veikta pārbūve un vai tās ir atbilstoši saskaņotas. No juridiskā viedokļa nelegālas pārbūves esamība neliedz pārdot dzīvokli. Taču, ja šādas pārbūves rezultātā tiks pārkāptas kaimiņu tiesības vai, vēl ļaunāk, bojātas nesošās sienas, visu atbildību nesīs pircējs.

Iegādājoties objektu ar mainītām robežām, problēmas ir neizbēgamas. Piemēram, pārdevējs apvienoja divus blakus esošos dzīvokļus, bet nelegalizēja šādu pārbūvi. Neviens jums netraucēs iegādāties šo īpašumu, taču Rosreestr atteiksies reģistrēt jaunā īpašnieka īpašumtiesības, atsaucoties uz izmaiņām īpašumā, kura robežas nav ņemtas vērā Nekustamā īpašuma valsts kadastrā.

Par garantijām

Jūsu kā topošā pircēja uzdevums ir rūpīgi pārbaudīt dzīvokļa juridisko tīrību. Un tikai pēc tam parakstiet pirkuma un pārdošanas līgumu. Rūpīga iepriekš minētajos dokumentos ietvertās informācijas pārbaude ļauj apdrošināties pret lielāko daļu risku, kas saistīts ar mājokļa iegādi.

Protams, visus papīrus vislabāk ir izpētīt profesionālim – piemēram, juristam ar plašu tiesu praksi dzīvojamo nekustamo īpašumu jomā.

Tomēr, pēc dažu ekspertu domām, neviens jums nedos absolūtu garantiju par darījuma tīrību, it īpaši, pērkot “dzīvokli ar vēsturi” otrreizējā mājokļu tirgū. Tātad, ja jums ir kaut mazākās šaubas par objekta juridisko tīrību, vislabākais padoms ir apdrošināt īpašumtiesību zaudēšanas risku.

Teksts: Sergejs Bardins Foto: pressfoto.ru, Aleksejs Aleksandronoks, Evelīna Bilķis Kolāža: Vladislavs Kungurovs